Dự báo: Nguồn cung trên TT BĐS sẽ chững lại tới đầu năm 2009, sau đó tăng
đều và đạt đỉnh vào năm 2011, sau đó ổn định hoặc giảm dần tới năm 2015 với hình thức tái cơ cấu các nguồn cung và có thể tăng tiếp tới 2020”.Theo tính toán, thì trung bình đơn giá nhà bán kiên cố là 1,6 triệu đồng/m2 thì cần khoảng 2 triệu tỷ đồng (tương đương 130 tỷ USD) để xây dựng. Theo kế hoạch, mỗi năm cần 100 triệu m2 nhà ở mới thì phải cần tới 160.000 tỷ (10 tỷ USD).
Từ nay đến 2010, Hà Nội cần khoảng 7 triệu m2 nhà ở (tương đương 120.000 căn hộ) cho các đối tượng có nhu cầu về nhà ở trên địa bàn thành phố, nhu cầu nhà ở của các đối tượng là cán bộ, công chức… khoảng 18.000 căn hộ, trong đó nhu cầu về nhà ở cho thuê, thuê mua chiếm khoảng 20-30% (tương đương với khoảng 3.600-5.400 căn hộ). Đối với công nhân trong các khu công nghiệp, nhu cầu thuê nhà cần khoảng 250.000 m2, tương đương với 6.000 căn hộ
Quan điểm: Trước tình hình TT BĐS chưa được phục hồi thì thị phần nhà với diện
tích nhỏ có giá trị thấp vẫn rất hấp dẫn. Vì vậy thành phố cần thông qua việc xây dựng nhà ở với diện tích từ 40 – 50 m2/ căn hộ để giúp các doanh nghiệp có thể thực hiện dự án của mình nhanh chóng hơn
Nhà nước cần có kêu gọi cũng như cần có những chính sách thích hợp để kêu gọi mọi thành phần kinh tế tham gia đầu tư, kinh doanh nhà ở cho đối tượng ưu đãi hoặc TNT. Nhà nước cần có chính sách dành nguồn vốn ưu đãi cho xây dựng nhà ở, khuyến khích mọi thành phần kinh tế được thuê đất với giá ưu đãi khi xây dựng nhà ở cho người TNT (quản lý đầu ra). Thành lập quỹ phát triển nhà ở của nhà nước, của các tổ chức xã hội nghề nghiệp hoặc một địa danh rất nhất định. Có chính sách thu hồi vốn từ kinh doanh nhà ở cho người thu nhập cao, điều tiết thích
hợp cho vốn xây dựng nhà ở TNT. Khuyến khích luân chuyển vốn từ người nhận tiền đền bù GPMB sang mua nhà ở tái định cư...
3.2. Giải Pháp
Kinh nghiệm quốc tế trong lĩnh vực giải quyết nhà ở cho người TNT cho thấy có hai lựa chọn cơ bản là dựa vào Nhà nước và dựa vào TT. Sự hỗ trợ của Nhà nước luôn cần thiết tới mức không thể thiếu, nhưng vẫn không thể thay thế được cơ chế TT. Và chính TT sẽ quy định khả năng, cách thức giải quyết và tình trạng nhà ở cho người TNT. Những mong muốn giải quyết nhà ở cho họ thoát ly khỏi TT là không có căn cứ, phi hiệu quả và sẽ thất bại.
Để phát triển TT BĐS nhà ở cho người có TNT, cần thực hiện nhiều giải pháp:
3.2.1. Nhóm giải pháp về chính sách
Cần phải cải tổ lại bộ máy nhà nước trong lĩnh vực quản lý đất đai đó là phải phân định rõ chức năng quản lý và chức năng dịch vụ về nhà đất. Phân định rõ chức năng và chấn chỉnh lại công tác quản lý nhà đất, trong đó chức năng nhiệm vụ của chính quyền và chức năng dịch vụ nhà đất cần được tách rà và không thể lẫn lộn. Mặt khác, cần thực hiện phân cấp triệt để trong quản lý nhà đất, xác định rõ vai trò cấp phường. Chẳng hạn: việc mua bán, sang nhượng nhà đất, cấp GCN … có thể giao cho cấp phường hay cấp quận.
Công tác xây dựng quy hoạch, quản lý quy hoạch nói chung và quy hoạch nhà ở cho người có TNT nói riêng cần phải được cải tiến, dành sự quan tâm nhất định tới đối tượng có TNT, công nhân, viên chức nghèo, nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp… vì quy hoạch đất đai, nhà ở cho người có TNT yếu kém thực sự là cản trở phát triển TT nhà ở cho người có TNT.
Cần nghiên cứu, ban hành các cơ chế, chính sách thúc đẩy phát triển TT nhà ở cho người TNT. Hiện nay, đây là một lỗ hổng của chính sách phát triển TT BĐS, do trong nhiều năm qua, chính sách, cơ chế chỉ tập trung vào phân khúc TT BĐS trung và cao cấp. Thậm chí ngay cả một số chính sách được gọi là ưu đãi để phát triển nhà ở cho người có TNT như quy định yêu cầu một số chủ đầu tư phải dành ra quỹ nhà, đất trong dự án được cấp phép để chính quyền bố trí nhà ở cho người
có TNT cũng bị lạm dụng. Như ở Hà Nội, có thực tế, nhiều khu chung cư, nhà ở tiếng là phục vụ cho người có TNT, nhưng cuối cùng phần nhiều trong số đó lại cho người có thu nhập khá trở lên vào ở. Do đó, chính sách trước tiên phải nhằm vào những điểm yếu của TT bằng các giải pháp như: hạn chế sự lũng đoạn và độc quyền của các công ty phát triển nhà nhà nước và xã hội hoá công tác xây dựng nhà ở. Việc cần làm khác là công bố công khai các quy hoạch về nhà đất, quỹ nhà ở ở các thành phố…
Nhà nước phải thể hiện rõ được vai trò của mình trong việc điều tiết TT BĐS để quy luật cung cầu, quy luật giá trị đạt hiệu quả nhất. Nhà nước cần có những chính sách tăng cung hàng hóa BĐS cho người có TNT như: đầu giá, đầu thầu lựa chọn các dự án đầu tư BĐS và trong mỗi dự án đó phải dành bao nhiêu phần trăm cho nhà ở xã hội. Cho phép nâng hạn mức tính dụng cũng như thời hạn tín dụng cho kinh doanh BĐS. Đặc biệt là khuyến khích các tổ chức cá nhân, các doanh nghiệp TNT tham gia vào việc xây dựng nhà ở cho người có TNT
Đối với những hộ gia đình có điều kiện nhà nước khuyến khích họ tự xây dựng nhà ở mới phù hợp với điều kiện kinh tế của từng hộ, nhà nước có các biện pháp khuyến khích hỗ trợ như: giảm thuế sử dụng đất và các thủ tục hành chính liên quan đến xây dựng nhà ở. Bên cạnh đó những hộ không đủ điều kiện xây dựng lại, xây mới nhà ở nhà nước cần khuyến khích họ tự bỏ vốn tu sửa lại nơi ở của mình, một mặt nhằm nâng cao chất lượng nơi ở, mặt khác giúp họ cải tạo cuộc sống tạo ngành nghề mới.
Bên cạnh đó nhà nước cần tiếp tục nghiên cứu cải cách, bổ sung, hoàn thiện hơn nữa cơ sở pháp lý liên quan đến việc xây dựng và quản lý nhà ở. Cần tiếp tục nghiên cứu chỉnh sửa các điều khoản không còn thích hợp trước những thay đổi của thị trường. đặc biệt là các quy định về thiết kế, sử dụng khoản không xây dựng và không gian đô thị về quản lý nhà chung cư để sở hữu về thu hồi đất sau kho giao cho các dự án mà không sử dụng, về đấu thầu, quy chế đấu thầu, về chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà, về đăng ký sở hữu công trình quản lý thu hồi đất chưa sử dụng đúng mục đích. Đồng thời phải thống nhất và tập trung hóa việc quản lý
đất đai xây dựng nhà ở, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất ở và quyền sở hữu nhà ở cho nhân dân.
Tăng cường năng lực quản lý cho các cơ quan nhà ở, các doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở theo nguyên tắc huy động nhiều thành phần kinh tế tham gia: Nhà nước – các doanh nghiệp, các tổ chức – và nhân dân cùng tham gia xây dựng nhà ở. Đa dạng hóa các loại hình dịch vụ cung cấp cấp nhà: Xây dựng nhà để bán, cho thuê, trả góp.. Đặc biệt là các loại hình nhà trả góp, tuy những năm gần đây loại hình này đang có xu hướng phát triển và chứng minh được sự đúng đắn của nó. Vì vậy nhà nước cần quan tâm đến loại hình dịch vụ để cung cấp đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân - những người có TNT.
Đối với khu vực nhà nước do chú trọng đến điều hòa lợi ích của các nhóm xã hội cho nên nhà nước thường phải bỏ ra chi phí rất lớn cho lĩnh vực này. Còn khu vực tư nhân do hoạt động kinh doanh chạy theo lợi nhuận nên xu hướng của họ là xây dựng những ngôi nhà cao cấp phục vụ tầng lớp khá giả hơn là phục vụ cho những người có TNT. Nhân dân - người có TNT có nhu cầu về nhà ở nhưng lai thiếu vốn trang bị kỹ thuật . Vì vậy cần phải có sự kết hợp giữa nhà nước và nhân dân cùng làm.
Coi trọng công tác giải phóng mặt bằng và phát triển cơ sở hạ tầng để định hướng phát triển nhà ở nhằm đẩy nhanh quá trình và cung ứng nhà ở: Đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng, tăng cường cung cấp các định vụ phát triển đi trước một bước các cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội đô thị là những điều kiện tiền đề để đẩy nhanh tốc độ và hiệu quả về cung ứng và phát triển nhà ở. Vì vậy cần coi trọng công tác đền bù giải phóng mặt bằng và phát triển cơ sở hạ tầng triển khai cho các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch đã được duyệt. Coi trọng việc công khai hóa các quy trình, định mức và phương thức đền bù giải phóng mặt bằng. Các phương thức, các định mức phải phù hợp với tình hình và điều kiện thực tế của TT. Kết hợp đền bù theo cơ chế TT đối với phương thức hành chính mệnh lệnh. Chống các hiện tường tiêu cự đáng tiếc xảy ra cả từ phía đối tượng phải di dời và cán bộ chuyên trác giải phóng mặt bằng. Đảm bảo việc đền bù di dời, việc làm cho các đối tượng cần di dời không để đối tượng này bị nghèo đi so với trước khi di dời cả
thực tế lấn tiềm năng. Coi trọng việc tạo công ăn việc làm mới, tạo thu nhập ổn định cho họ.
3.2.2. Nhóm giải pháp về tài chính
Cần tăng cường sự gắn kết và kênh dẫn vốn trung, dài hạn giữa thị trường tài chính với thị trường nhà ở cho người có TNT. Từ trước đến nay, các công cụ tài chính để phát triển TT này như chính sách ưu đãi về thuế, cho vay ưu đãi, ân hạn… hầu như không có. Do đó, nếu hình thành nền tảng tài chính cho TT BĐS nhà ở sẽ có vai trò rất quan trọng trong việc thu hút nguồn lực trong, ngoài nước vào phát triển nhà ở cho người có TNT. Rất cần thiết lập các kênh dẫn vốn đó thông qua TT vốn và các định chế như quỹ nhà ở quốc gia, quỹ nhà ở thành phố, quỹ đầu tư phát triển thành phố… và có thể thu hút cả các nguồn vốn ưu đãi từ các tổ chức tài chính quốc tế.
Cần sử dụng tốt công cụ tài chính để điều tiết TT nhà đất như các chính sách thuế và phí, đánh thuế luỹ tiến, thu phí cao vào các chủ dự án, người đầu tư nền nhà các dự án không xây dựng theo tiến độ và quy hoạch được duyệt, nhất là các dự án liên quan đến người có TNT. Trong nội dung phê duyệt các dự án đầu tư khu đô thị và nhà ở cho người có TNT, phải có điều khoản chế tài về tài chính khi chủ đầu tư không tuân thủ tiến độ thực hiện dự án và không đảm bảo cơ sở hạ tầng kỹ thuật – xã hội đồng bộ.
Còn đối với người TNT thì thực hiện chính sách cho vay trả chậm, trừ vào lương tháng, thuê mua, tín dụng tiêu dùng tín chấp và thế chấp.
Xây dựng, phát triển TT vật liệu xây dựng và các dịch vụ liên quan đến nhà ở cho người có TNT. Huy động sự tham gia của các chủ sở hữu, chủ doanh nghiệp, các công đoàn, các ngành tham gia vào các dự án phát triển nhà ở cho người có TNT bằng các biện pháp thích hợp như: Khuyến khích và tạo điều kiện cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước đầu tư xây dựng nhà để bán và cho thuê hoặc trả góp cho người lao động - người có TNT cần có khu nhà công nhân cùng với quy hoạch các khu công nghiệp, khu chế xuất
Tổ chức không gian ở phải gắn liền với việc tạo vốn làm cho người có TNT ở đô thị: Nhà ở và việc làm của những người có TNT là một mối quan hệ hữu cơ mang tính quy luật. Nhìn chung các dạng nhà ở của người TNT hiện nay mang tính chắp vá, xuống cấp. Vì vậy tổ chức không gian ở gắn liền với tạo việc làm trong những điều kiện thiết lập mới là phù hợp với thực tế, quy luật. Có như vậy mới khai thác được việc làm tại chỗ tăng thu nhập, cải thiện mức sống và điều kiện ở phù hợp với hoàn cảnh. Mặt khác, tổ chức không gian gắn liền với tạo việc làm cho người có TNT sẽ cho phép thực hiện biện pháp khả thi khai thác lao động tập trung và điều tiết được làn song nhập cư từ nông thôn lên thành thị vì vậy cần tạo điều kiện cho họ có việc làm thu nhập ổn định. Như vậy mới giải quyết được bản chất của sự chênh lệch giữa các nhóm dân cư trong xã hội đô thị. Đặc biệt giải quyết nhà ở cho người có TNT không chỉ là để cho họ tồn tại mà điều quan trọng là giúp họ chuyển biến thay đổi thoát khỏi tình trạng thiếu việc làm. Đó là việc tạo các loại hình sản xuất nhỏ và tiểu thủ công nghiệp, các tổ hợp sản xuất.
Tạo các điều kiện ưu đãi cho các doanh nghiệp vay vốn với lãi suất ưu đãi để xây dựng nhà ở cho công nhân. Mặt khác thành phố cần sử dụng vốn ngân sách để hỗ trợ đầu tư xây dựng cơ sỏ hạ tầng của khu vực có dự án xây dựng nhà ở cho công nhân. Trường hợp xây nhà ở cho công nhân không phải là nhà ở cao tầng thì được giảm 50% tiền sử dụng đất. Miễn tiền thuê đất đối với phần diện tích được nhà nước cho thuê để thực hiện dự án xây nhà cao tầng trong suốt thời gian thực hiện dự án.
3.2.3. Nhóm giải pháp về thị trường
Phải tạo lập và phát triển đồng bộ các yếu tố cơ bản của TT đặc thù: TT nhà ở giá rẻ dành cho người có TNT. Việc tạo lập, vận hành và phát triển TT nhà ở hiệu quả, lành mạnh – một TT xã hội cho tất cả mọi người, kể cả người có TNT, đảm bảo họ không bị loại khỏi cuộc chơi và có cơ hội vươn lên giải quyết vấn đề nhà ở cho mình đang là nhiệm vụ cấp bách hiện nay. Quan trọng đầu tiên là phải tạo ra hàng hoá đặc thù – nhà ở giá rẻ và thúc đẩy phân đoạn TT giá rẻ. Khái niệm “nhà ở giá rẻ” là giá có giá trị TT thấp (kết tinh lao động hao phí thấp hay chi phí làm ra thấp)
chứ không chỉ đơn thuần là có giá bán thấp (hay là được bán rẻ hơn giá trị). Khi đó, chỉ có những người có TNT trực tiếp sử dụng căn nhà mới được hưởng lợi do việc chỉ phải bỏ ra một khoản tiền ít hơn mà vẫn thoả mãn nhu cầu về nơi ở của mình. Trong trường hợp này, nhà ở giá rẻ sẽ hướng đúng mục tiêu vào người có TNT.
Nhưng để tạo ra hàng hoá đặc thù – nhà ở giá rẻ cần hội đủ các tiêu chí: nhà ở phải được quy hoạch phát triển thành các khu vực riêng, có tiêu chuẩn hạ tầng dịch vụ tối thiểu, nằm xa các trung tâm và các khu dịch vụ – thương mại (để giá đất là thấp nhất). Về phương diện kiến trúc – thiết kế – xây dựng, phải phấn đấu tiết kiệm chi phí, hạ thấp giá thành nhà ở cho người thu nhập thấp, chỉ bao gồm các chi phí đảm bảo các nhu cầu cơ bản về quy mô, diện tích, độ bền công trình. Việc tối thiểu hoá chi phí giá thành không chỉ nhằm giảm giá trị trao đổi mà còn hạn chế lượng cầu đối với loại nhà ở này. Việc tổ chức quản lý, vận hành và cung cấp dịch vụ hỗ trợ cũng phải do chính những người dân sinh sống trong khu vực đó thực hiện để tiết kiệm chi phí sinh hoạt.