* Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng. Cụ thể là:
+ Sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về bất động sản qua đó có thể làm cho giá của bất động sản tăng.
+ Chính sách cho Việt kiều mua nhà tại Việt Nam
+ Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu tại thành phố được mua nhà tại thành phố,…
* Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô:
+ Tình hình cung cầu bất động sản trong khu vực
+ Đặc điểm của người tham gia thị trường bất động sản trong khu vực + Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng, thông tin liên lạc,…)
+ Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng
+ Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng
+ Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng + Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng
+ Mức giá bình quân các loại đất trong vùng,…
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị bất động sản. Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng dân số cơ học thì giá trị của bất động sản nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung- cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ học vấn, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản. Bên cạnh đó không thể không kể đến tình trạng sức khỏe, nghề nghiệp và các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống, các vấn đề về phong thủy của bất đô ̣ng sản có liên quan.
2.2.2 Các phương pháp xác định giá đất
Hiện nay, tùy vào điều kiện cụ thể người ta có thể áp dụng các phương pháp tính giá đất như sau:
* Phương pháp so sánh trực tiếp
Khi tiến hành định giá phải chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở khu vực liền kề đã được chuyển nhượng thành công trên thị trường có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu đất cần định giá để làm cơ sở. Việc thu thập thông tin về những thửa đất lựa chọn nói trên phải tiến hành trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát. Giá sẽ được tính bằng cách lấy mức bình quân của mức giá 3-5 thửa đất, khu đất đó. Đây là phương pháp được sử dụng rộng rãi ở Việt Nam cũng như nhiều nước trên thế giới.
* Phương pháp thu nhập
Với phương pháp thu nhập, giá đất được xác định bằng cách tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định giá. Riêng với các thửa đất trống hoặc có xây dựng công trình kiến trúc cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đất hoặc số tiền thuê bất động sản tính thu được hàng năm. Tiền thuê đất hoặc tiền thuê bất động sản tính theo mặt bằng giá tiền thuê đất hoặc bất động sản trên thị trường tại thời điểm định giá đất. Đối với đất nông nghiệp người được giao đất tự tổ chức sản xuất thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất hàng năm. Mức giá đất cần định giá theo công
thức, giá đất sẽ bằng thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất chia lãi suất lãi suất tiết kiệm VND kỳ hạn 12 tháng.
* Phương pháp chiết trừ
Khi định giá theo phương pháp chiết trừ, việc định giá được thực hiện trên cơ sở thu thập thông tin trên thị trường của ít nhất 3 bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) đã được chuyển nhượng thành công, có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá. Sau đó, căn cứ vào điểm sai biệt giữa thửa đất cần định giá và thửa đất so sánh để điều chỉnh. Việc xác định giá trị hiện tại của các tài sản để đầu tư xây dựng trên đất được tính trên cơ sở giá trị xây dựng mới trừ đi phần giá trị hao mòn.
* Phương pháp thặng dư
Khi thực hiện phải xác định mục đích sử dung tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất, căn cứ theo đặc điểm, lợi thế, quy hoạch liên quan,… Theo phương pháp này, giá trị của thửa đất được tính bằng tổng giá trị phát triển cuả bất động sản trừ đi tổng chi phí phát triển (chi phí mà người ta bỏ ra để xây dựng kết cấu hạ tầng).
Tùy từng trường hợp mà ta áp dụng các phương pháp định giá khác nhau. Có những trường hợp phải sử dụng kết hợp ít nhất hai phương pháp như trường hợp việc chuyển nhượng sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường, số liệu thu thập được không có tính hệ thống, hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động thất thường, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu về đất trong điều kiện bình thường.
2.2.3. Xây dựng công thức tính chỉ số thị trường bất động sản
Đối với chỉ số thị trường bất động sản, số liệu được lấy từ 11 công ty môi giới bất động sản trên địa bàn cả nước. Do là công ty môi giới nên việc cung cấp số liệu có khả năng chính xác hơn so với số liệu của các nhà đầu tư bất động sản cung cấp. Tuy nhiên, 11 công ty môi giới bất động sản đã đủ làm đại diện cho thị trường khi tính chỉ số giá bất động sản? Vì điều quan trọng nhất trong công thức tính chỉ số thị trường bất động sản là sự quan sát về các giao dịch của thị trường. Về nguyên tắc,
quan sát được càng nhiều thì việc nghiên cứu càng chính xác. Chỉ số thị trường bất động sản đã được nghiên cứu trên thế giới và được gọi là REMI. Phương pháp tính chỉ số thị trường bất động sản có thể được xây dựng trên nhiều cấp độ. Với mức độ phát triển thị trường bất động sản hiện nay ở Việt Nam thì việc xây dựng chỉ số sẽ có khả năng thực thi hơn khi tiến hành xây dựng ở cấp độ hẹp.
Chỉ số thị trường bất động sản ở cấp độ hẹp được xây dựng dựa trên các quan sát về:
+ Số lượng các giao dịch( tính bằng số lượng- Biến X1) + Giá các giao dịch ( tính bằng tiền- Biến X2)
+ Thời gian của bất động sản được rao bán trên thị trường (từ lúc được rao bán đến lúc giao dịch thành công). Đơn vị này tính bằng số ngày (Biến X3)
Khi đó công thức tính toán chỉ số giá bất động sản được xây dựng như sau: Bước1: Tập hợp các giao dịch riêng lẻ dựa trên các tiêu chuẩn đề ra( Chọn mẫu có tính toán)
Bước2: Tính toán giá trung gian và số ngày trên thị trường theo tháng t để gán cho giá trị xt và zt. Cũng như thế tính toán số giao dịch sẽ gán cho giá trị yt với lưu ý là không điều chỉnh mức giá khi lạm phát.
Bước3: Quy đổi tất cả các giá trị về tháng cơ sở(tháng đầu tiên) bằng việc chia giá trị này cho giá trị các tháng cơ sở sẽ được giá trị tương ứng
Bước4: Lập công thức tính toán: REMI= 1 . . . REMI P c P b P a xt + yt − zt .100
Trong đó: Pxt, Pyt, Pzt lần lượt là các giá trị quy đổi của giá giao dịch, số lượng giao dịch, thời gian bày bán bất động sản.
REMI1 là chỉ số của thị trường tại thời điểm gốc( là100).
a+b+c=1
Ngoài việc xác định được các trọng số thì để tính toán được chỉ số thị trường, cần có được các chỉ tiêu trực tiếp của thị trường:
+ Số lượng các giao dịch + Giá trị các giao dịch
+ Số ngày các bất động sản được rao bán
Các số liệu này có thể thu thập được thông qua các sàn giao dịch bất động sản.
2.2.4. Xây dựng công thức tính toán chỉ số giá bất động sản
Chỉ số giá bất động sản RPI được tính theo công thức sau RPI=
Tỷ trọng phân khúc thị trường có thể căn cứ theo giá giao dịch của từng phân khúc tại thời điểm của năm trước đó.
Công thức tính chỉ số giá bất động sản của từng phân khúc thị trường là:
RPI= *100 * * 1 0 1 ∑ ∑ n it i n it it Q P Q P
Trong đó: Qit là số lượng giao dịch của hàng hóa bất đô ̣ng sản thứ i tính bằng m2.
Pit là giá 1m2
của hàng hóa bất động sản thứ i tại kỳ nghiên cứu. Pi0 giá 1m2 của hàng hóa bất động sản thứ i tại kỳ gốc.
Không giống như thị trường chứng khoán_hàng hóa đươ ̣c niêm yết trên thị trường tập trung trong thời gian dài, không phụ thuộc vào các giao dịch mua bán, các giao dịch chỉ làm thay đổi giá trị niêm yết chứ không làm thay đổi tổng khối lượng niêm yết. Còn hàng hóa bất động sản do đặc thù riêng của mình, nó không được mua
đi bán lại trên thị trường. Một khi nó được bán đi thì phải lâu sau nó mới có cơ hội xuất hiện tại trên sàn.
Một bất động sản được đem ra rao bán thì nó phụ thuộc rất nhiều yếu tố của thị trường. Nếu có nhiều người muốn có bất động sản đấy thì bên cung ứng sẽ tổ chức đấu giá và giá của bất động sản sẽ thay đổi. Hoặc như giá của vật liệu xây dựng thay đổi qua các tháng cũng làm thay đổi giá bất động sản qua các tháng. Hoạt động kinh doanh bất động sản ngày càng phát triển đồng nghĩa với nó là sự phức tạp trong quá trình tham gia mua bán bất động sản trên thị trường. Bất động sản này mất đi thì có các bất động sản khác xuất hiện. Đây là vấn đề lưu ý khi tính chỉ số giá bất động sản. Có nhiều cách để giải quyết vấn đề bất động sản biến mất hoặc xuất hiện trong khi tính chỉ số giá bất động sản.
Hiện nay có một cách tính đã được đặt ra là:
Coi chỉ số giá bất động sản của kỳ gốc là 100%, đối với kỳ nghiên cứu không có sự mất đi hay xuất hiện thêm của hàng hóa bất động sản thì áp dụng công thức tính chỉ số giá nêu ở trên. Khi có sự thay đổi của các bất động sản thì theo cách tính toán này, nó sẽ được xử lý bằng cách tính ra mức tăng giảm của giá bất động sản, dựa vào % tăng giảm tính được sẽ tính được % tăng giá của kỳ nghiên cứu đó và chỉ số giá của tháng đó sẽ được tính bằng cách lấy chỉ số giá của kỳ liền trước nó cộng với % tăng giá vừa tính được.
Ví dụ: Áp dụng công thức tính nêu trên tiến hành tính toán chỉ số giá căn hộ Tp. Hà Nội 6 tháng cuối năm 2008.
Bảng 1: Bảng tổng hợp giá 1m2 căn hộ tại Tp. Hà Nội 6 tháng cuối năm 2008
Loại BĐS
Vị trí Diện
tích m2
Giá niêm yết 1m2 căn hộ (triệu đ/m2)
Quận Dự án Tháng7 Tháng8 Tháng9 Tháng10 Tháng11 Tháng12
Căn hộ Cầu Giấy ĐTM TH-NC 110 18.5 18.5 18.5 18.5
Căn hộ Cầu Giấy ĐTM TH-NC 100 20 22 22 22
Căn hộ Cầu Giấy ĐTM TH-NC 120 24.5 24.5 24.5 24.5 Căn hộ Cầu Giấy
ĐTM TH-
NC 110 24 26 26 25.5
Căn hộ Cầu Giấy ĐTM NTY 90 18 18 18 18
Căn hộ Cầu Giấy ĐTM NTY 70 15 15 15 15
Căn hộ Cầu Giấy ĐTM NTY 65 19.5 19.5 19.5 19
Căn hộ Cầu Giấy ĐTM NTY 80 18 17 17 17
Căn hộ Cầu Giấy ĐTM NTY 55 19 19 19 19
Căn hộ Cầu Giấy ĐTM CG 100 17.5 17.5 17.5 17.5
Căn hộ Cầu Giấy ĐTM CG 50 15.5 15 15 15
Căn hộ Cầu Giấy ĐTM CG 90 19.5 19.5 19.5 19.5
Căn hộ Cầu Giấy ĐTM DV 75 17 15.5 16 16
Căn hộ Cầu Giấy ĐTM DV 140 18 18 19 19
Căn hộ Cầu Giấy Vimexco 120 26 26 26 26
Căn hộ Hoàng Mai ĐTM PV 76 12 11.5 11.5 11.5 11 11
Căn hộ Hoàng Mai ĐTM PV 81 12.5 12.5 12.5 12.5 12 12
Căn hộ Hoàng Mai ĐTM PV 70 12 11.5 11.5 11.5 11 11
Căn hộ Hoàng Mai ĐTM LĐ 80 17 17 17 17
Căn hộ Hoàng Mai ĐTM LĐ 63 17.5 17.5 17.5 17.5
Căn hộ Hoàng Mai ĐTM ĐC 60 18 19 19 19
Căn hộ Hoàng Mai ĐTM ĐC 75 21 21 21 21
Căn hộ Hà Đông Văn Khê 76 9.3 9.3 9.6 10 9.6 9.6
Căn hộ Hà Đông Văn Khê 108 9.3 9.3 9.6 10 9.6 9.6
Căn hộ Hà Đông Văn Khê 113 9.3 9.3 9.6 10 9.6 9.6
Căn hộ Mỗ Lão
ViệtKiều
CA 100 15.5 15.5 15.6 15.6
Căn hộ Hà Đông ViệtKiều CA 70 14.5 14.5 15 15 16 16
Căn hộ Hà Đông ViệtKiều CA 150 14.5 14.5 15 15 16 16
Căn hộ Hà Đông ViệtKiều CA 150 14.5 14.5 15 15 16 16
Căn hộ Cầu Giấy Yên Hòa 92 16.8 16.8 16.8 16.8
Căn hộ ĐTM PV 79 11.8 11.8 11.8 11.8
Căn hộ Từ Liêm Mỹ Đình1 76 16.5 16.5 16.5 16.5 16.5
Căn hộ Từ Liêm MĐ- Bộ TTM 76 15.5 15.5 15.5 15.5 15.5 15.5
Căn hộ Hà Đông CT5C-VKhê 165 16 16 16 16 16
Căn hộ B14-KimLiên 61 24 24 24 24 24
Căn hộ ĐTM LĐ 76 17 17 17 17 17
Căn hộ Từ Liêm MT Thượng 104 16.2 16.2 16.2 16 16 16.5
Căn hộ Từ Liêm Trung Văn 92 17 17 17 17
Căn hộ Từ Liêm Báo ANTĐ 104 14.5 14.5 14.5 15 14.5
Căn hộ Hà Đông Văn Quán 68 14.5 14.5 14.5 14.5
Căn hộ Đống Đa Thái Thịnh 114 25 25 25 24.5
Căn hộ Tây Hồ CIPUTRA 135 31 31 31 31
Căn hộ Tây Hồ Vườn đào 90 22.5 22.5 22.5 22.5 22.5
Căn hộ Từ Liêm Bộ TTM 100 15.2 15.2 15.2 15
Căn hộ Cầu Giấy Vimexco 103 22.8 22.8 22.8 22.8
TV
Căn hộ ĐTMVQuán Văn Quán 68 14.5
Căn hộ ĐườngVD3 Thanh Trì 80 11.5 11.5
Căn hộ Trung Hòa TrầnDHưng 156 26.5 26.5
Căn hộ Hà Đông Văn Khê 80 11.7
Căn hộ Cầu Giấy Yên Hòa 93 17 17
Căn hộ Thanh Xuân CCcho CAND 86 12.5 12.5
Căn hộ Ba Đình Ngọc Khánh 99 29 29
Căn hộ Cầu Giấy Dịch Vọng 53 17 17
Căn hộ Cầu Giấy HK Tower 165 32.3 34
Căn hộ Từ Liêm Trung Văn 180 19
Căn hộ Cầu Giấy Yên Hòa 56 16 16.5
Căn hộ Thanh Trì Thanh Trì 76 11.3 11.3
Căn hộ Từ Liêm Đường PVD 123 11.5 12
Căn hộ Long Biên Việt Hưng 70 10 10.5
Căn hộ Cầu Giấy Vimexco 151 27.5
Căn hộ Tây Hồ CIPUTRA 123 26
Căn hộ Hoàng Mai ĐTM LĐ 76 17
Căn hộ Hoàng Mai ĐTM PV 81 12
Từ số liệu của bảng 1 tiến hành tính toán ta có được số liệu về giá trị của bất động sản căn hộ Tp. Hà Nội, thể hiện qua bảng sau:
Bảng 1.1: Bảng tổng hợp giá trị của các bất động sản căn hộ tại Tp. Hà Nội từ tháng7 đến tháng 10 trong năm 2008
Loại BĐS
Vị trí Giá trị của BĐS (triệuđ) = Giá 1m2 x Diện tích
Quận Dự án Tháng7 Tháng8 Tháng9 Tháng10
Căn hộ Cầu Giấy ĐTM TH-NC 2035 2035 2035 2035
Căn hộ Cầu Giấy ĐTM TH-NC 2000 2200 2200 2200
Căn hộ Cầu Giấy ĐTM TH-NC 1760 1760 1760 1760
Căn hộ Cầu Giấy
ĐTM TH-
NC 2940 2940 2940 2940
Căn hộ Cầu Giấy ĐTM TH-NC 2640 2860 2860 2805
Căn hộ Cầu Giấy ĐTM NTY 1620 1620 1620 1620
Căn hộ Cầu Giấy ĐTM NTY 1050 1050 1050 1050
Căn hộ Cầu Giấy ĐTM NTY 1267.5 1267.5 1267.5 1235
Căn hộ Cầu Giấy ĐTM NTY 1440 1360 1360 1360
Căn hộ Cầu Giấy ĐTM NTY 1045 1045 1045 1045
Căn hộ Cầu Giấy ĐTM CG 1750 1750 1750 1750
Căn hộ Cầu Giấy ĐTM CG 775 750 750 750
Căn hộ Cầu Giấy ĐTM CG 1755 1755 1755 1755
Căn hộ Cầu Giấy ĐTM DV 1275 1162.5 1200 1200
Căn hộ Cầu Giấy ĐTM DV 2520 2520 2660 2660
Căn hộ Cầu Giấy Vimexco 3120 3120 3120 3120
Căn hộ Hoàng Mai ĐTM PV 912 874 874 874
Căn hộ Hoàng Mai ĐTM PV 1012.5 1012.5 1012.5 1012.5
Căn hộ Hoàng Mai ĐTM PV 840 805 805 805
Căn hộ Hoàng Mai ĐTM LĐ 1360 1360 1360 1360
Căn hộ Hoàng Mai ĐTM LĐ 1102.5 1102.5 1102.5 1102.5
Căn hộ Hoàng Mai ĐTM ĐC 1080 1140 1140 1140