1. Tình hình biến động của thị trường bất động sản cuối năm 2009 – 2010: 2010:
Đây là giai đoạn phát triển sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế trên toàn thế giới. Đầu tư của các doanh nghiệp trên thị trường bất động sản cũng không tránh khỏi tác động của khủng hoảng kinh tế. Điều này được thể hiện rõ vào năm 2008, khi hầu hết việc kinh doanh bất động sản trở nên hết sức khó khăn, thị trường bất động sản gần như đóng băng. Tuy nhiên cùng với đà hồi phục kinh tế khá nhanh của đất nước, thị trường bất động sản đã dần sôi động trở lại. Giá cả nguyên vật liệu đã xuống thấp, lãi suất vay ngân hàng giảm, cho vay bất động sản đã mở cửa trở lại, đây là thời điểm các doanh nghiệp đâu tư mạnh trên thị trường bất động sản. Và thời kỳ cuối năm 2009 – 2010 được đánh giá là thời gian thị trường bất động sản phục hồi mạnh và sôi động trở lại.
Với tốc độ đô thị hóa nhanh như hiện nay, đầu tư bất động sản được xem là một trong những mảnh đất màu mỡ, bởi thế số doanh nghiệp tham gia thị trường này ngày càng nhiều.
Để tìm hiểu kỹ hơn về tình hình BĐS chúng ta đi sâu vào nghiên cứu thị trường bất động sản tại khu vực Hà Nội:
+Kinh tế Hà Nội tiếp tục có những dấu hiệu tăng trưởng mạnh trong quý II/2010. Tăng trưởng GDP trong 6 tháng đầu năm tăng khoảng 10,1% so với năm trước, vượt xa mức trung bình 6,2% của cả nước, cho thấy tăng trưởng GDP của Hà Nội đã quay trở lại mức ghi nhận trước cuộc khủng hoảng tài chính năm 2009.
dự án, so với con số 30 triệu USD cho 60 dự án trong quý trước. Số lượng dự án FDI tăng, cùng với sự tăng đáng kể về mức đầu tư đánh dấu sự tin tưởng của các nhà đầu tư vào kinh tế Hà Nội. Với một số lượng ngày càng tăng của các dự án được cấp phép tại Hà Nội, lượng người nước ngoài tới làm việc cho các công ty đa quốc gia sẽ là nguồn cầu mua và thuê nhà tiềm năng trong tương lai với các không gian sống chất lượng cao.
+Tình hình kinh tế Hà Nội trong nửa cuối năm 2010 được các chuyên gia kinh tế đánh giá khá lạc quan. Việc thành phố và các nguồn vốn xã hội hóa tiếp tục đổ vào các dự án xây dựng, cơ sở hạ tầng đang chạy đua nước rút để hoàn thành trước dịp Đại lễ 1000 năm Thăng Long – Hà Nội (10/2010) sẽ khuyến khích mức tăng trưởng GDP từ ngành công nghiệp và xây dựng, ngành đóng góp nhiều nhất vào GDP của Hà Nội. Bên cạnh đó, trong thời gian Đại lễ đang đến gần, mức tiêu dùng nội địa, doanh thu ngành bán lẻ cũng như hoạt động du lịch hứa hẹn sẽ tăng mạnh.
+
Thị trường nhà ở: Do những thông tin quy hoạch lại thành phố nên thị trường nhà ở có nhiều chuyển biến, xảy ra hiện tương sốt ảo theo quy hoạch.
Đặc biệt vào tháng 4/2010, Đồ án “Quy hoạch Hà Nội mở rộng đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050” đã được Bộ Xây dựng, UBND TP Hà Nội công bố rộng rãi để lấy ý kiến đóng góp của nhân dân. Theo đó, trục Thăng Long và trung tâm hành chính quốc gia mới sẽ được chuyển lên Ba Vì. Do đó, giá đất ở các khu vực xung quanh, nhất là ở dọc đường Láng - Hòa Lạc và huyện Ba Vì đã tăng đáng kể, thậm chí gấp 200-300%.
Được biết, khi chưa có quy hoạch này đất ở đây được bán bằng sào. Nhưng sau khi có đồ án quy hoạch, đất đã được cắt ra bán thành miếng, giao dịch chủ yếu là trao tay nên rất rủi ro. Tuy nhiên việc quy hoạch mới là dự kiến nên chẳng bao lâu cơn sốt đất ở Ba Vì đã mau chóng xì hơi và để lại
mua đi bán lại trong giới đầu tư với nhau. Hiện nay toàn bộ khu vực phía Tây đang có dự kiến quy hoạch. Nhưng đó là dự kiến, quy hoạch chi tiết mới quan trọng. Do vậy, người dân khi mua bán, chuyển nhượng mà không phù hợp với quy hoạch chi tiết thì một mặt có nguy cơ phá vỡ quy hoạch, mặt khác dễ “tiền mất tật mang”.
Bên cạnh mảng đất đai, trong quý này ghi nhận sự bận rộn của mảng thị trường căn hộ sơ cấp với 4.600 căn được chào bán, dù thấp hơn con số chào bán trong quý 1/2010 (5.100 căn) nhưng vẫn gấp đôi số liệu cùng kỳ 2009 (2.100 căn). Trái lại, thị trường thứ cấp trầm lắng hơn với mức điều chỉnh giá theo quý khá nhỏ, tăng khoảng 3% tại phân khúc trung cấp, cao cấp và hạng sang; 9% cho phân khúc bình dân.
Điểm sáng trong quý này là việc Chính phủ đặt mục tiêu hạ lãi suất cho vay xuống 12-13% theo Nghị quyết số 23/NQ-CP, dự kiến sẽ nới lỏng hoạt động cho vay mua nhà và nhờ đó tăng trưởng nhu cầu nhà ở.
Theo ông Marc Townsend, Tổng giám đốc Công ty CB Richard Ellis (chuyên về quản lý, tư vấn BĐS), tổng nguồn cung thị trường nhà ở tại Hà Nội đã tăng khoảng 20% trong giai đoạn 2005 – 2009. Tổng nguồn cung tại nửa đầu năm 2010 tăng 41% so với cùng kỳ năm 2009. Với tốc độ này mức độ cạnh tranh sẽ tăng đáng kể trong tương lại, buộc các chủ đầu tư tạo sự khác biệt bằng cách đem lại chất lượng xây dựng cao hơn, thiết kế sáng tạo hơn, đảm bảo tiến độ xây dựng, giá không đổi. Như vậy, trong các quý tới sự cạnh tranh giữa các chủ đầu tư sẽ tạo môi trường thuận lợi hơn cho những người mua nhà tiềm năng.
+
Thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê :
Theo nghiên cứu của CBRE, trong quý II/2010, thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê không có thêm nguồn cung mới, tỷ lệ căn hộ trống trên thị trường
Ngoài hai khu tổ hợp đa chức năng quy mô lớn là Grand Plaza (Chamvit) và Crown Plaza dự kiến đưa hai hạng mục căn hộ cho thuê gia nhập thị trường trong năm nay, một dự án căn hộ cho thuê quy mô nhỏ khác với 15 căn hộ tại quận Hoàn Kiếm cũng đang trong giai đoạn hoàn tất và dự kiến sẽ đưa vào sử dụng trong năm 2010. Hai dự án tổ hợp nói trên sẽ đóng góp mỗi dự án 100 căn hộ cho khu vực thị trường phía Tây, dọc đường Phạm Hùng.
Như vậy với việc lượng khách hang ổn định, giá cả của phân khúc này sẻ có thể không biến đổi nhiều trong thời gian tới.
Thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê nhìn chung đang chịu sự cạnh tranh từ các sản phẩm thay thế như nhà biệt thự, nhà liền kề, gây áp lực giảm giá, tạo thuận lợi cho người thuê
+Thị trường Văn phòng
Trong Quý II/2010, thị trường BĐS Hà Nội đón nhận thêm 7.600 m² diện tích văn phòng hạng B từ tòa nhà Hanoitourist Building cao 11 tầng, nằm ngay trên phố Lý Thường Kiệt, quận Hoàn Kiếm.
Giá chào thuê văn phòng hạng A giảm nhẹ 5,9% so với quý trước, đạt mức 39,66 USD/m². Đó là lần đầu tiên kể từ Quý III/2007, giá chào thuê trung bình phân khúc văn phòng hạng A ở mức dưới 40 USD/m². Giá chào thuê văn phòng hạng B ổn định ở mức 26,42 USD/m². Do các tòa nhà văn phòng hạng B tiếp tục đạt mức cho thuê mới khá tốt, phần lớn các dự án chấp nhận giữ giá thuê ở mức hiện tại.
Theo ghi nhận của CBRE, tỷ lệ trống tại các tòa nhà hạng A giảm 1,75% so với quý trước, đạt mức 7,51% trong khi tỷ lệ trống tại các tòa nhà hạng B giảm 3,32% so với quý trước, đạt mức 18,24% trong quý này. Tại quý II/2010, diện tích cho thuê mới của các tòa nhà hạng B đạt mức 16.830 m² trong khi các tòa nhà hạng A đạt mức 2.036 m². Tỷ lệ trống giảm và diện tích
cho thuê mới đạt mức cao của các tòa nhà hạng B chủ yếu do tòa Hanoitourist Building gia nhập thị trường với tỷ lệ lấp đầy gần 100%, với phần lớn diện tích được sử dụng nội bộ từ trước ngày khai trương.
Nhu cầu mạnh từ các công ty trong nước và các hợp đồng thuê dài hạn tiếp tục là xu hướng nổi bật trên thị trường văn phòng. Nhu cầu văn phòng dự kiến vẫn ở mức cao trong một vài quý tới, tuy nhiên nguồn cung sẽ tiếp tục cao hơn nhu cầu.
Theo dự kiến sẽ không có nhiều thay đổi về giá thuê trong một vài quý tới do những công ty mới thành lập sẽ yêu cầu diện tích văn phòng chất lượng cao và các tòa nhà đã hoạt động ổn định ít khi có biến động lớn về giá thuê.
+Thị trường biệt thự Hà Nội trầm lắng:
Khác hẳn với 2 phân khúc trên, thị trường biệt thự lại trở nên khá trầm lắng. Nguyên nhân do giá bán các khu biệt thực cao cấp, liền kề không thay đổi dẫn đến lượng giao dịch có nơi giảm tới 50% do ảnh hưởng chung của toàn thị trường.
Theo khảo sát của VnExpress.net, sau khi tăng giá 20-40% trong cơn sốt đất, phân khúc nhà liền kề và biệt thự đều đứng giá. Nơi đắt nhất nhì Hà Nội như Ciputra giờ vẫn giữ giá 120-150 triệu đồng mỗi mét vuông tùy vị trí. Biệt thự Mỹ Đình cũng rơi vào khoảng 90-120 triệu đồng. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Các khu vực giá mềm hơn một chút như Pháp Vân dao động khoảng 51,5 triệu đến 70 triệu đồng. Khu Linh Đàm, biệt thự gần nghĩa trang giá chỉ khoảng 35-40 triệu đồng, trong khi khu vực gần đường lớn 100 triệu đồng. Khu vực Văn Khê, Văn Phú mềm hơn, khoảng 32-55 triệu đồng. Việt Hưng giá cả không biến động nhiều, khoảng 42-49 triệu đồng mỗi m2 song cũng rất ít khách hỏi mua.
đứng giá, đặc biệt ở khu vực phía Tây thành phố. Còn ông Lê Xuân Trường, Giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản B.D.S cho hay, lượng giao dịch của hầu hết khu liền kề và biệt thự của Hà Nội đang rất chậm, giảm tới 50% so với hồi tháng 5.
Thêm vào đó, đối với nhiều khu nhà biệt thự, liền kề đã hoàn thiện, khách hàng phải trả hết tiền ngay cho người bán mà không theo tiến độ như dự án đang làm nên số lượng nhà đầu tư tham gia không nhiều. Phần đông khách hàng mua nhà liền kề, biệt thự là những người nhiều tiền hoặc các đại gia, đa số mua để ở hoặc như một khoản đầu tư dài hạn nên giao dịch không sôi động.
Ngoai ra còn thêm lý do nữa là biệt thự và nhà liền kề tính thanh khoản chậm hơn rất niều so với đất nền và chung cư.
2.Tình hình đầu tư của các doanh nghiệp trên thị trường bất động sản Đầu tư vào xây dựng căn hộ,chung cư
Trong bối cảnh thị trường bất động sản truyền thống vẫn chưa có nhiều chuyển biến tích cực, làn sóng đầu tư chung cư mini đang được xem là lựa chọn của không ít nhà đầu tư nhằm đáp ứng nhu cầu đang tăng nhanh đối với loại hình căn hộ khá mới mẻ này.
Đây cũng được xem như một phản ứng linh hoạt và tích cực của các chủ đầu tư, các doanh nghiệp hay hộ gia đình có sẵn đất, góp phần giải bài toán nhà ở cho một bộ phận người dân đang khó khăn về nhà ở tại các đô thị lớn.
Tuy nhiên, bên cạnh những giá trị thực tế mà nó mang lại, chung cư mini và xu hướng đầu tư vào loại hình căn hộ này không phải không đặt ra những vấn đề cần phải lưu ý, trong đó không loại trừ những tiềm ẩn rủi ro cho cả bên bán lẫn bên mua căn hộ này.
thay vì “cắt” đất bán, họ đã quyết định đầu tư vốn xây chung cư mini rồi đem bán, cho thuê sẽ có lãi hơn rất nhiều. Tuy nhiên, sau khi những quy định trong Nghị định 71 được cho là khá “thoáng” đối với loại hình căn hộ này có hiệu lực, nhiều doanh nghiệp đã và đang xem chung cư mini như là một giải pháp khá hữu hiệu cho bài toán tìm lợi nhuận trên thị trường nhà đất trong bối cảnh ảm đạm hiện nay.
Theo Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Quang Minh cho hay, doanh nghiệp này vừa đàm phán thành công mua hơn 200 m2 đất của một hộ gia đình tại Yên Hòa (Cầu Giấy) để xây chung cư mini. Như vậy chỉ với khoảng 10 tỷ đồng bỏ ra mua khu đất trên, doanh nghiệp này dự kiến sẽ xây khoảng 20 căn hộ chung cư mini vào cuối năm nay.
Theo dự đoán, nhu cầu tìm mua chung cư mini của người dân tại Hà Nội sẽ còn tăng mạnh trong thời gian tới. Chỉ cần bán ra với mức 1,2 tỷ đồng – 1,5 tỷ đồng/căn, chúng tôi cũng đã thu về trên dưới chục tỷ đồng tiền lãi
Xu hướng đầu tư chung cư mini để kinh doanh không chỉ diễn ra ở các hộ gia đình, mà còn diễn ra tại các doanh nghiệp bất động sản tư nhân có quy mô vừa và nhỏ. Thậm chí, hiện một số doanh nghiệp bất động sản có uy tín và quy mô lớn cũng đã và đang có ý định khai thác lợi nhuận từ phân khúc được cho là nhiều tiềm năng này.
Nhiều doanh nghiệp xây dựng lớn cũng tập trung vào phân khúc này, các doanh nghiệp chỉ đạo công ty con xúc tiến mua đất của các hộ gia đình tại Đống Đa, Cầu Giấy, Thanh Xuân... để xây chung cư mini. Trong khi đó, các dự án chung cư cao tầng của những doanh nghiệp này có doanh nghiệp dù đã xây đến tầng 15 nhưng số người nộp đơn đăng ký mua vẫn khá khiêm tốn.
Đầu tư vào nhà ở hạng trung, mặt bằng bán lẻ và đất nền.
Công ty cổ phần Địa ốc Sông Hồng vừa chào bán căn hộ Dự án Sông Hồng Park View (165 - Thái Hà, Đống Đa, Hà Nội) với mức giá 2.000 - 2.200 USD/m2 (đã bao gồm VAT). Mức giá này tương đương giá những dự án căn hộ cao cấp chào bán vào giữa năm 2009 như Sky City Tower (88 - Láng Hạ) hay Mipec Towers (229 - Tây Sơn, quận Đống Đa).
Mặc dù vị trí, thời điểm giao nhà và chất lượng thiết kế của các dự án khác nhau, nhưng với mức giá bán trên, chứng tỏ các chủ đầu tư đã cảm nhận ngày một rõ hơn sự cẩn trọng của khách hàng khi quyết định đầu tư vào các dự án bất động sản. Điều này cũng đồng nghĩa với việc khó khăn sẽ ngày một nhiều hơn đối với những người kinh doanh bất động sản. Kết quả thống kê từ phía các công ty tư vấn bất động sản cho thấy, nhìn chung, các phân khúc thị trường bất động sản (căn hộ cho thuê, văn phòng cho thuê, khách sạn, mặt bằng bán lẻ…) không có nhiều biến động.
Theo ghi nhận của Colliers International, trong quý I/2010, có 3 phân khúc của thị trường bất động sản có chiều hướng tích cực là mảng nhà ở hạng trung, mặt bằng bán lẻ và đất nền. Với giá 1.000 - 1.500 USD/m2, mảng nhà ở hạng trung (diện tích 70 - 100 m2) được quan tâm đặc biệt, do phù hợp với thu nhập của đa số các gia đình Việt Nam. Tuy nhiên, nguồn cung ở phân khúc này chỉ đáp ứng được một phần rất nhỏ nhu cầu.
Theo khảo sát của công ty Savills, quý vừa rồi, trong khi sự tăng giá của phân khúc căn hộ cao cấp chỉ là 1% thì sự tăng giá mạnh mẽ ở phân khúc thấp
- trung cấp lên tới 33%.
Các quận với các khu đô thi mới rộng lớn tiềm năng như Hà Đông đang trở thành tâm điểm của các dự án nhà ở. Các dự án căn hộ tại Hà Đông với diện tích chủ yếu từ 60m2 –100m2. Mức giá dao động trong khoảng từ 800 - 1.500 USD/m2. Quận này có nguồn cung rất lớn trong tương lai gần và được kết nối với các dự án thương mại tại Cầu Giấy và Từ Liêm. Park City với hơn