Cơ sở lý luận
• Phương phỏp này dựa trờn giả thiết giỏ trị của BĐS cú liờn quan đến lợi nhuận cú thể thu được do sử dụng BĐS, khụng sử dụng trong trường hợp phương phỏp so sỏnh cú thể ỏp dụng được. Nhỡn chung phương phỏp thu nhập chỉ sử dụng trong cỏc trường hợp cú mức độ độc quyền nhất định về BĐS, vỡ việc tỡm những BĐS tương tự để so sỏnh sẽ gặp khú khăn do giỏ trị của BĐS phụ thuộc chủ yếu vào khả năng sinh lời của nú.
Bước 1: Ước tớnh tổng thu nhập do hoạt động kinh doanh liờn quan đến sử dụng BĐS mang lại.
Bước 2: Tớnh cỏc khoản chi phớ hoạt động kinh doanh liờn quan đến việc tạo ra thu nhập đú.
Bước 3: Tớnh khoản lói trờn vốn mà người thuờ BĐS bỏ ra kinh doanh, tiền thưởng cụng cho người thuờ vỡ rủi ro và thỏo vỏt của người đú.
Bước 4: Lấy doanh thu kinh doanh trừ đi cỏc chi phớ hoạt động kinh doanh, tiền thưởng cụng cho người thuờ vỡ rủi ro và thỏo vỏt. Phần cũn lại được coi là hợp lý để trả cho việc thuờ BĐS.
Ưu điểm, hạn chế và điều kiện ỏp dụng
Ưu điểm:
• Phương phỏp này khụng đũi hỏi ước tớnh giỏ trị cụ thể của BĐS.
• Thớch hợp với việc xỏc định giỏ trị BĐS khụng cú giao dịch trờn thị trường với cơ sở là thu nhập của một loại hỡnh kinh doanh cụ thể đạt được trong đú cú sự đúng gúp từ BĐS.
Hạn chế:
• Để xỏc định được tỷ lệ đúng gúp vào lợi nhuận kinh doanh giữa BĐS và kỹ năng quản lý kinh doanh đũi hỏi người định giỏ phải cú hiểu biết về hoạt động của ngành nghề kinh doanh, do đú tỷ lệ phõn bổ giữa BĐS và lợi nhuận kinh doanh nhiều khi mang tớnh chủ quan của người định giỏ
• Cỏch tớnh thu nhập được tạo ra từ BĐS trong phương phỏp này khụng cao như phương phỏp so sỏnh hay phương phỏp vốn húa.
• Áp dụng để định giỏ thuờ BĐS mà việc sử dụng BĐS cú khả năng tạo ra lợi nhuận
• Muốn định giỏ đỳng theo phương phỏp này thỡ người định giỏ phải cú kiến thức tốt về loại hỡnh kinh doanh tài sản đú và sẽ cố gắng định giỏ thuờ là giỏ trị thị trường bỡnh thường.
CHƯƠNG 2:
THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO THEO HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI CHINHÁNH NGÂN HÀNG CễNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA