Theo quy định tại Điều 4 của Nghị định số 188/2004/16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất thì ở Việt Nam việc định giá đất được thực hiện bởi 2 phương pháp, đó là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Đây là những phương pháp định giá dựa trên cơ sở giá thị trường (giá quyền sử dụng đất trên thị trường và giá trị thị trường đối với tài sản gắn liền với đất). Việc lựa chọn và quyết định sử dụng 2 phương pháp định giá đất nêu trên là một bước đột biến trong hệ thống pháp luật về đất đai ở nước ta. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai thực hiện thì lại vi phạm một số nguyên tắc trong định giá, cụ thể:
Thứ nhất, Việc phân loại đô thị là nhằm phục vụ cho hoạt động quản lý nhà nước trên nhiều lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội v.v… việc phân loại đô thị tuân thủ theo các nguyên tắc riêng, nhưng chắc chắn không phải là các nguyên tắc định giá đất, còn giá đất chủ yếu phụ thuộc vào quan hệ cung cầu trên thị trường tại thời điểm xác định. Do vậy, xét cả về lý luận và thực tiễn thì loại đô thị không phải là yếu tố chính chi phối giá đất, sự mâu thuẫn về mặt phương pháp luận thể hiện rất rõ giữa tính khách quan của thị trường và ý chí chủ quan của nhà quản lý.
Thứ hai: Sử dụng các phương pháp định giá theo giá thị
trường đối với đất đô thị, nhưng trong khung giá đất thì loại đường phố, loại vị trí lại được định hướng trước khi hoạt động định giá được các địa phương tổ chức triển khai. Từ đó dẫn tới tình trạng giá đất Nhà nước quy định xa rời so với giá thực tế chuyển nhượng trên thị trường trong điều kiện bình thường tại địa phương và khung giá các loại đất trở nên vô nghĩa.
Thứ ba: Thị trường bất động sản là loại thị trường bị chia cắt
theo vùng và theo lãnh thổ, giá bất động sản chịu sự tác động bởi nhiều yếu tố như vị trí, quy hoạch, cơ sở hạ tầng, mục đích sử dụng v.v…, trong đó trên mỗi một vùng hay tiểu vùng sự tác động của các yếu tố kể trên là như nhau, từ đó tạo nên những vùng giá trị xác định. Giá đất thị trường là kết quả tổng hợp sự tác động các yếu tố. Vì vậy, sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để định giá thì vấn đề giáp ranh không còn phải đặt ra.
3.3
Thực trang thị trường BĐS ở Việt Nam hiện nay
Sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam có thể chia thành 2 giai đoạn cụ thể sau:
• Giai đoạn thị trường bùng nổ phát triển bong bóng • Giai đoạn thị trường đóng băng
Hai giai đoạn này đan xen nhau tuy nhiên ta có thể nhận định khoảng thời gian từ năm 2003 trở về trước là thời hoàng kim của thị trường bất động sản Việt Nam. Trong giai đoạn này giá bất động sản Việt Nam không thua kém bất kỳ quốc gia phát triển nào. Sau thời kỳ phát triển bóng bóng với mức giá tăng tới chóng mặt là sự sụt giảm vào giai đoạn 2003-2005 khi thị trường gần như đóng băng. Tiếp đó là sự hồi sinh “kỳ diệu” của thị trường trong giai đoạn hưng thịnh của thị trường chứng khoán Việt Nam từ 2005 đến đầu năm 2008. Từ đầu 2008 đến nay thị trường trở nên ảm đạm do nhiều nguyên nhân khách quan trong đó đáng chú ý nhất đó là cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới, sự sút giảm của thị trường chứng khoán.
Lý giải cho căn nguyên của sự ảm đạm trong thời kỳ hiện tại của thị trường bất động sản Việt Nam ta có thể nhận định nếu như trước đây, những cơn sốt của thị trường bất động sản có yếu tố đầu cơ thì
trường chững lại cũng vì nguyên nhân ấy. Tuy nhiên theo các chuyên gia nhận định thì đầu cơ là hệ quả của tình trạng mất cân đối cung - cầu. Đầu cơ còn là sản phẩm của sự quản lý yếu kém. Đã có nhiều nhà đầu cơ dõng dạc tuyên bố: “Nhờ sự quản lý yếu kém của Nhà nước mà chúng tôi sống khỏe”. Điều đáng chú ý là hiện nay, những nhà đầu cơ không chỉ là tư nhân, mà trên thị trường, cũng có không ít “nhà đầu cơ quốc doanh”, họ nắm trong tay khá nhiều dự án, khá nhiều BĐS. Nhưng nhìn ở hướng tích cực, đầu cơ là “chất men” tạo hưng phấn cho nền kinh tế, nhất là nền kinh tế mới nổi. Mặt khác tâm lý khách hàng cũng là một trong những yếu tố có tác động tới sự suy giảm của thị trường. Khi các nhà đầu tư bắt đầu tìm cách rút ra khỏi thị trường thì thị trường chỉ còn lại những người mua nhà với mục đích để ở. Những người nay chậm trễ hoặc chưa vội mua vì tâm lý chờ đợi một sự sụt giảm mạnh mẽ hơn. Một yếu tố khác nữa là trong thời hưng thịnh của thị trường chứng khoán Việt Nam nhiều công ty và các tổ chức tham gia vào kinh doanh trong thị trường bất động sản nay thị trường chứng khoán sụt giảm theo cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới. Các tổ chức đó phải gánh chịu sự suy giảm của tình hình sản xuất kinh doanh, lúc này bất động sản trở thành những “cục nợ “ mà các tổ chức muốn giải quyết càng nhang càng tốt để duy trì hoạt động chính là sản xuất. Đồng thời kèm theo nó là một nguyên nhân không hề mới đó là việc chính phủ tiến hành siết chặt tín dụng nói chung và bất động sản nói riêng khiến cho nhà đầu tư phải “bán tống bán tháo” đi để trả nợ. Một loại hàng hoá mà người bán muốn bán càng nhanh càng tốt, người mua thì chưa vội mua ngay, cung vượt quá cấu thì sự sụt giảm của giá trên thị trường là một động thái đương nhiên được dự báo trước. Bên cạnh đó chất lượng các công trình nhà chung cư, căn hộ cũng là một vấn đề có ảnh hưởng mạnh tới tâm lý khách hàng.
3.4: Một số đề xuất
1. Chia nhỏ để lãi lớn
Khi thị trường căn hộ cao cấp trở nên khó bán các nhà đầu tư nên chuyển hướng sang xây dựng các căn hộ có diện tích nhỏ hơn nhưng chất lượng vẫn cao cấp như thế.
Ví dụ như: Trước đây, người ta đổ xô vào đầu tư căn hộ cao cấp với diên tích lớn có giá từ 2.000-3.000 Đô la Mỹ/m2, tính ra một căn hộ như vậy giá ít nhất cũng phải 300.000-400.000 Đô la Mỹ. Loại nhà này chỉ phục vụ cho một số lượng khách hàng nhất định. Bây giờ muốn bán hàng nhanh phải đổi cách làm. Diện tích nhà phải nhỏ đi nhưng chất lượng vẫn phải cao cấp kèm theo nhiều tiện ích khác.
Hoặc giả như việc chuyển đổi từ loại hình kinh doanh các căn hộ cao cấp sang các căn hộ cấp thấp hơn. Một mảng thị trường lớn, nhu cầu nhiều nên có tính thanh khỏan cao. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản “Dù thị trường hiện nay lạnh nhưng phân khúc nhà giá dưới 800 triệu đồng vẫn nóng. Thực tế cho thấy dự án của Nam Long, Đất Lành, Phú Lợi 1... năm qua vẫn có đông khách hàng. Sang năm, thêm gói kích cầu tiêu dùng một tỷ USD của Chính phủ đổ thêm vào thì kênh nhà giá thấp sẽ bùng nổ mạnh mẽ”
2. Hình thức thanh toán đơn giản, tiện lợi
Trong tình hình khó khăn chung về tài chính toàn cầu như hiện nay việc yêu cầu khách hàng thanh toán ngay hay thanh toán một lượng lớn tiền ngay lúc bắt đầu dự án là rất khó thực thi. Điều đó làm giảm đi tính thanh khoản của dự án. Thay vì đóng góp một lần chủ đầu tư nên chia thành nhiều đợt tránh cú sốc quá lớn cho khách hàng. Điều này có thể làm suy giảm lợi nhuận của nhà đầu tư và yêu cầu nhà đầu tư phải có khả năng hạch toán kinh doanh nhanh, hiệu quả, chính xác. Tuy nhiên nếu làm được điều này sẽ là tiền đề cho doanh nghiệp bứt lên sau khủng hoảng và sự trầm lắng của thị trường.
3. Thành lập hệ thống chỉ số bất động sản đồng bộ, xiết chặt quản lý tránh nạn đầu cơ. Cố gắng đưa bất động sản về gần với giá trị thực Việc suy giảm tính thanh khoản của thị trường chính là ở việc chênh lệch quá lớn giữa giá trị thực của bất động sản và giá trị thị trường. Điều này gây khó khăn cho việc tiếp cận của những người có nhu cầu thật về bất động sản. kích thích nạn đầu cơ. Cho nên việc xây dựng chỉ số bất động sản để làm tăng tính minh bạch cho thị trường là rất cần thiết góp phần làm tăng tính thanh khoản của thị trường và nhà nước có thể kiểm soát sự tăng trưởng của thị trường để có các biện pháp điều tiết hợp lý chống nạn đầu cơ và tăng trưởng bong bóng. Thực tế cho thấy tại các nước phát triển như Mỹ, Pháp... đã có các chỉ số này từ lâu và được xem như "chỉ số chứng khoán" của thị trường BĐS. Theo ông Trương Thái Sơn, phó tổng giám đốc Công ty địa ốc Hoàng Quân, việc xây dựng chỉ số giá BĐS mang lại nhiều cái lợi: đó là chỉ số để giúp các nhà quản lý theo dõi, định hướng phát triển thị trường; giúp các ngân hàng tham khảo trong việc định giá cho vay, thế chấp. Đồng thời qua chỉ số này người dân dễ dàng theo dõi biến động giá của từng khu vực cũng như tăng tính minh bạch của thị trường BĐS. Theo ông Sơn, hiện có một số công ty, kể cả công ty nước ngoài, đã làm việc này. Tuy nhiên, mục đích của họ là xây dựng các chỉ số giá để phục vụ hoạt động kinh doanh của công ty cũng như cung cấp thông tin tư vấn cho các đối tác mà chưa được công khai rộng rãi. Nhược điểm của các chỉ số giá này là chỉ xây dựng theo mức
giá rao bán nhà đất, chưa phải là giá giao dịch thật sự nên chỉ số giá còn khoảng cách so với giá giao dịch thực tế. Đó là chưa kể các doanh nghiệp xây dựng chỉ số giá đều gắn với hoạt động kinh doanh của mình nên đôi khi chỉ số giá chưa mang tính khách quan. Ông Sơn đề nghị: nên có chỉ số giá chung cho cả nước và do các cấp có thẩm quyền đứng ra thực hiện. Nếu chưa thể làm rộng rãi thì trước mắt có thể xây dựng chỉ số giá BĐS ở các khu vực trọng điểm của nền kinh tế như TP.HCM, Hà Nội, Cần Thơ...
4. Tăng cường kiểm tra kiểm soát có hệ thống đo lường chất lượng đảm bảo chất lượng công trình
Đây là vấn đề cấp thiết cần tiến hành ngay nhăm tăng niềm tin của khách hàng vào sản phăm của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Cho nên cầm lập các ban nghành thường xuyên giám sát tiến đọ thực hiện công trình. Điều này đòi hỏi có một bộ máy lãnh đạo đủ tâm, đủ tầm.
5. Nới lỏng chính sách tín dụng với các dự án xây nhà ở xã hội và căn hộ giá trị thấp
Biện pháp này nhằm nhấn mạnh việc kích thích và điều tiết của nhà nước với sự phát triển của thị trường bất động sản. Đây là biện pháp mang tính cấp bách và có tác dụng tức thì dễ nhận thấy ngay trong giai đoạn ngắn, trước mắt.
Kết luận chung
Trong việc mua - bán bất động sản (BĐS), mua bán doanh nghiệp và kể cả các loại tài sản khác... thì định giá được xem là một khâu quan trọng. Thế nhưng, ở Việt Nam hiện nay, nghề thẩm định giá vẫn chưa thực sự phát triển. Bởi nhiều người vẫn chưa đặt khâu thẩm định giá lên hàng đầu trong quá trình giao dịch, nhất là với những khách hàng cá nhân.
Thực tế, trong mua - bán BĐS, nhiều người vẫn quên khâu thẩm định giá trước khi đưa ra quyết định giao dịch đã dẫn đến mức giá thỏa thuận chưa sát với giá thị trường, dẫn đến thiệt thòi cho người bán hoặc người mua.
Trên thế giới hiện nay, ngoài việc kiểm toán thì mỗi năm các doanh nghiệp phải đánh giá lại giá trị tài sản ít nhất một lần. Tuy nhiên, ở Việt Nam vẫn chưa có thông lệ đó. Ở nước ngoài, ngành thẩm định giá đã phát triển hàng trăm năm nay, trong khi Việt Nam mới phát triển ngành thẩm định giá hơn 10 năm qua. Tính đến nay, cả nước có 36 công ty thẩm định giá đã đăng ký hành nghề với Cục Quản lý giá - Bộ Tài chính theo quy định của pháp luật Việt Nam.
Trong thực tế có nhiều phương pháp khác nhau để định giá tài sản. Tuy nhiên, một phương pháp định giá tài sản nói chung, định giá BĐS
nói riêng được thừa nhận là một phương pháp cơ bản, có cơ sở lý luận chặt chẽ, có cơ sở khoa học là phương pháp được xây dựng trên cở sở xem xét, phân tích và đánh giá sự tác động của các yếu tố ảnh hưởng và đặc biệt là phải tuân thủ một cách đầy đủ và tuyệt đối các nguyên tắc định giá đã nêu.
Mỗi phương pháp định giá BĐS đều có những ưu thế và hạn chế nhất định. Việc lựa chọn một phương pháp thích hợp nhất để định giá một BĐS cụ thế phụ thuộc vào ba yếu tố cơ bản:
- Thuộc tính của BĐS: chịu tác động bởi các yếu tố nào.
- Độ tin cậy và khả năng sử dụng của các tài liệu thị trường
- Mục tiêu và nguyên tắc của việc định giá.
Trong đó áp dụng phương pháp chi phí trong thẩm định giá tài sản nói chung và thẩm định giá bất động sản nói riêng được xem như một phương pháp đặc biệt hữu ích cho việc thẩm định các ngôi nhà nhỏ thông thường ở ngoại ô, phù hợp với một số kiểu nhà, tòa nhà trong nhà máy, tòa nhà công cộng, ngân hàng, trường học, bệnh viện… và là một phương pháp đặc biệt có giá trị khi được áp dụng như là một kỹ thuật phân tích để nhận ra ảnh hưởng của từng yếu tố khấu hao của BĐS và là một cách kiểm tra cho một yếu tố của các phương pháp thẩm định khác.