CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.4 Tỡnh hỡnh thực hiện ủấu giỏ quyền sử dụng ủất trờn ủịa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội
3.4.1. Cỏc văn bản phỏp quy lien quan ủến việc thực hiện ủấu giỏ quyền sử dụng ủất ỏp dụng trờn ủịa bàn quận Long biờn. (Xem Bảng 3.3)
Bảng 3.3 Cỏc văn bản phỏp quy liờn quan ủến việc thực hiện ủấu giỏ quyền sử dụng ủất ỏp dụng trờn ủịa bàn quận Long Biờn
i. Luật HðND, UBND các cấp năm 1994
ii. Luật ủất ủai năm 2003 và cỏc Nghị ủịnh của Chớnh phủ hướng dẫ thi hành luật ủất ủai.
iii. Nghị ủịnh số 05/2005/Nð-Cp ngày 18/01/2005 của Chớnh phủ về bỏn ủấu giỏ tài sản;
iv. Quyết ủịnh số 216/2005/Qð-TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tướng Chớnh phủ về việc ban hành quy chế ủấu giỏ quyền SDð ủể giao ủất cú thu tiền sử dụng ủất hoặc cho thuờ ủất;
v. Chỉ thị 18/2006/CT-TTg ngày 15/5/2006 về việc tăng cường thực hiện Nghị ủịnh số 05/2005/Nð-Cp ngày 18/01/2005 của Chớnh phủ về bỏn ủấu giỏ tài sản;
vi. Nghị ủịnh số 17/2010/Nð-CP ngày 04/3/2010 của Chớnh phủ về bỏn ủấu giỏ tài sản và Thông tư hướng dẫ thi hành số 23/2010/TT-BTP ngày 06//12/2010 của Bộ tư pháp
vii. Thông tư số 96/2006/TT-BTC ngày 16/10/2006 của Bộ Tài chính hướng dẫn về mức thu, chế ủộ thu, nộp, quản lý và sử dụng chi phớ ủấu giỏ.
viii. Quyết ủịnh số 137/2205/Qð-UB ngày 09/9/2005 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành quy chế về ủấu giỏ quyền sử dụng ủất ủể giao ủõt cú thu tiền sử dụng ủất hoặc cho thuờ ủất trờn ủịa bàn Thành phố Hà Nội;
ix. Quyết ủịnh số 43/2008/Qð-UBND ngày 23/10/2008 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành quy chế về ủấu giỏ quyền sử dụng ủất ủể giao ủõt cú thu tiền sử dụng ủất hoặc cho thuờ ủất trờn ủịa bàn Thành phố Hà Nội;
x. Quyết ủịnh số 29/2011/Qð-UBND ngày 14/9/2011 của UBND Thành phố Hà Nội xi. ðể cụng tỏc ủấu giỏ quyền sử dụng ủất ủược thực sự chặt chẽ, trỏnh ủược những tiờu cực và hạn chế nhất ủịnh thỡ ngoài việc ỏp dụng những quy ủịnh chung của Nhà nước về ủấu giỏ quyền sử dụng ủất UBND Thành phố Hà Nội ủó ban hành
và ỏp dụng những quy ủịnh cụ thể ủấu giỏ quyền sử dụng ủất cho phự hợp với thời gian và ủiều kiện thực tế của Thành phố. UBND Thành phố ủó ban hành và sửa ủổi những quy ủịnh sau:
xii. Chỉ thị số 11/2003/Ct-UB ngày 25/3/2003 của UBND Thành phố Hà Nội ủể tập trung chỉ ủạo cỏc ngành , cỏc cấp tổ chức thực hiện ủấu giỏ quyền sử dụng ủất ủể tạo vốn ủầu tư xõy dựng cơ sở hạ tõng trờn ủịa bàn Thành phố Hà Nội;
xiii. Quyết ủịnh số 66/Qð-UB ngày 29/5/2003 cuuar UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành quy trỡnh tổ chức thực hiện cụng tỏc ủấu giỏ quyền sử dụng ủất ủể tạo vốn ủầu tư xõy dựng cơ sở hạ tầng trờn ủịa bàn Thành phố;
xiv. Quyết ủịnh số 91/Qð-UB ngày 04/8/2003 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành quy ủịnh tạm thời về ủấu giỏ quyền sử dụng ủất tạo vốn ủầu tư xõy dựng cơ sở hạ tầng trờn ủịa bàn Thành phố Hà Nội;
xv. Quyết ủịnh số 137/Qð-UB ngày 09/9/2005 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành quy chế ủấu giỏ quyền sử dụng ủất ủể giao ủất cú thu tiền SDð hoặc cho thuờ ủất trờn ủịa bàn.
xvi. Quyết ủịnh số 43/2008/Qð-UBND ngày 23/10/2008 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành Quy ủịnh về ủấu giỏ quyền sử dụng ủất ủể giao ủất cú thu tiền sử dụng ủất hoặc cho thuờ ủất trờn ủịa bàn Thành phố Hà Nội;
xvii. - Quyết ủịnh số 29/2011/Qð-UBND ngày 14/9/2011 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành Quy ủịnh ủấu giỏ quyền sử dụng ủất cú thu tiền sử dụng ủất hoặc cho thuờ ủất trờn ủịa bàn Thành phố Hà Nội.
Nguồn Tổng hợp cỏc văn bản phỏp quy lien quan ủến thực hiện ðGQSDð
3.4.2 Quy chế ủấu giỏ quyền sử dụng ủất
Quy chế ủấu giỏ cỏc dự ỏn của Trung tõm Giao dịch ủất ủai và Phỏt triển quỹ ủất tại quận Long Biờn và Trung tõm phỏt triển Quỹ ủất quận Long Biờn ủược xõy dựng theo quyết ủịnh số 43/2008/Qð-UBND ngày 23/10/2008 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành Quy ủịnh về ủấu giỏ quyền sử dụng ủất ủể giao ủất cú thu tiền sử dụng ủất hoặc cho thuờ ủất trờn ủịa bàn Thành phố Hà Nội, cụ thể như sau:
a. ðối tượng tham gia ủấu giỏ.
Cỏc tổ chức, doanh nghiệp, hộ gia ủỡnh (theo sổ hộ khẩu) và cỏ nhõn khụng phõn biệt trong hay ngoài thành phố thuộc ủối tượng ủược Nhà nước giao ủất cú thu tiền sử dụng ủất theo quy ủịnh của Luật ủất ủai cú nhu cầu sử dụng ủất ủể thực hiện dự ỏn ủầu tư hoặc làm nhà ở theo quy hoạch ủó ủược cơ quan nhà nước cú thẩm quyền phờ duyệt. (ðối với cỏ nhõn và hộ gia ủỡnh: là người cú tờn trong ủơn tham gia ủấu giỏ chớnh thức; cỏ nhõn phải ủủ từ 18 tuổi trở lờn, cú ủủ năng lực hành vi dõn sự).
b. ðiều kiện ủể ủược ủăng ký tham gia ủấu giỏ.
Những ủối tượng tham gia ủấu giỏ phải tuõn theo những ủiều kiện ủược quy ủịnh cụ thể như sau:
- Cú ủơn ủề nghị ủược tham gia ủấu giỏ theo mẫu của Hội ủồng ủấu giỏ hoặc tổ chức Nhà nước cú chức năng ủấu giỏ quyền sử dụng ủất phỏt hành, trong ủú nội dung cam kết sử dụng ủất ủỳng mục ủớch, ủỳng quy hoạch khi trỳng ủấu giỏ.
- ðối với tổ chức, doanh nghiệp phải cú ủủ ủiều kiện về vốn và kỹ thuật ủể thực hiện dự ỏn hoặc phương ỏn ủầu tư theo quy ủịnh của Phỏp luật. Một tổ chức chỉ ủược một ủơn vị tham gia ủấu giỏ. Cú hai doanh nghiệp trở lờn thuộc cựng một tổng cụng ty thỡ chỉ ủược một doanh nghiệp tham gia ủấu giỏ.
Tổng công ty với công ty thành viên, công ty mẹ và công ty con, doanh nghiệp liờn doanh với một bờn gúp vốn trong liờn doanh thỡ chỉ ủược một doanh nghiệp tham gia ủấu giỏ.
Cỏc doanh nghiệp hoạt ủộng theo Luật ðầu tư nước ngoài khụng ủược tham gia ủấu giỏ.
- ðối với hộ gia ủỡnh, cỏ nhõn:
+ Phải cú ủủ năng lực, hành vi dõn sự theo quy ủịnh của Phỏp luật;
+ Phải cú ủủ ủiều kiện về khả năng tài chớnh ủể thực hiện dự ỏn hoặc phương ỏn ủầu tư theo quy ủịnh của Phỏp luật. Trường hợp ủấu giỏ ủất ở khụng cần ủiều kiện này.
+ Mỗi hộ gia ủỡnh (theo sổ hộ khẩu) chỉ ủược một cỏ nhõn tham gia ủấu giá tại một nhóm.
+ Mỗi người chỉ ủược ủăng ký ủấu giỏ một (01) lụ ủất trong một khu quy hoạch nhưng cú quyền tham gia ủấu giỏ tất cả cỏc lụ trong khu quy hoạch ủú nếu chưa trỳng ủấu giỏ lụ nào và người ủú ủó nộp ủủ tiền ủặt cọc. Mỗi người tham gia ủấu giỏ ủược trỳng ủấu giỏ nhận quyền SDð 01 lụ theo quy hoạch chi tiết phõn lụ ủược phờ duyệt.
- Khụng ủược sử dụng vốn ngõn sỏch nhà nước ủể tham gia ủấu giỏ.
c. Nguyờn tắc ủấu giỏ.
- Tiền dựng trong ủấu giỏ: Việt Nam ủồng (VNð)
- Cỏch thức tiến hành: Toàn bộ khu ủất ủấu giỏ ủược chia thành cỏc nhúm (giỏ sàn của cỏc thửa ủất trong cựng một nhúm là như nhau). Phiờn ủấu giỏ sẽ ủược mở theo từng nhúm.
- Hỡnh thức ủấu giỏ: Toàn bộ cỏc thửa ủất của cỏc nhúm sẽ ủưa ra ủấu giá một lần qua một vòng bỏ giá.
- ðiều kiện ủấu giỏ:
+ Người ủăng ký tham gia ủấu giỏ ủược mua 01 bộ hồ sơ mời ủấu giỏ với giỏ do hội ủồng ủấu giỏ quy ủịnh cụ thể cho từng dự ỏn. ðõy ủược coi như là phớ ủấu giỏ và khụng hoàn lại cho người tham gia ủấu giỏ.
+ Việc mở ủấu giỏ ủối với mỗi nhúm phải cú số người ủăng ký tham gia ớt nhất gấp 2 lần số thửa ủất trong nhúm trở lờn. Trường hợp khụng ủủ số người ủể tổ chức ủấu giỏ theo nhúm, căn cứ số lượng người tham gia ủấu giỏ ủủ tư cỏch thực tế, Hội ủồng ủấu giỏ sẽ quyết ủịnh tại chỗ số lượng thửa ủất ủể
ủấu giỏ trờn nguyờn tắc số người tham gia ủấu giỏ phải gấp 2 lần số thửa ủất trở lờn. Thứ tự mở phiờn ủấu giỏ do Hội ủồng ủấu giỏ quyết ủịnh tại chỗ trờn nguyờn tắc nhúm cú tỷ lệ cao người ủăng ký/1 thửa ủất sẽ ủưa ra ủấu giỏ trước.
Những người ủó mua hồ sơ và nộp bảo lónh ở nhúm ủất khụng ủủ ủiều kiện mở phiờn ủấu giỏ cú thể chuyển sang ủấu giỏ ở nhúm ủất khỏc hoặc rỳt bảo lónh hoặc chấp nhận chờ ủợi ủến khi ủủ ủiều kiện mở phiờn ủấu giỏ mà khụng ủược ủặt kốm theo bất cứ ủiều kiện nào. Hội ủồng ủấu giỏ khụng phải hoàn trả lại tiền lệ phớ Hồ sơ ủấu giỏ nếu chưa ủủ ủiều kiện mở phiờn ủấu giỏ.
+ Người ủó tham gia ủấu giỏ mà chưa trỳng giỏ chưa rỳt tiền bảo lónh ủược ủăng ký ủấu giỏ ở cỏc nhúm tiếp theo mà khụng phải nộp tiền bảo lónh (nếu phiờn ủấu giỏ ủược tổ chức theo thứ tự từng phiờn). Việc quyết ủịnh cho ủăng ký nhúm ủấu tiếp do Hội ủồng ủấu giỏ quyết ủịnh tại chỗ tuỳ theo số lượng ủăng ký ban ủầu của nhúm.
+ Nhúm ủất ủó ủủ ủiều kiện mở phiờn ủấu giỏ theo quy ủịnh thỡ người tham gia ủấu giỏ khụng ủược thay ủổi hoặc chuyển sang ủấu ở nhúm khỏc.
+ Phiờn ủấu giỏ ủược tổ chức theo hỡnh thức bỏ phiếu kớn trực tiếp, cụng bố cụng khai ngay sau khi toàn bộ người tham gia ủấu giỏ bỏ phiếu ủấu giá vào hòm phiếu.
+ Kết quả ủấu giỏ ủược sắp xếp theo giỏ trả cho 01 m2 từ cao xuống thấp. Lựa chọn người trúng giá theo giá trả từ cao xuống thấp tương ứng với số thửa ủất ủưa ra ủấu giỏ.
+ Khi tổ chức ủấu giỏ bổ sung thỡ giỏ sàn sẽ bằng giỏ bỏ khụng trỳng cao nhất tại nhúm ủăng ký của vũng ủấu liền kề trước ủú.
+ Khu ủất ủưa ra ủấu giỏ phải ủược xõy dựng cơ sở hạ tầng mới ủồng bộ như hệ thống ủường giao thụng nội bộ; hệ thống cấp thoỏt nước; cấp ủiện sinh hoạt, chiếu sáng và san nền ...
d. Trỏch nhiệm và quyền lợi của người tham gia ủấu giỏ.
- Người tham gia ủấu giỏ cú cỏc trỏch nhiệm:
+ Chấp hành ủầy ủủ cỏc quy ủịnh của Quy chế ủấu giỏ và cỏc quy ủịnh của Pháp luật có liên quan.
+ Nộp hồ sơ ủể tham gia ủấu giỏ và tiền bảo lónh ủấu giỏ theo quy ủịnh.
+ Khụng ủược rỳt ủơn; từ chối tham gia ủấu giỏ; hoặc thay ủổi thửa ủất ủó ủăng ký sau khi Hội ủồng ủấu giỏ quyền sử dụng ủất ủó cụng bố kết quả xột tư cỏch người tham gia ủấu giỏ của thửa ủất.
+ Cú mặt ủỳng giờ ủể tham gia phiờn ủấu giỏ theo thụng bỏo, trường hợp vỡ lý do bất khả khỏng khụng cú mặt ủể tham gia ủấu giỏ ủược phải bỏo ngay cho Hội ủồng ủấu giỏ biết.
+ Khi ủến tham gia ủấu giỏ phải suất trỡnh chứng minh thư nhõn dõn và giấy uỷ quyền hợp lệ (nếu có). Phải chấp hành nghiêm chỉnh nội quy phòng ủấu giỏ.
+ Trường hợp trỳng ủấu giỏ phải nộp tiền sử dụng ủất theo kết quả ủấu giỏ ủược phờ duyệt ủỳng thời gian quy ủịnh của quy chế.
+ Khi tiến hành xõy dựng nhà ở phải thực hiện ủỳng quy hoạch, tiến ủộ và nội dung giấy phép xây dựng do cấp có thẩm quyền phê duyệt.
- Người tham gia ủấu giỏ cú cỏc quyền:
+ ðược cung cấp ủầy ủủ cỏc thụng tin và giải ủỏp những thắc mắc liờn quan ủến thửa ủất ủấu giỏ tại ủơn vị tổ chức ủấu giỏ trước khi nộp hồ sơ và bảo lónh tham dự ủấu giỏ.
+ Trường hợp trỳng ủấu giỏ ủược hưởng ủầy ủủ cỏc quyền lợi hợp phỏp cú liờn quan tới thửa ủất trỳng ủấu giỏ theo quy ủịnh của Phỏp luật và Quy chế ủấu giỏ.
e, Xử lý vi phạm trong quá trình thực hiện:
- Nếu trong vũng 20 ngày kể từ ngày nhận ủược thụng bỏo trỳng ủấu giỏ, người trỳng ủấu giỏ chưa nộp ủủ số tiền theo quy ủịnh thỡ phải nộp ủơn xin chậm nộp ủể Hội ủồng ủấu giỏ xem xột quyết ủịnh. Nếu trong vũng 20 ngày kể từ ngày nhận dược thụng bỏo trỳng ủấu giỏ, người trỳng ủấu giỏ chưa nộp ủủ số tiền trỳng ủấu giỏ theo quy ủịnh và khụng cú ủơn chậm nộp thỡ Hội ủồng ủấu giỏ sẽ hủy kết quả trỳng ủấu giỏ và xử lý bằng cỏch tịch thu tiền bảo lónh ủấu giỏ nộp ngõn sỏch Nhà nước và loại khỏi danh sỏch trỳng ủấu giỏ.
- Nếu quỏ thời hạn quy ủịnh người trỳng ủấu giỏ chậm nộp tiền (cú ủơn xin chậm nộp) thỡ số tiền chậm nộp ủược tớnh lói suất theo lói suất tiền gửi ngân hàng thương mại (bằng trung bình cộng lãi suất kỳ hạn 06 tháng của 03 ngân hàng thương mại hoặc theo thông báo của Sở Tài chính Hà Nội).
- Người trỳng ủấu giỏ sử dụng sai mục ủớch xử lý theo quy ủịnh của Luật ủất ủai.
- Bờn tổ chức ủấu giỏ nếu cú vi phạm trong quỏ trỡnh ủấu giỏ, tựy theo mức ủộ vi phạm sẽ xử lý theo quy ủịnh của Phỏp luật.
3.4.3 Cụng tỏc xỏc ủịnh giỏ sàn khi thực hiện ủấu giỏ QSDð.
- Giỏ sàn tối thiểu làm căn cứ ủấu giỏ QSDð lõu dài bằng: chi phớ giải phúng mặt bằng + suất ủầu tư xõy dựng hạ tầng kỹ thuật + tiền sử dụng ủất theo khung giỏ qui ủịnh ủối với 01m2 ủất sử dụng.
- Giỏ sàn tối thiểu làm căn cứ ủấu giỏ thuờ ủất bằng: chi phớ giải phúng mặt bằng + suất ủầu tư xõy dựng hạ tầng kỹ thuật (nếu cú) + tiền thuờ ủất trả một lần với thời hạn thuờ tối ủa là 50 năm ủối với 01m2 ủất sử dụng.
Bước giỏ ủấu là chờnh lệch giữa giỏ trỳng và giỏ khụng trỳng thấp hơn liền kề cho 01m2 ủất. Bước giỏ do bờn mời ủấu giỏ qui ủịnh, tối thiểu là 200.000 ủồng và tối ủa là 1.000.000 ủồng cho 01m2 ủất, ủược xỏc ủịnh khi phê duyệt giá sàn.