3.2.6.1. Thẩm định chớnh xỏc tổng mức vốn đầu tư
Ngõn hàng cần thẩm định cụ thể từng nội dung trong tổng mức vốn đầu tư: Vốn cố định, vốn lưu động và vốn dự phũng. Hiện nay, cú nhiều đơn vị VCSH thực tế khụng đủ hoặc khụng tham gia vào dự ỏn nờn đó làm cho vốn đầu tư lờn trờn mức mức cho vay thực tế cần thiết để vay tớn dụng bự đắp. Do vậy, nếu ngõn hàng khụng thẩm định kỹ thỡ vụ tỡnh ngõn hàng đó tham gia 100% mức cho vay vốn đầu tư. Khi tiến hành thẩm định, ngõn hàng cần lưu ý điểm sau:
-Đối với vốn xõy lắp: Khi tớnh toỏn thường được ước tớnh trờn cơ sở khối lượng xõy dựng phải thực hiện và đơn giỏ xõy lắp tổng hợp.
- Đối với vốn thiết bị: Đõy là loại vốn chiếm tỷ trọng lớn trong cỏc dự ỏn sản xuất cụng nghiệp. Thụng thường phải chiếm tới 60%-70% tổng mức vốn đầu tư. Vốn thiết bị là yếu tố, là căn cứ cho việc tớnh khấu hao thiết bị sau này nờn khi tớnh toỏn cần phải đảm bảo tớnh chớnh xỏc.
- Ngoài ra, trong quỏ trỡnh thẩm định ngõn hàng cần phải quan tõm đến vốn lưu động ban đầu. Trong cỏc dự ỏn lớn, phức tạp thường bao gồm cả vốn cố định và vốn lưu động, một lỗi mà chủ dự ỏn hay mắc phải là khi soạn thảo dự ỏn chủ dự ỏn khụng tớnh toỏn đầy đủ vốn lưu động hoặc khụng tớnh phần vốn này. Phần vốn lưu động ban đầu này thường được thu hồi hết vào năm cuối cựng của dự ỏn.
68
- Cú một thành phần trong tổng mức vốn đầu tư mà ớt khi được quan tõm tới hoặc quan tõm khụng đỳng mức đú là vốn dự phũng. Dự ỏn tiến hành trong nhiều năm, vỡ vậy cần phải dự phũng trong tương lai phải chi tiờu nhiều thờm. Thụng thường khoản dự phũng bằng 5%-10 % giỏ mua tài sản cố định và tài sản lưu động.
- Đặc biệt đối với ngõn hàng việc xỏc định tiến độ giải ngõn cho dự ỏn giỳp cho quỏ trỡnh điều hành vốn của ngõn hàng được thuận lợi trong khõu lập kế hoạch nguồn vốn và sử dụng vốn đồng thời cũn giỳp cho ngõn hàng quản lý tiền vay, theo dừi tốt hơn cỏc hoạt động của chủ đầu tư, từ đú đỏnh giỏ mức độ hiệu quả của những đồng vốn bỏ ra.
3.2.6.2. Thẩm định nguồn vốn và sự đảm bảo cho nguồn vốn một cỏch đầy đủ, chớnh xỏc
Một nguyờn tắc trong cho vay theo dự ỏn hiện nay là khỏch hàng vay phải cú VCSH tham gia vào dự ỏn. Việc xỏc định giỏ trị VCSH của doanh nghiệp rất quan trọng để trỏnh trường hợp đỏnh giỏ sai giỏ trị VCSH của doanh nghiệp dẫn đến ngõn hàng cho vay toàn bộ mức cho vay vốn của dự ỏn. Do vậy, cần phải phõn tớch tỡnh hỡnh tài chớnh và tỡnh hỡnh sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp trong cỏc năm liờn tiếp gần đõy nhất (tối thiểu là 3 năm) thụng qua cỏc bỏo cỏo tài chớnh gửi đến ngõn hàng.
3.2.6.3. Thẩm định chớnh xỏc doanh thu, chi phớ, lợi nhuận và dũng tiền hàng năm của dự ỏn
Cỏc nội dung này là điều kiện rất quan trọng để đảm bảo tớnh chớnh xỏc của cỏc chỉ tiờu tài chớnh như: IRR, NPV. Đõy cũng là khõu khú khăn nhất vỡ tất cả cỏc yếu tố: Doanh thu, chi phớ, lợi nhuận đều là những con số dự đoỏn dựa trờn những phõn tớch về thị trường đầu vào, đầu ra và thẩm định kỹ thuật của dự ỏn.
69
Khi thẩm định doanh thu, cần phải biết là đối với cỏc loại hỡnh doanh nghiệp khỏc nhau thỡ doanh thu cũng khỏc nhau:
- Đối với cơ sở sản xuất, khai thỏc, chế biến…: Doanh thu là toàn bộ tiền bỏn sản phẩm, nửa thành phẩm, bao bỡ, nguyờn vật liệu.
- Đối với ngành xõy dựng: Doanh thu là giỏ trị cụng trỡnh hoàn thành bàn giao.
- Đối với ngành thương nghiệp, ăn uống: Doanh thu là tiền bỏn hàng. - Đối với hoạt động đại lý, ủy thỏc: Doanh thu là tiền hoa hồng. - Đối với ngành kinh doanh dịch vụ: Doanh thu là phớ bảo hiểm. - Đối với hoạt động kinh doanh tiền tệ: Doanh thu là tiền lói. - Đối với hoạt động bảo hiểm: Doanh thu là phớ bảo hiểm. - Đối với hoạt động cho thuờ: Doanh thu là tiền thuờ.
- Đối với hoạt động biểu diễn văn húa, nghệ thuật, thể dục, thể thao: Doanh thu là tiền bỏn vộ.
Việc xỏc định chi phớ sản xuất hàng năm của dự ỏn cần được căn cứ vào chi phớ giỏ thành sản phẩm. Cỏn bộ thẩm định cần đi sõu kiểm tra tớnh đầy đủ của cỏc yếu tố chi phớ trong giỏ thành sản phẩm. Kiểm tra xem cỏc định mức sản xuất, mức tiờu hao nguyờn vật liệu trờn một đơn vị sản phẩm, đơn giỏ... cú hợp lý khụng?
Đặc biệt, việc xỏc định mức khấu hao tài sản cố định như thế nào cho hợp lý là rất quan trọng. Khấu hao tài sản cố định là một yếu tố của chi phớ, mặc dự nú khụng phải là khoản tiền phải chi ra. Phải đảm bảo: Tổng mức khấu hao hàng năm phải bằng nguyờn giỏ tài sản cố định. Chủ đầu tư thường muốn khấu hao nhanh (mức khấu hao giảm dần qua thời gian - khấu hao lũy thoỏi), vừa cú nguồn để trả nợ sớm, giảm chi phớ vay vốn, vừa giảm thuế thu nhập trong những năm đầu, khai thỏc giỏ trị thời gian của tiền.
70
Trờn cơ sở doanh thu và chi phớ hàng năm sẽ tớnh được lợi nhuận hàng năm của dự ỏn theo cụng thức sau đõy:
Lợi nhuận trước thuế trong kỳ =
Doanh thu trong kỳ -
Chi phớ trong kỳ +
Lợi nhuận trước thuế khỏc trong kỳ
Thuế TNDN = LNTT x Thuế suất thuế TNDN LNST = LNTT - Thuế TNDN
Từ lợi nhuận sau thuế chỳng ta sẽ xỏc định được dũng tiền rũng hàng năm của dự ỏn.
3.2.6.4. Xỏc định chớnh xỏc lói suất chiết khấu của dự ỏn
Để cú thể đưa ra đỏnh giỏ về hiệu quả tài chớnh của dự ỏn, cỏn bộ thẩm định chủ yếu dựa vào cỏc chỉ tiờu như: NPV, IRR,… Tuy nhiờn, khú khăn lớn nhất gặp phải khi tớnh toỏn cỏc chỉ tiờu này là việc xỏc định lói suất chiết khấu. Cỏc chỉ tiờu trờn chỉ phản ỏnh chớnh xỏc hiệu quả tài chớnh của dự ỏn khi được tớnh toỏn với một mức lói suất chiết khấu hợp lý. Về bản chất, lói suất chiết khấu cần phải đảm bảo được 3 yờu cầu sau: bự đắp được rủi ro, phản ỏnh được chi phớ sử dụng vốn của dự ỏn, phản ỏnh hiệu quả sử dụng vốn của doanh nghiệp. Do đú, ngõn hàng khụng nờn lấy lói suất cho vay là lói suất chiết khấu.
Việc xỏc định lói suất chiết khấu là phụ thuộc vào phương ỏn nguồn vốn tài trợ dự ỏn. Trong trường hợp dự ỏn được tài trợ bằng cả nợ và VCSH thỡ lói suất chiết khấu chớnh xỏc là WACC
WACC = Kd x (1-T) x Wd + Ks x Ws
Trong đú: Kd: là chi phớ vốn vay (lói vay)
Wd: là tỷ trọng vốn vay trong tổng nguồn vốn Ks: là chi phớ vốn chủ sở hữu
Ws: là tỷ trọng vốn chủ sở hữu trong tổng nguồn vốn T: là thuế suất thuế TNDN
71
Việc xỏc định chớnh xỏc tỷ lệ chiết khấu rất quan trọng vỡ nú liờn quan đến tớnh khả thi của dự ỏn. Nếu xỏc định mức tỷ lệ chiết khấu quỏ thấp thỡ dự ỏn sẽ tạo hiệu quả ảo, khụng thực tế và thiếu chớnh xỏc. Ngược lại nếu lấy mức tỷ lệ chiết khấu quỏ cao sẽ khú xỏc định dự ỏn cú khả thi hay khụng vỡ tỷ lệ chiết khấu tỷ lệ nghịch với giỏ trị hiện tại rũng của dự ỏn. Tỷ lệ chiết khấu cũn là cơ sở để so sỏnh của chỉ tiờu IRR, nếu một dự ỏn mà IRR < tỷ lệ chiết khấu thỡ dự ỏn đú lỗ, khụng trang trải được chi phớ vốn của dự ỏn đú là trả lói và lợi nhuận cho chủ đầu tư.
3.2.7. Coi trọng việc thẩm định rủi ro của dự ỏn
Hiện nay, việc phõn tớch rủi ro của nhiều dự ỏn cũn tiến hành qua loa, sơ sài. Do đú, cần phải coi trọng vấn đề này. Cụ thể là: Trong cỏc phõn tớch độ nhạy, cần xỏc định rừ đõu là yếu tố cú thể thay đổi và ảnh hưởng tới hiệu quả tài chớnh của dự ỏn. Từ đú dự đoỏn xem cỏc chỉ tiờu phản ỏnh hiệu quả tài chớnh sẽ thay đổi thế nào. Ngoài ra, trong quỏ trỡnh thẩm định dự ỏn, cỏn bộ thẩm định mới chỉ đỏnh giỏ rủi ro về mặt định tớnh, cũn đỏnh giỏ về mặt định lượng thỡ chưa đầy đủ. Ngõn hàng mới chỉ dừng lại phõn tớch độ nhạy một chiều, tức là cho cỏc yếu tố riờng rẽ như doanh thu,chi phớ… biến động làm thay đổi dũng tiền. Trong thực tế thỡ cỏc yếu tố thường cú mối quan hệ với nhau và sự biến động của yếu tố này thường kộo theo sự biến động của yếu tố khỏc. Do đú, để đỏnh giỏ đầy đủ và chớnh xỏc rủi ro của dự ỏn, ngõn hàng khụng nờn chỉ phõn tớch độ nhạy một chiều mà phải phõn tớch độ nhạy hai chiều, phõn tớch tỡnh huống, phõn tớch mụ phỏng.
Việc dự đoỏn được những thay đổi cú thể xảy ra trong tương lai về thị trường, về cơ chế, chớnh sỏch là rất quan trọng. Nú giảm thiểu và hạn chế tớnh rủi ro của dự ỏn. Tuy nhiờn, cụng việc này rất khú đũi hỏi cỏn bộ thẩm định phải cú kiến thức sõu rộng và am hiểu nhiều lĩnh vực.
72