Để hoàn thiện cơ chế quản lý BĐS cần phải có sự tham gia của các bên: chính sách nhà nước đúng đắn và sự phối hợp của ban quản lý và khách hàng.
Sự tham gia của chính quyền
Để bảo đảm các điều kiện cần và đủ cho công tác quản lý, Hà Nội cần ban hành quy định chất lượng nhà chung cư khi đưa vào sử dụng; kiên quyết không cho phép sử dụng khi nhà ở không đúng quy hoạch, không đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, xã hội, không bảo đảm an ninh, an toàn, vệ sinh môi trường... Thực tế, hầu hết các nước tiên tiến trên thế giới đều thành lập ra tổ chức quản lý nhà chung cư, với nguyên tắc tương xứng về trách nhiệm, quyền hạn và lợi ích, phục vụ nhu cầu của chủ sở hữu. Cùng với đó, phải có sự kiểm tra, giám sát, hướng dẫn của chính quyền đô thị. Đặc biệt, để tránh tranh chấp, khi bán các căn hộ, trong hợp đồng mua bán phải mô tả rõ không gian chung, địa giới đất, quy định sử dụng, tốt nhất nên quy định rõ tầng hầm thuộc sở hữu chung...
Nên có Luật chung cư
Đánh giá “các chung cư mới hình thành chưa nhiều” song có hàng loạt mâu thuẫn phức tạp, khó giải quyết hiện nay như ai sẽ trả tiền sử dụng đất khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất? Ai là người sở hữu tầng 1, tầng hầm và tầng thượng của nhà chung cư? Ai có trách nhiệm chăm sóc vườn hoa, cây cảnh trong khuôn viên khu chung cư? Hơn nữa, khi chung cư không chỉ dùng để ở mà còn dùng làm văn phòng cho thuê, và cả các hoạt động dịch vụ thương mại, ngân hàng, tài chính... thì việc quản lý, sử dụng càng phức tạp hơn.
Một trong những giải pháp để khắc phục tình trạng nêu trên là bắt tay vào xây dựng “Luật Chung cư”. Trong quan điểm lập pháp của Luật Chung cư, cách nhìn về sở hữu, sử dụng, quản lý khu chung cư phải theo hướng chất lượng cao và hiện đại, khác hẳn với cách “ứng xử” với các khu tập thể trước đây. Đặc biệt, phải phân định
rõ phần thuộc sở hữu chung và phần sở hữu riêng của nhà chung cư cùng quyền lợi và nghĩa vụ tương ứng.
2. Nâng cao chất lượng và tăng cường số lượng nguồn nhân lực
Bên cạnh hoạt động mở rộng quy mô đội ngũ nhân viên quản lý thì chất lượng nguồn nhân lực cũng là một vấn đề đáng chú ý. Để đảm bảo chất lượng, hiệu quả làm việc của nhân viên, đồng thời giảm thiểu được chi phí đào tạo lại cho các nhân viên mới thì công ty cần phải chú trọng ngay từ trong công tác tuyển dụng lao động. Thông qua các buổi phỏng vấn về các lĩnh vực chuyên môn, trưởng bộ phận nhân sự và bộ phận liên quan cần đánh giá một cách chính xác năng lực, trình độ của người lao động, có đủ để đáp ứng yêu cầu không. Muốn làm được điều này thì hình thức, trình tự các khâu trong quy trình tuyển chọn phải được tổ chức một cách khoa học, hợp lý. Năng lực, trình độ của người phỏng vấn cũng là một vấn đề quan trọng. Người phỏng vấn phải là người có tầm hiểu biết sâu rộng, đặc biệt là về các lĩnh vực chuyên môn, đồng thời phải có khả năng nhìn nhận, nắm bắt được khả năng của người được phỏng vấn. Từ đó mới có thể đánh giá chính xác năng lực của họ.
Để nâng cao mặt bằng trình độ chung cho các nhân viên trong bộ máy quản lý chung cư, công ty cần thường xuyên tổ chức các khóa học, các lớp tập huấn nâng cao trình độ, chuyên môn cho các nhân viên.
Môi trường làm việc cũng là một yếu tố quan trọng, ảnh hưởng không nhỏ đến hiệu quả làm việc của từng cá nhân trong công ty. Do vậy, công ty cần tạo ra một mơi trường làm việc năng động, sáng tạo với tâm lý thoải mái, dễ hòa đồng để cho mỗi cá nhân có thể không chỉ thực hiện tốt nhiệm vụ chức năng của mình mà còn phát huy hết năng lực bản than, chủ động trong việc giải quyết các vấn đề phát sinh một cách tốt nhất.
3. Giải pháp về trang thiết bị và phương tiện quản lý
Vinaconex là một trong những công ty có công ty riêng chuyên về quản lý, vận hành các tòa nhà do vậy có lợi thế là sự nhất quán giữa chủ BĐS và Cty dịch vụ quản lý. Trong điều kiện hiện nay thì việc ứng dụng công nghệ vào quản lý BĐS để tạo sự cạnh tranh cũng là điều cần thiết trong thị trường chung cư đang bão hoà hiện nay. Một trong những công nghệ đó là BMS - toà nhà thông minh.
Mục tiêu của BMS (Hệ thống quản lý tòa nhà) là tập trung hóa và đơn giản hóa việc giám sát, vận hành và quản lý tòa nhà. BMS cho phép nâng cao hiệu suất của tòa
nhà bằng cách giảm chi phí nhân công, chi phí năng lượng và cung cấp môi trường làm việc thoải mái và an toàn cho con người.
+ Giải phóng sức lao động
Có thể thay 100 nhân viên vận hành bằng một nhân viên và một hệ thống BMS.
+ Vận hành tự động, thông minh
Tại trung tâm điều hành, người vận hành có thể điều khiển bật, tắt, lên biểu vận hành tự động cho các thiết bị tại nhiều tòa nhà, nhiều xí nghiệp có nối mạng với nhau.
+ Tối ưu hóa công tác an ninh và bảo mật
Hệ thống camera giám sát, điều khiển truy nhập khi được kết nối với BMS sẽ có mối quan hệ chặt chẽ hơn với các thành phần khác trong tòa nhà, được hỗ trợ và bổ sung chức năng cho công tác an ninh bảo mật.
+ Kiểm soát và tiết kiệm năng lượng
BMS giám sát việc sử dụng năng lượng hàng ngày. Tự động bật tắt hệ thống theo lập trình, đưa ra cảnh báo nếu năng lượng tiêu thụ quá cao.
+ Công cụ đắc lực cho bảo trì thiết bị
Tự động cảnh báo khi phát hiện các bất thường trong hệ thống. Tự động cảnh báo, đưa yêu cầu khi cần bảo trì, bảo dưỡng.
Lợi ích của chủ đầu tư khi trang bị và lắp đặt BMS cho công trình của mình + Lợi ích về năng lượng
Tự động điều khiển liên tục công suất tải. Đặt các thiết bị chấp hành hoạt động theo tiến trình định trước hoặc theo các tiêu chuẩn đặt ra ban đầu theo các thông tin nhận được từ hệ cảm biến chuyên dụng.
Điều khiển đóng ngắt hệ thống điện khi gặp sự cố, khởi động hệ thống chiếu sáng khi có đột nhập trái phép.
Giám sát việc sử dụng năng lượng hàng ngày. Tự động báo hiệu cảnh báo nếu năng lượng tiêu thụ hàng ngày quá cao.
Giám sát mức độ tiêu thụ năng lượng, in hoá đơn tiền điện cho từng khu vực chức năng, khu vực địa lý.
Có thể xác định chính xác công suất điều hòa không khí tới từng phòng, từng khu vực. Thuận lợi cho các cao ốc văn phòng cho thuê, khi trong một tầng có nhiều văn phòng được thuê bởi nhiều công ty khác nhau, tuy nhiên sử dụng một điều hòa tập trung. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
+ Hỗ trợ vận hành
Hệ thống tự động điều khiển các thiết bị chấp hành theo các kịch bản được đặt ra từ trước. Ví dụ: Khi xảy ra cháy tại tầng 3 của toà nhà, các thiết bị bổ trợ cho chữa cháy và cứu nạn được kích hoạt, cụ thể như: Hệ thống chữa cháy tự động kích hoạt, hệ thống thông gió ngừng cấp khí tươi và hút khí trong tầng ra khỏi tầng 3. Những
thiết bị điện không cần thiết được ngắt khỏi hệ thống điện. Hệ thống truy nhập vào ra được ngắt, hệ thống thang máy sẽ đưa các thang đến tầng 3, bơm áp lực cầu thang được khởi động, để hỗ trợ di chuyển người ra khỏi tầng 3.
Khi yêu cầu một phòng họp cho 100 người. BMS sẽ tự động tìm phòng họp, thời gian và địa điểm cụ thể. Trước thời gian họp 30 phút (thời gian đặt có thể thay đổi), BMS sẽ tự động điều khiển bật điều hoà phòng họp, hệ thống thông gió, chiếu sáng, an ninh… Khi thời gian họp kết thúc sẽ vận hành hệ thống thang máy chờ tại tầng làm việc.
Bằng giao diện trực quan tại trung tâm điều khiển, kỹ sư vận hành có thể cài đặt lại tham số cho các thiết bị chấp hành. các thiết bị điều khiển, cảm biến.
Vị trí các thiết bị và trạng thái hoạt động của nó được thể hiện trực quan trên màn hình vận hành và giám sát, người vận hành có thể nhận biết được trạng thái hoạt động, các sự cố xảy ra đối với thiết bị và toàn hệ thống.
Người vận hành có thể giám sát các sự kiện đã xảy ra đối với các thiết bị và cả hệ thống. Các sự kiện này được biểu diễn dưới dạng đồ thị hoặc lưu trữ máy tính.
+ Hỗ trợ bảo dưỡng
BMS sẽ giám sát tình trạng hoạt động của tất cả hoặc các thiết bị quan trọng trong toà nhà. Đưa ra các cảnh báo, đặt lịch bảo trì, bảo dưỡng cho các thiết bị đó. Hạn chế được tối đa thời gian kiểm tra thiết bị.
BMS giám sát tình trạng hoạt động của các thiết bị dự phòng, đảm bảo tính sẳn sàng hoạt động của thiết bị.
Ghi lại dữ liệu cũ để hỗ trợ phân tích lỗi đã xảy ra và tránh những lỗi lặp lại. Cho những cảnh báo hữu hiệu tới người vận hành.
Kiểm soát và và tiết kiệm năng lượng sử dụng.
+ Vận hành toà nhà tự động
Tiết kiệm được tiền thuê nhân viên cho công tác vận hành toà nhà. Khi có BMS, người vận hành chỉ cần ngồi tại phòng điều khiển có thể điều khiển bật/tắt các thiết bị chấp hành, lập biểu vận hành tự động cho các thiết bị.
Tất cả các thiết bị chấp hành được vận hành tự động và chính xác bằng hệ BMS. Có khả năng vận hành, cấu hình hệ điều khiển toà nhà qua mạng Internet. Có thể kết nối nhiều toà nhà, nhiều xí nghiệp với nhau trong một hệ thống mạng. Người vận hành có thể giám sát có thể giám sát và điều khiển toàn hệ thống từ trung tâm điều hành.
+Là công cụ đắc lực cho bảo trì thiết bị
Tự động đưa ra các cảnh báo khi phát hiện các bất thường trong hệ thống. Tự động cảnh báo, đưa ra các yêu cầu khi cần bảo trì, bảo dưỡng.
Hệ thống camera giám sát, điều khiển truy nhập khi được kết hợp với BMS sẽ có mối quan hệ chặt chẽ hơn với các thành phần khác của toà nhà, được hỗ trợ và bổ sung chức năng cho công tác an ninh bảo mật.
Ví dụ: Khi hệ điều khiển truy nhập phát hiện có đột nhập trái phép tại tầng 3. Hệ thống BMS sẽ thực hiện cách ly khu vực thông qua điều khiển hệ thống cửa ra vào. Hệ thống chiếu sáng tầng 3 tự động được khởi động.
Hệ thống Camera giám sát hoạt động. Và thông tin đột nhập trái phép được thông báo trên hệ audio và nhân viên an ninh sẽ hoạt động đồng thời.
4. Một số giải pháp khác
Chủ động, tích cực, thường xuyên lắng nghe những phản hồi từ phía khách hàng thông qua những phiếu điều tra, thông tin trực tiếp của khách hàng… để duy trì, giữ vững mối quan hệ với khách hàng nhằm mục đích có sự hợp tác, phối hợp từ phía khách hàng khi xảy ra các sự cố. Bên cạnh đó, tìm hiểu nhu cầu của khách hàng để cung cấp các dịch vụ phụ trợ, nhằm gia tăng sự tiện nghi, hài lòng khi sinh hoạt tại chung cư.
Nhằm mục đích nâng cao chất lượng dịch vụ cung cấp cho khách hàng và làm tăng sự hài lòng của khách hàng thì việc giải quyết các vấn đề phát sinh cần được quan tâm hơn nữa. Cụ thể, tất cả các nhân viên thuộc bộ máy quản lý của chung cư cần phải nhận thức rõ, nắm bắt được chức năng, vai trò và nhiệm vụ vị trí mình đảm nhiệm, của các thành viên khác trong cùng bộ phận và mối quan hệ cụ thể đối với từng bộ phận chức năng trong chung cư. Có như vậy, khi ở trong tình huống phải giải quyết vấn đề phát sinh, nhân viên sẽ chủ động trong tiếp nhân và giải quyết vấn đề. Các cán bộ cấp trên có thể tổng hợp lại các tình huống và xây dựng thành quy trình giải quyết vấn đề nếu cần thiết.
KẾT LUẬN