III. đánh giá:
3. Nguyên nhân
Đánh giá thực trạng quản lý Nhμ n−ớc về thị tr−ờng BĐS của Việt Nam hiện nay chúng ta nhận ra đ−ợc những yếu tố lμm xuất hiện tồn tại vμ phát triển thị tr−ơng BĐS không chính thức ở n−ớc ta lμ:
• Luật đất đai năm 1993 tuy đảm bảo cơ sở cho việc hình thμnh thị tr−ờng BĐS thông qua việc xác lập quyền mua vμ bán quyền sử dụng đất, nh−ng việc chuyển dịch quyền về đất từ ng−ời bán sang ng−ời mua thì lại ch−a đ−ợc thực hiện qua kê khai đăng ký, nhất lμ đăng ký BĐS. Bộ luật dân sự 1996 tuy đã chú trọng nhiều hơn đến việc kê khai đăng ký các quyền chuyển dịch, nh−ng trong thực tế đến nay vẫn ch−a có một hệ thống đăng ký hỗ trợ cho bộ luật dân sự nμy có thể đi vμo cuộc sống.
•Việc trốn nộp thuế vμ lệ phí đã trở thμnh thói quen, không đ−ợc xử lý nghiêm khắc trong quá trình thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất.
• Đang có sự chồng chéo trong việc cấp GCNQSDĐ vμ quyến sở hữu nhμ giữa tổng cục địa chính vμ bộ xây dựng theo nghị định 60/CP.
• Các quyền của ng−ời mua vμ ng−ời bán quy định ch−a rõ rμng.
• Vai trò điều tiết thị tr−ờng của Nhμ n−ớc ch−a đ−ợc xác định trong việc quản lý giá mua, giá bán; tổ chức cho ng−ời mua vμ ng−ời bán gặp gỡ nhau; tổ chức việc cung cấp các thông tin về BĐS; việc đăng ký thống kê vμ việc thực thi các trình tự, thủ tục chính thức cho việc giao dịch dân sự về BĐS.
• Tiến độ cấp GCNQSDĐ vμ sở hữu nhμ ở khu vực đô thị quá chậm.
• Thiếu sự kiểm soát th−ờng xuyên vμ cớ hệ thống về quản lý vμ sử dụng đất.
• Quyền của các tổ chức, cá nhân không rõ. Các tổ chức, cá nhân muốn thực hiện chuyển quyền sử dụng đất hiện nay th−ờng không có các quyền hợp pháp.
•Nhμ n−ớc ch−a thực hiện các b−ớc để chính thức hoá thị tr−ờng BĐS trong khi nhu cầu giao dịch dân sự về mua bán BĐS lại lμ một nhu cầu tất yếu có tính quy luật khách quan ngμy một gia tăng.
• Có sự khác nhau giữa việc chuyển dịch về nhμ vμ chuyển quyền sử dụng đất mμ nguyên nhân chính của nó vẫn lμ đất thì thuộc sở hữu toμn dân, trong khi nhμ lại thuộc sở hữu t− nhân.
• Thiếu ch−ơng trình truyền thông cho khách hμng. 4. Hậu quả.
Từ những khiếm khuyết của việc quản lý Nhμ n−ớc đối với thị tr−ờng BĐS đã gây nên một số hậu quả rõ nét sau:
+ Gây thất thu cho Ngân sách Nhμ n−ớc
+ Hình thμnh thị tr−ờng ngầm, thị tr−ờng phi chính quy. + Nạn đầu cơ ngμy cμng tăng
+ Giao dịch BĐS phức tạp, khó kiểm soát + Có nhiều tranh chấp, khiếu kiện.
Phần III
quan điểm,ph−ơng h−ớng vμ giải pháp nhằm tăng c−ờng vai trò quản lý nhμ n−ớc đối với
thị tr−ờng BĐS.
Nhận thức rõ những khiếm khuyết của quản lý nhμ n−ớc đối với thị tr−ờng BĐS vμ sau khi đã tìm hiểu rõnguyên nhân,hậu quảcủa nó nhμ n−ớc đã đề ra những quan điểm,ph−ơng h−ớng vμ giải pháp nhằm tăng c−ờng vai trò quản lý của nhμ n−ớc đối với sự hình thμnh vμ phát triển thị tr−ờng BĐS nh− sau:
I. Quan điểm của Đảng vμ Nhμ n−ớc Việt Nam về phát triển thị
tr−ờng BĐS trong nền kinh tế thị tr−ờng định h−ớng xã hội
chủ nghĩa Việt Nam.
1. Quan điểm của Đảng vμ Nhμ n−ớc về sở hữu vμ sử dụng đất đai nhằm hình thμnh vμ phát triển thị tr−ờng BĐS.
Lập tr−ờng nhất quán của đảng vμ nhμ n−ớcta vẫn lμ sở hữu toμn dân về ruộng đất.điều nμy liên tục đ−ợcc ghi nhận ở các văn bản pháp lýliên quan đến ruộng đất,từ hiến pháp đến luật đất đai vμ c−ơng lĩnh của đảng cộng sản.nh− vậy ở việt nam không có thị tr−ờng đất đai mμ chỉ có thị tr−ờng BĐS trong đó có thị tr−ờng quyền sử dụng đất.
2. Quan điểm của Đảng vμ Nhμ n−ớc trong lĩnh vực nhμ ở.
Cho đến nay quan điểm nhất quán của đảng vμ nhμ n−ớc việt nam lμ chuyển nhμ ở sang lĩnh vực kinh doanh,trao đổi hμng hóa,nhμ n−ớc xóa bỏ chế độ bao cấp đối với nhμ ở.tuy nhiên thị tr−ờng nhμ ở luôn gắn liền với đất ở vμ cho đến nay quan điểm về xử lý vấn đề đất ở lμ khá rõ rμng.thứ nhất,các khu dân c− sau khi đ−ợc xây dựng theo đúng quy hoạch sẻ đ−ợc giao quyền sử dụng đất vĩnh viễn.thứ hai,việc chuyển giao quyền ở hữu nhμ vμ quyền sử dụng đất ở do nhμ n−ớc tiến
hμnh phải có sự đền bù.chính vì thế thị tr−ờng nhμ ở vμ thị tr−ờng quyền sử dụng đất ở lμ bộ phận phát triển nhất ở việt nam hiện nay.
3. Quan điểm của Đảng vμ Nhμ n−ớc trong lĩnh vực khuyến khích phát triển các yếu tố cấu thμnh của thị tr−ờng BĐS.
Đến nay thị tr−ờng BĐS đã giμnh đ−ợc sự quan tâm đúng mức của đảng vμ nhμ n−ớc.song thực tế đã chỉ rõ rằng nếu không đầu t− hơn nữa cả t− duy vμ tμi lực cho thị tr−ờng BĐSthì sự yếu kém,không chuẩn tắc,không có định h−ớng của thị tr−ờng BĐS sẽ lμ một trở lực rất lớn nhằm nâng cao hiệu quả nền kinh tế quốc gia.
II. các ph−ơng h−ớng vμ giải pháp.
Để tăng c−ờng quản lý nhμ n−ớc đối với thị tr−ờng BĐS cần tập trung vμo một số vấn đề chủ yếu sau:
Thứ nhất : từng b−ớc xây dựng thị tr−ờng BĐS chính thức. Một thị tr−ờng BĐS chính thức bao gồm các yếu tố chủ yếu sau: - Quyền của ng−ời mua bán BĐS đ−ợc đảm bảo.
- Phải có một cơ chế để ng−ời mua vμ ng−ời bán tìm đ−ợc đến nhau: Thông qua các biện pháp thông báo,quảng cáo, môi giới,đại lý,...
- Biện pháp hợp đồng giữa ng−ời mua vμ ng−ời bán đ−ợc cộng đồng chấp nhận vμ ng−ời mua,ng−ời bán có thể thực hiện một cách dễ dμng.
- Giữa ng−ời mua,ng−ời bán tự thoẩ thuận về giá cả,không có sự can thiệp của bên ngoμi
- Biện pháp thu thập thông tin về đất đai ở cơ quan đăng ký đất đai
- Việc mua bán phải đ−ợc kê khai,đăng ký một cách công khai ở nơi đăng ký công cộng
- Quyền chuyển nh−ợng đất vμ bán nhμ cho ng−ời mua không phải qua kiểm soát vμ xét duyệt hμnh chính
- Quyền ng−ời mua đ−ợc vay tiền ở ngân hμng thông qua biện pháp lấy đất lμm vật đảm bảo
- Ng−ời vay vμ ng−ời cho vay đ−ợc tự do thỏa thuận mức cho vay không phải qua kiểm soát hònh chính,nh−ng phải có biện pháp bảo đảm thật an toμn cho ng−ời vay biết đ−ợc những thông tin về lô đất thế chấp,thông qua việc đăng ký thế chấp ở nơi đăng ký công cộng
- Ng−ời cho vay đ−ợc quyền quyết định phát mại công khai,khi ng−ời vay không có khả năngtrả đủ nợ để thanh toán nợ.
- Đảm bảo cho nhμ n−ớc thu đ−ợc các khản thuế,lệ phí trong việc mua bán nhμvμ chuyển quyền sử dụng đất.
Thứ hai: Thị tr−ờng BĐS ở n−ớc ta phải lμ một thị tr−ờng phát triển lμnh mạnh có sự kiểm soát của nhμ n−ớc bằng hệ thống pháp luật vμ hệ thống các biện pháp h−ớng dẫn các giao dịch . Để thực hiện d−ợc điều nμy , cần tiến hμnh các công việc sau :
Một lμ: từng b−ớc xây dựng vμ hoμn thiện hμnh lang pháp luật cho thị tr−ờng BĐS . Đây lμ việc lμm khởi đầu vμ th−ờng xuyên để thúc đẩy sự hình thμnh vμ phát triển thị tr−ờng BĐS d−ới sự quản lý của nhμ n−ớc nhằm hạn chế vμ xóa bỏ thị tr−ờng BĐS không chính thức (thị tr−ờng mμ nhμ n−ớc không kiểm soát đ−ợc ). Hệ thống pháp luật hiện hμnh cần đ−ợc bổ sung , sửa đổi một số nội dung gồm:
- Đảm bảo mở rộng vμ từng b−ớc thực hiện không hạn chế đối t−ợng đ−ợc mua bán , chuyển nh−ợng vμ quyền chuyển nh−ợng ,thuê m−ớn , thế chấp , góp vốn bằng BĐS.
- Thực hiện đăng ký bắt buộc đối với mọi giao dịch BĐS . Việc lμm nμy lμm cho nhμ n−ớc kiểm soát đ−ợc các giao dịch BĐS; đồng thời sẽ giảm nhiều thủ tục hμnh chính phiền hμ mμ đang lμ nguyên nhân lμm hạn chế tới giao dịch BĐS.
Hai lμ; nhμ n−ớc thực hiện tập trung quyền lực về kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất đai, đồng thời công khai quy hoạch sử dụng đất. Quản lý đất đai theo quy hoạch vμ theo đúng mục đích sử dụng lμ một nhiệm vụ hết sức quan trọng của mỗi quốc gia, nó có tác dụng định h−ớng cho giao dịch BĐS trên các địa bμn nhất định vμ nó cũng lμ điều kiện cần thiết giúp cho nhμ n−ớc đầu t− cho việc thực hiện nhiệm vụ nμy.
Ba lμ; khẩn tr−ơng hoμn thμnh việc cấp GCNQSDĐ, nhất lμ đất ở đô thị vμ đất khu dân c− nông thôn. Để đẩy nhanh tốc độ cấp GCNQSDĐ cần giảm bớt các thủ tục xem xét vμ thẩm định của cơ quan nhμ n−ớc các cấp. Đất đã sử dụng nếu ủy ban nhân dân xã (ph−ờng) xác nhận lμ không có tranh chấp thì đ−ợc cấp GCNQSDĐ .
Bốn lμ; nhanh chóng hoμn thμnh việc lập hồ sơ địa chính. Đây lμ hồ sơ ban đầu xác định BĐS của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Việc nμy thuộc trách nhiệm của nhμ n−ớc, ngân sách nhμ n−ớc phải đầu t− cho việc thực hiện nhiệm vụ nμy.
Thứ ba: tăng c−ờng quản lý nhμ n−ớc đối với thị tr−ờng BĐS với những nội dung cơ bản sau:
Tổ chức một cơ quan đăng kí duy nhất, nếu hồ sơ giao dịch BĐS không đ−ợc đăng ký thì mọi giao dịch không có ý nghĩa. Thực hiện đăng ký giao dịch thay thế cho toμn bộ thủ tục hμnh chính vμ quyền cho phép của cơ quan nhμ n−ớc có thẩm quyền khi thực hiện các quan hệ giao dịch BĐS. Trong điều kiện hiện nay ở n−ớc ta nên giao nhiệm vụ nμy cho cơ quan địa chính, vì cơ quan địa chính hiện lμ nơi đăng ký thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai (quyền sử dụng đất). Tr−ờng hợp giao dịch lμ việc mua bán BĐS dẫn đến sự thay đổi quyền sở hữu công trình vì cơ quan địa chính chuyển hồ sơ tới cơ quan đăng ký sở hữu tμi
sản thực hiện các công việc cần thiết. Ng−ời dân chỉ đăng ký chuyển dịch lμ xong, họ đ−ợc h−ởng sự phục vụ lại từ phía cơ quan nhμ n−ớc.
Thêm vμo đó nên tổ chức dịch vụ cung cấp thông tin cho thị tr−ờng BĐS nhμ n−ớc phải coi việc cung cấp thông tin cho thị tr−ờng BĐS lμ trách nhiệm của mình để h−ớng dẫn thị tr−ờng BĐS, do đó phải tổ chức thực hiện việc nμy tại cơ quan đăng ký chuyển dịch BĐS.
Thứ t−: chúng ta sử dụng biện pháp tμi chính để tăng c−ờng quản lý nhμ n−ớc đối với thị tr−ờng BĐS. Trong nội dung nμy, chúng ta cần tiến hμnh các công việc sau:
- Xây dựng chính sách, cơ chế tμi chính đối với thị tr−ờng BĐS. Nghiên cứu sửa đổi chính sách thu có liên quan tới thị tr−ờng BĐS. Các chính sách thuế: Thuế sử dụng đất đang đ−ợc nghiên cứu thay thế thuế nhμ đất vμ thuế sử dụng đất nông nghiệp, điều chỉnh lại chính sách thu lệ phí tr−ớc bạ vμ đề nghị nâng thμnh luật, dự kiến sẽ hình thμnh thuế tμi sản, nội dung chủ yếu lμ thu thuế nhμ vμ đất ...
- Thực hiện các giải pháp hỗ trợ tμi chính góp phần thúc đẩy thị tr−ờng BĐS hoạt động vμ phát triển theo định h−ớng của nhμ n−ớc. Tiếp tục thực hiện từ ngân sách nhμ n−ớc hoặc quỹ của nhμ n−ớc cho ng−ời mua nhμ ở, thuê nhμ ở thuộc diện chính sách.
- Thực hiện chính sách cho vay với lãi suất −u đãi đối với các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, phần chênh lệch lãi suất đ−ợc ngân sách nhμ n−ớc hoặc quỹ hỗ trợ phát triển.
Thứ năm: tổ chức lại hệ thống doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Muốn công việc nμy thực hiện đ−ợc cần cho phép mọi thμnh phần kinh tế đều bình đẳng lập doanh nghiệp vμ kinh doanh BĐS, nh−ng phải đăng ký kinh doanh vμ lμm nghĩa vụ tμi chính với nhμ n−ớc theo quy định của pháp luật. Hình thμnh vμ phát triển doanh nghiệp phát triển đất, doanh nghiệp kinh doanh BĐS nhμ n−ớc. Doanh nghiệp kinh doanh
BĐS nhμ n−ớc hoạt động khai thác trong lĩnh vực: Mua bán, cho thuê BĐS nhμ n−ớc. Doanh nghiệp phát triển đất hoạt động nhằm khai thác phát triển đất ở những vùng đất mới để cung cấp quỹ đất cho các dự án đầu t−, th−ơng mại, dân dụng, hoặc để chuyển nh−ợng, cho thuê...
Thứ sáu: Ta biết rằng kinh doanh BĐS lμ một ngμnh kinh doanh đặc biệt phức tạp, đòi hỏi cần chú trọng công tác đμo tạo các nghề nghiệp chuyên môn phục vụ cho hoạt động của thị tr−ờng nh−: Nghề trung gian (môi giới) BĐS, nghề định giá BĐS, nghề phát triển BĐS, nghề t− vấn BĐS. Để tăng c−ờng vai trò quản lý nhμ n−ớc đối với thị tr−ờng BĐS không những cần đến nhận thức của ng−ời tham gia thị tr−ờng BĐS, môi tr−ờng pháp lý, quy hoạch - kế hoạch, chính sách, ... mμ còn cần các cán bộ quản lý có kiến thức, trình độ chuyên môn. Đây lμ lực l−ợng chính trong quản lý thị tr−ờng BĐS đang cần đ−ợc đμo tạo chuyên môn.
Thứ bảy: một giải pháp không kém phần quan trọng nhằm tăng c−ờng vai trò quản lý nhμ n−ớc đối với thị tr−ờng BĐS lμ tổ chức lμm tốt việc sử lý những sai phạm, so với quy hoạch đã đ−ợc rμ soát, điều chỉnh chính thức vμ những tranh chấp khiếu kiện khác. Về ph−ơng thức thực hiện việc xử lý: Tr−ớc hết chính phủ cần có một quyết định có tính chất pháp lý cao về vấn đề nμy (có thể phải ban hμnh một nghị định của chính phủ). Trong tổ chức thực hiện, nguyên tắc cơ bản lμ sai phạm ở ngμnh hay địa ph−ơng nμo thì nơi đó phải chủ trì việc xử lý. T− t−ởng chỉ đạo trong quá trình thực hiện lμ lμm lμnh mạnh hóa vμ hợp pháp hóa BĐS chứ không phải để xử phạt các bên đã tham gia vμ các quan hệ sai phạm.
Kết luận
Tại văn kiện đại hội đại biểu toμn quốc lần thứ VIII đã ghi nhận rằng: Quản lý chặt chẽ đất đai vμ thị tr−ờng BĐS. Đất đai thuộc sở hữu toμn dân, không t− nhân hóa, không cho phép mua bán đất đai. Thực hiện đúng luật đất đai, bổ sung, hoμn chỉnh hệ thống pháp luật vμ chính sách về đất đai. Trong việc giao quyền sử dụng vμ cho thuê đất phải xác định đúng giá các loại đất để sử dụng đất có hiệu quả, duy trì vμ phát triển quĩ đất, bảo đảm lợi ích của toμn dân. Khắc phục tình trạng đầu cơ đất vμ những tiêu cực yếu kém trong quản lý vμ sử dụng đất.
Tổ chức, quản lý tốt thị tr−ờng BĐS. Chăm lo giải quyết vấn đề nhμ ở cho nhân dân, nhất lμ ở các vùng đô thị, phát triển các doanh nghiệp nhμ n−ớc xây dựng vμ kinh doanh nhμ ở. Khuyến khích các thμnh phần kinh tế tham gia vμ xây dựng vμ kinh doanh nhμ theo sự h−ớng dẫn vμ quản lý của nhμ n−ớc .
Vμ đến văn kiện lần thứ IX đã khẳng định: Hình thμnh vμ phát triển thị tr−ờng BĐS, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; từng b−ớc mở thị tr−ờng BĐS cho ng−ời Việt Nam ở n−ớc ngoμi vμ ng−ời n−ớc ngoμi tham gia đầu t− .
Nh− vậy, nhμ n−ớc Việt Nam không những có vai trò quản lý, hỗ trợ thị tr−ờng BĐS nh− các n−ớc khác mμ còn có vai trò hình thμnh vμ định h−ớng thị tr−ờng nμy phục vụ công cuộc xây dựng chủ nghĩa xã hội. Ngoμi ra, trong bối cảnh chung của nền kinh tế thị tr−ờng còn sơ khai, nhμ n−ớc còn phải lμm nhiều việc khác để tạo ra các tiền đề thuận lợi cho thị tr−ờng BĐS ra đời vμ phát triển. Cả lý thuyết vμ thực tiễn đều cho thấy vai trò của nhμ n−ớc Việt Nam đối với thị tr−ờng BĐS lμ
rất quan trọng. Để lμm tròn vai trò quan trọng đó đòi hỏi nhμ n−ớc không chỉ có quyết tâm mμ còn phải có tri thức có cán bộ vững vμng vμ một cơ chế điều hμnh hiệu quả.
Tμi liệu tham khảo
1. Giáo trình nguyên lý thị tr−ờng nhμ đất.
2. Giáo trình quản lý nhμ n−ớc về đất đai vμ nhμ ở.