Để nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản cần thực hiện một số giải pháp sau:
1. Về chính sách pháp luật.
- Để công tác quản lý của Nhà nớc đạt hiệu quả cao cần tạo ra một khuôn khổ pháp lí cho hoạt động quản lý của Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản do đó cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai: tiếp tục rà soát lại hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đất đai để phát hiện, sửa đổi bổ sung hoặc bãi bỏ những văn bản không hợp lí, hợp lệ, nhất là những văn bản ban hành không đúng hình thức; việc ban hành các chính sách pháp luật về đất đai phải bảo đảm tính nhất quán và đồng bộ đồng thời hệ thống pháp luật về đất đai cần phải chú ý nhiều hơn đến đặc trng nhiều mặt của đất đô thị; đối với nhà ở, xây dựng luật nhà ở.
- Nhanh chóng hoàn thiện môi trờng pháp lí cho phát triển thị trờng Bất động sản, trong đó việc làm then chốt là ban hành và xây dựng Luật kinh doanh Bất động sản để điều tiết sự vận hành của thị trờng Bất động sản.
2. Các chính sách phát triển thị trờng Bất động sản.
Đổi mới cơ chế chính sách đặc biệt là cơ chế chính sách tài chính về Bất động sản bao gồm đầu t Bất động sản, cơ chế bảo hiểm, thế chấp và quản lý sử dụng vốn trong ngân sách cho phát triển, cho đầu t nâng cao giá trị đất và có cơ chế cho các cấp chính quyền có thể tạo thêm vốn thông qua phát hành trái phiếu công trình, đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu t phát triển.
• Về chính sách tài chính:
- Hoàn thiện chính sách tài chính theo hớng điều chỉnh và bổ sung thuế và phí liên quan đến thị trờng Bất động sản:
+) Các loại thuế và phí đối với giao dịch cần tiếp tục nghiên cứu điều chỉnh theo hớng giảm tổng mức thuế và phí phải nộp để khuyến khích các giao dịch chính thức có đăng kí với cơ quan quản lý Nhà nớc. Giảm thiểu thủ tục tạo thuận lợi cho ngời dân thực hiện. Có chế độ khuyến khích ngời dân thực hiện đồng thời có chế tài đủ mạnh để buộc ngời dân tham gia giao dịch Bất động sản phải đăng kí thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nớc.
+) Bổ sung một số sắc thuế liên quan đến thị trờng Bất động sản nh thuế tài sản, thuế hạ tầng nhằm đảm bảo quyền lợi của Nhà nớc, ổn định thị trờng, hạn chế hoạt động đầu cơ Bất động sản.
+) Về chính sách hỗ trợ tài chính: thời gian qua Nhà nớc đã có nhiều biện pháp u đãi, hỗ trợ tài chính đối với các doanh nghiệp kinh doanh Bất động sản nh không phải nộp tiền sử dụng đất, cấp vốn hạ tầng, vay vốn u đãi Tuy nhiên, trên…
thực tế, chính sách này cha đạt đợc hiệu quả nh mong muốn do các doanh nghiệp chạy theo lợi nhuận, cuốn theo biến động của thị trờng nên giá cả Bất động sản vẫn không giảm, xuất hiện nhiều hiện tợng tiêu cực trong mua bán Vì vậy các … u đãi của Nhà nớc không đến đợc ngời dân lao động. Do đó Nhà nớc cần tăng cờng hỗ trợ trực tiếp từ ngân sách Nhà nớc cho ngời nghèo với một số tiền nhất định cho từng đối tợng cụ thể mua nhà, kết hợp với cho vay không phải trả lãi (hoặc lãi suất thấp) và hỗ trợ một phần tiền thuê nhà đối với ngời thuê nhà ở thông qua các quỹ phát triển nhà hoặc quỹ phát triển đô thị, quỹ hỗ trợ doanh nghiệp vừa và nhỏ…
- Hoàn thiện chính sách về ngân hàng – tín dụng theo hớng cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nớc hoặc các chủ dự án đầu t nớc ngoài có quyền thế chấp Bất động sản (trong đó có quyền sử dụng đất); xây dựng cơ chế thế chấp và giải chấp để khuyến khích các ngân hàng, tổ chức tín dụng tham gia mạnh vào thị trờng Bất động sản đồng thời cần quản lí chặt chẽ việc cho vay của các ngân hàng; pháp luật về ngân hàng, tín dụng cần có những quy định về việc cho vay với lãi suất u đãi hoặc cơ chế u đãi cho những đối tợng vay để xây dựng, kinh doanh mua – bán, sửa chữa, cải tạo, nâng cấp nhà ở và các công trình xây dựng khác, góp phần mở rộng một cách hợp pháp các chủ thể đợc tham gia vào thị tr- ờng Bất động sản và đáp ứng nhu cầu hàng hoá trên thị trờng Bất động sản, hạn chế tình trạng khan hiếm hàng hoá hoặc lợi dụng để đầu cơ, tăng giá ảo và hoạt động tiêu cực khác trên thị trờng.
• Hoàn thiện chính sách về đầu t: giảm các ách tắc trong thủ tục đầu t, thay đổi cơ chế đầu t thông qua đấu thầu dự án, giải quyết các ách tắc để khơi thông nguồn cung đất hàng hoá cho thị trờng Bất động sản. Để giải quyết vấn đề này tr- ớc hết cần thiết lập quy hoạch, xây dựng kế hoạch phát triển Bất động sản thông qua các chơng trình phát triển nhà ở, chơng trình phát triển công nghiệp, xây dựng kế hoạch sử dụng đất, thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất Làm đ… ợc điều này, Nhà nớc thực sự đóng vai trò đại diện chủ sở hữu về đất đai và khơi thông luồng hàng hoá cho thị trờng Bất động sản.
• Hoàn thiện chính sách về giao dịch Bất động sản: để tăng cờng hiệu quả của công tác quản lý Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản trớc mắt cần ban hành một số quy chế nh quy chế thế chấp Bất động sản, quy chế quản lý giá Bất động sản, quy chế mua đặt cọc Bất động sản, quy chế bảo hiểm Bất động sản, quy chế hoạt động môi giới Bất động sản, quy chế cho thuê Bất động sản, quy chế quản lý Bất động sản
cộng đồng sở hữu, quy chế hành nghề đánh giá và môi giới Bất động sản, quy chế hành nghề kinh doanh Bất động sản, quy chế hành nghề quản lý Bất động sản; đồng thời hình thành và đa vào hoạt động có sự quản lý của Nhà nớc các sàn giao dịch Bất động sản làm cơ sở cho việc kiểm soát các giao dịch Bất động sản.
• áp dụng cơ chế giá thị trờng đối với giao dịch về Bất động sản. Việc tồn tại hệ thống hai giá hiện nay đối với đất và nhà với sự khác biệt nhiều lần là mảnh đất màu mỡ cho: sự vận dụng tuỳ tiện của không ít ngời trong các cơ quan có thẩm quyền; duy trì cơ chế “xin, cho” trong các giao dịch về nhà đất; kìm hãm việc mua bán và thanh lí những tài sản thuộc sở hữu của Nhà nớc; tạo ra những nhu cầu giả tạo về nhà, đất; tạo điều kiện để một số cơ quan công quyền, doanh nghiệp Nhà nớc tuỳ tiện chuyển diện tích đất, trụ sở cha sử dụng của mình thành nhà ở, đất ở hoặc cho thuê trái phép nhằm kiếm lợi riêng. Để quản lý tốt vấn đề giá cả, Nhà nớc cần thực hiện một số giải pháp sau:
- Khung giá Bất động sản do Nhà nớc ban hành chỉ áp dụng trong phạm vi giao dịch giữa Nhà nớc với các tổ chức, cá nhân trong việc giao, bán, khoán, cho thuê Bất động sản, thu thuế và phí Bất động sản, bồi thờng và giải phóng mặt bằng. Bãi bỏ quy định các bên không phải là Nhà nớc tham gia giao dịch trên thị trờng phải tuân thủ khung giá quy định của Nhà nớc.
- Hình thành và đa vào hoạt động các trung tâm thẩm định giá Bất động sản. Các trung tâm thẩm định giá Bất động sản do các thành phần kinh tế lập ra theo quy định của Nhà nớc, hoạt động dới dạng các công ty t t vấn về định giá đất và các công trình gắn liền với đất nhằm đáp ứng các nhu cầu sử dụng giá khác nhau theo nguyên tắc hởng phí dịch vụ. Có hệ thống cấp chứng chỉ cho các chuyên gia định giá Bất động sản theo các phơng pháp thông dụng trên thế giới.
- Đối với các lô đất có vị trí thuận tiện, có nhiều lợi thế, cho phép chính quyền địa phơng thực hiện đấu giá, đấu thầu công khai quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất và tăng thu cho ngân sách.
3. Giải pháp quy hoạch, kế hoạch.
Quy hoạch là một trong những công cụ quản lý quan trọng, hữu hiệu của Nhà nớc. Thông qua quy hoạch, Nhà nớc tăng cờng hiệu quả sử dụng Bất động sản, phát huy tiềm năng của đất đai để phát triển kinh tế xã hội. Thông qua quy hoạch, Nhà nớc định hớng và đáp ứng nhu cầu về Bất động sản phục vụ cho nhu cầu sản xuất và nhu cầu đời sống. Vì vậy, công tác quy hoạch cần thực hiện một số giải pháp sau:
- Sửa đổi, bổ sung quy trình lập và thông qua các loại văn bản quy hoạch, nhất là quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị và các khu dân c, quy
hoạch mạng lới giao thông; xác định rõ một cơ quan đầu mối chịu trách nhiệm về tính thống nhất trong các văn bản quy hoạch và thực hiện quy hoạch.
- Nghiên cứu áp dụng phơng pháp quy hoạch mới theo hớng vừa đáp ứng đợc nhu cầu về đầu t kinh doanh Bất động sản ngày càng tăng ở các đô thị. Nâng cao tính pháp lí, tính khả thi của hệ thống các văn bản quy hoạch, nhất là các văn bản không do Thủ tớng Chính phủ phê duyệt.
- Ban hành cơ chế để ngời dân và tổ chức có lợi ích và trách nhiệm trong vùng quy hoạch đợc tham gia thiết thực vào việc xây dựng, thẩm định, điều chỉnh quy hoạch.
- Quy định các hình thức phù hợp để phổ biến công khai, minh bạch, đầy đủ các thông tin cần thiết về quy hoạch cho mọi ngời biết và tuân thủ.
- Tăng cờng thanh tra việc tuân thủ quy hoạch và có biện pháp xử lí kiên quyết trong trờng hợp vi phạm quy hoạch.
4. Tổ chức đăng kí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà.
Đăng kí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà có vai trò hết sức quan trọng trong công tác quản lý của Nhà nớc, cụ thể là: là cơ sở để đảm bảo sự thống nhất quản lý của Nhà nớc; là điều kiện đảm bảo để Nhà nớc quản lý chặt chẽ quỹ đất đai, nhà ở hợp lí, có hiệu quả; cho phép Nhà nớc xác định tính hợp pháp của chủ sở hữu nhà và quyền sử dụng đất của chủ sử dụng đó đồng thời giúp Nhà nớc trong việc thu thuế, đền bù giải phóng mặt bằng, giải quyết tranh chấp ; là chứng th… pháp lí đảm bảo cho mọi hoạt động chuyển dịch đất đai, nhà ở diễn ra theo những quy định của pháp luật. Vì vậy, để tăng cờng hiệu quả của công tác quản lý Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản cần tiếp tục đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. Để có thể nhanh chóng hoàn thành công việc này, tạo điều kiện tăng cung cho thị trờng Bất động sản, cần: chấp nhận những sai sót là hệ quả của việc buông lỏng quản lý trong những năm qua về nhà, đất; khắc phục tính đa mục tiêu của công tác này, không gắn việc thu thuế, thu tiền sử dụng đất vào việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà; quy định linh hoạt các điều kiện để đ- ợc cấp giấy chứng nhận ở các cấp độ khác nhau tuỳ theo thực trạng về hồ sơ (có giấy tờ gốc đợc Nhà nớc giao hoặc cho thuê, không có giấy tờ gốc ) và cấp cho…
tất cả các đối tợng đang có nhà đất không tranh chấp; có thể giao cho các tổ chức tự thực hiện một số dịch vụ, không nhất thiết phải do bộ máy công quyền đảm nhiệm nh đo đạc, lập bản đồ, …
5. Xác định cơ quan chịu trách nhiệm trớc chính phủ về quản lý Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản.
Hiện nay trong hệ thống quản lý của Nhà nớc có nhiều cơ quan cùng tham gia điều chỉnh thị trờng Bất động sản nh Bộ Tài nguyên và Môi trờng quản lý công tác Địa chính, Bộ Tài chính quản lý giá đất, Bộ Xây dựng quản lý về đầu t xây dựng Mỗi ngành chỉ chú trọng đến lĩnh vực của mình mà thiếu sự phối hợp…
đồng bộ nên thị trờng Bất động sản ở tình trạng có nhiều ngời can thiệp nhng không hiệu quả. Vì vậy, trong thời gian tới bên cạnh việc không ngừng cải cách hệ thống bộ máy quản lý nhằm nâng cao hiệu quả của bộ máy quản lý Chính phủ nên cân nhắc để giao cho một cơ quan chịu trách nhiệm ở Trung ơng là đầu mối để phối hợp các cơ quan trong xây dựng chính sách, quản lý, kiểm tra, xử lí trên thị trờng Bất động sản và Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm ở địa phơng nhằm ổn định thị trờng Bất động sản, giảm dần tình trạng giao dịch ngầm, khuyến khích giao dịch chính thức có đăng kí chính thức và thực hiện nghĩa vụ với cơ quan quản lý Nhà nớc.
6. Phát triển hệ thống thông tin, các tổ chức môi giới, t vấn, dịch vụ mua bán Bất động sản.
Việc hình thành một hệ thống thông tin thờng xuyên về thị trờng Bất động sản cho phép Nhà nớc quản lý chặt chẽ mọi sự biến động của thị trờng, đồng thời cho phép thị trờng hoạt động thông thoáng, giảm chi phí giao dịch, tăng hiệu quả hoạt động của thị trờng và có thể giảm nguy cơ nền kinh tế “bong bóng” do đầu cơ quá nhiều vào Bất động sản. Hiện tại, các tổ chức này đang bớc đầu đợc hình thành và phát triển, hoạt động còn nhiều khó khăn, yếu kém, hạn chế. Trong thời gian tới cần:
- Xoá bỏ các cản trở trong việc hành nghề của các chuyên gia, khuyến khích hình thành các hiệp hội nghề nghiệp, tiến tới chuyển một số chức năng công sang cho các tổ chức t, hội nghề nghiệp thực hiện đa dạng hoá các hình thức cung…
cấp thông tin và t vấn cần thiết về pháp luật, quy hoạch, kế hoạch, chính sách, cung – cầu, giá cả, tài chính, tín dụng, đối với Bất động sản thông qua thông…
qua các tổ chức công và t. Tạo điều kiện về mặt pháp lí, quy chế tổ chức để các trung tâm địa ốc, siêu thị địa ốc, các trung tâm môi giới, dịch vụ cho vay, thanh toán, phát mãi đợc tiếp tục hình thành, củng cố, mở rộng và hoạt động có hiệu
quả. Khuyến khích sự hình thành các tổ chức môi giới có t cách pháp nhân. Ban hành quy chế hoạt động cụ thể cho các tổ chức này.
- Thực hiện đa dạng, công khai, minh bạch thông tin. Cần đa thông tin về pháp luật, cơ chế chính sách, quy hoạch, kế hoạch có liên quan đến quản lý và phát triển thị trờng Bất động sản vào mạng điện tử của Chính phủ, các Bộ, UBND các cấp; khuyến khích các tổ chức kinh doanh Bất động sản đa các thông tin về giao dịch Bất động sản lên các phơng tiện thông tin đại chúng.
7. Tổ chức đào tạo chuyên gia, lao động chuyên nghiệp hoạt động trong thị trờng Bất động sản.
Hoạt động quản lý thị trờng Bất động sản là một hoạt động hết sức phức tạp, liên quan đến nhiều lĩnh vực vì vậy để nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhà n- ớc đòi hỏi phải đào tạo chuyên môn cho lực lợng quản lý và kinh doanh Bất động sản đặc biệt là các nghề: đo đạc, lập bản đồ địa chính, lập hồ sơ địa bạ, xây dựng quy hoạch chi tiết phát triển đô thị, t vấn, môi giới, định giá, trọng tài, thanh toán, tín dụng, thông tin về giao dịch Bất động sản./. …