1. Tớnh cấp thiết của đề tài
1.7.1. Giới thiệu về Hệ thống phần mềm phần mềm VICAD GIS
Hệ thống phần mềm phần mềm VICAD- GIS. được xõy dựng thụng qua đề tài “ Nghiờn cứu cơ sở khoa học và phương phỏp xõy dựng vựng giỏ trị đất đai” thuộc Bộ Tài nguyờn và Mụi trường.
Hệ thống phần mềm được đề tài xõy dựng bằng ngụn ngữ lập trỡnh cơ sở dữ liệu Visual Basic 6.0 kết hợp với việc sử dụng bộ thư viện lập trỡnh Map objects, thao tỏc trờn CSDL Microsoft Access 2000. Hệ thống phần mềm gồm cỏc Modules cơ bản:
- Module quản lý bản đồ và hồ sơ địa chớnh; - Module quản lý thụng tin địa chớnh mở rộng: + Quản lý vựng giỏ trị đất đai
+ Tớnh giỏ đất theo vựng giỏ trị đất đai *. Tớnh giỏ đất giỏ đất theo quy đinh *. Tớnh giỏ đất theo thị trường - Module tra cứu và cung cấp thụng tin; - Module hỗ trợ thiết lập CSDL.
1.7.2. Modul quản lý vựng giỏ trị đất đai
Chức năng quản lý bất động sản cú modul :
- Quản lý vựng giỏ trị đất đai
- Quản lý vựng giỏ đất
Trong quản lý vựng giỏ trị đất đai: cho phộp hiển thị tất cả cỏc vựng giỏ trị và thửa đất theo vựng giỏ trị trờn module quản lý bản đồ, điều này cho phộp thực hiện cỏc dạng bài toỏn phõn tớch và tớnh giỏ đất theo vựng giỏ trị đất đai.
1.7.3. Modul tớnh giỏ trị bất động sản và thuế theo vựng giỏ trị đất đai
Dựa vào sự trợ giỳp của module tớnh giỏ trị bất động sản và thuế theo vựng giỏ trị đất đai và bảng giỏ đất với cỏc vựng tương ứng ta cú thể tớnh được giỏ đất theo vung và giỏ đất chi tiết cho từng thửa đất.
1.8. Những vấn đề rỳt ra từ chƣơng nghiờn cứu tổng quan:
Qua nghiờn cứu phần tổng quan cho thấy về lý luận hoàn toàn cú thể xõy dựng vựng giỏ trị giỏ đất đai dựa trờn nền bản đồ địa chớnh. Khi đó xõy dược vựng giỏ trị đất đai với sự trợ giỳp của VICADGIS ta hoàn toàn cú thể tớnh được giỏ đất theo vựng và giỏ đất chi tiết đến từng thửa đất.
Tuy nhiờn việc xõy dựng vựng giỏ trị đất đai phụ thuộc vào từng đụ thị cụ thể. Khụng những vậy cũn cần xỏc định mối tương quan giữa cỏc vựng giữa cỏc khu vực- tuyến phố. Để cú thể thành lập vựng giỏ trị đất đai tại thành phố Thỏi Nguyờn, đề tài chọn phường Trưng Vương làm thử nghiệm.
Chƣơng 2 :
ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIấN CỨU 2.1. Đối tƣợng nghiờn cứu
- Cơ sở dữ liệu địa chớnh; - Vựng giỏ trị đất đai;
- Nhúm đất phi nụng nghiệp (đất ở) tại khu vực đụ thị khu vực trung tõm thành phố Thỏi Nguyờn .
2.2. Phạm vi nghiờn cứu
- Thời gian: Đề tài được tiến hành trong thời gian từ 11/2009 - 10/2010. -Khụng gian: Phường Trung Vương thành phố Thỏi Nguyờn
2. 3. Nội dung và phƣơng phỏp nghiờn cứu 2.3.1. Nội dung nghiờn cứu
- Nghiờn cứu tổng quan về cỏc nhõn tố ảnh hưởng đến giỏ đất. - Nghiờn cứu tổng quan về lý luận định giỏ đất.
- Nghiờn cứu tổng quan về lý luận phõn vựng đất đo thị.
- Nghiờn cứu cỏc yếu tố ảnh hướng đến vựng giỏ đất và vựng giỏ trị đất tại một số khu vực trung tõm thuộc thành phố Thỏi Nguyờn Tỉnh Thỏi Nguyờn
- Nghiờn cứu sử dụng bản đồ địa chớnh và thụng tin đăng ký đất tại thành phố Thỏi Nguyờn phục vụ xõy dựng vựng giỏ trị đất đai.
- Nghiờn cứu sử dụng vựng giỏ trị đất đai trong cụng tỏc định giỏ tại thành phố Thỏi Nguyờn.
- Đề xuất giải phỏp xỏc định giỏ đất từ vựng giỏ trị đất.
Để thực hiện, đề tài đó ỏp dụng kết hợp cả cỏc phương phỏp truyền thống và hiện đại. Cụ thể những phương phỏp chớnh được sử dụng là:
- Phương phỏp điều tra khảo sỏt thực địa: khảo sỏt tỡnh hỡnh thực tế, thu thập bổ sung thụng tin thực tế cú liờn quan đến định giỏ đất trờn địa bàn, kiểm tra kết quả nghiờn cứu, khẳng định cỏc nhõn tố chủ đạo ảnh hưởng đến giỏ đất tại khu vực đụ thị ở nước ta.
Tư liệu điều tra gồm: Vị trớ, số lượng, phạm vi của cỏc trung tõm dịch vụ, diện tớch chiếm đất...
Thu thập điều tra tư liệu về điều kiện giao thụng, cơ sở hạ tầng, điều kiện tự nhiờn, mụi trường.
Điều tra tư liệu về xó hội, lịch sử và nhõn khẩu. Điều tra tư liệu hiệu ớch sử dụng đất.
- Phương phỏp tổng hợp, phõn tớch số liệu, tài liệu:
Phõn tớch một cỏch kỹ hơn cỏc vựng ảnh hưởng của cỏc yếu tố ảnh hưởng đến giỏ đất.
Phương phỏp phõn tớch tầng bậc: Lập cỏc tầng bậc, đồng thời tỡm cỏch đơn giản húa mà vẫn giữ được nội dung cơ bản. Nhúm đất phi nụng nghiệp ở khu vực trung tõm thành phố Thỏi Nguyờn sẽ được phõn vựng như sau:
+ Vựng 1: Cỏc đường phố nhúm 1. + Vựng 2: Cỏc đường phố nhúm 2. + Vựng 3: Cỏc đường phố nhúm 3...
- Thu thập cỏc loại văn bản phỏp quy cũng như toàn bộ cỏc thụng tin cú liờn quan trong xõy dựng và cập nhật thụng tin trờn bản đồ địa chớnh và quỏ trỡnh đăng ký đất đai phục vụ phõn hạng định cấp đất thành phố thị trấn - xõy dụng vựng giỏ trị đất đai. Đỏnh giỏ, phõn tớch và tổng hợp thụng tin trong
cỏc tài liệu đó thu thập được nhằm chỉ ra tớnh thiết yếu của từng loại thụng tin, phõn loại thụng tin để đưa vào vựng giỏ trị đất một cỏch hợp lý và logic.
- Phương phỏp điều tra chọn mẫu: Chọn mẫu điều tra điển hỡnh theo lý luận và cỏc yếu tố cú liờn quan đến xõy dựng vựng giỏ trị trờn địa bàn. Từ đú xỏc định những thụng tin cần thiết đưa vào vựng giỏ trị đất
- Phương phỏp bản đồ: Sử dụng để thành lập, xử lý cỏc thụng tin thu được tạo ra bản đồ vựng giỏ đất và vựng giỏ trị trị đất .
- Phương phỏp GIS: Dựng để lưu trữ, xử lý và phõn tớch dữ liệu khụng gian cũng như dữ liệu thuộc tớnh.
- Sử dụng phương phỏp thiết kế cú cấu trỳc để chuẩn hoỏ thiết kế cơ sở vựng giỏ trị đất một cỏch đầy đủ phục vụ việc định giỏ đất sau này. Phương phỏp này sử dụng thụng tin địa chớnh sẵn cú và dữ liệu điều tra.
Chƣơng 3. XÂY DỰNG VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI ( VÙNG GIÁ ĐẤT ) KHU VỰC TRUNG TÂM THÀNH PHỐ THÁI NGUYấN
3.1. Vị trớ địa lý và tỡnh hỡnh phỏt triển kinh tế xó hội phƣờng Trƣng Vƣơng, thành phố Thỏi Nguyờn
3.1.1.Vị trớ địa lý
Phường Trưng Vương nằm trong khu vực trung tõm chớnh trị - văn húa - thể thao của thành phố và của tỉnh Thỏi Nguyờn. Theo số liệu kiểm kờ đất đai năm 2010, diện tớch tự nhiờn của phường là 102,98 ha, được chia thành 23 tổ dõn phố. Vị trớ của phường như sau:
- Phớa Đụng giỏp phường Tỳc Duyờn; - Phớa Tõy giỏp phường Hoàng Văn Thụ;
- Phớa Nam giỏp phường Phan Đỡnh Phựng; - Phớa Bắc giỏp xó Đồng Bẩm.
Là phường trung tõm, nơi đõy hội tụ 78 cơ quan, đơn vị hành chớnh sự nghiệp của Trung ương, tỉnh và thành phố. Trờn địa bàn Phường cú sụng Cầu cựng hệ thống giao thụng khỏ hoàn chỉnh, tạo nhiều lợi thế cho phường trong việc mở rộng mối quan hệ giao lưu văn húa, tiếp thu cỏc tiến bộ khoa học kỹ thuật, thỳc đẩy phỏt triển nhanh kinh tế.
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xó hội và cơ sở hạ tầng 3.1.2.1. Điều kiện kinh tế - xó hội
- Tăng trƣởng kinh tế
Trong những năm qua, theo đà phỏt triển chung của thành phố, kinh tế của Trưng Vương cú bước tăng trưởng và phỏt triển khỏ toàn diện theo hướng phỏt triển đụ thị. Tốc độ tăng trưởng giai đoạn 2005-2010 trung bỡnh đạt 16,5%.
- Chuyển dịch cơ cấu kinh tế
Trong cơ cấu kinh tế của phường đó hỡnh thành theo hướng thương mại, dịch vụ, TTCN ( trong đú ngành thương mại, dịch vụ chiếm trờn 90% ). Hàng năm giỏ trị sản xuất và chỉ tiờu thu ngõn sỏch của cỏc ngành thương mại - dịch vụ, TTCN tăng khỏ lớn và vượt kế hoạch giao. Năm 2009 giỏ trị sản xuất của ngành cụng nghiệp – TTCN đạt 6,25 tỷ đồng tăng 0,99 tỷ đồng so với năm 2008 và tăng 1,35 tỷ đồng so với năm 2007. Chỉ tiờu thu ngõn sỏch của phường đạt 4,57 tỷ đồng, tăng 0,13 tỷ đồng so với năm 2008.
Bảng 3.1: Một số chỉ tiờu phỏt triển kinh tế giai đoạn 2007 - 2009
STT Chỉ tiờu Đơn vị
tớnh Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009
Giỏ trị sản xuất Triệu đồng 4900 5265 6258 Tốc độ phỏt triển % 107,449 118,8604 Kế hoạch thực hiện % 123 117 105 2 Thu ngõn sỏch Triệu đồng 4447 4153 4579 - Thực trạng phỏt triển cỏc ngành kinh tế
+ Khu vực kinh tế cụng nghiệp - tiểu thủ cụng nghiệp
Khu vực kinh tế cụng nghiệp – TTCN tiếp tục phỏt triển ổn định và cú nhiều đổi mới. Phỏt triển đa dạng hoỏ ngành nghề như may mặc, chế biến thực phẩm, sản xuất đồ mộc, cơ khớ, sinh vật cảnh,... cú sự tham gia của nhiều ngành, và mọi tầng lớp, số cơ sở sản xuất tăng qua từng năm. Theo số liệu thống kờ đến cuối năm 2009 trờn địa bàn phường cú 105 hộ tham gia, giỏ trị sản xuất đạt 6,25 tỷ đồng.
+ Khu vực kinh tế thƣơng mại, dịch vụ
Song song với tốc độ phỏt triển của đụ thị, hoạt động thương mại - dịch vụ của phường phỏt triển khỏ nhanh đúng gúp vai trũ quan trọng trong việc thỳc đẩy kinh tế và phục vụ nhu cầu tiờu dựng của xó hội. Mạng lưới kinh doanh, thương mại được mở rộng, chất lượng phục vụ ngày càng tốt hơn, cú sự tham gia của nhiều ngành và mọi đối tượng. Cho đến nay hoạt động của ngành phỏt triển ở hầu hết trờn cỏc tuyến đường, khu dõn cư song tập trung nhiều nhất tại chợ Thỏi. Năm 2009 tổng số hộ đăng ký kinh doanh trờn địa bàn phường là 988 hộ.
- Dõn số, lao động, việc làm và thu nhập
+ Dõn số
Theo số liệu thống kờ dõn số của phường cú 6.952 người ( trong đú nam giới 3.546 người; nữ giới 3.406 người ) với 1.700 hộ gia đỡnh, bỡnh quõn là 4,08 khẩu/ hộ,
mật độ dõn số trung bỡnh 6.750 người/km2
( mật độ dõn số trung bỡnh của thành phố 1.330 người/km2 ). Trong giai đoạn 2005 – 2010 trờn địa bàn khụng cú trường hợp sinh con thứ 3, năm 2009 tỷ lệ phỏt triển dõn số của phường là 0,7%.
+ Lao động, việc làm
Đến thỏng 12/2009, phường cú 4.518 người ở độ tuổi lao động. Hầu hết lao động trờn địa bàn là lao động phi nụng nghiệp. Chất lượng nguồn nhõn lực của Phường khỏ tốt, lao động được đào tạo chiếm tỷ lệ cao. Trong những năm qua, mặc dự gặp nhiều khú khăn do cụng tỏc chỉnh trang đụ thị, mặt bằng kinh doanh bị thu hẹp song với sự cố gắng của chớnh quyền cỏc cấp, ngành tỡm mọi giải phỏp khụng để tỡnh trạng lao động khụng cú việc làm xảy ra. Mặt khỏc hàng năm bằng cỏc chương trỡnh phỏt triển kinh tế xó hội ở địa phương và thụng qua cỏc tổ chức đoàn thể đó giỳp cho hàng trăm hộ vay vốn bằng cỏc hỡnh thức ưu đói để phỏt triển kinh tế, cải thiện đời sống.
3.1.2.2. Thu nhập và mức sống
Sự phỏt triển nhanh của kinh tế nờn đời sống vật chất, tinh thần của người dõn được cải thiện đỏng kể. Cơ sở hạ tầng được đầu tư nõng cấp, đời sống vật chất và tinh thần của nhõn dõn được nõng cao. Cỏc lĩnh vực giao thụng vận tải, văn hoỏ, thụng tin, y tế, giỏo dục... đỏp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu nhõn dõn. Đến nay trờn địa bàn phường khụng cũn hộ đúi. Thu nhập bỡnh quõn đầu người năm 2009 ước đạt khoảng 800 USD/người/năm.
- Thực trạng phỏt triển đụ thị
Phường cú diện tớch tự nhiờn 102,98 ha (trong đú đất ở cú 23,15 ha) cú 6.952 nhõn khẩu và hiện nay được chia thành 23 tổ dõn phố. Bỡnh quõn đất đụ thị 147 m2
/người; bỡnh quõn đất ở 33 m2/người.
Phường Trưng Vương là địa bàn xõy dựng trụ sở khối cơ quan cỏc Sở, Ban ngành của thành phố và tỉnh Thỏi Nguyờn. Đến nay cỏc tuyến đường
trục, cỏc khu chức năng đụ thị đó được hỡnh thành, bộ mặt đụ thị cú bước chuyển biến rừ rệt, kết cấu hạ tầng đó được đầu tư khỏ toàn diện làm cho kiến trỳc và cảnh quan phường thay đổi nhanh chúng, quy mụ và tớnh chất xõy dựng ngày càng lớn; dõn số đụ thị, khỏch tham quan, du lịch ngày càng tăng. Cỏc ngành dịch vụ từng bước phỏt triển, cỏc cụng trỡnh như điện chiếu sỏng, bưu chớnh viễn thụng, phỏt thanh truyền hỡnh trờn địa bàn được hoàn thiện. Việc cung cấp nước sạch ngày càng tốt hơn, đời sống nhõn dõn được cải thiện rừ rệt.
Tuy đó cú sự cố gắng đầu tư nhưng tốc độ chỉnh trang đụ thị nhỡn chung vẫn cũn chậm so với yờu cầu. Hiện tại hệ thống cơ sở hạ tầng đụ thị (giao thụng, cấp thoỏt nước, cấp điện...) vẫn cũn thiếu đồng bộ, chưa đảm bảo quy mụ, tiờu chuẩn kỹ thuật; kiến trỳc khụng gian dõn cư cũn cú khu vực xõy dựng tự phỏt, chưa đỳng quy định làm ảnh hưởng chung đến cảnh quan đụ thị. Một số cụng trỡnh văn hoỏ, phỳc lợi cụng cộng trờn địa bàn phường từng bước được đầu tư phỏt triển nhưng quy mụ diện tớch đất một số cụng trỡnh chưa thớch hợp, vẫn cũn tồn tại một số cỏc cơ sở sản xuất, kinh doanh cú khả năng gõy ụ nhiễm mụi trường trong cỏc khu dõn cư.
- Thực trạng phỏt triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xó hội
+ Thực trạng phỏt triển giao thụng
Hiện trạng hệ thống giao thụng trờn địa bàn phường gồm cú: Đường Cỏch Mạng Thỏng 8 ( chiều dài 1,2 km); đường Nguyễn Du ( chiều dài 0,7 km), đường Phan Đỡnh Phựng ( chiều dài 0,5 km), đường Đội Cấn ( chiều dài 0,6 km), đường Bến Tượng ( chiều dài 1,1 km), đường Bến Oỏnh ( chiều dài 0,35 km), đường Hựng Vương ( chiều dài 0,7 km) cỏc tuyến đường này đó được trải bờ tụng nhựa. Ngoài ra cũn nhiều tuyến đường giao thụng liờn tổ, cho đến nay trờn địa bàn phường cơ bản được bờ tụng hoỏ.
+ Thực trạng phỏt triển thuỷ lợi và nước sạch
nước cũng khỏ phỏt triển. Hầu hết dọc cỏc tuyến đường chớnh đó cú hệ thống thoỏt nước đi kốm. Tuy nhiờn cỏc tuyến cú rộng nền hẹp, kết cấu chưa đảm bảo và chưa đồng bộ do vậy vẫn chưa đảm bảo yờu cầu phỏt triển của đụ thị theo hướng hiện đại.
Hiện nay nguồn nước sạch của phường được cung cấp cụng ty cấp nước Thỏi Nguyờn. Tớnh đến thỏng 5/2010, phường cú 100% số hộ sử dụng nước sạch.
+ Giỏo dục - đào tạo
Trong những năm qua ngành giỏo dục và đào tạo luụn được coi trọng và đầu tư. Cụng tỏc quản lý giỏo dục bồi dưỡng và nõng cao chất lượng của đội ngũ giỏo viờn, đội ngũ giỏo viờn 3 trường hầu hết được đạt chuẩn. Số giỏo viờn dạy giỏi tăng qua từng năm. Cụng tỏc giỏo dục đào tạo đạt nhiều thành tớch xuất sắc, cỏc nhà trường hàng năm đạt danh hiệu trường tiờn tiến cấp thành phố và cấp tỉnh ( trường Tiểu học được nhõn huõn chương Lao động hạng 3, trường THCS được tặng bằng khen của Chớnh phủ). Phường đó hoàn thành phổ cập tiểu học và THCS.
Giai đoạn 2005 – 2010 luụn huy động 100% trẻ đến tuổi được đến trường, tỷ lệ học sinh tốt nghiệp tiểu học đạt 100%, tỷ lệ học sinh tốt nghiệp trung học cơ sở đạt 99,62%, tỷ lệ học sinh lờn lớp đạt 96 – 98%.
Đến nay phường cú 1 trường THCS, 1 trường tiểu học và 1 trường mầm non với tổng diện tớch 0,93 ha.
+ Y tế
Hiện tại phường cú 1 trạm y tế. Cụng tỏc y tế và kế hoạch hoỏ gia đỡnh tiếp tục đựơc duy trỡ. Với quan điểm chăm súc tốt sức khoẻ ban đầu cho nhõn