giai đoạn 2011-2013
4.3.1. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Quang Vinh giai đoạn 2011-2013
* Theo số đối tượng và lượng hồ sơ
Bảng 4.4. Kết quả công tác chuyển QSDĐ của phường Quang Vinh giai đoạn 2011 – 2013 ST T Hình thức chuyển QSDĐ
Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013
Hồ sơ đăng kí (bộ) Hồ sơ thực hiện (bộ) Diện tích (ha) Hồ sơ đăng kí (bộ) Hồ sơ thực hiện (bộ) Diện tích (ha) Hồ sơ đăng kí (bộ) Hồ sơ thực hiện (bộ) Diện tích (ha) 1 Chuyển đổi 27 27 3,21 17 16 1,92 15 13 1,30 2 Chuyển nhượng 162 162 15,22 101 95 10,72 86 77 7,93 3 Tặng cho 291 291 30,60 137 128 14,11 94 85 8,12 4 Thừa kế 36 36 3,71 11 11 1,35 18 17 1,51 5 Thế chấp bằng giá trị QSDĐ 41 41 4,22 5 5 0,64 9 9 1,11 6 Cho thuê,
cho thuê lại 7 7 0,73 6 6 0,91 11 11 1,65
7 Bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ - - - - 8 Góp vốn bằng giá trị QSDĐ - - - - Tổng 564 564 57,69 277 261 29,65 233 212 21,62
Hinh 4.2: Kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Quang Vinh giai đoạn 2011-2013
Qua số liệu trên ta có thể thấy, việc chuyển quyền sử dụng đất đang diễn ra mạnh mẽ trên địa bàn phường, tuy vậy nó chỉ tập trung chủ yếu vào 2 hình thức là tặng cho và chuyển nhượng. Các hình thức chuyển đổi; thừa kế; thế chấp bằng giá trị QSDĐ; cho thuê, cho thuê lại tuy có diễn ra nhưng số lượng còn ít. Riêng 2 hình thức bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và góp vốn bằng giá trị QSDĐ trong giai đoạn 2011-2013 trên địa bàn phường không có hồ sơ nào cả. Đa số các hồ sơ chuyển quyền đã được giải quyết. Tuy nhiên, vẫn còn một số hồ sơ trả về do không đủ điều kiện thực hiện.
Cũng từ bảng số liệu trên ta có thể so sánh được tình hình chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường trong 3 năm 2011, 2012, 2013. Các hoạt động này có xu hướng giảm dần từ 564 hồ sơ đăng kí (năm 2011) xuống 233 hồ sơ (năm 2013). Điều này chứng tỏ người dân đang dần dần ổn định việc sử dụng đất và tập trung vào phát triển kinh tế, nâng cao đời sống.
Về công tác tặng cho: Đây luôn là một trong những hình thức chuyển quyền diễn ra mạnh mẽ nhất trên địa bàn phường. Hàng năm số lượng hồ sơ thực hiện công tác tặng cho chiếm gần một nửa số lượng hồ sơ đăng kí chuyển quyền. Nhiều nhất vẫn là năm 2011 có tới 291 hồ sơ tặng cho. Sở dĩ việc tặng cho diễn ra mạnh mẽ như vậy là do thị trường nhà đất biến động mạnh vào năm 2011, thời điểm này tại phường có thông báo quy hoạch dự án Nam Sông Cầu. Mặt khác số lượng hồ sơ tặng cho chiếm tỉ lệ cao cũng là do người dân đã thấy được những lợi ích của hình thức này.
Về công tác chuyển nhượng: Trong 3 năm số lượng hồ sơ đăng kí rất nhiều. Đây là một trong những hình thức diễn ra sôi nổi và tạo nguồn thu lớn cho ngân sách của phường. Tuy nhiên, không phải người dân nào chuyển nhượng QSDĐ cho nhau cũng thực hiện các tục pháp lý về chuyển QSDĐ mà bên cạnh đó còn rất nhiều trường hợp người dân thực hiện chuyển nhượng cho nhau thông qua giấy tờ mua bán trao tay không có sự công nhận của Nhà nước. Điều này cũng gây thất thu cho ngân sách và việc quản lý quỹ đất đai của phường.
Về công tác chuyển đổi: Hình thức này vẫn chưa thực sự phát triển ở phường. Năm 2011 chỉ có 27 hồ sơ đăng kí, đến năm 2012 có 17 hồ sơ và năm 2013 chỉ có 15 hồ sơ. Người dân thường tự đổi cho nhau mà không thông qua cơ quan nhà nước.
Về công tác thừa kế: Đây là hình thức chuyển quyền có từ lâu nhưng vẫn chưa thực sự phát triển ở phường. Số lượng hồ sơ thực hiện quyền thừa kế vẫn đang còn thấp. Năm 2011 có 36 hồ sơ thừa kế, năm 2012 giảm xuống chỉ còn 11 hồ sơ, năm 2013 có 18 hồ sơ.
Về công tác cho thuê, cho thuê lại: Hình thức này chiếm tỉ lệ rất thấp trong các hình thức chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường. Trong 3 năm từ 2011-2013 chỉ có 24 hồ sơ cho thuê mà không có hồ sơ nào cho thuê lại.
Về công tác thế chấp bằng quyền sử dụng đất: Đây là một nội dung chuyển quyền mới diễn ra ở phường trong vài năm gần đây. Do sự phát triển của nền kinh tế, một số người dân cần có vốn làm ăn nên đã thế chấp bìa đỏ (bìa hồng). Trong giai đoạn 2011-2013 tất cả các hồ sơ thế chấp đều được thực hiện hết không phải trả lại hồ sơ nào.
Về công tác bảo lãnh bằng giá trị quyền SDĐ và góp vồn bằng giá trị quyền SDĐ trong giai đoạn 2011-2013 trên địa bàn phường không có hồ sơ nào.
Bảng 4.5. Kết quả chuyển QSDĐ theo mục đích sử dụng
(Đơn vị: ha)
TT Mục đích sử dụng Năm 2011 Năm 2012 Năm
2013
Tổng 57,69 29,65 21,62
1 Đất nông nghiệp 43,2 16,98 12,79
1.1 Đất trồng lúa 30,27 8,19 6,83
1.2 Đất trồng cây lâu năm 12,93 8,79 5,96
2 Đất ở tại đô thị 14,49 12,67 8,83
Qua số liệu trên có thể thấy các hoạt động chuyển QSDĐ tại phường Quang Vinh chủ yếu tập trung vào đất nông nghiệp và đất ở. Diện tích đất chuyển quyền lớn nhất là vào năm 2011 với tổng diện tích là 57,69 ha; đến năm 2013 giảm chỉ còn 21,62 ha (giảm hơn một nửa so với năm 2011). Nguyên nhân là do năm 2011 có thông báo quy hoạch dự án Nam sông Cầu nên người dân tiến hành tách bìa, chuyển quyền cho nhau nhiều, hơn nữa người dân cũng dần dần ổn định đời sống nên việc tác động đến đất đai cũng ít dần. Trong 3 năm 2011-2013 đất nông nghiệp vẫn chiếm diện tích nhiều hơn cả trong tổng diện tích chuyển QSDĐ, nó là loại đất được chuyển quyền nhiều nhất (72,97 ha) gần gấp đôi đất ở (35,99 ha). Đất ở chủ yếu được sử dụng để thế chấp ngân hàng do nó có giá trị lớn, phần còn lại sử dụng để chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và cho thuê.
4.3.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất của phường Quang Vinh giai đoạn 2011-2013
a) Kết quả chuyển nhượng QSDĐ
Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106 Luật Đất đai 2003: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất.
Kết quả chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn phường Quang Vinh được thể hiện cụ thể thông qua số liệu sau đây:
* Theo số đối tượng và lượng hồ sơ
Bảng 4.6. Kết quả công tác chuyển nhượng QSDĐ phường Quang Vinh giai đoạn 2011-2013
Năm
Đối tượng Số lượng đăng ký Đã hoàn thànhthủ tục
Tỷ lệ (%) Chuyển nhượng Nhận chuyển nhượng Trường hợp Diện tích (ha) Trường hợp Diện tích (ha) 2011 Cá nhân Cá nhânTổ chức 1584 14,240,98 1584 14,240,98 100100 2012 Cá nhân Cá nhân 97 10,74 92 9,82 94,85 Tổ chức 4 1,23 3 0,9 75 2013 Cá nhân Cá nhânTổ chức 851 8,460,4 761 7,530,4 89,41100 Tổng 349 36,05 334 33,87 95,70
Hình 4.3. Kết quả chuyển nhượng QSDĐ phường Quang Vinh giai đoạn 2011 - 2013
Nhìn vào bảng 4.6 và hình 4.3 có thể thấy hoạt động chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn phường Quang Vinh trong giai đoạn 2011-2013 diễn ra sôi nổi và mạnh mẽ. Với tổng 349 hồ sơ đăng kí (36,05ha) đã hoàn thành được 334 hồ sơ (33,87 ha), chiếm 95,70%. Đối tượng chủ yếu tham gia hoạt động chuyển nhượng là cá nhân và cá nhân, diễn ra mạnh nhất vào năm 2011 với 158 hồ sơ, thấp nhất năm 2013 với 85 hồ sơ đăng kí. Trong giai đoạn 2011-2013 đã có 14 hồ sơ chuyển nhượng giữa cá nhân với nhau bị trả lại do không đủ điều kiện, lượng hồ sơ bị trả lại chỉ có ở 2 năm 2012 và 2013. Hoạt động chuyển nhượng giữa cá nhân và tổ chức còn diễn ra một cách lẻ tẻ, năm 2011 chỉ có 4 hồ sơ (0,98 ha) chuyển nhượng từ cá nhân cho tổ chức, đến năm 2013 chỉ có duy nhất 1 bộ hồ sơ (0,4 ha). Điều này chứng tỏ các hoạt động của tổ chức ở phường vẫn chưa thực sự phát triển.
* Theo mục đích sử dụng
Bảng 4.7. Kết quả chuyển nhượng QSDĐ theo mục đích sử dụng
(Đơn vị: ha)
TT Mục đích sử dụng Năm2011 Năm2012 Năm2013
Tổng 15,22 10,72 7,93
1 Đất nông nghiệp 11,31 7,34 5,32
1.1 Đất trồng lúa 7,12 4,21 2,21
1.2 Đất trồng cây lâu năm 4,19 3,13 3,11
2 Đất ở 3,91 3,38 2,61
2.1 Đất ở đô thị 3,91 3,38 2,61
2.1 Đất ở nông thôn
Qua bảng số liệu trên ta thấy trong giai đoạn 2011-2013 tổng diện tích đất chuyển nhượng là 33,87 ha trong đó diện tích đất nông nghiệp được chuyển nhượng là 23,97 ha chiếm 70,77% tổng diện tích chuyển nhượng. Đặc biệt năm 2011 có 15,22 ha đất chuyển nhượng thì có tới 11,31 ha đất chuyển nhượng là đất nông nghiệp, trong đó người dân chủ yếu là chuyển nhượng đất trồng lúa (7,12 ha), đất trồng cây lâu năm ít hơn (4,19 ha); còn lại 3,91 ha đất chuyển nhượng là đất ở. Phần lớn diện tích đất nông nghiệp được đem ra chuyển nhượng cho các cá nhân và hộ gia đình sau đó được sử dụng vào mục đích khác thông qua việc chuyển mục đích sử dụng. Năm 2013 thì diện tích đất chuyển nhượng đã giảm nhiều so với năm 2011 chỉ còn 7,93 ha đất chuyển nhượng (giảm 7,29 ha), trong đó diện tích đất nông nghiệp được chuyển nhượng là 5,32 ha gấp đôi đất ở (2,61 ha).
Như vậy hoạt động chuyển nhượng QSDĐ ở phường Quang Vinh giai đoạn 2011-2013 diễn ra khá sôi động và có xu hướng giảm dần, do người dân đang dần đi vào ổn định cuộc sống.
* Kết quả chuyển nhượng QSDĐ trên do:
- Trong những năm gần đây phường có một số dự án đầu tư như dự án quy hoạch Nam Sông Cầu đã thúc đẩy hoạt động chuyển nhượng diễn ra mạnh mẽ hơn;
- Từ khi Luật Đất đai năm 2003 được thi hành quy định rõ trình tự thủ tục hành chính, thời gian thực hiện cụ thể, trình tự thủ tục được rút gọn tránh được nhiều vấn đề nhạy cảm. Điều đó tạo điều kiện thúc đẩy hoạt động chuyển nhượng QSDĐ phát triển hơn.
b) Kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển QSDĐ không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này.Đây là một hình thức đặc biệt
của chuyển nhượng QSDĐ mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật.
Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2011-2013 được thể hiện chi tiết ở dưới đây: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
* Theo số đối tượng và lượng hồ sơ
Bảng 4.8. Kết quả tặng cho QSDĐ phường Quang Vinh giai đoạn 2011 – 2013
Năm
Đối tượng Số lượng đăng ký Đã thực hiện Tặng cho Nhận tặng cho Số trường hợp Diện tích (ha) Số trường hợp Diện tích (ha) Tỷ lệ (%) 2011 Cá nhân cá nhân 291 30,60 291 30,60 100 2012 137 15,31 128 14,11 93,43 2013 94 9,05 85 8,12 90,43 Tổng 522 54,96 504 52,83 96,55
(Nguồn số liệu: UBND phường Quang Vinh)
Hình 4.4. Kết quả tặng cho QSDĐ phường Quang Vinh giai đoạn 2011 - 2013
Từ số liệu trên có thể thấy đây là hoạt động diễn ra sôi nổi nhất tại phường Quang Vinh giai đoạn 2011-2013, nó chiếm tỉ lệ cao nhất trong tổng số 8 hình thức chuyển QSDĐ. Trong 3 năm có tổng 522 hồ sơ đăng kí (54,96 ha) đã hoàn thành được 504 hồ sơ (52,83 ha), chiếm 96,55%. Có 18 hồ sơ bị trả lại do hồ sơ không đủ điều kiện. Lớn nhất vẫn là năm 2011 có 291 hồ sơ đăng kí tặng cho, thấp nhất là năm 2013 có 94 hồ sơ đăng kí. Số lượng hồ sơ
tặng cho nhiều như vậy,chứng tỏ người dân ở phường đã thấy được những lợi ích của hoạt động tặng cho và đang tận dụng chúng. Bởi vì tặng cho quyền sử dụng đất có những lợi ích sau: Tặng cho QSDĐ gắn liền với quyền lợi của người sử dụng đất, người dân nhìn thấy ngay cái lợi là việc tặng cho quyền sử dụng đất là có thể cho đất để chuẩn bị trước, phòng khi chết đi con cháu họ không có sự tranh chấp về đất đai, đây cũng là một nếp nghĩ rất tốt của người dân.
Tuy nhiên tặng cho QSDĐ cũng có mặt hạn chế của nó, nó có thể dẫn tới việc đất đai bị chia cắt nhỏ, cản trở việc tích tụ ruộng đất, là trở ngại cho quá trình công nghiệp hóa, cơ giới hóa trong sản xuất nông nghiệp; đồng thời nó cũng sẽ làm giảm sự chuyên môn hóa trong sản xuất nông nghiệp hàng hóa, không mang quy mô rộng, gây khó khăn trong khâu thu mua nông sản.
* Theo mục đích sử dụng
Bảng 4.9. Kết quả tặng cho QSDĐ phường Quang Vinh theo mục đích sử dụng
(Đơn vị: ha)
TT Mục đích sử dụng Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013
Tổng 30,60 14,11 8,12
1 Đất nông nghiệp 25,30 6,40 5,19
1.1 Đất trồng lúa 18,13 2,36 3,11
1.2 Đất trồng cây lâu năm 7,17 4,04 2,08
2 Đất ở 5,3 7,71 2,93
2.1 Đất ở đô thị 5,3 7,71 2,93
2.1 Đất ở nông thôn
(Nguồn số liệu: UBND phường Quang Vinh)
Trong giai đoạn 2011-2013, hoạt động tặng cho diễn ra chủ yếu ở đất nông nghiệp (36,89 ha) trong đó chủ yếu vẫn là đất trồng lúa (23,60 ha), đất trồng cây lâu năm ít hơn (13,29 ha); đất ở chỉ có 15,94 ha. Đặc biệt năm 2011 trong tổng số 30,60 ha đất tặng cho có tới 25,30 ha đất tặng cho là đất nông nghiệp, đất ở ít hơn rất nhiều (5,3 ha). Đến năm 2012 diện tích đất tặng cho đã có sự đồng đều giữa đất nông nghiệp và đất ở, thậm chí đất ở (7,71 ha) nhỉnh hơn một chút so với đất nông nghiệp (6,4 ha). Phần lớn đất ở được sử dụng tặng cho chủ yếu là xây nhà để ở, còn đất nông nghiệp tặng cho chủ yếu được sử dụng vào mục đích khác thông qua chuyển mục đích sử dụng.
* Kết quả công tác tặng cho QSDĐ trên do:
- Qua điều tra cho thấy, hầu hết các trường hợp đăng ký tặng cho QSDĐ đều là của cha mẹ tách đất cho con cái lập gia đình do có nhu cầu tách khẩu ra ở riêng, đồng nghĩa với đó là nhu cầu về đất ở và đất sản xuất. Trong khi đó cha mẹ đã già yếu không thể lao động sản xuất như trước.
- Để thuận lợi cho việc đăng ký thế chấp bằng giá trị QSDĐ phục vụ cho nhu cầu sản xuất kinh doanh nên có nhu cầu tách riêng GCN QSDĐ.
- Tặng cho QSDĐ là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật, không phải chịu thuế nhà nước. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể trong Luật Đất đai 2003 những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này. Song do đặc thù cuộc sống của người dân nên vẫn còn nhiều hạn chế.
c) Kết quả công tác thừa kế QSDĐ
Thừa kế QSDĐ là việc người SDĐ chết đi để lại QSDĐ của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Kết quả thừa kế trên địa bàn phường Quang Vinh giai đoạn 2011-2013 được thể hiện ở dưới đây:
* Theo số đối tượng và lượng hồ sơ (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Bảng 4.10. Kết quả thừa kế QSDĐ phường Quang Vinh giai đoạn 2011 – 2013
Năm
Đối tượng Số lượng đăng ký Đã thực hiện
Để thừa kế Nhận thừa kế Số trường hợp Diện tích (ha) Số trường hợp Diện tích (ha) Tỷ lệ (%) 2011 Cá nhân Cá nhân 36 3,71 36 3,71 100 2012 11 1,35 11 1,35 100