- Luậ ts và kế toán: do tính chất phức tạp và số lợng thủ tục pháp lý trong giao dịch nhà dất rất nhiều, vai trò của luật s và kế toán viên không thể thiếu trong quá
LN Q* p(u) –C D
3.6
Trong đó các ký hiệu nh ở các hàm trên Vậy hàm thuê đất có dạng sau:
D c u p Q G = ∗ ( ) − 3.7
Trờng hợp 2: Khi các yếu tố đầu vào thay đổi, các công ty xây dựng các ngôi nhà cao hơ trong các trung tâm với những kỹ thuật hiện đại, vật liệu rẻ hơn, do đó họ sẵn sàng trả giá thuê đất cao hơn ở khu vực trung tâm và vẫn đảm bảo lợi nhuận kinh tế bằng không. Đồng thời giá đất xa trung tâm sẽ giảm nhanh chóng làm cho hàm định giá thuê đất có độ dốc lớn hơn và cong hơn theo kiểu hàm định giá của doanh nghiệp.
G 1 2 3 4
1: Hàm đặt giá thuê đất của công sở 2: Hàm đặt giá thuê đất của dân c
3: Hàm đặt giá thuê đất của doanh nghiệp công nghiệp 4: Hàm đặt giá thuê đất của nhà nớc
Theo sự phân bố nh trên
- Vùng đất có bán kính u1 dành cho hoạt động thơng mại và công sở giao dịch - Vùng đất có bán kính u2 – u1 là vùng đất xây dựng nhà ở khu dân c đô thị - Vùng đất có bán kính u3 – u2 là vùng đất dành cho phát triển các khu CN - Vùng đất có bán kính từ u3 trở đi dành cho sản xuất nông nghiệp
Sau khi xác định đợc vùng đất để quy hoạch tiến hành theo các bớc sau:
Hiện nay trong quy họach chúng ta mới chú trọng tới quy họach vùng và quy họach chung mà ít quan tâm tới quy hoạch chi tiết do vậy trong qúa trình thực hiện gặp không ít khó khăn.
Quy họach chi tiết là cụ thể hoá ý đồ của quy hoạch chung xây dựng đô thị. Đồ án quy hoạch chi tiết phân chia và quy định cụ thể chế độ sử dụng đất đai cho từng chức năng công cộng hoặc riêng lẻ, xác định chỉ giới xây dựng, phân rõ chức năng cụ thể và tỉ trọng xây dựng cho từng loại đất theo cơ cấu thống nhất. Ngoài ra, nó còn nghiên cứu bố trí các hạng mục công trình xây dựng trong từng lô đất nhằm nêu rõ ý đồ về bố cục không gian kiến trúc quy họach.
Quy họach hành động(Action planning) là một loại quy hoạch chi tiết thể hiện cao tính khoa học trong việc phân tích và lựa chọn phơng án. Nguyên tắc của quy hoạch hành động hiện đại đợc đúc kết qua kinh nghiệm trong khoảng 12 năm gần đây ở các nớc phát triển. Nó đang trở thành một loại hình quy hoạch có nội
Quy hoạch vùng
Quy hoạch chung xây dựng đô thị
Quy hoạch chi tiết
dung và chất lợng cao, hỗ trợ tích cực cho việc quyết định các phơng án đầu t phù hợp với tình hình và điều kiện thực tế có sẵn ở địa phơng, bao gồm các khía cạnh kỹ thuật, tài chính và thể chế. Nó hớng tới sự hành động nhanh để giải quyết các vấn đề đã nhất trí.
Quá trình của quy hoạch hành động đợc biểu hiện từ :
• Đặt vấn đề.
• Lập cơ cấu tổ chức
• Đặt mục tiêu nguồn lực và dự án
• Phân tích lựa chọn u tiên
• Lập kế hoạch và thực hiện phơng án
Quá trình này diễn ra một các khoa học theo phơng pháp phân tích đối lực, ph- ơng pháp so sánh. Đây là một loại quy hoạch mới cha có trong quy hoạch đô thị ở nớc ta, nó rất thực tế và đã giúp các nhà quy hoạch và quản lý đô thị một phơng pháp nghiên cứu tiên tiến. Quy hoạch hành động có thể góp phần giải quyết nhiều vấn đề bức bách của từng bộ phận quy hoạch, từng địa điểm cụ thể của đô thị kể cả khi cha có quy hoạch tổng thể.
3.Biện pháp nhằm tạo lập và phát triển hàng hoá cho thị trờng BĐS.
Điều kiện để BĐS – nhà đất trở thành hàng hoá
Một là: Để của cải nói chung trở thành hàng hoá cần phải có hai điều kiện: - Có sự phân công lao động xã hội đến mức nhất định
- Có tính cách biệt tơng đối giữa chủ thể sản xuất
Hai là: Đất đai là loại tài sản đặc biệt nên phải có các điều kiện đặc biệt nh sau: - Đất phải là sản phẩm của lao động do lao động con ngời phải đổ mồ hôi khai phá, đổ xơng máu giữ gìn mới có
- Đất phải có quyền sở hữu, quyền sử dụng tách biệt một cách rõ ràng đợc pháp luật thừa nhận mới đem trao đổi giao dịch đợc nh đem cho thuê, đem chuyển nhợng thế chấp…
Trong luật đất đai (dự thảo sửa đổi) năm 2003 chuẩn bị trình Quốc hội kỳ họp thứ 4 sắp tới
Điều 64: Loại đất đựơc tham gia thị trờng BĐS gồm:
-Đất do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng mà luật này cho phép chuyển quyền sử dụng đất.
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không có tranh chấp.
- Đất mà Nhà nớc giao, cho thuê để thực hiện các dự án đầu t và đất theo đúng dự án đã đựơc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền xét duyệt.
Để có thị trờng cần có hàng hoá. Theo quy hoạch từ nay đến năm 2010 nhu cầu về đất rất lớn để phát triển kinh tế xã hội. Hàng hoá BĐS trên đất đa ra giao dịch trên thị trờng trớc hết phụ thuộc khả năng cung cầu về đất hàng hoá. Hiện tại, đất hàng hoá do cha đựơc tạo lập đầy đủ kịp thời có chất lợng nên việc tạo lập các BĐS trên đất để đáp ứng nhu cầu của ngời sử dụng trực tiếp gặp nhiều khó nhăn, trở ngại, ách tắc. Để thị trờng BĐS có nhiều hàng hoá cần:
• Khẩn trơng hoàn thành việc lập hồ sơ địa chính
• Khẩn trơng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, nhất là đất đô thị và đất khu dân c nông thôn. Do cha có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên một tỷ lệ rất lớn BĐS không thể trở thành hàng hoá tham gia trên thị trờng chính thức. Để đẩy nhanh tiến độ, cần giảm bớt thủ tục xem xét, thẩm định của cơ quan quản lý nhà nứơc các cấp
• Cho phép các cơ quan hành chính sự nghiệp, các doanh nghiệp nhà nớc, các đơn vị lực lợng vũ trang tự sắp xếp lại trụ sở làm việc theo hớng các cơ quan hành chính sự nghiệp, đơn vị lực lợng vũ trang, các doanh nghiệp không hoạt động ở lĩnh vực thơng mại, ngân hàng, tài chính, dịch vụ… di chuyển khỏi các trung tâm thơng mại, dịch vụ…Nhu cầu sử dụng BĐS tại các trung tâm thơng mại và dịch vụ là rất cao. Tuy nhiên hiện nay nhìêu cơ quan Nhà nớc, nhiều đơn vị hoạt động sự nghiệp, đơn vị lực lợng vũ trang, doanh nghiệp sản xuất kinh doanh (không kinh doanh trong lĩnh vực thơng mại dịch vụ) đang có trụ sở tại các trung tâm thơng mại, dịch vụ. Trong khi, nhiều trụ sở của cơ qua hành chính sự nghiệp đang rất xuống cấp, nh- ng ngân sách Nhà nớc lại cha đủ khả năng tài chính để sửa chữa, cải tạo, nâng cấp… Vì thế, cần chuyển trụ sở của những đơn vị ra khỏi các trung tâm thơng mại, dịch vụ.
• Thực hiện hạ tầng có trớc, lấy giá trị đất để phát triển hạ tầng tại chỗ. Nhà nứơc chịu trách nhiệm thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất và giao đất đã có hạ tầng cho các bên kinh doanh và sử dụng theo phơng thức đấu giá. Tuy nhiên Nhà nớc cũng cần sớm ban hành các nguyên tắc đấu giá để đảm bảo việc đấu giá đạt đợc hiệu quả cao.
Các biện pháp tăng cung hàng hoá BĐS – nhà đất bao gồm:
• Tạo điều kiện phát triển các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, thống nhất mặt bằng chính sách đối với tất cả đối tợng tham gia tạo lập BĐS. áp dụng cơ chế thống nhất về thuế và các chính sách hỗ trợ, khuyến khích. Hoàn thiện công tác đấu thầu theo hớng tăng tỷ lệ tham gia bắt buộc của khu vực ngoài quốc doanh, tránh tình trạng độc quyền.
• Ban hành chính sách thu hút trực tiếp từ dân c và các tổ chức kinh tế vào việc tạo lập và kinh doanh BĐS, trong đó có việc phát triển thị trờng chứng khoán BĐS.
• Đẩy nhanh việc bán nhà thuộc sở hữu Nhà nớc theo hớng phân định phạm vi các chính sách xã hội và phạm vi các chính sách thị trớng trong việc cho thuê, bán nhà thuộc sở hữu Nhà nớc. Theo hớng này, các đối tợng chính sách xã hội đợc hởng trợ cấp, còn thuê và mua nhà theo nguyên tắc thị trờng.
• Mở rộng phạm vi giao dịch dân sự về BĐS theo hớng giảm bớt các hạn chế về quyền trong giao dịch, mở rộng thêm các đối tợng đợc tham gia thị trờng BĐS nh các doanh nghiệp, các cơ quan công quyền, các tổ chức sự nghiệp, các cá nhân và tổ chức nớc ngoài. Quy định cơ chế, thủ tục rõ ràng nhằm đáp ứng những nhu cầu mang tính chất động nh nhu cầu chuyển mục đích kinh doanh, phá sản, di dời chuyển đổi trụ sở, cho thuê lại v.v…
• Mở rộng hơn nữa sự tham gia của ngời nớc ngoài vào thị trờng BĐS, đặc biệt là vấn đề mua nhà ở, xây nhà để bán và cho thuê.
4.Xây dựng năng lực các thể chế và tổ chức tham gia thị trờng BĐS.
Theo định nghĩa thể chế trong báo cáo năm 2002 của ngân hàng thế giới mang tên –Xây đựng thể chế trợ lực thị trờng–
“Thể chế là các quy tắc, cơ chế thi hành và các tổ chức …khác với chính sách gồm có các mục tiêu và kết quả mong muốn, thể chế là những quy tắc, kể cả các chuẩn mực về hành vi mà dựa vào đó các tác nhân tơng tác với nhau. Thể chế còn là các tổ chức để thể hiện các quy tắc và phạm vị đạo đức nhằm đạt đợc kết quả mong muốn. Các chính sách ảnh hởng tới việc thể chế nào sẽ thay đổi, còn thể chế ảnh hởng tới việc chính sách nào sẽ đợc áp dụng. Cấu trúc thể chế có ảnh h- ởng tới việc chính sách nào sẽ đợc áp dụng. Cấu trúc có thể ảnh hởng tới hành vi. Nhng hành vi cũng có thể thay đổi trong khuôn khổ cấu trúc thể chế đang tồn tại”
ở nớc ta, cải cách thể chế trong giai đoạn 2002 – 2010 nhằm vào 5 mục tiêu cơ bản là:
- Bảo đảm hình thành đồng bộ hệ thống thể chế
- Tập trung vào việc hoàn thiện hệ thống thể chế kinh tế - Hoàn thiện và đổi mới hệ thống thể chế hành chính - Đẩy mạnh ban hành các thể chế dân sự
- Hoàn thiện và đổi mới hệ thống thể chế t pháp
Hiện nay các tổ chức tham gia thị trờng BĐS – nhà đất có thể khái quát theo sơ đồ sau:
Xây dựng năng lực các thể chế và tổ chức tham gia thị trờng BĐS gồm các việc nh sau:
Nhà nớc cần mở rộng phạm vi giao dịch dân sự về BĐS theo hớng giảm bớt các hạn chế và quyền trong giao dịch, mở rộng thêm các đối tợng đợc tham gia thị trờng BĐS.
Nhà nớc cần tạo điều kiện phát triển các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, thống nhất mặt bằng chính sách đối với tất cả các đối tợng tham gia tạo lập BĐS. áp dụng cơ chế thống nhất về thuế và các chính sách hỗ trợ, khuyến khích. Hoàn thiện công tác đấu thầu theo hớng tăng tỷ lệ tham gia bắt buộc của khu vực ngoài quốc doanh, tránh tình trạng độc quyền, “om” công trình hoặc bán thầu tiêu cực. Trong trờng hợp cần có sự tồn tại độc quyền tự nhiên thì phải có cơ chế kiểm soát các tổ chức độc quyền này.
Đa dạng hoá các tổ chức tài chính và ban hành cơ chế để các tổ chức này tham gia thị trờng BĐS
Ban hành cơ chế chính sách thu hút đầu t trực tiếp từ dân c và các tổ chức kinh tế vào việc tạo lập và kinh doanh BĐS, trong đó có việc phát triển thị tr- ờng chứng khoán BĐS.
Ban hành cơ chế để các chủ đầu t có thể vay vốn bằng việc thế chấp mảnh Thị trờng tiêu dùng Ngời tiêu dùng BĐS Các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS Thị trờng BĐS -nhà đất Nhà nớc Thị trờng tài chính Thị trờng chứng khoán
Ban hành cơ chế hỗ trợ lãi suất, thuế… để khuyến khích các nhà đầu t kinh doanh BĐS đặc biệt về nhà ở đáp ứng nhu cầu của các nhóm đối tợng chính sách nh ngời có công với cách mạng, ngời có thu nhập thấp, ngời nghèo.
Mở rộng hơn nữa sự tham gia của ngời nớc ngoài vào thị trờng BĐS
Để tổ chức và quản lý tốt thị trờng, Nhà nớc cần tổ chức sàn giao dịch BĐS, các giao dịch về BĐS Nhà nớc bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch BĐS nhà đất, sàn giao dịch này có thể thực hiện trực tiếp và đa lên mạng để ngời giao dịch có thể giao dịch thông qua Internet.
Bê ê n c u n g B ê n c ầ u Sàn giao dịch BĐS Các điều kiện đợc tham gia Các điều kiện đợc tham gia UBND các tỉnh, thành phố Dự báo