Trong nhiều năm qua thành phố Hà Nội đó phỏt triển được nhiều nhà ở chung cư, với tốc độ tương đối nhanh, giải quyết chỗ ở cho mọi bộ phận dõn cư của thành phố với chất lượng ở và tiện nghi ngày càng tiến bộ hơn. Hầu hết cỏc khu chung cư đó phần nào đỏp ứng được nhu cầu sinh hoạt của người dõn, đó hỡnh thành và phỏt triển nhiều hoạt động dịch vụ để đảm bảo cuộc sống của người dõn về mặt vật chất cũng như tinh thần, từ việc tổ chức cụng
tỏc trụng giữ xe, quản lý vận hành cầu thang mỏy, cung cấp điện, nước giữ gỡn vệ sinh mụi trường, thu gom rỏc thải… đến việc xõy dựng cỏc khu vui chơi giải trớ…
Tuy nhiờn, do chưa cú mụ hỡnh quản lý phự hợp cũng như coi nhẹ cụng tỏc quản lý sau khi đưa cỏc ngụi nhà vào vận hành khai thỏc sử dụng nờn cú nhiều cụng trỡnh bị xuống cấp nghiờm trọng. Hơn nữa do việc phỏt triển cỏc hệ thống dịch vụ khụng đũng bộ, chưa được chỳ trọng nờn đó gõy ra tõm lý e ngại của người dõn khi sống ở chung cư.
Cụ thể là:
Trong việc tổ chức thực hiờn cụng tỏc bảo dưỡng, duy tu nhà chung cư hiện nay cũn một số tồn tại vướng mắc sau:
Chưa cú quy định về cụng tỏc duy tu bảo dưỡng.
Theo quy định của luật dõn sự nhưng người sống trong chung cư đồng sở hữu khu vực cụng cộng. Vỡ vậy toàn bộ toà nhà ngoại trừ phạm vi diện tớch trong từng căn hộ rơi vào tỡnh trạng “khụng người quản lý “. Mụ hỡnh quản lý tự quản vỡ vậy sau khi căn hộ đó được hoỏ giỏ bỏn cho người sử dụng khụng cú ai chịu trỏch nhiệm về hệ thống kỹ thật cụng cộng, do vậy khi hỏng húc khụng ai chịu trỏch nhiệm sửa chữa. Kinh phớ sửa chữa do tự nguyện đúng gúp vỡ vậy nếu sẩy ra hư hỏng nặng thỡ việc sửa chữa khú khăn về nhiều mặt. Ban quản trị trong mụ hỡnh tự quản là cư dõn sống trong chung cư.
Vỡ vậy trong nhiều trường hợp khụng cú đủ thời gian, trỡnh độ, để cú thực hiện được cụng tỏc quản lý;
Chi phớ tối thiểu thường xuyờn (chỉ phục vụ vận hành ) cho một hộ trong một thỏng (bao gồm điện chiếu sang, cầu thang, lối đi…) khụng kể đến chi phớ lớn để sửa chữa duy tu định kỳ như: sơn lại mặt ngoài toà nhà, thay thế
phụ tựng của thang mỏy, mỏy phỏt, mỏy bơm… lại rất cao so với mức thu nhập của người dõn. Ngoài ra việc thu kinh phớ của người sử dụng sẽ rất khú khăn vỡ tõm lý khụng muốn trả thờm bất kỳ một kinh phỡ bặt buộc nào ngoài tiền nhà đó trả, khụng cú cơ sở phỏp lý nào để buộc người sử dụng phải nộp vỡ thực tế khụng cú quy định của nhà nước về việc này.
Từ những tồn tại trờn đó gõy cản trở lớn đến cụng tỏc quản lý, duy tu, sửa chữa nhà chung cư, làm cho cụng trỡnh nhanh chúng bị xuống cấp, rỳt ngắn tuổi thọ cụng trỡnh.
Về cụng tỏc quản lý cư trỳ: hiện nay ở cỏc chung cư mới chỉ cú danh sỏch tờn những người mua nhà chung cư, chứ chưa quan tõm đến lai lịch của những người dõn ở đú. Do vậy đõy là một sơ xuất, khiếm khuyết trong quản lý gõy khú khăn cho việc trong đảm bảo an ninh, trật tự khu chung cư.
Về mặt cỏc hoạt động cung cấp dịch vụ: hầu hết cỏc khu chung cư đều cú cỏc dịch vụ trụng giữ xe đạp, xe mỏy, vận hành thang mỏy, giữ dỡn vệ sinh mụi trường, thu gom rỏc thải, cung cấp điện nước, giữ trật tự an ninh khu ở chung cư.
Đó xõy dựng cỏc ki-ốt kinh doanh phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt hang ngày, như cỏc tiệm cắt túc, tiệm may, cỏc ki-ốt bỏn hang phục vụ sinh hoạt.
Tuy nhiờn cú nhiều dịch vụ chưa được quan tõm đỳng mức như dịch vụ y tế, dịch vụ phục vụ cho hiếu hỉ, tổ chức khụng gian cụng cộng, cũng như cỏc hoạt động văn hoỏ khu chung cư, xõy dựng cỏc trường học cho con em đi học. Hiện nay, cỏc khu chung cư ở Hà Nội khi viết dự ỏn thường đều cú trường học, bưu điện, nước sạch, hạ tầng tốt, nhưng thật ra cỏc nhà đầu tư chủ yếu chỉ lo xõy dựng nhà bỏn lấy tiền, cũn cỏc dự ỏn khỏc thường tạm bợ, kộo dài hoặc làm cho cú. Về khớa cạnh cụng năng nhà ở, mỹ quan đụ thị… cú lẽ bàn
đến cũn xa lạ với chung cư ở Hà Nội… túm lại hiện chung cư Hà Nội mới đảm nhận được một phần chức năng của mỡnh là đú làm nhà ở.
Núi túm lại, cỏc khu chung cư ở Hà Nội hiện nay đó cú sự phỏt triển tiến bộ hơn so với cỏc khu chung cư trước đõy về cả mặt số lượng cũng như chất lượng. Tuy nhiờn trong cụng tỏc quản lý vận hành và dịch vụ chung cư cũn nhiều hạn chế. Do vậy cần phải cú những định hướng giải phỏp phự hợp để cho khu chung cư cao tầng được phỏt triển ngày càng bền vững hơn.
CHƯƠNG III: Một số giải phỏp tăng cường quản lý chung cư ở Hà Nội
Hiện nay và những năm tới đõy, phỏt triển nhà chung cư cao tầng là xu thế tất yếu trong quy hoạch , phỏt triển đụ thị núi chung và Hà Nội núi riờng. Thành phố Hà Nội hiện cú trờn 60 dự ỏn phỏt triển nhà ở và khu đụ thị mới. Thành phố thực hiện cơ chế 60% quỹ đất ở tại cỏc dự ỏn phỏt triển nhà hoặc khu đụ thị mới để xõy dựng nhà ở chung cư cao tầng.
Để đảm bảo mụi trường lành mạnh cho cư dõn sinh sống trong cỏc khu nhà ở chung cư cao tầng, đảm bảo quyền và nghĩa vụ của cỏc hộ dõn đối với nhà ở trong hoàn cảnh tồn tại, đan xen nhiều sở hữu về nhà ở và quyền sử dụng đất tại cỏc khu chung cư, đảm bảo độ bền vững và tuổi thọ của cụng trỡnh nhà ở, đảm bảo mỹ quan và bộ mặt kiến trỳc đụ thị, đỏp ứng nhu cầu và tấc độ phỏt triển đụ thị văn minh và hiện đại. Chỳng tụi xin đề xuất một số giải phỏp để quản lý, sử dụng nhà ở chung cư cao tầng như sau :
1/ Về quản lý: Xõy dựng và ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà ở chung cư cao tầng là cơ sở phỏp lý cho doanh nghiệp kinh doanh nhà, người sử dụng nhà ở thống nhất thực hiện phự hợp với truyền thống và tõm lý của người dõn trong nền kinh tế thị trường.
2/ Về tổ chức quản lý và thực hiện cỏc dịch vụ đụ thị trong cỏc khu nhà chung cư cao tầng bao gồm cỏc dịch vụ bắt buộc như: an ninh, trật tự an toàn xó hội, cải tạo sửa chữa cấu trỳc bờn trong cỏc căn hộ ở, vệ sinh mụi trường, thu gom rỏc thải, vận hành thang mỏy, đồng thời với cỏc dịch vụ tự nguyện khỏc để trỏnh tỡnh trạng tuỳ tiện của cỏc hộ dõn làm ảnh hưởng đến cỏc kết cấu chịu lực của nhà, đảm bảo kiến trỳc và mỹ quan đụ thị. Mụ hỡnh bộ mỏy quản lý và thực hiện cỏc hoạt động dịch vụ cú thể tổ chức theo dạng Cụng ty
quản lý chuyờn nghiệp, hoạt động theo phương thức lấy thu bự chi cú lợi nhuận hợp lý, giỏ dịch vụ theo quy định Nhà nước kột hợp với thoả thuận của người dõn.
3/ Xõy dựng những quy định về quyền và nghĩa vụ của người quản lý và người sử dụng nhà ở chung cư cao tầng, nguyờn tắc giải quyết khi tranh chấp giữa cỏc chủ thể trong nhà ở chung cư liờn quan đến sở hữu căn hộ, sử dụng cỏc cụng trỡnh cụng cộng, cú biện phỏp sử lý đối với cỏc trường hợp vi phạm và cố tỡnh khụng chấp hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư.
4/ Cần thiết phải cú bộ mỏy quản lý nhà ở chung cư cao tầng và mụ hỡnh quản lý thống nhất. Về mỗi dự ỏn khu đụ thị mới cú số lượng nhà ở chung cư cao tầng khỏc nhau. Do đú, đ ể bộ mỏy quản lý hoạt động cú hiệu quả cao thỡ tuỳ theo điều kiện cụ thể mà quyết định quy mụ của bộ mỏy quản lý. Mụ hỡnh quản lý nhà chung cư sẽ là thớch hợp nếu nú được xõy dựng trờn phương thức kết hợp hài hoà giữa quản lý và kinh doanh. Theo đú, một doanh nghiệp quản lý phải chịu trỏch nhiệm thực hiện cỏc dịch vụ cụng phục vụ cư dõn trong toà nhà, kinh phớ cho cụng việc này sẽ được huy động từ ưu đói kinh doanh cỏc dịch vụ phỏt sinh từ nhà chung cư(như cỏc dịch vụ trụng giữ xe, siờu thị vui chơi, giải trớ, bảo đảm an ninh trật tự…). Doanh nghiệp quản lý sẽ bao gồm “hai bộ phận” hoạt động độc lập hỗ trợ nhau.
a/ “Bộ phận kỹ thuật” đủ trỡnh độ đảm bảo tự mỡnh cú thờ triển khai cụng tỏc duy tu bảo dưỡng, sửa chữa cần thiết hoặc quản lý được chất lượng cỏc phần cụng việc thuờ ngoài,. Doanh nghiệp quản lý sẽ đầu tư trang thiết bị chuyờn dụng, đào tạo đội ngũ cụng nhõn chuyờn nghiệp phục vụ việc sửa chữa và bảo dưỡng nhà chung cư để thực hiện cụng việc trong khu vực do mỡnh quản lý. Kinh phớ cho cụng việc này được doanh nghiệp tự điều tiết từ nguồn lói do phục vụ cỏc đối tượng khỏc như cao ốc văn phũng cho thuờ, cỏc
khu căn hộ,… trờn địa bàn thành phố và nguồn lói do bộ phận kinh doanh thực hiện. Tớnh cạnh tranh của doanh nghiệp đạt được hay khụng phụ thuộc vào cỏch tổ chức mạng lưới dịch vụ, khả năng đầu tư thiết bị chuyờn ngành, tay nghề và kỷ luật lao động của cụng nhõn cũng như trỡnh độ của cỏn bộ quản lý.
b/ “Bộ phận kinh doanh” thực hiện cụng việc kimh doanh cỏc dịch vụ mang tớnh xó hội, khụng bắt buộc và quản lý, khai thỏc cỏc diện tớch cụng cộng được nhà nước ưu đói, cho thuờ hoặc cho sử dụng như trụng giữ xe đạp, xe mỏy, giữ gỡn an ninh trật tự, vui chơi giải trớ, phục vụ ăn uống, tổ chức mạng lưới hoạt động cửa hàng, siờu thị…
Doanh nghiệp sẽ tổ chức một mạng lưới quản lý. Tại mỗi một khu được giao quản lý cụng ty sẽ phải cú một “ tổ quản lý” nằm ngay trong khu nhà hoặc khụng quỏ xa để quản lý cụng việc kinh doanh của mỡnh và tiếp nhận, xử lý một cỏch tức thời những hỏng húc kỹ thuật nhỏ hoặc đỏp ứng cỏc yờu cầu sửa chữa ngoài trỏch nhiệm của mỡnh theo yờu cầu của người sử dụng. Về nguyờn tắc, mật độ đối tượng được phục vụ càng cao thỡ hiệu suất lao động càng cao, Giải được bài toỏn này một cỏch tối ưu nhất sẽ đỏp ứng yờu cầu của khỏch hàng về thời gian và giảm giỏ thành phục vụ.
Nếu việc tố chức quản lý đựơc thực hiện chặt chẽ thỡ người sử dụng nhà chung cư sẽ được hưởng cỏc tiện nghi gần như miễn phớ, nhà nước quản lý được kiến trỳc mặt ngoài toà nhà, đảm bảo tuổi thọ cụngtrỡnh, tiết kiệm ngõn sỏch nhà nước.
Qua khảo sỏt, chỳng tụi thấy mụ hỡnh quản lý nhà ở chung cư cao tầng theo phương thức đấu thầu như đó đề cập trờn đõy sẽ là thớch hợp nhất, khả thi nhất trong giai đoạn hiện nay. Theo mụ hỡnh quản lý này thỡ người quản lý nhà sẽ chớnh là tổ chức kinh doanh cỏc dịch vụ cụng cụng. Tuy nhiờn, để đảm bảo
được lợi ớch của ba bờn ( Nhà nước, người sử dụng nhà và tổ chức kinh doanh ) thỡ cần xỏc định rừ những hoạt động nào là hoạt động kinh doanh, những hoạt động nào mang tớnh chất là dịch vụ cụng. Trờn cơ sở đú xỏc định trỏch nhiệm, nghĩa vụ của tổ chức kinh doanh với nhà nước ( trong việc nộp thuế, bảo đảm định kỳ sửa chữa, bảo dưỡng cỏc cụng trỡnh cụng cộng…), trỏch nhiệm của tổ chức kinh doanh với người sử dụng ( sự thuận tiện, tiện nghi, an ninh, trật tự trong sinh hoạt đi lại …).
5/ Ban quản lý nhà chung cư cần sớm đưa ra phương ỏn quản lý cho phự hợp với sự phỏt triển ngày nay. Chỳng tụi cho rằng, một mụ hỡnh quản lý hiệu quả thỡ cần đỏp ứng cỏc tiờu chớ sau:
- Bảo đảm cho ngụi nhà cú được độ bền tối đa .
- Bảo đảm cỏc điều kiện ăn, ở, sinh hoạt, đi lại của người sử dụng nhà chung cư một cỏch thuận tiện và tiện nghi nhất với mức chi phớ cho cỏc dịch vụ này thấp nhất.
- Khai thỏc và sử dụng hợp lý, hiệu quả nhà chung cư.
- Hoà hợp giữa lợi ớch của nhà nước và lợi ớch của người quản lý.
6/ Tổ chức quản lý nhà chung cư phải xó hội hoỏ bằng cỏch huy động sự tham gia tớch cực của cộng đồng cỏc chủ sở hữu đồng thời cũng là người sử dụng căn hộ. Sự tham gia đú là trỏch nhiệm bắt buộc chứ khụng phải là tự nguyện, đồng thời cũng là để thực hiện quyền hạn và lợi ớch của người chủ sở hữu:
7/ Ban quản lý nhà chung cư nờn đi sõu đi sỏt, quan tõm tới cỏc hoạt động phổ biến trong đời sống người dõn tại cỏc khu chung cư: