IV Giá đất công trình công cộng bình quân M2 4
2. Những khó khăn trong quá trình triển khai dự án
- Vấn đề vốn: Do các dự án của Công ty đều là các dự án lớn, nguồn vốn tự có của
doanh nghiệp nhỏ so với nguồn vốn vay từ các Ngân hàng, chính vì vậy vấn đề chậm trễ giải ngân nguồn vốn của ngân hàng có ảnh hưởng lớn tới tiến độ cũng như hiệu quả dự án.
BẢNG PHÂN BỔ VỐN VAY VÀ LÃI VAY NGÂN HÀNG HÀNG NĂM
Tên hạng mục Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6
K.phí xây lắp 79.133.428 89.684.552 105.511.238 121.337.923 131.889.047 527.556.189 K.phí đền bù giải toả 151.011.441 151.011.441 C.phí tư vấn&quản lý 3.260.983 3.695.780 4.347.977 5.000.173 5.434.971 21.739.884 Phí dự phòng 10.504.613 11.905.228 14.006.150 16.107.073 17.507.688 70.030.751 C.phí tiếp thị& q.cáo 6.250.000 5.750.000 5.000.000 4.250.000 3.750.000 25.000.000 Nhu cầu vay vồn 250.160.465 111.035.560 128.865.365 146.695.170 158.581.706 795.338.266 Hệ số quay vòng vốn 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00
Vốn vay hàng năm 125.080.232 0 0 0 0 125.080.232 Nợ tích lũy 125.080.232 0 0 0 0 125.080.232 Trả nợ 100% tiền vay 125.080.232 0 0 0 0 125.080.232 Lãi vay( 9,6%/năm) 12.007.702 0 0 0 0 12.007.702
Theo bảng kế hoạch vay vốn nay, có thể thấy lãi suất ngân hàng có nhiều thay đổi tại các thời điểm vốn giải ngân của ITASCO. Thực tế trong hơn 2 năm thực hiện 2 dự án: Khu đô thị Vĩnh Thái và Cầu Sắt, công ty đã gặp khá nhiều khó khăn trong việc thu xếp nguồn
vốn.
- Lãi vay tăng cao: Trên thực tế không chỉ các dự án đầu tư của ITASCO gặp phải khó khăn về vấn đề lãi vay, đây là vấn đề mà hầu hết các dự án bất động sản trong thời kỳ này đều gặp phải. Tính đến thời điểm quý 1 năm 2009, tuy lãi suất cho vay đã có chiều hướng giảm nhưng các công ty đầu tư đều không mấy lạc quan vào động thái này. Lãi vay tăng cao không chỉ ảnh hưởng đến giá thành đầu vào của sản phẩm, bên cạnh đó còn làm cho xu hướng mua thêm nhà trong dân cư cũng giảm, đồng thời sẽ càng có it nhà đầu tư bất động sản nhỏ lẻ có vốn để kinh doanh bất động sản. Chính vì vậy, lãi vay cũng ảnh hưởng nghiêm trọng tới đầu ra của các dự án bất động sản hiện nay.
- Tiến trình giải toả của dự án.: Tuy cả 2 khu đô thi Vĩnh Thái và Cầu Sắt đều đã gần
như hoàn tất quá trình giải toả nhưng vẫn còn một số bất cập và vướng mắc mà công ty vẫn đang phải giải quyết với dân cư xung quanh các khu đô thị.
Theo báo cáo gần đây nhất của công ty, hiên tại quá trình giải toả và san lấp của dự án Khu đô thị Vĩnh Thái đang phải ngưng lại do sự thoả thuận đền bù của công ty với một số dân cư chưa được thống nhất. Tuy chỉ là một sự tranh chấp nhỏ so với quy mô của dự án nhưng dự án vẫn bị chậm so với kế hoạch đẫ đề ra.
- Việc quản lý dự án chưa được chặt, vẫn còn nhiều sơ hở dẫn đến thất thoát tài sản trên địan bàn triển khai dự án: Tuy ITASCO là chủ đầu tư dự án và cũng đảm nhiệm
hầu hết các hoạnt động trong quá trình triển khai dự án nhưng do một số nguyên nhân như: bộ máy quản lý cấp cơ sở yếu kém, khoảng cách về không gian với trụ sở chính hay vấn đề kiểm soát và lưu kho nguyên vật liệu nhiều sơ hở...Việc này dẫn đến sự thất thoát đáng kể trong tài sản lưu động của các dự án.
công (do thiếu vốn giải ngân hoặc thủ tục...), cũng dẫn đến nhiều thất thoát về nguyên vật liệu tại công trường thi công của các dự án.
- Đối thủ cạnh tranh: Như đã đề cập trên chương IV, hiện nay các dự án của ITASCO
gặp rất nhiều sự cạnh tranh trên cùng 1 địa bàn và mục tiêu thị trường. Chỉ tính riêng trong năm 2007, bên cạnh khu Đô thị Vĩnh Thái của ITASCO đã có thêm 2 dự án xây dựng khu đô thị trong cùng một khu vực tại Thành phố Nha Trang. Điều này khiến công ty phải cân nhắc lại về giá cả và hiệu quả đầu ra của dự án.
- Giá nguyên vật liệu thay đổi thất thường: Chỉ tính riêng trong 2 năm 2007 và 2008,
giá nguyên vật liệu xây dựng đã thay đôưi tăng giảm tới hơn 50%. Việc này nhìn sơ bộ có thể la ảnh hưởng tốt tới hiệu quả kinh tế của dự án tuy nhiên cũng chuă phải là một thuận lợi cho dự án. Có thể giải thích vấn đề này theo khía cạnh thị trường và cạnh tranh. Khi ITASCO có thể hạn giá thành và chi phí sản phẩm thì các công ty đối thủ của ITASCO cũng vây, và nếu giá hạ đúng thời điểm mà công ty đối thủ của ITASCO có nhiều chi phí và nhu cầu về nguyên vật liệu hơn thì rõ ràng đối thủ của ITASCO đã chiếm ưu thế và tận dụng việc xuống giá của thị trường hiệu qủa hơn. Và điều này cũng đồng nghĩa với việc khả năng cạnh tranh về giá của ITASCo là thấp hơn đối thủ.