- Phí sử dụng kết cấu hạ tầng đường bộ.
3.4.2.Xác định nguồn thu ngoại ứng tích cực
Có rất nhiều các ngoại ứng tích cực khi xây dựng một tuyến đường. ở đây Tác giả chỉ đề cập đến ngoại ứng tích cực đối với các cá nhân, tổ chức hưởng lợi từ mạng lưới đường về giá quyền sử dụng đất trong đô thị. Nội dung nghiên cứu gồm các vấn đề sau
3.4.2.1. Quá trình hình thành giá đất đô thị[36].
Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích qua sự khác nhau của các yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác biệt cơ bản giữa giá đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí (xa hay gần) tính từ trung tâm đô thị, xa hay gần đường giao thông, vị trí địa lý các đô thị trong cả nước) và các đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất. Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất vào mục đích gì, do đó quyết định khả năng sinh lợi của đất tức là quyết định đến mức địa tô.
Với chế độ tư hữu về đất, giá đất là sự trao đổi quyền sở hữu đất đaị ở các nước, khi mà đất đai thuộc quyền sở hữu của Nhà nước thì thực chất giá đất là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay gọi là giá quyền sử dụng đất. Công thức giá đất do Các Mác phát hiện cho đến nay vẫn còn giá trị tham khảọ Tuy nhiên, một đặc điểm quan trọng của giá đất đô thị là: Sau khi trưng dụng đất, lập tức có rất nhiều tổ chức (doanh nghiệp) thậm chí cả Nhà nước lại tiếp tục đầu tư vào đất. Vì vậy, sự hình thành của giá đất, là một quá trình vận động kinh tế mà mở đầu là tư bản hoá địa tô nông nghiệp, trải qua quá trình liên tục đầu tư vào đất nên thu nhập địa tô ngày càng gia tăng. Trong thực tế, quá trình hình thành giá đất đô thị trải qua các giai đoạn chủ yếu sau đây:
ạ Giá đất trưng dụng
Đất đai đô thị từ rất sớm bắt nguồn từ sự trưng dụng đất đai nông nghiệp. Nhà nước hoặc doanh nghiệp muốn sử dụng đất đai phải trả cho nông dân một khoản tiền nhất định. Khoản tiền này thực chất là giá đất trưng dụng. Giá đất này được hình thành theo một quá trình lịch sử hoặc theo những quy
định của pháp luật ở từng giai đoạn. Tuy nhiên, cơ sở hình thành giá này vẫn là tư bản hoá địa tô nông nghiệp, nghĩa là lấy địa tô chia cho lãi suất ngân hàng ở thời điểm trưng dụng. Công thức giá đất trưng dụng được tính như sau:
iR R
P 1
1 (3.26)Trong đó: P1 - Giá đất trưng dụng Trong đó: P1 - Giá đất trưng dụng
R1 - Địa tô nông nghiệp i - Lãi suất ngân hàng.
Nhưng hiện nay Nhà nước hoặc doanh nghiệp trưng dụng đất đai nông nghiệp, không thể “mua” được với mức giá đó, đặc biệt đất đai ở các khu vực phát triển. Người nông dân biết rằng đất đai sau khi được trưng dụng sẽ có giá trị cao hơn nhiều so với giá trị đất đai nông nghiệp, nên họ đòi tăng giá. Thực chất sự nâng giá này là sự mở rộng lượng địa tô. Mức tăng thêm này là mức tăng trưởng lợi nhuận siêu ngạch dự kiến sau khi trưng dụng đất, ký hiệu là
R1. Vì vậy, giá đất trưng dụng thực tế sẽ là:
i R R P1 1 1 (3.27)
b. Giá đất chuyển nhượng lần thứ nhất.
Nhà nước hoặc doanh nghiệp sau khi trưng dụng đất cần phải tiến hành hàng loạt các công việc tiếp theo như giải phóng mặt bằng, san ủi đất, xây dựng cơ sở hạ tầng đường bộ (đường sá, bến xe…) cấp điện, nước… Trong giai đoạn này, nhà nước hoặc doanh nghiệp phải chi ra một lượng tiền để xây dựng các cơ sở hạ tầng nói trên, ký hiệu là P1. Lúc này “giá thành” đất chuyển nhượng lần thứ nhất bao gồm giá đất trưng dụng cộng với vốn đầu tư vào đất sau khi trưng dụng: P1 + P1. Nhưng tính chất của hai thành phần tạo
nên “giá thành” chuyển nhượng không giống nhau: P1 thực sự là tư bản hoá của địa tô ban đầu (R1 + R1)/i , P1 là đầu tư thêm vào đất, cũng là giá trị mới tăng thêm của mảnh đất nàỵ Khi nhà đầu tư bỏ ra một lượng vốn: P1 +
P1, họ phải đòi hỏi sự sinh lời từ lượng vốn trên. Do vậy, giá đất chuyển nhượng lần thứ nhất không thấp hơn (P1 + P1).(1+r)
Trong đó: r là tỷ suất lợi nhuận bình quân.
Tuy nhiên, nhà đầu tư không dừng lại ở đây mà còn đòi hỏi thêm mức tăng trưởng lợi nhuận siêu ngạch tức là lượng địa tô mới tăng thêm R2. Lúc này, bộ phận giá đất mới tăng thêm là
i R2
. Vậy giá đất chuyển nhượng lần thứ nhất sẽ là: i R r P P P 2 1 1 2 1 (3.28) Trong đó: P2 - Giá đất trưng dụng lần thứ nhất
P1- Lượng vốn đầu tư thêm vào đất r - Tỷ xuất lợi nhuận bình quân
(P1 + P1) – Tổng lượng vốn đầu tư vào đất
R2- Lợi nhuận siêu ngạch các nhà đầu tư theo đuổi
Từ công thức trên ta có nhận xét sau: giá chuyển nhượng lần thứ nhất không phải là giá đất theo nghĩa hẹp chỉ có địa tô mà còn bao gồm cả lợi ích của tổng vốn đầu tư vào đất: (P1 +P1) (1+r). Nếu ta nhân bộ phận (P1 +P1) (1+r) với i và dùng R2 để biểu thị, trị giá đất chuyển nhượng lần thứ nhất có dạng: i R R i R i R P 2 2 ( 2 2) 2 (3.29)
Những nhà kinh doanh nhà đất sau khi đã bỏ vốn đầu tư vào đất, họ tiếp tục xây dựng các công trình trên đất để chuyển nhượng cho người khác. Lượng vốn đầu tư thêm là P2. Cũng tương tự như vậy, họ vừa theo đuổi lợi nhuận đã đầu tư vừa theo đuổi mức tăng trưởng lợi nhuận siêu ngạch R3 nên giá đất chuyển nhượng lần thứ hai là P3 và bằng:
P3 = (P2 + P2) (1+r) +
i R3
(3.30) Nếu nhân: (P2 + P2) (1+r) với i và biểu thị nó là R3 thì giá đất chuyển nhượng lần này là: i R R i R i R P 3 3 ( 3 3) 3 (3.31) * Tượng tự như vậy, nếu tiếp tục chuyển nhượng ta sẽ có: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
i R r P P P n n n n 1 1 1 (3.32) i R R i R i R Pn n n ( n n) (3 .33) Như vậy, Nhà nước hoặc doanh nghiệp có thể thu hồi chi phí đầu tư vào đất đã xây dựng cơ sở hạ tầng đường bộ để tạo nguồn vốn cho xây dựng và bảo trì đường bộ.
3.4.2.2. Các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá quyền sử dụng đất
Việc hình thành giá quyền sử dụng đất đô thị luôn luôn gắn với địa tô ban đầu và sự tích luỹ của địa tô tăng thêm. [Xem các công thức: từ (3.26); (đến (3.33)]
- ảnh hưởng của việc đầu tư vào đất : sự tăng trưởng của giá đất, địa tô không tách với sự tăng trưởng đầu tư vào đất, cái sau gắn liền với cái trước. Nhà đầu tư vào đất đai không chỉ quan tâm đến lợi nhuận bình quân như những nhà sản xuất kinh doanh khác mà còn theo đuổi mức tăng trưởng lợi nhuận siêu ngạch chuyển thành địa tô chênh lệch II để thu về. Địa tô chênh lệch đất đai đô thị cao hơn nhiều so với địa tô chênh lệch II trong nông nghiệp.
- ảnh hưởng của vị trí: Trên thực tế, địa tô chênh lệch đô thị được hình thành do vị trí khu vực khác nhaụ Có thể chia làm 3 cấp: chênh lệch giữa các đô thị trong cả nước (miền Bắc, miền Trung, miền Nam, đồng bằng, miền núi), chênh lệch giữa các vùng trong nội bộ đô thị (từ vùng trung tâm đến vùng ngoại ô). Chênh lệch giữa các mảnh đất cụ thể trong một vùng (gần hay xa đường sá).
- ảnh hưởng của chức năng đô thị : chức năng đô thị chủ yếu do tính chất của các ngành sản xuất và cơ cấu vốn của chúng. Nếu chức năng được hình thành, lợi ích của đất cũng hình thành theọ Nhìn chung, hiệu quả sử dụng đất ngành thương mại, dịch vụ cao hơn hiệu quả sử dụng đất ngành công nghiệp. Trong nội bộ ngành Công nghiệp, hiệu quả sử dụng đất cũng chênh nhau rất lớn. Đất dành cho công nghiệp có hiệu quả cao hơn đất dùng xây dựng nhà và của tổ chức sự nghiệp khác... Từ sự chênh lệch hiệu quả sử dụng đất của các ngành nghề nó sẽ kéo theo địa tô chênh lệch tương ứng.
- ảnh hưởng của quy mô đô thị : quy mô đô thị có thể biểu thị bằng nhiều tiêu chí khác nhau, nhưng quan trọng nhất là dân số và diện tích. Quy mô đô thị càng lớn giá sử dụng đất, địa tô, càng caọ
- ảnh hưởng của tốc độ tăng trưởng kinh tế. Theo các tư liệu quốc tế, người ta đã phát hiện tỷ lệ tăng giá đất của một nước, một vùng lãnh thổ, một đô thị có mối quan hệ mật thiết với tốc độ tăng trưởng tổng sản phẩm quốc dân. Nó được biểu thị thông qua mô hình tuyến tính sau:
= a + b x (3.34) Trong đó: - Tỷ lệ tăng giá đất đô thị
x - Tỷ lệ tăng trưởng tổng sản phẩm quốc dân a, b - Các tham số
Trên đây, tác giả đã trình bày các yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến giá quyền sử dụng đất và địa tô đô thị. Nhân tố đầu tư vào các ngành nghề, kinh doanh và đầu tư vào cơ sở hạ tầng, cả hai nhân tố này tổng hợp thành hiệu quả chức năng đô thị. Dễ dàng nhận thấy rằng, nhân tố đầu tư vào đất, đặc biệt là đầu tư vào mạng lưới đường hộ xuyên suốt các nhân tố còn lạị Chẳng hạn: ở trung tâm đô thị, mật độ đường sá cao hơn ở ngoại ô, ở các thành phố tốc độ tăng trưởng cao, cơ sở hạ tầng càng hoàn thiện và hiện đạị Việc phân tích trên đây, tác giả muốn trình bày cụ thể rõ hơn vai trò và ý nghĩa của cơ sở hạ tầng giao thông trong các đô thị. Ngoài chức năng dùng đểphục vụ giao thông, nhất là chuyên chở hàng hóa, hàng khách, cơ sở hạ tầng đường bộ đã làm tăng đáng kể giá quyền sử dụng đất và địa tô đô thị. Nguồn thu từ địa tô của các cá nhân, doanh nghiệp, tổ chức sử dụng đất cần được trích ra một phần để phát triển và bảo trì mạng lưới giao thông đường bộ tương xứng với sự đóng góp của nó.
- ảnh hưởng của các nhân tố khác sẽ được biểu thị qua các hệ số điều chỉnh.
3.4.2.3.Phương pháp định giá đất[36]
Có rất nhiều phương pháp xác định giá đất đang được áp dụng ở các nước trên thế giới và ở Việt Nam, nhưng do phạm vi, mục đích nghiên cứu,
tác giả chỉ trình bày những nét cơ bản của một số phương pháp có thể ứng dụng trong điều kiện ở Việt Nam và liên quan trực tiếp đến luận án. Những phương pháp đó là: - Phương pháp thu nhập. - Phương pháp so sánh trực tiếp - Phương pháp thặng dư ạ Phương pháp thu nhập - Định nghĩa:
Phương pháp thu nhập là một trong những phương pháp định giá đất thường dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bất động sản và các tài sản khác có thu nhập, khi dùng phương pháp này để định giá đất, ta xem như việc mua đất đai là một loại đầu tư, giá đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho một số năm về saụ Phương pháp này là lấy địa tô dự kiến hàng năm trong tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định (lãi suất ngân hàng) để hoàn vốn vào thời điểm định giá.
- Nguyên lý của phương pháp
Khi có quyền sử dụng đất, thì đất đai không chỉ cho địa tô hiện tại mà còn duy trì địa tô trong những năm về sau cho người sử dụng. Vì vậy, giá trị hiện hành của địa tô với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định, chính là giá của đất đaị
- Công thức tính.
+ Trường hợp địa tô hàng năm và suất lợi tức hoàn vốn không thay đổi: nếu địa tô hàng năm không thay đổi, suất lợi tức hoàn vốn đất đai không thay đổi và lớn hơn 0, số năm sử dụng là vô hạn, thì công thức tính giá của đất đai sẽ là:
i R
R - Địa tô
i - Suất lợi tức hoàn vốn đất đai
+ Trường hợp địa tô hàng năm thay đổi theo thời gian, đồng thời suất lợi tức hoàn vốn cũng thay đổi theo thời gian, thì công thức xác định giá đất như sau: n t t t i R p 1 1 ( ) (3.35) Trong đó: P - Giá đất.
R(t) - Địa tô ở năm thứ t
t - Thời gian mảnh đất cho địa tô i(t) - Suất lợi tức hoàn vốn đất đai năm t - Phạm vi ứng dụng
Phương pháp thu nhập là phương pháp dựa vào địa tô hàng năm xác định giá đất, nó chỉ phù hợp khi dùng để định giá đất đai, tài sản nhà đất hoặc tài sản có thu nhập. Ví dụ: tài sản nhà đất cho thuê hoặc định giá nhà đất cho doanh nghiệp... đều có thể dùng phương pháp nàỵ Đây là phương pháp định giá đất đai có cơ sỏ lý luận và khả năng ứng dụng rất rộng. Đối với việc định giá các bất động sản không thu lợi, đất dùng cho mục đích công ích như cơ quan, trường học, bệnh viện, công viên... thì phương pháp này không phù hợp. Đồng thời việc tìm ra địa tô và suất lợi tức hoàn vốn chính xác, phù hợp lại chịu ảnh hưởng bởi tình hình kinh tế nói chung và cả sự phát triển của thị trường nhà đất nói riêng, nên việc xác định chúng là một công việc khó khăn. Đây chính là hạn chế của phương pháp thu nhập
b. Phương pháp so sánh trực tiếp
- Định nghĩa: phương pháp so sánh trực tiếp hay còn gọi là phương pháp thị trường là một trong những phương pháp định giá quan trọng nhất, thường dùng nhất. Phương pháp xác định giá đất dựa trên cơ sở phân tích
mức giá của thửa đất tương tự thửa đất cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính giá thị trường của thửa đất cần định giá. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Nguyên lý của phương pháp
Theo lý luận của kinh tế học thì hàng hóa có cùng công dụng trong một thị trường thì phải có cùng một giá, nghĩa là có mối quan hệ thay thế cùng tồn tại trên thị trường. Cho nên, trong việc định giá đất, khi thửa đất chờ xác định giá và các thửa đất đã giao dịch trong thời gian gần với thời điểm định giá dùng để so sánh có tính thay thế thửa đất chờ định giá được bán ra trên thị trường, thì sẽ có phản ứng của thị trường tương tự, từ đó có thể tính được giá đất đai chờ định giá. Hai bên mua bán đều căn cứ vào sự so sánh giá cả đất đai theo quan hệ thay thế làm cho giá cả hướng về sự thống nhất ở một mức độ nhất định.
- Công thức tính
Công thức tính toán giá đất được xác định như sau:
65 5 4 3 2 1 K K K K K K P PA B (3.36) Trong đó:
PA - Giá thửa đất chờ định giá PB - Giá thửa đất của mẫu so sánh
K1 - Hệ số hiệu chỉnh tình huống thị trường K2 - Hệ số hiệu chỉnh thời gian
K3 - Hệ số hiệu chỉnh khu vực
K4 - Hệ số hiệu chỉnh nhân tố cá biệt
K5 - Hệ số hiệu chỉnh chỉnh số năm sử dụng K6 - Hệ số hiệu chỉnh suất dung tích.
- Trình tự định giá: định giá bằng phương pháp so sánh phải tuân thủ