M ts th ut ng cb ns d ng trong nghiên cu
3.2. ánh giá nhu cu cit os d ng công c GIS
3.2.1. ánh giá nhu c u phát tri n c i t o đ t ven d án t i Hà N i
So sánh t l đ t làng xóm trong quy ho ch Hà N i đ n n m 2020 cho th y có kho ng 7-10% di n tích đ t đ a vào quy ho ch s bao l y các làng đô th hóa trong vành đai phát tri n Hà N i giai đo n 2010-2020 (xem hình d i). Sau khi tách b các khu đ t làng quy mô nh (du i 0.5ha) cho th y t ng di n tích các đ n v trong vùng quy ho ch đ án quy ho ch Hà N i đ n n m 2020 lên t i ~56km2 v i trên m t tr m đi m dân c trong vùng nghiên c u quy ho ch 825km2 (25kmx33km), t ng đ ng kho ng 7% di n tích c a vùng. V i quy mô nh trên, trong giai đo n
2010 -2020, h u h t các khu đô th trên đã đang, và s đ i m t v i các d án m i phát tri n và trong đó có xen k t. Có th nói, nhu c u c i t o đ t xen k t trong giai
đo n 2010-2020 s p t i vùng ven Hà N i là r t l n.
Hình 8: Quy ho ch vùng Hà N i và ph m vi đ t làng xóm c n chuy n đ i
Ngu n: s d ng b n đ Vi n quy ho ch Hà N i và tác gi phân tích
3.2.2. Phân tích nhu c u c i t o tái phân lô t i qu n Tây H
Nghiên c u đi m đ làm rõ h n nhu c u c i t o đã ch n qu n Tây H làm đa bàn kh o sát. Trong s các d án l n và quan tr ng qu n Tây H là d án Tây H Tây có di n tích trên 800ha và có khu đô th trung tâm di n tích trên 207ha (ch đ u t Hàn Qu c Xem hình d i). ây là m t d án phát tri n đ t r t quy mô, đ u t t p trung, hi n đ i và đem l i s thay đ i l n. Ven d án này có nhi u khu v c dân c sinh s ng và d ki n nhu c u c i t o mua bán phát tri n b t đ ng s n s r t sôi đ ng khi d án c a Hàn Qu c này đ a vào xây d ng. D án này s tác đ ng l n t i khu v c xung quanh bao g m các c ng đ ng dân c v n đang làm nông nghi p ho c
Hình 9: V trí ô quy ho ch 9 ven d án phát tri n đô th m i Tây H Tây
Ngu n: internet và Google Earth.
Sau khi phân tích b n đ s b , đ tài ch n lô quy ho ch s 9 đ phân tích không gian; m c tiêu phân tích là minh h a m c đ c n thi t đ c i t o tái phân lô. Di n tích lô 9 kho ng 12,7ha có 6 lô đ t n m rìa khu dân c có đ xiên r t cao (30%- 45%) so v i l i đ ng m i. T ng di n tích các lô trên chi m t i 21’644m2 và có liên h không t t v i lõi bên trong c ng nh h th ng h t ng. Nghiên c u đ xu t d a trên t l di n tích đ t xiên méo phát sinh c n ph i c i t o t i khu v c ti p giáp v i các đ ng chính, ph i c i t o –xem ph n đánh d u.
V i t l di n tích kho ng 14% so v i t ng di n tích khu v c, n u tái phân th a di n tích t i vành đai lô quy ho ch c a lô quy ho ch v i t l 14% thì s có th c i t o
đ c 4 l p nhà ch y theo đ ng vành kh n quanh lô đ t. Tr m t đ ng Xuân La (đánh d u X) không b xiên v i đ ng c , các tuy n đ ng m i đ u có kh n ng c n tái phân th a đ t o ra di n m o đ p.
Các ch s d ng đ t đây s ph i đóng góp t l kho ng 20% quy mô th a, nh ng các lô s không còn xiên méo. Vi c tái phân th a nh v y s t o ra giá tr gia t ng hi u qu cao nh t do t p trung c i t o ph n v . Ph n lõi n u c i t o c ng có th có giá tr gia t ng nh ng th p h n. Cách th c làm bên trong có th đ xu t làm theo giai đo n ho c t p trung vào nâng c p ch t l ng h t ng thay vì tái phân th a di n r ng (xem Hình 16 trang 29). Phân tích th ng kê s b v di n tích ph i c i t o và di n tích có ti m n ng đ c kê B ng 6 trang 29.
Hình 10: phân tích và đ xu t tái phân th a cho lô quy ho ch 9
Ngu n: t ng h p t d án quy ho ch khu Tây H Tây và phân tích c a tác gi
Ký hi u Ghi chú Di n tích (m2) T tr ng T ng di n tích 6 m nh xiên méo l n (m2) T ng di n tích (m2) Di n tích không thay đ i (m2) 35 m - 60 m 3081 2% 21’644 149’282 127’637 25 m - 35 m 3517 2% 0 m - 25 m 15045 10% T l % so v i t ng di n tích khu 14% 14% 100% 86% B ng 4: Phân tích ch tiêu th ng kê c a khu v c c i t o đ xu t t i ô 9
Ngu n: tác gi
Do th i gian và ngu n l c có h n nên đ tài ch a ti n hành nghiên c u th c đa và kh o sát nhu c u c i t o phát tri n t góc đ các h gia đình lô 9 đ đánh giá sát h n hi n tr ng. Do đó, đ xu t có th v n mang tính ch quan. Tuy nhiên, do m c
tiêu ph n này ch nh m m c tiêu mô t ph ng án quy ho ch có tính minh h a cho các d án c i t o tái phân lô nên k t qu phân tích ch nh m ph n ánh ti m n ng v v trí l p d án thí đi m tái phân lô t i khu v c này v i các c n c giá tr v kinh t (giá đ t) và xã h i (ch t l ng cu c s ng đ c nâng cao).
3.3. K t qu ph ng v n cán b và chuyên gia các c p
3.3.1. Ph ng v n chuyên gia s d ng b ng h i a. Ph ng pháp
đánh giá các rào c n trong t ch c th c hi n th a thu n c ng đ ng, nhóm nghiên c u đã s d ng ph ng pháp ph ng v n chuyên gia s d ng b ng h i k t h p v i ph ng v n sâu. Các gi thuy t v các rào c n ch y u đ c ki m ch ng và đánh giá b i 6 chuyên gia đ n t :
1. Qu n lý quy ho ch trung ng (Ngành xây d ng), 1 ng i 2. Qu n lý đ t trung ng (T ng c c qu n lý đ t) 2 ng i
3. Qu n lý nhà n c v d án phát tri n đô th và là nhà đ u t phát tri n
đ t đ a ph ng (Hà N i) 1 ng i
4. Nhà nghiên c u v qu n lý đ t đai, (trung ng) 1 ng i
5. Chuyên gia v qu n lý v thu h i đ t và phát tri n qu đ t c c p thành ph và c p qu n, 1 ng i
Các chuyên gia đã tr l i ba nhóm câu h i ph n ánh nh ng quan ng i v kh n ng các đ n v tri n khai có th t ch c thành công mô hình c i t o đ ng thu n: N ng l c đ nh giá đ t c a các t ch c; Kh n ng thuy t ph c và h tr d n t i đ ng thu n trong v n đ x lý đ t k t; Kh n ng tài chính c a t v n và nhà đ u t . Sau khi t ng h p k t qu ph ng v n, các k t qu c th nh sau:
b. ánh giá đúng giá tr đ t
t t nhi m v này. c bi t m i quan ng i còn cao h n v i v n đ s tin c y v c
s đnh giá hi n nay ch a h tr t t cho vi c đáp ng nhu c u. Ng c l i, n u c n
s công b ng, v n có cách ti p c n đ bên th 3 giám sát và đnh giá l i cho công
b ng. 00 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 4.5 5 2a TOCHUCDINHGIA 2b COSODINHGIA 2c DINHGIALAI Series1 Series2 Series3 Series4 Series5 Series6
Hình 11: đánh giá kh n ng đnh giá c a c quan t v n đ t o s đ ng thu n
Ngu n: tác gi
Có th th y r ng các chuyên gia ch a tin t ng vào kh n ng đ nh giá đ t m t cách công b ng do c s đ nh giá đ t hi n th i c a chúng ta hi n nay.
ây là đi m c n chú ý v v n đ b sung và xây d ng c s đ nh giá t t và phù h p v i th c t , đ ng th i nâng cao n ng l c cho các t ch c đ nh giá đ
t đó có th đem l i k t qu .
c. Kh n ng thuy t ph c c a các đ n v t v n đ d n t i đ ng thu n
Trong ba d ng quan ng i v kh n ng t ch c h tr th a thu n có th thuy t ph c đ c c ng đ ng, đa s các chuyên gia không ng i kh n ng t v n giúp l ng hóa l i ích đ đ t đ c đ n s đ ng thu n. Tuy nhiên, các chuyên gia có k t qu đánh giá khá khác nhau th hi n s không th ng nh t
v đ tin c y trong cách th c thuy t ph c c a các đ n v t v n đ i v i ng i dân. 0 1 2 3 4 5 3a THOATHUAN 3b THUYETPHUC 3c KHONGTHUYETPHUCXONG Series1 Series2 Series3 Series4 Series5 Series6
Hình 12: đánh giá kh n ng thuy t ph c c a c quan t v n đ t o s đ ng thu n
Ngu n: tác gi
V cách th c đi đ n cùng trong th a thu n, m t s các chuyên gia v n tin vào s c m nh c a công c c ng ch hành chính và bi n pháp c ng ch c a Nhà n c là c n thi t trong b i c nh hi n nay. Th a thu n là có th đ t đ c nh ng ph i v i nh ng cách th c phù h p, còn đ i v i nh ng tr ng h p không th th a thu n đ c ho c không có tinh th n h p tác thì bi n pháp c ng ch là c n thi t.
d. Trách nhi m
V trách nhi m c a c quan chuyên môn là trách nhi m các bên đ m b o cho x lý
v n đ kinh phí tài chính và phát sinh khi có r i ro s có m c đ quan ng i nh th
nào, k t qu tr l i hai câu này nh sau: Xét riêng v m t tài chính cho v n đ th c
hi n, k t qu cho th y các chuyên gia v n tin t ng vào vi c có th cân đ i đ c
ro phát sinh trong quá trình th ng l ng. V y v n đ là cách th c chia s khi r i ro phát sinh nh th nào là h p lý c ng c n cân nh c trong xây d ng th ch v
ph ng án. 0 1 2 3 4 5 2a TOCHUCDINHGIA 2b COSODINHGIA 2c DINHGIALAI 3a THOATHUAN 3b THUYETPHUC 3c KHONGTHUYETPHUCXONG 4a CHIPHITAICHINH 4b RUIROPHATSINH Series1 Series2 Series3 Series4 Series5 Series6
Hình 13: đánh giá v n đ n ng l c tài chính và các rào c n k thu t
Ngu n: tác gi
3.4. K t qu ph ng v n chuyên sâu
3.4.1. Ph ng pháp
K t qu t ph n báo cáo này đ c rút ra t 5 ph ng v n sâu các cán b d ng chuyên gia và rút ra t t a đàm khoa h c (ph ng pháp h i ngh khoa h c). Các câu h i ph ng v n chuyên sâu đ c g i ý kèm theo b ng h i cán b và b ng h i chuyên gia.
1. Ph ng Phú Th ng (Ch t ch và cán b đ a chính – ph ng v n cá nhân và ph ng v n nhóm);
2. S Tài nguyên môi tr ng (cán b ph trách k t n i đo đ c và qu n lý đ t);
3. Ban qu n lý d án phát tri n đô th c p thành ph và c ng là nhà đ u t phát tri n b t đ ng s n (Giám đ c Ban qu n lý d án Tây H Tây và ch t ch t p đoàn B o An);
4. Cán b ph trách gi i phóng m t b ng và phát tri n đô th c p qu n (Nguyên Phó ch t ch Qu n Thanh Xuân qu n – hi n công tác Ban ch nh trang đô th Hà N i);
5. Trung tâm phát tri n qu đ t c a thành ph Hà N i (Giám đ c).
3.4.2. K t qu ph ng v n a. V đ t k t
B n thân cách hi u v đ t k t gi a các chuyên gia còn khá khác bi t, ch a th ng
nh t trong cách hi u v phát tri n.
Cách th c ti p c n đ n đ t k t và đ t ven d án c ng r t khác nhau v quan đi m.
Vi c m r ng h n ph m vi nghiên c u hi n nay còn thi u cách ti p c n v c không gian và thi u các c s kinh t và xã h i.
b. V đ n bù và gi i phóng m t b ng
Khó kh n trong đ n bù gi i phóng m t b ng v c b n v n là giá bên c nh các v n
đ v ngu n g c đ t. N u đnh giá th a thu n không làm đ c đi u này c ng khó
có th gi i quy t đ c v ng m c này trong khâu đ n bù.
Ngòai ra, vi c thay đ i th ng xuyên và cách tính hi n nay đ đ m b o chính sách
r t ph c t p và d d n đ n khi u ki n. S a đ i liên t c v chính sách trong nh ng
n m qua làm cho tâm lý ch đ i kéo dài.
N u làm th a thu n s so sánh và hi n có quá nhi u m t b ng đ so sánh d d n đ n
nh ng b t c p khi ph i mua l i hay gi i t a m t s v trí trong d án đ xu t.
c. V chính sách đ i v i ng i b thu h i và phát tri n
Cách làm hi n nay có s tách bi t gi a quy ho ch v i phát tri n th c s . Quy ho ch m i có tính kh thi cao h n nh ng quy ho ch c i t o ít làm, và làm c ng ít tri n khai.
Khi phát tri n đ n t bên ngòai thì s áp đ t và b t c p là không khó hi u. V n đ
phát tri n t bên trong là y u t còn b xem nh b i quy ho ch v n th ng coi dân
c đa ph ng là đ i t ng b ch u thi t h i và không ph i ch th tham gia phát
tri n.
Chính sách góp v n b ng quy n s d ng đ t c ng đã đ c p, nh ng v n đ còn n m
ch lu t c a chúng ta coi tr ng giá tr đ t theo m c đích, có chuy n đ i đ c
thành đ t m i có giá tr , còn nông nghi p v n ch có giá tr đó. Giá tr quy n s
d ng đ t chênh l ch gi a hai bên ch a có c s tính rõ ràng đ các bên tham gia vào
th a thu n.
d. V tài chính trong phát tri n đ t k t theo th a thu n
Theo các chuyên gia t v n, h u h t ng i làm quy ho ch ch quen ph c v ch đ u
t ch ch a ‘quen’ ph c v các c ng đ ng hay ng i dân làm quy ho ch. Nh ng lo
ng i v li u chính quy n có h p tác không khi đ xu t t c ng đ ng s không còn
y u t quy n l c và ch ng trình chi tr t ngân sách, cán b có đ ng c đ làm
vi c.
Nh ng đ xu t t c ng đ ng ng c l i làm cho chính quy n b đ ng v k ho ch
phát tri n c ng có th là hi n h u. Ngoài ra, khi phát tri n theo th a thu n thì
không ph i v n đ hòan tòan m i, nh ng khi là m t nhóm ch s d ng đ t là ch
qu n lý thuê các chuyên gia làm t v n quy ho ch thi n nay lo ng i v đ t đ c
th a thu n trong chính t ch c này.
Bên c nh đó, c ch tài chính đ th c hi n nh ng d án ph c t p v n nan gi i. N u
đ t m c tiêu c i t o c a Nhà n c thì v n ph i có ngu n tài tr . C i t o khu v c