Cũng như các thị trường khác, thị trường bất động sản cũng không nằm ngoài quy luật, cũngchịu ảnh hưởng và tác động của pháp luật về chính sách thuế bất động sản. Những chính sách pháp luật mới sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh nếu như phù hợp với thực tế khách quan của thị trường, ngược lại thị trường bất động sản sẽ phát triển không bình thường.Một khi thị trường bất động sản phát triển không bình thường, ngưng trệ kéo dài sẽ dẫn đến hậuquả dây chuyền không những chi phối với thị trường bất động sản mà còn kéo theo cả thị trườngvốn, chứng khoán.... cuối cùng là ảnh hưởng chung đến sự phát triển của nền kinh tế đất nước.
Luật Đất đai 2003 và nghị định 181 đã mở rộng hơn nguồn "cung" cho thị trường bất động
sản thông qua:
Quyền của người sử dụng đất được quy định rõ ràng, minh bạch hơn và có sự mở rộng.Những dự án sản xuất kinh doanh các nhà đầu tư được quyền lựa chọn hình thức giao đất hoặcthuê đất. Riêng người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quy định rộng hơn thông qua việc chophép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền thuê hàng năm hoặc trả tiền một lần cho cả thời gian thuê và được thực hiện các quyền củan gười sử dụng đất như: chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Luật Đất đai 2003 quy định một số trường hợp thay đổi mục đích sử dụng đất không cần xin phép, công nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng đất ổn định. Mặt khác, để tạo sự chủ động cho nhà đầu tư cũng như tôn trọng các quyền của người sử dụng đất, Luật Đấ tđai 2003 quy định Nhà nước chỉ thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế trong trường hợp sử dụng đất để đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, sử dụng đất để đầu tư sản xuất kinh doanh, dịch vụ, du lịch thuộc nhóm A, sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư có nguồn vốn ODA,dự án 100% vốn đầu tư nước ngoài. Còn lại đối
với các dự án sản xuất kinh doanh phù hợp với quy hoạch thì nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất mà không thực hiện thủ tục thu hồi... Đối với dự án đầu tư xây dựng kinh
Hệ thống chính sách và định chế tốt sẽ cần xử lý hai việc kỹ thuật quan trọng: Cung cấp côngcụ tài chính có lãi suất cố định cho người sử dụng mua bất động sản để phòng rủi ro lãi suất tăng;Cung cấp cơ hội, khả năng cho người vay tái cấp tài chính để mua tài sản khi lãi suất giảm.Trong quan hệ giữa thị trường bất động sản với các thị trường vốn, tiền tệ thì vai trò của ngânhàng là trung tâm, trong đó Ngân hàng Nhà nước thực hiện nhiệm vụ điều tiết các dòng vốn củanền kinh tế, có chính sách phù hợp để theo dõi chặt chẽ diễn biến trên thị trường tài chính tiền tệthế giới, giám sát chặt chẽ hoạt động kinh doanh của các ngân hàng thương mại, tiếp tục canthiệp trên thị trường ngoại hối để đảm bảo an toàn thanh khoản cho hệ thống ngân hàng và chonền kinh tế.
2.1 Cơ sở pháp lý.
Pháp luật về bất động sản bao gồm toàn bộ các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ
xã hội phát sinh trực tiếp trong việc quản lý, tạo lập, sở hữu và giao dịch bất động sản.
Pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản hiện được quy định ở nhiều văn bản khácnhau bao gồm: Bộ Luật Dân Sự 2005, Luật đất đai năm 2003, Luật Doanh nghiệp 2005, Luật đầutư, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, Luật xây dựng, Luật nhà ở … và các văn bản hướngdẫn thi hành khác.
Ngoài ra khi xem xét tác động của tình hình khủng hoảng tài chính đến thị trường bất độngsản VN còn cần phải tham khảo, áp dụng các quy định của pháp luật về thuế, ngân hàng, tiền tệ,ngoại hối, chứng khoán… Như vậy mới thấy hết được mối liên quan và tác động qua lại giữa cácthị trường với nhau.
2.2 Tác động của pháp luật đất đai đến thị trường bất động sản.
Cũng như các thị trường khác, thị trường bất động sản cũng không nằm ngoài quy luật, cũngchịu ảnh hưởng và tác động của pháp luật về chính sách thuế bất động sản. Những chính sáchpháp luật mới sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh nếu như phù hợp với thựctế khách quan của thị trường, ngược lại thị trường bất động sản sẽ phát triển không bình thường.Một khi thị trường bất động sản phát triển không bình thường, ngưng trệ kéo dài sẽ dẫn đến hậuquả dây chuyền không những chi phối với thị trường bất động sản mà còn kéo theo cả thị trườngvốn, chứng khoán.... cuối cùng là ảnh hưởng chung đến sự phát triển của nền kinh tế đất nước.
Luật Đất đai 2003 và nghị định 181 đã mởrộng hơn nguồn "cung" cho thị trường bất động
sản thông qua:
Quyền của người sử dụng đất được quy định rõ ràng, minh bạch hơn và có sự mở rộng.Những dự án sản xuất kinh doanh các nhà đầu tư được quyền lựa chọn hình thức giao đất hoặcthuê đất. Riêng người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quy định rộng hơn thông qua việc chophép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trảtiền thuê hàng năm hoặc trả tiền một lần cho cả thời gian thuê và được thực hiện
các quyền củangười sử dụng đất như: chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trịquyền sử dụng đất. Luật Đất đai 2003 quy định một số trường hợp thay đổi mục đích sử dụng đấtkhông cần xin phép, công nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng đất ổn định. Mặt khác, đểtạo sự chủ động cho nhà đầu tư cũng như tôn trọng các quyền của người sử dụng đất, Luật Đấtđai 2003 quy định Nhà nước chỉ thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợiích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế trong trường hợp sử dụng đất để đầu tư xâydựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, sử dụng đất để đầu tư sản xuất kinhdoanh, dịch vụ, du lịch thuộc nhóm A, sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư có nguồn vốn ODA,dự án 100% vốn đầu tư nước ngoài. Còn lại đối với các dự án sản xuất kinh doanh phù hợp vớiquy hoạch thì nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng giátrị quyền sử dụng đất mà không thực hiện thủ tục thu hồi... Đối với dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê, pháp Luật Đất đai quy định rõ việc không cho chuyển nhượngquyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở. Điều này góp phần cho sảnphẩm ''cung'' của thị trường được hoàn chỉnh hơn.
Chính sách tài chính đối với đất đai đã tác động mạnh mẽ đến yếu tố "cầu" trong quan hệ cung-cầu của thị trường bất động sản. Nghị định về khung giá các loại đất (giá đánh thuế), về thu tiền sử dụng đất, về bồi thường thiệt hại cho người có đất bị thu hồi và các Nghị định về tiền thuê đất,thuế thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các văn bản trên đã tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản. Yếu tố ''cầu'' trong quan hệ cung - cầu chịu ảnh hưởng nhiều bởi chính sách tài chính trong đó đặc biệt là giá đất được ban hành ngày 01 tháng 01 hàng năm. Khi giá đất áp dụng tính thuế hợp lý, các khoản nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất như tiền sử dụng đất, các khoản thuế, tiền thuê đất sẽ phù hợp theo đó phù hợp với khả năng thanh toán của''cầu''. Đối với các nhu cầu về đất để làm mặt bằng sản xuất kinh doanh cũng ảnh hưởng như trên, chi phí đầu tư sản xuất kinh doanh sẽ hợp lý, theo đó giá thành sản phẩm làm ra phù hợp vàsản phẩm đủ sức cạnh tranh trên thị trường, sản xuất phát triển.
Có thể nói thị trường bất động sản hiện nay dưới tác động của pháp Luật Đất đai và các chính sách tài chính có những biểu hiện tích cực, giá đất đã giảm nhiều. Bên cạnh những tác động tích cực từ các quy định của pháp luật đến thị trường bất động sản thì còn có những mặt trái gây ảnh hưởng không tốt đến sự phát triển của thị trường.
Chính sách đất đai của nước ta đang hướng tới chủ trương giá đất theo giá thị trường và khuyến khích đấu giá đất để đất có giá cao đã làm giá đất tăng lên nhanh chóng. Nghị định 123/2007/NĐ-CP cho phép UBND cấp tỉnh được quyết định giá các lọai đất dao động trên dưới 20% khung giá đất do chính phủ quy định. Nghị định xác định giá đất tối đa ở các đô thị đặc biệt là 67,5 triệu đồng, như vậy giá đất cao nhất ở Hà Nội và TP.HCM là 81 triệu đồng/m2. Giá cả BĐS ở nước ta đã tăng lên giả tạo gấp hàng chục lần chỉ trong thời gian ngắn. Giá bán của căn hộ cao cấp đầu năm 2008 đã tăng gấp 3 lần so với đầu năm 2007, từ 1.200 USD lên 4.500USD/m2, giá thuê văn phòng tại TP.HCM đã tăng lên từ 30-50% so với đầu năm 2007. TP.HCM,Hà nội nằm trong Top 10 thành phố trên thế giới có mức giá nhà đất tăng. Việc tăng giá BĐS đã mang lại lợi nhuận lớn cho các công ty kinh doanh trong lĩnh vực BĐS như Phú Mỹ Hưng,Hoàng Anh-Gia lai, Bitexco…. Theo tính toán tỷ suất lợi nhuận kinh doanh trong lĩnh vực đất đai địa ốc ở VN luôn cao hơn Thái Lan trên 10-15%. Các nhà đầu tư dựa vào lợi nhuận thấy các thị trường khác không hấp dẫn bằng thị trường bất động sản, đã lao vào kinh doanh bất động sản.Có khá nhiều doanh nghiệp nước ngoài như Singapore, Hàn Quốc, Đài Loan và đến nay cả Nhật…cùng với các doanh nghiệp trong nước tăng cường đầu tư vào BĐS. Riêng thị trường BĐSTP.HCM thực sự sôi động đã thu hút nguồn vốn đầu tư lên đến hàng ngàn chục tỷ đồng của
cácdoanh nghiệp, công ty kinh doanh địa ốc. Ngoài ra năm 2007 thị trường nhà đất TP cũng đã thu hút 85% trong tổng số 2,5 tỷ USD vốn đầu tư nước ngoài của TP. Tình trạng này cũng tương tự như Thái Lan trước đây, giá đất đã đạt mức chưa từng có đưa đến đầu tư vào các chứng khoán bất động sản đứng thứ 3 trong số các loại cổ phiếu và tài khoản, một phần đầu tư trong hai loại cổ phiếu đứng thứ nhất và thứ hai cũng dựa trên đất, đưa đến khủng hoảng kinh tế tài chính của Thái Lan trước đây, rồi lan ra các nước khác. Gây nên giá cả tăng và lạm phát phi mã, chỉ số giátiêu dùng cả năm 2007 tăng 12,63%, trong khi chỉ số giá cả của nhiều nước lân cận chỉ tăng 4,5-6%, trong khi VN cao hơn nhiều. Một trong những nguyên nhân là do các ngân hàng thương mại nước ta đẩy mạnh cho vay tiền kinh doanh bất động sản, riêng thị trường BĐS ở TP.HCM thu hút khoảng 10% tổng số tiền cho vay, khoảng 35000 tỷ đồng của hệ thống ngân hàng trên địa bàn.Mới chỉ có 9 tháng 2007 lợi nhuận của nhiều ngân hàng cổ phần nước ta đã tăng gần gấp rưỡi tổng lợi nhuận của cả năm 2006. Theo các chuyên gia quốc tế tỷ lệ tăng tín dụng đạt 40% so với tốc độ tăng GDP khoảng 8% là quá nhiều. Ngân hàng thương mại VN đổ xô vào các dự án kinh doanh BĐS, nhất là các dự án cao ốc, căn hộ thì nguy cơ mất an toàn vốn vay đầu tư bất động sản là điều rõ ràng. Các ngân hàng lớn ở châu Âu, Nhật , Hàn quốc, Hồng Kông, Thái Lan …cũng đã từng lâm vào tình trạng hết sức khó khăn khi cho vay
vốn quá lớn đầu tư vào bất động sản và hiện nay ở Mỹ cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp nhà đã gây tác động xấu đến thị trường tài chính tiền tệ không những của Mỹ mà cả toàn cầu.
Thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai đã trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp, chongười sử dụng đất. Đó là tình trạng quy định nhiều loại giấy tờ, thủ tục về đất đai, nhà ở và cácbất động sản khác. Một trong những vấn đề được quan tâm lớn hiện nay là làm sao để đơn giảnhóa trình tự, thủ tục về bất động sản cho người dân. Chỉ riêng các loại sổ về quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà đã có tới sự tham gia của nhiều Bộ, ngành. Điều này gây khó khăn trong việcthực hiện quyền của doanh nghiệp, của người dân.
Bên cạnh đó là tình trạng dự án được bàn giao nhưng chậm đưa vào sử dụng, sử dụng đấtlãng phí, kém hiệu quả, tiêu cực nhũng nhiễu trong công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mụcđích sử dụng đất, đầu cơ đất đai...Việc thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế vẫn làmột trong những vấn đề nổi cộm ở phần lớn các địa phương, làm chậm tiến độ triển khai nhiềudự án đầu tư, gây khó khăn cho doanh nghiệp. Nguyên nhân là do chính sách bồi thường hỗ trợgiải phóng mặt bằng chưa sát với thị trường, có sự chênh lệch quá lớn giữa đô thị và nông thôn.Chênh lệch địa tô đang quá lớn sau khi chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất đô thị là mộttrong những
nguyên nhân chính gây cản trở việc giải phóng mặt bằng. Giá trị lợi nhuận gia tănglà do Nhà nước bỏ tiền làm cơ sở hạ tầng lại rơi vào tay doanh nghiệp và người đầu cơ nên ngườicó đất bị thu hồi mới khiếu nại. Và việc giải quyết khiếu nại, tranh chấp đất đai cũng còn nhiềubất cập ảnh hưởng đến phát triển của thị trường. Một thực tế gây cản trở cho nhà đầu tư và ngườisử dụng đất ở Việt Nam là tình trạng không rõ ràng trong việc ra quyết định liên quan đến giao đất, chuyển đổi mục đích sử dụng và đăng ký đất đai. Rất nhiều trường hợp, các quyết định do Chủ tịch và Phó Chủ tịch cấp tỉnh, huyện, xã ban hành trái với các quy hoạch phát triển hoặc giao đất thiếu minh bạch. Việc quy định giữa "sổ hồng", "sổ đỏ", việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khó khăn do thiếu cơ sở pháp lý để thực hiện thoả thuận giữa chủ đầu tư với người sử dụng đất... Theo các quy định áp dụng ở VN tất cả các yếu tố liên quan đến dự án đầu tư và mục đích sử dụng đất đều cần phải được xem xét, phê duyệt đối với cả việc giao đất cũng như việc giao dịch đất trên thị trường thứ cấp. Điều này ảnh hưởng đến việc sử dụng đất trong xã hội như sau: khoảng 70% các doanh nghiệp nhỏ và vừa có được đất để sử dụng là thông qua cácgiao dịch trên thị trường thứ cấp. Chỉ có một phần nhỏ là có đất trong khu công nghiệp. Cũng có một số lượng lớn doanh nghiệp nhỏ và vừa có đất trực tiếp từ chính quyền địa phương. Ngoài ra còn
tình trạng xem xét, phê duyệt dự án thông qua mối quan hệ quen biết, doanh nghiệp là “sân sau” của người ra quyết định.
Tất cả những thủ tục đó làm cho thị trường bất động sản VN không đảm bảo tính minh bạch,thiếu lành mạnh. Việc không thực hiện được quyền của mình để cho bất động sản có đủ điều kiệntham gia thị trường là một ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển của thị trường bất động sảnVN.
3.Tác động của khủng hoảng tài chính đến thị trường bất động sản VN. (đánh
giá tình hình thị trường bất động sản VN trước khủng hoảng tài chính hiện
nay).
Trong tình hình khủng hoảng tài chính thế giới đang lan mạnh sang các nước châu Á, thì sựtác động của bên ngoài đến thị trường VN là điều không thể tránh khỏi. Trong mối quan hệ giữa khủng hoảng tài chính và thị trường bất động sản thì tác động từ thị trường bất động sản đến hệ thống ngân hàng là một mắc xích quan trọng. Điều này càng được đặc biệt quan tâm hơn khi lien hệ với sự sụp đổ của thị trường tài chính Mỹ. Mối quan hệ giữa thị
trường bất động sản với ngân hàng ở Việt Nam vẫn chưa rõ ràng và minh bạch, đây chính là một trong những rủi ro khiến nợ xấu của hệ thống ngân hàng trở nên nghiêm trọng hơn.Thống kê của Ngân hàng Nhà nước cho biết hiện có khoảng 115 ngàn tỷ đồng cho vay trực tiếp từ hệ thống ngân hàng vào bất động sản,chiếm khoảng 9,15% tổng dư nợ cộng với gần 500.000 tỷ đồng tài sản cho vay thế chấp bằng bất động sản ở Việt Nam.Vì vậy, chỉ cần 2/3 số đó biến thành nợ xấu cũng là cả chục ngàn tỷ đồng
Đây là con số rất lớn đối với ngân sách của Việt Nam cũng như là khả năng can thiệp của Ngân hàng Nhà nước. Tuy nhiên, chính sách tín dụng cũng như quy trình cấp tín dụng khá chặt chẽ đối với cho vay bất động sản. Khi