2.1.2.1. Quy mụ của Khu biệt thự
Khu biệt thự Trung tõm Hội nghị Quốc gia (National Convention Centre Villas) đạt tiờu chuẩn 5 sao, theo mụ hỡnh cỏc biệt thự cao cấp nhằm hoàn thiện cấu trỳc chức năng của Trung tõm Hội nghị Quốc gia và để phục vụ cỏc đoàn khỏch của Đảng và Nhà nƣớc. Khu biệt thự khụng những đỏp ứng đƣợc mục đớch chớnh trị là đún tiếp cỏc đoàn khỏch quốc tế cao cấp của Chớnh phủ, đảm bảo nhu cầu bố trớ chỗ ăn, nghỉ, làm việc cho đoàn khỏch, cỏn bộ, đại biểu về Hà Nội cụng tỏc, mà cũn cú ý nghĩa quyết định đến việc tạo dựng một quy trỡnh phục vụ khộp kớn “ăn, nghỉ, đi lại, cụng tỏc, hội họp”, nõng cao chất lƣợng phục vụ và khai thỏc hiệu quả Trung tõm Hội nghị Quốc gia.
Quy mụ tổng diện tớch sàn Khu biệt thự là 8.404 m2, với 10 khu biệt thự và 1 Khu tiếp đún trong khuụn viờn rộng 5 ha. (xem phụ lục 1)
2.1.2.2. Ngụn ngữ kiến trỳc thể hiện ý tƣởng Khu Tiếp đún Nhà hàng: Khu Tiếp đún Nhà hàng:
Khu Tiếp đún Nhà hàng bao gồm 02 khối nhà gắn kết tạo thành tổng thể đƣợc bố trớ nằm giữa hồ sỳng quanh năm xanh tốt. Cấu trỳc khụng gian
33
của khu Tiếp đún Nhà hàng đƣợc bố cục theo hƣớng nhiều khối, cao thấp khỏc nhau liờn kết thụng qua hành lang, cầu thang phự hợp với cụng năng sử dụng và đảm bảo tỏch biệt khụng gian của từng chức năng. Khu Tiếp đún Nhà hàng bao gồm cỏc chức năng chớnh nhƣ sau:
+ Nhà hàng 150 chỗ: nằm phớa sau bao quanh hồ sỳng và vƣờn cảnh quan, cú cao độ thấp hơn sảnh khu Tiếp đún 1,5m;
+ Phũng chiờu đói 50 chỗ: nằm phớa sau bờn phải khu tiếp đún, cú cao độ thấp hơn sảnh khu Tiếp đún 1,5m;
+ Bar Coffe Lounge: nằm phớa sau bờn trỏi khu tiếp đún, cú cao độ thấp hơn sảnh khu Tiếp đún 1,5m;
+ Tiếp đún Business center sảnh chờ: nằm trờn lối tiếp cận chớnh, cú cao độ +1,5m so với quảng trƣờng phớa trƣớc;
+ Bếp nấu - bếp sơ chế: nằm bờn dƣới khu Tiếp đún, cú cao độ -1,5m so với quảng trƣờng phớa trƣớc.
Hƣớng chớnh của khu Tiếp đún Nhà hàng theo hƣớng đụng nam để tận dụng giú mỏt vào mựa hố. Bao quanh cụng trỡnh là hồ nƣớc trồng hoa sỳng, vƣờn cõy, thảm cỏ, kết hợp với cảnh quan bụi tre tạo thành tổng thể gắn kết hài hũa với thiờn nhiờn.
Hỡnh thức kiến trỳc theo hƣớng hiện đại kết hợp đƣờng nột trang trớ theo kiểu Á đụng trong mụi trƣờng khớ hậu nhiệt đới núng ẩm. Giải phỏp vỏ bao che gồm mỏi lợp ngúi (mỏi dốc bằng bờ tụng cốt thộp dỏn ngúi đỏ màu xanh đen), mỏi đua rộng để tạo búng rõm và che mƣa hắt vào bề mặt cụng trỡnh, hệ thống nan gỗ, sổ thẳng theo chiều đứng ngụi nhà mở tầm nhỡn ra vƣờn cảnh quan và tạo cho cụng trỡnh cú dỏng vẻ thanh thoỏt, nhẹ nhàng.
34
Mƣời biệt thự đƣợc bố trớ theo cao độ địa hỡnh khu đất và gắn kết với cảnh quan tổng thể của khu Trung tõm Hội nghị Quốc gia. Cấu trỳc của 10 Biệt thự giống nhau về số lƣợng phũng (mỗi biệt thự bao gồm 6 phũng tiờu chuẩn và 01 phũng hạng sang), diện tớch, tuy nhiờn cú sự khỏc biệt về hỡnh thức kiến trỳc để phự hợp với cao độ địa hỡnh và tầm nhỡn về phớa hồ trung tõm.
2.2. Xỏc định Tổng mức đầu tƣ của Dự ỏn
Tổng mức đầu tƣ là toàn bộ chi phớ đầu tƣ và xõy dựng (kể cả vốn sản xuất ban đầu) và là giới hạn chi phớ tối đa đƣợc xỏc định trong quyết định đầu tƣ. Tổng mức đầu tƣ khu biệt thự Trung tõm Hội nghị Quốc gia đƣợc huy động bằng tiền đồng Việt Nam và vay ngoại tệ thụng qua nhập khẩu thiết bị. Tổng mức đầu tƣ đƣợc tớnh theo cụng thức:
TMĐT = GXD + GTB + GGPMB + CK + QLDA + CDP
Trong đú :
GXD : Chi phớ xõy dựng GTB : Chi phớ thiết bị
GGPMB : Chi phớ đền bự giải phúng mặt bằng, tỏi định cƣ (nếu cú) CK + QLDA : Chi phớ quản lý dự ỏn và chi phớ khỏc
CDP : Chi phớ dự phũng
Căn cứ lập tổng mức đầu tư::
- Căn cứ vào giỏ thiết bị đó đầu tƣ cho Trung tõm Hội nghị Quốc gia; - Luật Xõy dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc hội khúa XI, kỳ họp thứ 4;
35
- Nghị định số 112/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009 của Chớnh phủ về Quản lý chi phớ dự ỏn đầu tƣ xõy dựng cụng trỡnh;
- Quyết định số 957/BXD-VP ngày 29/9/2009 của Bộ Xõy dựng về việc ban cụng bố mức chi phớ quản lý dự ỏn và tƣ vấn đầu tƣ xõy dựng cụng trỡnh;
- Căn cứ vào nghị định số 70/2011/NĐ-CP ngày 22/8/2011 của Chớnh phủ về việc quy định mức lƣơng tối thiểu vựng đối với ngƣời lao động làm việc ở cụng ty, doanh nghiệp, hợp tỏc xó và cỏc tổ chức khỏc của Việt Nam cú thuờ mƣớn lao động.
- Thụng tƣ 19/2011/TT-BTC ngày 14/02/2011 của Bộ Tài chớnh về việc Quyết toỏn dự ỏn hoàn thành thuộc nguồn vốn nhà nƣớc.
- Thụng tƣ 06/2010/TT-BXD ngày 26/5/2010 của Bộ xõy dựng về Hƣớng dẫn phƣơng phỏp xỏc định giỏ ca mỏy và thiết bị thi cụng xõy dựng cụng trỡnh.
2.2.1. Chi phớ xõy dựng
Chi phớ xõy dựng bao gồm chi phớ xõy dựng cỏc cụng trỡnh, hạng mục cụng trỡnh thuộc dự ỏn; Chi phớ phỏ dỡ cỏc vật kiến trỳc cũ; Chi phớ san lấp mặt bằng xõy dựng; Chi phớ xõy dựng hệ thống đƣờng ống nƣớc (ngoài phần thiết bị)...
Căn cứ để tớnh chi phớ xõy dựng
- Danh mục cỏc hạng mục xõy dựng theo thiết kế cơ sở - Quy mụ xõy dựng cỏc hạng mục theo nhiệm vụ thiết kế
- Mức thuế suất thuế giỏ trị gia tăng (TVAT) theo qui định hiện hành là 10%
36
- Giỏ chuẩn của 1 đơn vị quy mụ xõy dựng cỏc cụng trỡnh cú tớnh chất tƣơng tự trong ngành kinh doanh khỏch sạn tiờu chuẩn 5 sao.
- Chi phớ xõy dựng đƣờng, sõn bói đỗ xe. Đơn giỏ tớnh toỏn cho 1m2 đƣờng bờ tụng đƣợc tớnh theo kinh nghiệm cỏc cụng trỡnh khỏc đó đƣợc thực hiện (chƣa cú VAT)
- Chi phớ xõy dựng hàng rào, cổng: Lấy theo đơn giỏ cú tham khảo của cỏc dự ỏn tƣơng đƣơng. (chƣa cú VAT)
- Chi phớ vƣờn hoa, cõy xanh: Ƣớc tớnh theo giỏ qui định cho vƣờn cõy xanh (chƣa cú VAT)
- Chi phớ san lấp mặt bằng cụng trỡnh: Chi phớ tớnh theo khối lƣợng san lấp và đơn giỏ tổng hợp (chƣa cú VAT)
Theo phƣơng phỏp trờn Tổng chi phớ xõy dựng của dự ỏn là: 103.412.121.000 đồng (chƣa bao gồm thuế VAT)
2.2.2. Chi phớ thiết bị
Chi phớ thiết bị bao gồm chi phớ mua sắm thiết bị cụng nghệ (đó bao gồm chi phớ vận chuyển từ cảng hoặc nơi mua đến cụng trỡnh, chi phớ lƣu kho, lƣu bói, chi phớ bảo quản, cỏc loại thuế và lệ phớ theo quy định chung của phỏp luật), chi phớ đào tạo và chuyển giao cụng nghệ.
Chi phớ cho phần thiết bị sản xuất trong nƣớc đƣợc tớnh theo cụng thức sau: TB VAT i tb n i i tb TB N g T G 1 1
Trong đú Nitb: Số lƣợng thiết bị loại i
gitb: Giỏ gốc một đơn vị thiết bị loại i
37
Chi phớ cho phần thiết bị nhập khẩu đƣợc tớnh theo cụng thức sau:
1 (1 ) 1 TB VAT TB NK i tb n i i tb TB N g T T G Trong đú: Ni tb: Số lƣợng thiết bị loại i
gitb: Giỏ gốc một đơn vị thiết bị loại i
TTBNK: Thuế suất thuế nhập khẩu cho loại thiết bị loại i TTBVAT: Thuế suất thuế giỏ trị gia tăng đối với thiết bị loại i Chi phớ lắp đặt ƣớc tớnh bằng 2,5% chi phớ mua sắm thiết bị
Chi phớ đào tạo, chuyển giao cụng nghệ đƣợc đƣa vào chi phớ thiết bị Tổng chi phớ thiết bị là: 24.642.055.500 đồng
2.2.3. Chi phớ quản lý dự ỏn
Bao gồm cỏc chi phớ:
- Chi phớ tổ chức lập bỏo cỏo đầu tƣ, chi phớ tổ chức lập dự ỏn đầu tƣ hoặc bỏo cỏo kinh tế - kỹ thuật;
- Chi phớ tổ chức thực hiện cụng tỏc bồi thƣờng giải phúng mặt bằng, tỏi định cƣ thuộc trỏch nhiệm của chủ đầu tƣ;
- Chi phớ tổ chức thi tuyển thiết kế kiến trỳc;
- Chi phớ tổ chức thẩm định dự ỏn đầu tƣ, bỏo cỏo kinh tế - kỹ thuật, tổng mức đầu tƣ; chi phớ tổ chức thẩm tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi cụng, dự toỏn xõy dựng cụng trỡnh;
- Chi phớ tổ chức lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xõy dựng;
- Chi phớ tổ chức quản lý chất lƣợng, khối lƣợng, tiến độ và quản lý chi phớ xõy dựng cụng trỡnh;
38
- Chi phớ tổ chức đảm bảo an toàn và vệ sinh mụi trƣờng của cụng trỡnh;
- Chi phớ tổ chức lập định mức, đơn giỏ xõy dựng cụng trỡnh;
- Chi phớ tổ chức kiểm tra chất lƣợng vật liệu, kiểm định chất lƣợng cụng trỡnh theo yờu cầu của chủ đầu tƣ;
- Chi phớ tổ chức kiểm tra và chứng nhận sự phự hợp về chất lƣợng cụng trỡnh;
- Chi phớ tổ chức nghiệm thu, thanh toỏn, quyết toỏn hợp đồng; thanh toỏn, quyết toỏn vốn đầu tƣ xõy dựng cụng trỡnh;
- Chi phớ tổ chức nghiệm thu, bàn giao cụng trỡnh;
- Chi phớ khởi cụng, khỏnh thành, tuyờn truyền quảng cỏo; - Chi phớ tổ chức thực hiện một số cụng việc quản lý khỏc. Căn cứ Quyết định số 957/BXD-QĐ của Bộ Xõy dựng
Clda = (Gxd + Gtb) x Nt x K x ( 1+TS )
Trong đú: Gxd, Gtb : Chi phớ xõy dựng, chi phớ thiết bị (khụng cú VAT) Nt : Định mức chi phớ quản lý dự ỏn
K : Hệ số điều chỉnh nếu cú TS: Thuế suất thuế VAT
Với (Gxd + Gtb) = 128,054 tỷ, nội suy bảng giỏ trị định mức cho cụng trỡnh dõn dụng ta đƣợc : Nt = 1,389%
Từ cỏc số liệu đầu vào nhƣ trờn, ỏp dụng cụng thức tớnh chi phớ quản lý dự ỏn, ta cú kết quả tớnh toỏn tại bảng tớnh Tổng mức đầu tƣ
39 - Chi phớ khảo sỏt xõy dựng;
- Chi phớ lập bỏo cỏo đầu tƣ (nếu cú), chi phớ lập dự ỏn hoặc lập bỏo cỏo kinh tế - kỹ thuật;
- Chi phớ thi tuyển thiết kế kiến trỳc; - Chi phớ thiết kế xõy dựng cụng trỡnh;
- Chi phớ thẩm tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi cụng, dự toỏn xõy dựng cụng trỡnh;
- Chi phớ lập hồ sơ yờu cầu, hồ sơ mời sơ tuyển, hồ sơ mời thầu và chi phớ phõn tớch đỏnh giỏ hồ sơ đề xuất, hồ sơ dự sơ tuyển, hồ sơ dự thầu để lựa chọn nhà thầu tƣ vấn, nhà thầu thi cụng xõy dựng, nhà thầu cung cấp vật tƣ thiết bị, tổng thầu xõy dựng;
- Chi phớ giỏm sỏt khảo sỏt xõy dựng, giỏm sỏt thi cụng xõy dựng, giỏm sỏt lắp đặt thiết bị;
- Chi phớ lập bỏo cỏo đỏnh giỏ tỏc động mụi trƣờng; - Chi phớ lập định mức, đơn giỏ xõy dựng cụng trỡnh;
- Chi phớ quản lý chi phớ đầu tƣ xõy dựng: tổng mức đầu tƣ, dự toỏn, định mức xõy dựng, đơn giỏ xõy dựng cụng trỡnh, hợp đồng,...
- Chi phớ tƣ vấn quản lý dự ỏn;
- Chi phớ kiểm tra chất lƣợng vật liệu, kiểm định chất lƣợng cụng trỡnh theo yờu cầu của chủ đầu tƣ;
- Chi phớ kiểm tra và chứng nhận sự phự hợp về chất lƣợng cụng trỡnh; - Chi phớ quy đổi vốn đầu tƣ xõy dựng cụng trỡnh đối với dự ỏn cú thời gian thực hiện trờn 3 năm;
40
- Chi phớ thực hiện cỏc cụng việc tƣ vấn khỏc.
2.2.4.1. Chi phớ lập bỏo cỏo đầu tƣ, lập dự ỏn đầu tƣ
Căn cứ Quyết định số 957/BXD-QĐ, ngày 29/9/2009 của Bộ Xõy dựng về việc ban hành định mức chi phớ quản lý dự ỏn và tƣ vấn đầu tƣ xõy dựng cụng trỡnh.
Ta cú: Clda = (Gxd + Gtb) x Nt x K x (1+TS)
Trong đú: Gxd, Gtb: Chi phớ xõy dựng, chi phớ thiết bị (khụng cú VAT) Nt : Định mức chi phớ lập bỏo cỏo đầu tƣ /dự ỏn đầu tƣ K : Hệ số điều chỉnh nếu cú
TS : Thuế suất thuế VAT
Với (Gxd + Gtb) = 128,054 tỷ, nội suy bảng giỏ trị định mức cho cụng trỡnh cụng nghiệp ta đƣợc:
- Lập dự ỏn đầu tƣ: Nt = 0,2573
2.2.4.2. Chi phớ thiết kế
Định mức chi phớ thiết kế xõy dựng cụng trỡnh đƣợc xỏc định bằng tỷ lệ phần trăm (%) của chi phớ xõy dựng chƣa cú thuế giỏ trị gia tăng trong dự toỏn của cụng trỡnh đƣợc duyệt (với hệ số điều chỉnh)
Ctk = Gxd x Nt x K - Gxd: Chi phớ xõy dựng - Nt: Định mức tỷ lệ
- K: Hệ số điều chỉnh nếu cú
41
Từ cỏc giỏ trị đầu vào nhƣ trờn, chi phớ thiết kế và lập tổng dự toỏn đƣợc tớnh toỏn và thể hiện tại bảng tớnh tổng mức đầu tƣ
2.2.4.3. Bảo hiểm thi cụng xõy dựng
Hiện nay hầu hết cỏc bảo hiểm cụng trỡnh đều là bảo hiểm thỏa thuận giữa 2 bờn nờn việc xỏc định chi phớ bảo hiểm tạm tớnh theo Quyết định 33/2004/QĐ-BTC về bảo hiểm.
Chi phớ bảo hiểm cụng trỡnh bằng tỷ lệ % so với chi phớ Gxd Dự ỏn thuộc cụng trỡnh khỏch sạn khụng cú tầng hầm là 2,5% Kết quả tớnh toỏn đƣợc thể hiện tại bảng tổng mức đầu tƣ.
Tƣơng tự nhƣ trờn để tớnh cho cỏc chi phớ cũn lại tập hợp trong bảng tổng mức đầu tƣ.
2.2.5. Vốn lƣu động ban đầu
Bảng 2.1 Nhu cầu vốn lƣu động cho dự ỏn
Đơn vị: triệu đồng
Năm vận hành Chi phớ hoạt động Nhu cầu vốn lƣu động
1 20.461,00 3.273,76 2 21.470,95 3.435,35 3 22.017,70 3.522,83 4 22.382,20 3.581,15 5 23.035,30 3.685,65 6 24.314,11 3.890,26 7 25.232,20 4.037,15 8 23.396,03 3.743,36 9 23.396,03 3.743,36 10 23.508,20 3.761,31 11 23.610,52 3.777,68 12 23.722,62 3.795,62 13 23.838,08 3.814,09 14 23.957,00 3.833,12 15 24.086,00 3.853,76 16 24.086,00 3.853,76 17 24.086,00 3.853,76
42
18 24.086,00 3.853,76 19 24.086,00 3.853,76 20 24.086,00 3.853,76
(Nguồn: tỏc giả tổng hợp)
Vốn lƣu động ban đầu dựng cho mua sắm cỏc dụng cụ nhỏ, khụng đủ tiờu chuẩn tài sản cố định. tỷ lệ bằng 16% chi phớ sản xuất kinh doanh.
Kết quả tớnh toỏn đƣợc thể hiện tại bảng trờn bảng 2.1
2.2.6. Lói vay trong xõy dựng
Là chi phớ phải trả cho cỏc khoản vay vốn trong thời gian xõy dựng và đƣợc tớnh theo nguồn vốn, tiến độ huy động vốn và mức lói suất dự kiến. Vốn đƣợc dự trự trong tiến độ huy động vốn, lói vay dự kiến vay với mức lói suất ƣu đói 18%/1 năm (Tức là 4,5%/ 1 thỏng).Tớnh toỏn chi tiết xem tại bảng 2.2
Bảng 2.2 Lói vay trong thời gian xõy dựng
Đơn vị: triệu đồng
T
T Nội dung
Thời gian thực hiện
Tổng Quý thứ 1 Quý thứ 2 Quý thứ 3 Quý thứ 4 Quý thứ 5 1 Vốn vay huy động trong quý 1.995,23 1.409,42 7.341,63 11.664,26 11.256,32 33.666,86
2 Lói vay sinh ra trong quý 44,89 123,52 234,17 603,36 805,31 3 Vốn vay luỹ tớch ở cuối quý (gốc +lói) 2.040,12 1.532,94 7.575,80 12.267,62 12.061,63 35.478,11 4 Lói luỹ tớch ở cuối quý 44,89 168,41 402,58 1.005,94 1.811,25 (Nguồn: tỏc giả tổng hợp) 2.2.7. Chi phớ dự phũng
Chi phớ để dự trự vốn tớnh cho cỏc khối lƣợng cụng tỏc phỏt sinh do thay đổi thiết kế theo yờu cầu của chủ đầu tƣ và đƣợc cấp cú thẩm quyền phờ duyệt, khối lƣợng phỏt sinh khụng lƣờng trƣớc đƣợc, dự phũng yếu tố trƣợt
43
giỏ trong quỏ trỡnh thực hiện dự ỏn...Chi phớ này đƣợc tớnh với mức bằng 10% (Gxd+Gtb+CPqlda+CPtv).
2.2.8. Tổng hợp Tổng mức đầu tƣ
Tổng hợp cỏc thành phần nhƣ trờn ta cú tổng mức đầu tƣ dự ỏn, với