Trong quá trình thực hiện định giá công ty VVFC không tránh khỏi một số hạn chế, và do một số những nguyên nhân chủ yếu là:
- Thị trường đất đai ở Việt Nam chưa được hình thành, các giao dịch về đất nằm trong thị trường Bất động sản. Mà thị trường Bất động sản ở nước ta do mới được hình thành nên có nhiều biến động. Giá bất động sản cũng như giá đất luôn thay đổi. Vì thế việc xác định giá trị thị trường trong điều kiện bình thường là không thể, và cũng không có tiêu chí nào để xác định thế nào là thị trường “bình thường”.
- Do đất đai có đặc điểm là tính khác biệt và không thể di chuyển được nên việc tìm các mảnh đất có điểm tương đồng với mảnh đất cần định giá là khó khăn (ngay trong một dãy phố nhỏ thì việc mảnh đất ở đầu phố, giữa phố hay cuối phố là đã có sự khác nhau lớn về giá). Mặt khác, cũng do chưa hình thành thị trường đất đai một cách đầy đủ, các giao dịch về đất đai ở nước ta thường là giao dịch ngầm nên việc tìm kiếm các thông tin gặp nhiều khó khăn và khó kiểm chứng được độ tin cậy của các thông tin liên quan đến các mảnh đất đã thu thập được.
- Việc điều chỉnh các yếu tố so sánh chưa có một quy định nào quy định phải áp dụng theo tỷ lệ điều chỉnh như thế nào (giá đất phi nông nghiệp/giá đất ở theo giá tỷ lệ thị trường hay theo tỷ lệ UBND quy định). Đa số các DNNN có diện tích lớn nên việc điều chỉnh về quy mô, diện tích không thể không gặp các khó khăn về tính chính xác cũng như tính pháp lý.
- Cũng theo quy định tại nghị định 109/2007/NĐ-CP, giá trị lợi thế vị trí địa lý được tính là khoản chênh lệch giữa giá trị thị trường trong điều kiện bình thường và giá do UBND tỉnh, thành phố quy định tại năm xác định giá trị doanh nghiệp. Không kể tới việc xác định giá trị thị trường của đất trong điều kiện :bình thường” thì giá đất do địa phương xác định nhiều khi cũng chưa kịp thời và chính xác theo sự biến động của giá thị trường. Điều đó, càng làm cho sự chênh lệch tăng cao, tức là giá trị lợi thế vị trí địa lý khá cao, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường sôi động. Khi đó sự chênh lệch là hàng chục lần, thậm chí hàng trăm lần và kết quả giá trị vị trí lợi thế địa lý không có độ chính xác cao. Dẫn tới việc khó kahwn và lung túng khi công ty thực hiện công tác này.
- Do các thông tin thị trường thường mang tính chất lịch sử nên khi thị trường biến động các thông tin này sẽ nhanh chóng trở nên lạc hậu trong thời gian ngắn. Khi đó sử dụng phương pháp so sánh mức độ chính xác sẽ thấp.
- Việc sử dụng phương pháp so sánh trong quá trình định giá đòi hỏi người định giá phải có kinh nghiệm và phải linh hoạt khéo léo trong quá trình thu thập và xử lý thông tin. Thực tế, định giá là lĩnh vực khá mới mẻ ở Việt Nam nên các định giá viên kinh nghiệm chưa nhiều, trình độ còn hạn chế nên một số trường hợp chất lượng thông tin thu thập cũng như việc xử lý thông tin còn chưa tốt dẫn đến những sai lệch trong kết quả định giá cuối cùng.
Còn việc sử dụng phương pháp chiết trừ thực tế cũng chưa có một phương pháp ước tính giảm giá cụ thể nào được chấp nhận rộng rãi (trong thời gian 2008 về trước). Hơn nữa tổng chi phí có thể không bằng với giá trị nên đôi khi kết quả định giá khó thuyết phục được khách hàng. Mặt khác, do các văn bản pháp lý quy định cụ thể về cách tính toán còn thiếu nên nếu định giá viên có ít kinh nghiệm trong việc đánh giá chất lượng công trình, đánh giá tỷ lệ chất lượng còn lại của công trình thì kết quả thẩm định giá rất có thể không đạt được độ chính xác như
mong muốn.
2.3. Những vấn đề cần giải quyết trong thời gian tới
Công tác định giá đất phục vụ cho DNNN cổ phần hóa ở Công ty định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam bên cạnh những thành công đã đạt được cũng còn tồn tại những khó khăn, hạn chế trong quá trình thực hiện. Do đó việc nhìn nhận và đánh giá thực trạng của công tác định giá đất cho DNNN cổ phần hóa là cơ sở thực tiễn quan trọng giúp công ty đúc rút được những bài học kinh nghiệm và tìm ra hướng giải pháp thích hợp nhằm hoàn thiện hơn công tác định giá nói chung và công tác định giá đất cho DNNN cổ phần hóa tại công ty nói riêng. Từ đó có thể đưa ra những khuyến nghị cần thiết, góp phần vào công cuộc phát triển ngành định giá ở Việt Nam.
Qua phân tích thực trạng ở trên, trước hết các vấn đề cần giải quyết cho Công ty VVFC trong công tác định giá thời gian tới là:
- Vấn đề chính sách, văn bản pháp lý: Cần thống nhất và cập nhật các văn bản pháp lý khi sử dụng trong quá trình định giá
- Vấn đề thị trường: Hoàn thiện công tác thu thập và xử lý thông tin; tăng cường công tác nghiên cứu thị trường
- Vấn đề sử dụng các phương pháp định giá: Sử dụng kết hợp nhiều phương pháp định giá đất để tăng độ chính xác cho kết quả định giá
- Vấn đề về nguồn nhân lực: Nâng cao trình độ chuyên môn cho các chuyên viên định giá.