cỏc loại đất được tham gia thị trường...
Ngoài ra chỳng ta cú hàng loạt cỏc văn bản hướng dẫn thị trường tuy khụng dành riờng cho vấn đề chống ĐCĐĐ nhưng nhiều văn bản cũng cú đề cập. Vớ dụ như cỏc quyết định thu hồi đất, cỏc chỉ thị của cơ quan chớnh quyền thành phố, cỏc nghị định quy định khung giỏ như nghị định 87/CP, 22/CP...
II- PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP CHỦ YẾU ĐỂ KHẮC PHỤC ĐẦUCƠ ĐẤT ĐAI. CƠ ĐẤT ĐAI.
II.1. Phương hướng khắc phục hoạt động đầu cơ đất đai.
Hoạt động ĐCĐĐ sẽ cũn tồn tại đến khi nào mà thị trường BĐS được khơi thụng, và hoạt động đầu cơ cũn đem lại những mún lời cho cỏc nhà đầu cơ. Đú là lỳc chỳng ta chớnh thức thừa nhận sự tồn tại của thị trường này và hệ thống luật phỏp là tương đối hoàn chỉnh, quan hệ cung cầu khụng cũn mất cõn đối nghiờm trọng như hiện nay. Với điều kiện của nước ta một nước cú thị trường BĐS cũn sơ khai như hiện nay thỡ việc giải quyết triệt để hiện tượng đầu cơ đất đai phải mất một thời gian khỏ dài và gặp nhiều khú khăn. Phương hướng là ngăn chặn và xoỏ bỏ nạn đầu cơ đất đai.
II.2. Cỏc giải phỏp chủ yếu
Để khắc phục được nạn đầu cơ đũi hỏi phải thực hiện tổng hợp cỏc biện phỏp, sau đõy là những biện phỏp cú tớnh chất quyết định khắc phục hiện tượng này:
I.2.1. Tổ chức bộ mỏy ngành địa chớnh gọn nhẹ và hiệu quả
Cơ quan chuyờn trỏch thực hiện sự quản lý Nhà nước về đất đai là ngành địa chớnh. Trước tiờn phải tiến hành rà soỏt lại để bổ sung tiến tới hoàn thiện cỏc chức năng, nhiệm vụ của ngành sao cho phự hợp với thực tiễn. Trờn cơ sở đú tiến hành hoàn chỉnh bộ mỏy theo 4 cấp sau:
- Cơ quan quản lý Nhà nước (CQQLNN) về đất đai cấp trung ương (hiện nay là Bộ Tài nguyờn và Mụi Trường) với vai trũ chủ đạo đú là chịu trỏch nhiệm về vấn đề chớnh sỏch, chiến lược trong lĩnh vực đất đai.
- CQQLNN về đất đai cấp tỉnh hoặc thành phố chỉ đạo thực hiện và kiểm tra, giỏm sỏt.
- CQQLNN về đất đai cấp huyện (quận) với vai trũ chớnh là thực hiện, chỉ huy thực hiện và kiểm tra, giỏm sỏt.
- CQQLNN về đất đai cấp xó (phường) cú vai trũ thực hiện – hành động, cập nhật tỡnh hỡnh và giỏm sỏt.
“Kiểm tra” là sự kiểm tra của CQQLNN về đất đai cấp trờn với cỏc cấp dưới. “Giỏm sỏt” ở đõy là giỏm của CQQLNN về đất đai đối với tất cả cỏc cơ quan, đơn vị, cỏc cụng dõn trong việc thực hiện luật đất đai, chớnh sỏch quản lý đất đai...
Cần đào tạo cỏn bộ cho chuyờn ngành Địa chớnh ở cỏc cấp học khỏc nhau như: cao đẳng, đại học và trờn đại học để bổ sung nhõn lực cú chất lượng phự hợp với chức năng của CQQLNN về đất đai, với tỡnh hỡnh thực tiễn.
II.2.2. Thực hiện tốt cỏc nội dung quản lý đất đai
- Trước hết, tăng cường hoạt động quản lý sau giao đất nhằm đảm bảo mục đớch sử dụng đất và phải thực hiện kiờn quyết thu hồi những đất đai đó quỏ thời gian quy định mà vẫn khụng sử dụng hoặc sử dụng khụng đỳng mục đớch.
- Sớm cụng bố quy hoạch sử dụng đất và việc chuyển đổi mục đớch sử dụng đất phải được quản lý chặt chẽ.
- Xõy dựng và hoàn thiện Luật kinh doanh BĐS vỡ hiện nay cú quỏ nhiều văn bản hướng dẫn thị trường nờn khụng trỏnh khỏi chồng chộo và khú thực hiện.
- Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận và coi đõy là nhiệm vụ quan trọng tạo điều kiện cho cỏc giao dịch về nhà đất và BĐS được thực hiện trờn thị trường chớnh thức.
- Trong đền bự giải phúng mặt bằng, đối với nhà ở, đất ở chủ yếu thực hiện đền bự nhà ở, đất ở khụng đền bự bằng tiền.
II.2.3. Hiện đại hoỏ chớnh sỏch thu tài chớnh đất đai
- Thứ nhất, là phải sửa đổi, bổ sung cỏc chớnh sỏch tài chớnh với đất đai cho theo kịp với thực tế quản lý đất đai, quản lý thị trường BĐS. Trong vấn đề tài chớnh đất đai nổi cộm là vấn đề thuế chuyển quyền sử dụng đất, Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất được ban hành năm 1994 và được sửa đổi, bổ sung vào năm 1999 nhằm đảm bảo cụng bằng cho những người cú nghĩa vụ nộp thuế và động viờn một phần thu nhập của người bỏn quyền sử dụng đất vào ngõn sỏch Nhà nước. Giỏ đất để tớnh thuế là giỏ đất do UBND cấp tỉnh quy định trong khung giỏ của Chớnh phủ phự hợp với thực tế ở địa phương và chia làm hai mức: 2% đối với sản xuất nụng nghiệp, lõm nghiệp, làm muối, nuụi trồng thuỷ sản và 4% đối với đất ở, đất xõy dựng cụng trỡnh và cỏc loại đất khỏc. Trong điều kiện hiện nay cần cú quy định khỏc tiến bộ hơn bởi một lẽ, do căn cứ tớnh thuế là toàn bộ giỏ trị giao dịch tớnh theo giỏ đất do UBND cấp tỉnh ban hành, mà giỏ đất này thường thấp xa so với thực tế chuyển nhượng và thuế suất là thuế suất tỷ lệ, nờn chưa cú tỏc dụng lớn trong việc điều tiết thu nhập của người chuyển quyền sử dụng đất một cỏch cụng bằng và linh hoạt, mức lợi nhuận thực tế lớn hơn nhiều nhất là khi cú sốt đất. Vớ dụ như thế này: thụng thường người cú đất nụng nghiệp chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giỏ trị 50 triệu đồng (giỏ do UBND tỉnh cú đất ban hành) và người ta phải nộp cho Nhà nước một khoản là 2% x 50 = 1 triệu đồng, nhưng hiện nay cú sốt đất giỏ chuyển nhượng thực tăng cao lờn 100 triệu đồng chứ khụng phải 50 triệu đồng như trờn nhưng Nhà nước
vẫn chỉ thu được 1 triệu thay vỡ 2 triệu. Chớnh vỡ thế nờn đỏnh thuế trờn giỏ trị gia tăng của đất.
II.2.4. Thực hiện bố trớ, sắp xếp lại đất của cỏc cơ quan hành chớnh sự nghiệp
Bố trớ sắp xếp lại theo hướng sau:
+ Đối với cỏc cơ quan, đơn vị cú diện tớch vượt mức sử dụng trụ sở làm việc theo quy định của Thủ tướng Chớnh phủ thỡ thực hiện việc hoỏn đổi trụ sở giữa cỏc cơ quan, thu hồi phần diện tớch khụng cú nhu cầu sử dụng để bỏn hoặc bố trớ cho cỏc đơn vị khỏc cú nhu cầu.
+ Cũn đối với cỏc cơ quan, đơn vị cú trụ sở quỏ chật hẹp hoặc khụng phự hợp với quy hoạch và yờu cầu cụng tỏc thỡ thực hiện hoỏn đổi trụ sở với cơ quan khỏc hoặc cho phộp bỏn nhà kốm theo chuyển nhượng quyền sử dụng đất để chuyển trụ sở cơ quan đến nơi khỏc.
+ Phần đất của cơ quan, đơn vị dành cho cỏn bộ, cụng chức làm nhà ở, nếu phự hợp với quy hoạch về đất ở thỡ cho phộp bỏn nhà cho cỏn bộ, cụng chức, nếu khụng phự hợp với quy hoạch, thỡ kiờn quyết di chuyển cỏc hộ ra khỏi cơ quan. + Nếu cơ quan hành chớnh sự nghiệp cú phần diện tớch đó sử dụng vào sản xuất
kinh doanh hoặc cho cỏc tổ chức, cỏ nhõn khỏc thuờ để sản xuất kinh doanh, nếu phự hợp với quy hoạch thỡ được chuyển sang mục đớch khỏc và cơ quan tài chớnh Nhà nước thực hiện quản lý, cho thuờ theo quy định hiện hành; nếu khụng thỡ cho phộp tiếp tục thuờ đến hết thời hạn hợp đồng, sau đú tiến hành thu hồi hoặc buộc cơ quan hành chớnh sự nghiệp phải sử dụng đỳng mục đớch được giao.
II.2.5. Thực hiện cơ chế một giỏ đối với đất đai
Về vấn đề giỏ đất thỡ chỳng ta cần thực hiện chớnh sỏch một giỏ thay vỡ chớnh sỏch hai giỏ như hiện nay bởi lẽ sự chờnh lệch giữa giỏ quy định theo khung giỏ của Nhà nước và giỏ thị trường là quỏ lớn và đõy là kẽ hở tạo điều kiện cho những kẻ đầu cơ kiếm lời. Giỏ đất đai duy nhất phự hợp với giỏ chuyển nhượng thực tế, Nhà nước cần cụng bố chuẩn mực, phương phỏp định giỏ làm cơ sở cho định giỏ đất. Thành lập cỏc tổ chức định giỏ độc lập cú chức năng theo dừi sự biến động của giỏ đất và thực hiện việc định giỏ đất. Nhà nước căn cứ trờn kết quả định giỏ đất của cỏc tổ chức này để quyết định giỏ đất tớnh cỏc khoản thu về đất đai hằng năm.
II.2.6. Hoàn thiện trong tổ chức đấu giỏ quyền sử dụng đất
Đấu giỏ đất là hỡnh thức xuất hiện ở nước ta và được thực hiện ở một vài nơi như Hải Phũng, Hà Nội, Đà Nẵng... Chỉ cú Hà Nội là nơi thành cụng nhất, tuy nhiờn cụng tỏc chuẩn bị vẫn cũn chậm chạp và chưa đạt được tiến độ mong muốn. Đõy là một bước tiến trong quản lý đất đai, gúp phần làm giảm đầu cơ đất, Nhà nước huy động được tối đa nguồn vốn một cỏch cụng khai để đầu tư phỏt triển cơ sở hạ tầng vỡ vậy, cần mở rộng đấu giỏ quyền sử dụng đất tạo sự cạnh tranh lành mạnh giữa cỏc chủ đầu tư. Tuy vậy, cần cú cỏc quy định chặt chẽ trong đấu giỏ đất và cú cỏc biện phỏp chống đầu cơ đất xung quanh khu vực cú đất được đấu giỏ.
Việc đấu giỏ quyền sử dụng đất, đấu thầu dự ỏn cú sử dụng đất cần phải được tổ chức thật cụng khai, nghiờm tỳc và đỳng phỏp luật.
II.3. Kinh nghiệm chống đầu cơ đất đai của cỏc nước
1. Kinh nghiệm của Singapore.
Để chống HĐĐC người ta đỏnh thuế cao hành vi đầu cơ bằng cỏch căn cứ vào thời gian giữa mua và bỏn: đất mua đi bỏn lại trong năm đầu tiờn bị đỏnh thuế 100% trờn giỏ trị chờnh lệch mua bỏn, sau 2 năm thỡ mức thuế là 50% sau 3 năm là 25% giảm dần cho cỏc năm sau. Vỡ thế đất đai cú giỏ thị trường, nờn khụng thể khai thỏc thấp giỏ đất để trốn thuế. Như vậy, nếu một người muốn đầu cơ thỡ phải 4 năm sau mới cú lời. Rủi ro trong 4 năm là rất lớn bởi lẽ đất đai phụ thuộc rất nhiều vào chớnh sỏch phỏp luật của Nhà nước, cụng tỏc quản lý đất đai, vỡ thế họ phải tớnh cỏch đầu tư khỏc cú lợi hơn cho họ và như vậy cũng lợi hơn cho nền kinh tế.
2. Kinh nghiệm từ Trung Quốc.
Trung Quốc cú kinh nghiệm chống ĐCĐĐ qua quy hoạch và giảm kinh phớ đền bự giải toả, họ chỉ giải toả một bờn đường và giải toả vượt quỏ mốc lộ giới rất nhiều để lấy đất làm quỹ vốn. Sau khi giải toả mở đường, giỏ đất cạnh mặt đường mà Nhà nước nắm giữ sẽ tăng lờn. Tất cả được bỏn đấu giỏ để lấy tiền xõy dựng đường. Như vậy vừa cú tiền xõy đường, vừa cú tiền đền bự, vừa chống những kẻ đầu cơ đợi con đường mở và nhà đất xung quanh lờn giỏ, vừa đảm bảo trật tự mỹ quan đụ thị.
3. Kinh nghiệm của Anh, Phỏp, Mỹ.
Để trỏnh lóng phớ đền bự giải phúng mặt bằng cỏc nước này khụng mở rộng lộ giới nội đụ mà xõy dựng hẳn cỏc cụm thành phố vệ tinh mới. Tiền mở rộng một con đường nội đụ cú thể xõy dựng được 10 con đường và hạ tầng cơ sở ở thành phố vệ tinh mới. Sau khi san lấp và trước khi xõy đường, giỏ đất ở cỏc khu đụ thị mới sẽ tăng, Nhà nước tổ chức bỏn đấu giỏ đất hay xõy nhà chung cư bỏn giỏ cao để lấy vốn. Như vậy, vừa phỏt triển được thành phố vừa khụng phải bỏ vốn lại hạn chế được nạn đầu cơ.
I. 4. BÀI HỌC HÀN QUỐC
Tại Hàn Quốc giỏ đất đó tăng vựn vụt vào những năm 1980 đe doạ đến những vấn đề xó hội và chớnh trị, tớnh nguyờn vẹn của quốc gia. Theo ước tớnh chỉ một mỡnh lói vốn cú được từ việc gia tăng giỏ đất năm 1989 đó nhiều hơn 35% tổng thu nhập do toàn thể người lao động đụ thị trong năm đú.
Mặt khỏc, giỏ đất làm cho chi phớ đền bự đất đai cho xõy dựng cơ sở hạ tầng tăng, đưa đến chi phớ xõy dựng đường xỏ tốn kộm như 1970 – 1972 chi phớ 900- 100 triệu Won/km, năm 1993 chi phớ 27.000 Won/km gấp 270 lần, tạo nờn sự bất ổn đe dọa cỏc lợi ớch và tớnh bền vững của tăng trưởng kinh tế.
Khủng hoảng BĐS vào cuối những năm 1980 ở Hàn Quốc vụ cựng nghiờm trọng, đặc biệt vỡ lạm phỏt giỏ đất ở mức quỏ cao khiến nếu khụng kiểm soỏt được giỏ, thỡ tăng trưởng kinh tế bị giảm và phỳc lợi cụng dõn bị ảnh hưởng. Cuối những năm 80 xung đột bạo động xảy ra dai dẳng. Mặc dự, mức lương tăng nhanh, cụng nhõn nhận thấy dự lương của họ bắt kịp giỏ nhà và tiền thuờ gia tăng. Chớnh quyền nhận thấy rằng nếu khụng giải quyết đỳng đắn vấn đề phõn phối của cải xó hội cụng bằng thỡ khụng những chỉ làm xỏo trộn nền chớnh trị mà cũn làm cản trở phỏt triển kinh tế của đất nước. Chớnh phủ đó đề ra cỏc biện phỏp nhằm giảm đỏng kể những lợi nhuận tạo ra đầu cơ BĐS.
Chớnh phủ đó vạch ra chớnh sỏch mới chủ yếu tập trung phạt những hộ giữ đất quỏ nhiều hay khụng cần thiết. Cỏc biện phỏp cấm đầu cơ và ổn định giỏ đất những năm 1978 được thực hiện bằng cỏch tăng thuế đối với lói vốn từ việc bỏn đất và sở hữu nhà nhàn rỗi, chớnh phủ đưa ra thuế sở hữu đất toàn diện, luỹ tiến theo quy mụ đất, gia tăng gỏnh nặng thuế lờn vai người sở hữu đất quy mụ lớn, sau đú ban hành thuế lượng ra giỏ trị của đất đỏnh vào đất nhàn rỗi với mục đớch đầu cơ, là cụng cụ quan trọng trong việc giảm đầu cơ đất. Đồng thời chớnh phủ quy định mức trần diện tớch đối với đất thổ cư đụ thị/hộ buộc chủ đất sang nhượng đất dư thừa, thuế dư thừa ở mức đến 11% giỏ trị thị trường của đất dư thừa. Ngoài ra đưa ra lệ phớ đầu tư đỏnh vào đất phỏt sinh lợi nhuận nhờ đầu tư của Nhà nước vào cơ sở hạ tầng và dịch vụ.
II. 5. BÀI HỌC MALAYSIA
Những chớnh sỏch đất đụ thị nhỡn chung thực sự thành cụng trong việc thỳc đẩy phỏt triển nền kinh tế xó hội của đất nước. Tỷ lệ tăng trưởng kinh tế Malaysia 8% năm là bằng chứng rừ ràng.
Mục tiờu chủ yếu của Malaysia là, tăng trưởng cựng với cụng lý và cụng bằng xó hội. Cỏc chớnh sỏch đất đụ thị đó được soạn thảo để giỳp đạt được mục tiờu kộp tỏi cơ cấu xó hội và giảm nghốo.
Vỡ những diện tớch lớn ở Malaysia được sở hữu trong thời kỳ thuộc địa, nờn trong nhiều trường hợp chớnh phủ phải thu hồi đất tư khi muốn thực hiện những dự ỏn quy mụ lớn. Malaysia cú những luật thu hồi đất đai rất mạnh khụng những cho những dự ỏn cụng cộng mà cũn để bỏn lại cho tư nhõn. Chớnh phủ can thiệp vào phỏt triển đất đai thụng qua việc kiểm soỏt quy hoạch và kiểm soỏt đất đai. Khụng ai cú thể tiến hành bất kỳ hỡnh thức phỏt triển nào nếu khụng được sự cho phộp của chớnh quyền địa phương.
Để ngăn chặn việc tớch tụ đất của những người mua được đất rẻ để xõy nhà ở, tiểu bang ban hành quy định là đất phải được phỏt triển trong vũng hai năm kể từ khi chuyển quyền sở hữu.
Để ngăn chặn những người mua được đất bỏn lại để thu lợi nhuận nhanh chúng, cỏc lụ nhà phải kốm theo điều kiện là chỳng khụng thể được bỏn hoặc chuyển nhượng nếu khụng cú được chớnh quyền tiểu bang cho phộp.
Chớnh quyền ban hành một loạt thuế, thuế thu nhập BĐS được dựng để giảm thiểu sự đầu cơ đất và BĐS. Chớnh sỏch yờu cầu chủ đầu tư tư nhõn phải dành một phần cỏc toà nhà mới xõy cho một nhúm người Malaysia nhất định. Điều này dựa trờn lý luận cho rằng nếu để mặc cho tỏc động của thị trường thỡ nhiều nhúm kinh