Để hoạt động định giá được tiến hành một cách chuyên nghiệp và hiệu quả hơn cần phải thành lập bộ phận chuyên định giá tài sản thế chấp bởi vì định gía tài sản thế chấp là một công việc hết sức khó khăn, đòi hỏi chuyên môn, kinh nghiệm và có ảnh hưởng to lớn tới việc quản lý rủi ro, mức độ an toàn của khoản nợ Ngân hàng cho vay. Nhưng hiện nay, Ngân hàng NN&PTNN chi nhánh Hoàng Mai đang gộp hoạt động định giá và hoạt động tín dụng của Ngân hàng, dưới sự chịu trách nhiệm của cán bộ tín dụng và lãnh đạo. Việc định giá như vậy dẫn tới nhiều bất cập như định giá mang tính chấp sao chép, không sát với giá thị trường do chất lượng thông tin thu thập được không có chất lượng cao, cán bộ định gía chưa đủ kinh nghiệm để dự đoán, đón bắt các xu hướng biến đổi của thị trường, gây ra rủi ro cao do BĐS được thế chấp có thể biến động giá cả lớn trong thời gian dài. Bởi vậy, việc thành lập một bộ phận định giá chuyên nghiệp không những khắc phục được các hạn chế trên mà còn nâng cao uy tín của Ngân hàng, giúp tăng cường tính cạnh tranh cho Ngân hàng trên thị trường, định giá tốt là một công cụ quan trọng tác động lớn tới lòng tin, sự hài lòng của khác hàng tăng cường sức cạnh tranh của Ngân hàng.
Tuy nhiên, do một vài lý do như chi phí chi trả cho bộ phận định giá, tính cạnh tranh về thời gian xử lý hồ sơ…mà tới nay bộ phận định giá của Ngân hàng vẫn chưa được thành lập. Nhưng trong khoảng thời gian tới, Ngân hàng nên thành lập một bộ phận chuyên môn về định giá tài sản vì khi cân nhắc mặt lợi ích đem lại của việc có một bộ phận định giá chuyên nghiệp là rất cần thiết.
- Ý tưởng cho bộ phận định giá của chi nhánh Hoàng Mai:
+ Bộ phận định giá được thành lập: Cần có các chuyên gia về định giá BĐS để có cái nhìn tổng quan về thị trường, đưa ra các nhận định về sự thay đổi về giá trị của BĐS có thể xảy ra trong tương lai. Một vài cán bộ kỹ thuật có năng lực đánh giá giá trị công trình để có thể định giá các công trình liên gắn liền với BĐ thế chấp. Quan trọng nên có sự tham gia của một số cán bộ đang phụ trách việc thẩm định các dự án và cán bộ xử lý nợ quá hạn ở các phòng giao dịch. Sự có mặt của các cán bộ tín dụng rất quan trọng do họ đang nắm vững các thông tin và kỹ thuật trong công tác theo dõi các loại tài sản thế chấp phức tạp và khó tiến hành.Hơn nữa, khi các khoản vay bằng thế chấp không thể thanh toán được thì Ngân hàng cần tiến hành phát mãi tài sản thế chấp không trả được nên đòi hỏi những cán bộ có kinh nghiệm trong việc xử lý nợ quá hạn.
+ Đối với những khoản vay khi định giá tài sản thế chấp nhất thiết phải có sự tham gia của cán bộ tín dụng được giao nhiệm vụ phụ trách. Biên bản định giá là một phần trong hồ sơ tín dụng, bởi vậy nên cán bộ tín dụng là người quản lý trực tiếp nhất , theo dõi sát sao nhất việc thực hiện, sử dụng vốn vay bằng tài sản đảm bảo là BĐS của khách hàng.
3.2.2 Các phương pháp, quy trình định giá nên được sử dụng tại Ngân hàng.
Hiện nay có rất nhiều Ngân hàng đã chú trọng, quan tâm lớn tới công tác định giá tài sản thế châp, định giá có ảnh hưởng không nhỏ tới rủi ro tín dụng của Ngân hàng. Có rất nhiều mô hình định giá đáng được học hỏi như mô hình định giá của ACB, Techcombank, Ngân hàng quân đội. Dưới đây là mô hình định giá đã và đang được sử dụng hiệu quả tại Ngân hàng quân đội.
Ngân hàng quân đội đã thành lập riêng một chi nhánh mang tên công ty trách nhiệm quản lý nợ và khai thác tài sản có chức năng định giá tài sản thế chấp tại
Ngân hàng. Dưới đây là phương pháp, quy trình định giá của công ty, nó có thể là một quy trình đáng được học tập.
Sơ đồ quy trình nghiệp vụ định giá
Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ thẩm định
Hồ sơ thẩm định do phòng định giá AMC đảm nhận sau đó thu thập các thông tin , kiểm tra đối chiếu danh mục hồ sơ thẩm định cần cung cấp cho các loại tài sản theo quy định của AMC. Bộ phận này sẽ có trách nhiệm gửi mail xác nhận về thời gian, tình trạng hồ sơ cho cán bộ MB để xác nhận về thời gian hoàn thiện công tác thẩm định.
Trong trường hợp hồ sơ được cán bộ MB gửi trực tiếp, không thông qua mail thì bộ phận AMC cần lập phiếu xác nhận thời gian nhận hồ sơ để tính thời gian cho quá trình định giá.
Tiếp nhận hồ sơ thẩm định
Kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ của Hồ sơ pháp lý của tài sản
Liên hệ với MB/Khách hàng và phối hợp thực hiện khảo sát tài sản
Hoàn thiện báo cáo thẩm định giá.
Trả kết quả và một số vấn đề khác cho khách hàng
Thời gian: Gửi mail xác nhận với MB sau khi tiếp nhận là 1h và thời gian chuyển hồ sơ lên quản lý cấp phòng không quá 1h sau khi tiếp nhận.
Bước 2: Kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ của Hồ sơ pháp lý của tài sản.
Bộ phận đánh giá kiểm tra pháp lý của tài sản có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ pháp lý của tài sản dựa trên các khía cạnh sau:
Nếu hồ sơ đã hợp lệ, đầy đủ đối với tài sản đảm bảo cán bộ tiếp nhận hồ sơ cần chuyển giao cho cán bộ định giá tài sản AMC triển khai trước 2h kể từ khi tiếp nhận hồ sơ.
Nếu hồ sơ thiếu, chưa đầy đủ các giấy tờ pháp lý, bộ phận kiểm tra tính pháp lý của tài sản có trách nhiệm liên lạc với cán bộ tín dụng MB xác nhận rõ tình trạng của hồ sơ, hướng dẫn, yêu cầu cán bộ MB bổ sung thêm hồ sơ. Bộ phận kiểm tra pháp lý cần phải ghi rõ lý do, thời gian các vấn đề phát sinh tại bước kiểm tra tính pháp lý của hồ sơ tại “Phiếu theo dõi tiến độ của hồ sơ”. Thời gian tối đa là 3h kể từ khi tiếp nhận hồ sơ từ bộ phận tiếp nhận bộ phận kiểm tra pháp lý, phải liên lạc với MB về các vấn đề phát sinh .
Bước 3: Liên hệ với MB/Khách hàng và phối hợp thực hiện khảo sát tài sản. Cán bộ định giá tài sản thực hiện liên lạc với cán bộ tín dụng của MB/Khách hàng sau khi được phân giao hồ sơ định giá để triển khai công tác định giá, thời gian tối đa là 1h. Trong vòng 12h cán bộ định giá và cán bộ MA/ khách hàng tiến hành sắp xếp lịch hẹn khảo sát thị trường. Nếu có vấn đề phát sinh làm kéo dài thời gian định giá thì phải ghi chép lý do vào hồ sơ tiến trình định giá. Khách hàng có trách nhiệm hướng dẫn chuyên viên định giá phòng AMC tiến hành khảo sát hiện trường.
Bước 4: Hoàn thiện báo cáo thẩm định giá.
Thời gian xử lý hồ sơ và lập báo cáo thẩm định giá được quy định cụ thể như sau:
Tài sản nằm trong khi vực nội thành Hà Nội,Hồ Chí Minh,Đà nẵng và khu vực có lưu trú cán bộ thẩm định của AMC :
+ BĐS là nhà ở, đất ở, căn hộ: thời gian thực hiện tối đa là 16h sau khi thực hiện khảo sát. Tổng thời gian thực hiện định giá BĐS từ khi tiếp nhận là 36h.
+ BĐS là nhà xưởng: thời gian thực hiện định giá tối đa là 24h sau khi thực hiện khảo sát. Tổng thời gian định giá BĐS kể từ khi tiếp nhận là 48h.
+ BĐS là đất chuyên dùng, cao ốc: thời gian thực hiện định giá tối đa là 48h sau khi thực hiện khảo sát. Tổng thời gian định giá BĐS tối đa từ khi tiếp nhận là 72h.
Tài sản nằm ngoại thành thuộc thành phố Hà Nội, Hồ Chí Minh,Đà Nẵng và khu vực có lưu trú cán bộ thẩm định AMC: thời gian thực hiện công tác định giá BĐS như nêu tại mục trên cộng thêm tối đa 24h kể từ thời điểm khảo sát.
Trường hợp đặc biệt:
+ Những BĐS có đặc tính phức tạp, gặp khó khăn trong việc thu thập thông tin thị trường, nằm trong quy hoạch, tính pháp lý của tài sản yếu,... Thời gian tối đa để thực hiện công tác định giá đối với nhà ở, đất ở, căn hộ dạng này không quá 5 ngày làm việc.
+ BĐS ở tỉnh, xa khu vực của trụ sở làm việc của công ty thời gian thực hiện công tác định giá sẽ được cân nhắc dựa trên tính toán của lãnh đạo,cán bộ thẩm định, khách hàng.
Việc thay đổi thời gian cũng phải nên rõ lý do và ghi chép vào phiếu theo dõi tiến độ đã quy định.
Một số BĐS cần phải tái thẩm định,đối với BĐS nằm trong khu vực nội thành thì thời gian tái thẩm là 24h; đối với BĐS thuộc khu vực ngoại thành từ 25km đến 100km thì thời gian thực hiện tái thẩm là 36h.
Bước 5: Trả kết quả và một số vấn đề khác cho khách hàng
Báo cáo thẩm định sẽ được lập thành 03 bản (có giá trị như nhau); 01 bản được gửi cho khách hàng, 01 bản gửi cho chi nhánh, phòng giao dịch MB và 01 bản được lưu trữ lại AMC. Phí thẩm định BĐS do khách hàng thanh toán.
3.2.3 Đưa ra các tiêu chuẩn về chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp của các định giá viên .
Chuyên môn, kinh nghiệm và đạo đứa nghề nghiệp của định giá viên có tác động rất lớn tới giá trị của BĐS được định giá. Lý do đơn giản, giá trị BĐS được ước lượng dựa trên các thông tin mà chính định giá viên thu thập và việc xử lý
thông tin đó có chính xác hay không phụ thuộc rất nhiều vào cá nhân người định giá. Tiêu chuẩn về chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp của các định giá viên được quy định rõ ràng trong Quyết định số 24 / 2005/QĐ-BTC ngày 18 tháng 4 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính . Do tính chất của định giá đòi hỏi sự chuyên nghiệp cao nên dựa trên các quy định chung cho các chuyên viên định giá, Ngân hàng cần đưa ra các tiêu chuẩn bổ sung, hoàn thiện, phù hợp với tổ chức của mình. Dưới đây là một số đề nghị về các tiêu chuẩn về chuyên môn, nghề nghiệp và đạo đức đối với chuyên viên định giá của bộ phận định giá của Ngân hàng NN&PTNN chi nhánh Hoàng Mai.
Về phía Ngân hàng nói chung và bộ phận định giá được thành lập cần tuân thủ pháp luật, tôn trọng quy định trong nghề nghiệp tuân thủ các tiêu chuẩn đạo đức và trình độ chuyên môn nghề nghiệp thẩm định giá chung. Định giá viên cần có chuyên môn, kinh nghiệm, đủ năng lực để tiến hành định giá.
+ Tiêu chuẩn đạo đức:
Độc lập : Trong quá trình định giá, định giá viên của bộ phận định giá làm việc độc lập, không bị chi phối hoặc bị tác động bởi bất kỳ lợi ích vật chất hoặc tinh thần nào làm ảnh hưởng đến sự trung thực, khách quan của việc thẩm định giá. Đối với báo cáo kết quả thẩm định giá của một thẩm định viên khác, khi được lãnh đạo yêu cầu thẩm định lại thì thẩm định viên phải xem xét một cách độc lập, khách quan và kết luận thống nhất hay không thống nhất với một phần hay toàn bộ nội dung của báo cáo đó trước. Sự kiểm tra chéo làm tăng tính trách nhiệm của các chuyên viên định giá trong bộ phận định giá, tăng tính chính xác của mức giá mà bộ phận định giá đưa ra đối với tài sản đảm bảo là BĐS.
Khách quan: Thẩm định viên phải công bằng, tôn trọng sự thật và không được thành kiến, thiên vị trong việc thu thập tài liệu và sử dụng tài liệu để phân tích các yếu tố tác động khi thẩm định giá.
Chính trực: Định gía viên cần trung thực trong công tác đánh giá các yếu tố có ảnh hưởng tới giá trị BĐS. Không định giá các BĐS không đủ điều kiện hoặc khi bị chi phối, rằng buộc bởi các yếu tố có thể làm sai lệch kết quả định giá.
Giữ bí mật: Cần giữ bí mật về các thông tin có liên quan tới khách hàng như địa chỉ cá nhân, những thông tin dữ liệ thực tế của khách hàng hay kết quả thẩm định với bất kỳ người ngoài nào, trừ trường hợp được khách hàng hoặc pháp luật
Công khai, minh bạch: Các thông tin, các yếu tố có ảnh hưởng tới giá trị BĐS với 2 bên, đảm bảo không phương hại tới các bên cần được công khai minh bạch. Trong báo cáo định giá cần nêu rõ các điều kiện ràng buộc, tài liệu thể hiện tính pháp lý và đặc điểm kỹ thuật của tài sản và kết quả thẩm định giá .
+ Tiêu chuẩn về trình độ chuyên môn của định giá viên:
Năng lực chuyên môn và tính thận trọng: Định giá viên cần nâng cao năng lực chuyên môn về khả năng hiểu biết vềt pháp lý của BĐS, khả năng đánh giá thực tiễn thị trường, khả năng ứng dụng công nghệ kỹ thuật vào định giá. Định giá viên phải luôn cân nhắc xem thông tin thu thập được có phù hợp với những điều kiện hiện tại hay không trước khi ứng dụng vào thực tế tránh sự thay đổi của thị trường và pháp lý gây hậu quả nghiêm trọng cho Ngân hàng.
Tư cách nghề nghiệp: Tư cách nghề nghiệp của định giá viên rất quan trọng, cần nhăc nhở các chuyên viên định giá của bộ phận định giá luôn có ý thức giữ gìn đạo đức nghề nghiệp, tuân thủ các nguyên tắc nghề nghiệp không vụ lợi cả nhân để nhận tiền chênh lệc từ tổ chức, các nhân dùng tài sản thế chấp để vay tiền từ Ngân hàng, có như vậy mới thực sự giảm thiểu được rủi ro cho Ngân hàng. Đưa ra các quy chế, quy định về việc xử phạt đối với định giá viên vi phạm nghuyên tắc nghề nghiệp..
Có quy định rõ ràng về tính trách nhiệm của chuyên viên định giá đối với báo cáo định giá trước tổ chức và pháp luật thây vì thông tin định giá chỉ mang tính chất tham khảo như hiện nay. Các chuyên viên định giá phải chịu sự ràng buộc và cam kết thực hiện nghiệp vụ một cách trung thực, khách quan, tránh trường hợp bị lôi kéo, lợi dụng và nảy sinh tiêu cực. Việc thực hiện tốt các quy định này nâng cao ý thức của mỗi chuyên viên định giá trong bộ phận, nâng cao chất lượng định giá của bộ phận định giá và dẫn tới sự hoạt động hiệu quả hơn của Ngân hàng.
Trên đây là những điều cần phải làm triệt để ngay khi bộ phận định giá của Ngân hàng được thành lập để đảm bảo tính quy chuẩn, tạo thuận lợi cho việc kiểm soát. Tất nhiên, để hoạt động của bộ phận định giá bất động sản đi vào chuyên nghiệp , thể hiện đúng vai trò của nó trong các giao dịch kinh tế đòi hỏi một khoảng thời gian nhất định. Yêu cầu ngay một đội ngũ chuyên viên định giá có trình độ cao, kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm thực tế lớn không phải dễ, song tuyển dụng và đào tạo những người tốt nhất là quá tình cần làm tốt ngay từ đầu, tạo tiền đề cho sự phát triển bền vững về sau.
giá bất động sản và xây dựng hệ thống thông tin.
Việc thu thập, tìm kiến các thông tin có liên quan tới BĐS cần định giá có vai trò quan trọng hàng đầu với nghiệp vụ định giá BĐS. Thông tin là đầu vào của một quá trình định giá, vì vậy kết quả định giá có đủ chính xác hay có giúp Ngân hàng tránh được rủi ro hay không thì chuyên viên định giá phải tiến hành điều tra, xác minh, làm rõ tính hợp lý của thông tin, tránh trường hợp chỉ sử dụng các thông tin