Để tiến hành thẩm định, cán bộ thẩm định tại chi nhánh đã sử dụng nhiều phương pháp thẩm định khác nhau như: phương pháp thẩm định theo trình tự, phương pháp so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu, phương pháp phân tích tối ưu, phương pháp dự báo, phương pháp phân tích độ nhạy, phương pháp triệt tiêu rủi ro, phương pháp chuyên gia, phương pháp thống kê kinh nghiệm. Các phương pháp này sẽ được cán bộ thẩm định vận dụng linh hoạt, kết hợp khoa học để đạt được các kết quả thẩm định chính xác.
Phương pháp thẩm định theo trình tự.
Phương pháp thường được sử dụng đầu tiên và sử dụng nhiều nhất khi tiến hành quy trình thẩm định là phương pháp thẩm định theo trình tự, từ tổng quát đến chi tiết, lấy kết luận trước làm tiền đề cho kết luận sau.
Thẩm định tổng quát là việc xem xét một cách khái quát các nội dung cơ bản của dự án để đánh giá, phân tích tính đầy đủ, tính phù hợp, tính hợp lý,... Thẩm định tổng quát các dự án trong lĩnh vực xây dựng cho phép hình dung một cách tổng quát về dự án như: quy mô, tầm quan trọng của dự án trong chiến lược phát triển của đất nước,... Ngoài ra, các căn cứ pháp lý của dự án cũng là cơ sở để đảm bảo khả năng dự án được thực hiện và hoàn thành theo đúng dự kiến, đồng thời kiểm soát được của bộ máy quản lý dự án. Vì vậy, khi thẩm định tổng quát, nếu dự án không phù hợp với các yêu cầu về pháp lý, không thỏa mãn các thủ tục quy định và không có lợi ích cho chiến lược phát triển kinh tế xã hội chung thì dự án sẽ bị bác bỏ luôn. Từ đó, tiết kiệm được thời gian và chi phí cho việc thẩm định chi tiết.
Tuy nhiên, để xem xét tổng quát các nội dung của dự án ở giai đoạn này thì khó phát hiện được các vấn đề cần bác bỏ, sai sót và bổ sung cho dự án. Vậy nên, từ những kết quả của quá trình thẩm định tổng quát, ngân hàng bắt đầu tiến hành thẩm định chi tiết từng nội dung của dự án như sự cần thiết của dự án, thị trường của dự án, phân tích kỹ thuật, phân tích tài chính, tổ chức quản lý,... Mỗi nội dung sẽ được phân tích, đánh giá và đưa ra kết luận một cách khách quan và chi tiết trên nhiều phương diện như chủ đầu tư, ngân hàng, xã hội,... Chi phí thẩm định các dự án trong lĩnh vực xây dựng rất lớn nên nếu trong quá trình thẩm định từng nội dung, thấy có nội dung cơ bản nào mà không khả thi thì có thể bác bỏ dự án ngay để tránh những chi phí không cần thiết khi thẩm định các nội dung tiếp theo sau này.
Đây là phương pháp phổ biến được áp dụng với hầu hết các nội dung thẩm định: từ khía cạnh pháp lý đến khía cạnh thị trường, kỹ thuật, tài chính, nhân sự,... Đặc biệt với các dự án trong lĩnh vực xây dựng, một lĩnh vực mang tính đặc thù mà các cán bộ thẩm định không có kiến thức chuyên môn nên việc so sánh, đối chiếu với các văn bản pháp luật, các tiêu chuẩn, các định mức, giải pháp kỹ thuật của dự án với các chính sách, quy định của nhà nước, với các dự án thực tế đã và đang được thi công là rất cần thiết.
Phương pháp so sánh, đối chiếu tiến hành theo các chỉ tiêu sau:
•Các định mức tài chính doanh nghiệp phù hợp với hướng dẫn hiện hành của nhà nước, của ngành và doanh nghiệp cùng loại.
•Các số liệu và phương pháp áp dụng trong việc tính toán phù hợp với quy định của Bộ tài chính.
• Quy chuẩn, tiêu chuẩn bản vẽ thiết kế và xây dựng với yêu cầu về sản phẩm của dự án và quy định của Bộ xây dựng cũng như quy hoạch về kiến trúc.
• Quy chuẩn, tiêu chuẩn về công nghệ, thiết bị được sử dụng trong quá trình thi công cho phù hợp với quy mô và mức độ phức tạp về mặt kỹ thuật của dự án.
• Các chỉ tiêu tổng hợp như cơ cấu vốn đầu tư, suất đầu tư,... so với các dự án tương tự đã và đang thi công.
• Các định mức về nguyên vật liệu, nhân công, quản lý,… theo các định mức kinh tế kỹ thuật hiện hành của ngành xây dựng.
•Các chỉ tiêu về hiệu quả đầu tư. •Các chỉ tiêu mới phát sinh. Phương pháp dự báo
Hoạt động đầu tư là hoạt động mang tính lâu dài. Vậy nên việc vận dụng phương pháp dự báo để đánh giá chính xác tính khả thi của dự án là vô cùng quan trọng.
Phương pháp dự báo là phương pháp khoa học, tiên đoán những sự việc xảy ra trong tương lai trên cơ sở phân tích khoa học về các dữ liệu đã thu thập được. Khi tiến hành dự báo, các nhà dự báo cũng như các cán bộ thẩm định đã căn cứ vào việc thu thập, xử lý số liệu trong quá khứ và hiện tại để xác định xu hướng vận động của các hiện tượng trong tương lai nhờ vào một số mô hình toán học (định lượng). Ngoài ra, những dự đoán chủ quan dựa trên trực giác, kinh nghiệm của cán bộ thẩm định về tương lai (định tính) cũng là một phương pháp hữu hiệu. Các phương pháp dự báo thường được sử dụng là:
phương pháp ngoại suy thống kê, phương pháp mô hình hồi quy tương quan, phương pháp sử dụng hệ số co giãn của cầu, phương pháp định mức, phương pháp kịch bản, phương pháp mô phỏng, phương pháp lấy ý kiến chuyên gia, phương pháp dự báo tổng hợp,...
Phương pháp này thường được sử dụng trong nội dung thẩm định thị trường và tài chính để đánh giá cung cầu về sản phẩm của dự án, về giá cả sản phẩm, nguyên vật liệu, … nhằm dự báo doanh thu và chi phí trong quá trình thi công dự án và vận hành kết quả đầu tư.
Phương pháp phân tích độ nhạy
Với các dự án lớn và phức tạp, khi phân tích về hiệu quả tài chính và tính khả thi của dự án, cán bộ thẩm định thường sử dụng phương pháp phân tích độ nhạy để kiểm tra lại độ an toàn và tính vững chắc của dự án.
Phân tích độ nhạy của dự án là xem xét sự thay đổi của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án (lợi nhuận, thu nhập thuần, tỷ suất hoàn vốn nội bộ,…) khi các yếu tố có liên quan đến chỉ tiêu đó thay đổi. Trước tiên, cán bộ thẩm định phải xác định được các nhân tố ảnh hưởng đến các chỉ tiêu hiệu quả tài chính. Sau đó cho các nhân tố đó biến động theo thời gian như: chi phí tăng, doanh thu giảm, thay đổi chính sách thuế theo hướng bất lợi,… rồi đánh giá tác động của sự thay đổi đó với hiệu quả tài chính. Mức độ sai lệch so với dự kiến của các bất trắc tuỳ điều kiện cụ thể và thường theo trực quan của cán bộ thẩm định. Tuy nhiên, mức độ sai lệch so với dự kiến thường được chọn là từ 5% – 20%.
Nếu dự án vẫn đạt được hiệu quả kể cả trong trường hợp các nhân tố bất lợi này gây ảnh hưởng lớn đến hiệu quả tài chính thì dự án có độ an toàn cao. Ngược lại thì cần xem xét lại tính khả thi của dự án và đề xuất biện pháp hữu hiệu để khắc phục hoặc hạn chế chúng. Áp dụng phương pháp này vào dự án, cán bộ thẩm định đã sử dụng phân tích độ nhạy một chiều và nhiều chiều để kiểm tra độ vững chắc của dự án.
Thông thường phương pháp phân tích độ nhạy một chiều được áp dụng nhiều hơn vì nó khá đơn giản, trong khi phân tích độ nhạy nhiều chiều rất phức tạp. Tuy nhiên, phân tích độ nhạy nhiều chiều sẽ giúp đánh giá chính xác hơn: dự án chủ yếu phụ thuộc vào công suất khai thác dự án, còn không phụ thuộc vào sự thay đổi giá bán của sản phẩm.
Các dự án đầu tư đặc biệt trong lĩnh vực xây dựng có đặc điểm là rất phức tạp, mức độ rủi ro rất cao do thời gian thi công và thời gian khai thác kinh doanh rất dài. Nhằm đảm bảo tính hiệu quả chắc chắn của dự án, nhất là khả năng trả nợ vay của ngân hàng, ngân hàng phải nhận diện, dự đoán một số rủi ro có thể xảy ra để có biện pháp hạn chế thấp nhất các tác động rủi ro và phân tán rủi ro. Ngân hàng không chỉ phải quản lý các rủi ro trong đầu tư dự án mà còn phải quản lý rủi ro tín dụng ngân hàng.