7. Bố cục của luận văn
3.3. Giải pháp thống nhất pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng
3.3.4. Hình thành hệ thống thông tin pháp lý về nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất do một cơ quan thống nhất quản lý để phục vụ
Xét dưới góc độ quản lý, thẩm quyền quản lý cần được phân định theo chuyên ngành để thực hiện quản lý về mặt hành chính, kỹ thuật BĐS. Tuy nhiên, nếu thực hiện phân chia thẩm quyền để quản lý thông tin về BĐS thì sẽ gây bất lợi cho hoạt động của thị trường BĐS, đặc biệt là khi giữa các cơ quan không có sự phối hợp chặt chẽ trong việc cung cấp thông tin.
Đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS là việc Nhà nước xây dựng một “lý lịch tư pháp” cho BĐS thông qua các biện pháp kỹ thuật như đo đạc, lập bản đồ hiện trạng để ghi nhận những đặc điểm của BĐS (gồm diện tích, quy mô, hiện trạng, kết cấu, năm XD…). Ngoài việc đăng ký hiện trạng, Nhà nước còn thực hiện công nhận về mặt pháp lý BĐS, đó là công nhận một BĐS đã có chủ sở hữu hợp pháp, làm cơ sở pháp lý để chủ sở hữu thực hiện quyền đ ịnh đoạt đối với BĐS. Mục tiêu đăng ký này vừa nhằm để bảo vệ lợi quyền lợi của các bên có liên quan đến BĐS, vừa đáp ứng yêu cầu về quản lý nhà nước đối với BĐS. Do đó hoạt động đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS phải được coi là công việc hành chính (bắt buộc thực hiện) để Nhà nước có cơ sở thực hiện quản lý nhà nước về BĐS. Theo hệ thống pháp luật về đăng ký BĐS, có hai cơ quan tham gia quản lý thông tin về BĐS, đó là cơ quan quản lý nhà ở và cơ quan TN&MT. Mặc dù, pháp luật đã quy định gộp vào một đầu mối cơ quan tiếp nhận và giải quyết hồ sơ đề nghị cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, nhưng hiện nay Chính phủ lại chưa có quy định về việc thống nhất một cơ quan cung cấp thông tin về BĐS. Luật Nhà ở năm 2005, các văn bản hướng dẫn thi hành và pháp luật về XD quy định cơ quan quản lý XD có trách nhiệm cung cấp thông tin về nhà ở, công trình XD. Theo Luật đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành, thì cơ quan TN&MT có trách nhiệm cung cấp thông tin
87
về đất đai. Như vậy, trên thực tế vẫn chưa có hệ thống cung cấp thông tin thống nhất về BĐS.
Thực tra ̣ng nêu trên đã gây không ít khó khăn cho người dân và cơ quan chức năng khi tiếp cận các thông tin về BĐS . Theo quy đi ̣nh hiê ̣n hành , người dân khi có nhu cầu tiếp cận thông tin về BĐS phải đến cơ quan tài TN&MT để có thông tin về đất đai ; đồng thời họ phải đến cơ quan quản lý XD để có thông tin về nhà ở và công trì nh XD. Ví dụ: thông tin về thử a đất , số bản đồ, tờ bản đồ nơi có BĐS thì do cơ quan TN&MT quản lý, các thông tin về giấy phép XD , vấn đề quy hoạch, khu vực cấm XD thì do cơ quan quản lý XD quản lý. Để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển thì cần thiết phải thống nhất một đầu mối cơ quan có
trách nhiệm cung cấ p thông tin về BĐS . Có như vậy các thông tin này mới nhanh chóng đến được với thi ̣ trường và bảo đảm tính minh ba ̣ch , chính xác cao.
88 KẾT LUẬN
1. Quá trình nghiên cứu và phân tích đã cho thấy , bản chất của đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD là mô ̣t hoa ̣t đô ̣ng thống nhất phải được thực hiện đồng thời với viê ̣c đăng ký QSDĐ . Nó được gọi là hoa ̣t đô ̣ng đăng k ý BĐS. Hoạt động đăng ký này có sự gắn kết chặt chẽ và thống nhất của hoạt động đăng ký hiê ̣n tra ̣ng và đăng ký quyền của chủ sở hữu với mu ̣c đích xác lâ ̣p hiê ̣n trạng, lý lịch về nhà ở , công trình XD gắn liền với QSDĐ và công khai hoá các thông tin để phu ̣c vu ̣ cho thi ̣ trường BĐS.
2. Thực tra ̣ng pháp luâ ̣t về đăng ký BĐS hiê ̣n nay gây ra nhiều khó khăn , vướng mắc trong quá trình thực hiê ̣n , gây không ít phiền hà cho người dân , tạo ra những mâu thuẫn, bất câ ̣p và sự không đồng bô ̣ trong hê ̣ thống pháp luâ ̣t . Đây là những nguyên nhân chủ yếu làm giảm hiệu lực và tính thực thi của hệ thống pháp luật và tác động tiêu cực đến các hoạt động quản lý nhà nước về BĐS.
Sự thiếu thống nhất trong các quy đi ̣nh về đăng ký quyền sở hữu nhà ở , công trình XD và QSDĐ đã ảnh hưởng xấu đến sự phát triển lành ma ̣nh của thi ̣ trường BĐS . Tính thiếu minh bạch trong các thông tin pháp lý về cung - cầu BĐS đã làm gia tăng các giao di ̣ch không chính thức trên thi ̣ trường , gây nhiều rủi ro cho các chủ thể khi tham gia thị trường và cản trở quá trình phát triển của thị trường BĐS . Thực tiễn này đòi hỏi phải nghiên cứu , xây dựng mô ̣t hê ̣ thống pháp luật thống nhất về đăng ký BĐS , giải quyết triệt để các mâu thuẫn , sự không đồng bô ̣ của mảng pháp luâ ̣t về vấn đề này , nhằm thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS , đáp ứng yêu cầu về quản l ý nhà nước về BĐS trong xu thế hô ̣i nhâ ̣p và phát triển hiê ̣n nay.
3. Xuất phát từ thực tiễn pháp luâ ̣t Viê ̣t Nam và quá trình triển khai thực hiê ̣n pháp luâ ̣t về đăng ký quyền sở hữu nhà ở , quyền sở hữu công trình XD , cũng như k inh nghiê ̣m xây dựng lâ ̣p pháp tiếp thu được từ các quốc gia trên thế
giới thì giải pháp hoàn thiê ̣n hê ̣ thống pháp luâ ̣t về đăng ký BĐS , bảo đảm sự
89
thống nhất trong hoa ̣t đô ̣ng đăng ký quyền sở hữu nhà ở , quyền sở hữu công trình XD và QSDĐ cần phải xuất phát từ cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn để đáp ứng các yêu cầu đặt ra . Đó là không chỉ xoá bỏ sự thiếu thống nhất trong hê ̣ thống pháp luâ ̣t, sự phân tán trong các quy đi ̣nh về đăng ký quyền sở hữu, quyền sử du ̣ng BĐS đang nằm rải rác ở nhiều v ăn bản pháp luâ ̣t khác nhau ; thống nhất mô ̣t đầu mối cơ quan xử lý và thủ tu ̣c về đăng ký BĐS , mà còn phải xây dựng mô ̣t hê ̣ thống pháp luâ ̣t đồng bô ̣ , điều chỉnh toàn diê ̣n các vấn đề liên quan đến BĐS. Từ việc thống nhất các quy đi ̣nh về đăng ký quyền sở hữu , quyền sử du ̣ng BĐS với quy đi ̣nh về soạn thảo hợp đồng , giao di ̣ch về BĐS ; về chuyển quyền sở hữu BĐS, thống nhất cơ quan có thẩm quyền tiếp nhâ ̣n và xử lý hồ sơ đăng ký
BĐS, lưu giữ hồ sơ về BĐS đến việc thống nhất cơ quan cung cấp các thông tin pháp lý về BĐS . Quy đi ̣nh về đăng ký BĐS cần được điều chỉnh bởi mô ̣t đa ̣o luâ ̣t riêng, không gô ̣p chung vào các đạo luật chuyên ngành , bảo đảm yêu cầu các đạo luâ ̣t chuyên ngành chỉ điều chỉnh những nô ̣i dung mang tính chất đă ̣c thù
của từng loại tài sản khác nhau.
Yêu cầu thống nhất pháp luâ ̣t về đăng ký BĐS phải bảo đảm đơn giản về
thủ tục, nhanh chóng về thời gian , dễ làm, dễ thực hiê ̣n , không gây ra các mâu thuẫn, các khó khăn cho các cơ quan chức năng trong quá trình thực thi và không gây phiền hà cho người dân theo đúng chủ trương của Đảng và Nhà nước về c ải cách hành chính hiện nay.
90
Danh mục tài liệu tham khảo
---
1. Ban soạn thảo Luật đăng ký bất động sản (2007), Kỷ yếu Hội thảo về pháp luật đăng ký bất động sản, Hà Nội.
2. Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường (2003), Thông tư Liên tịch số 03/2003/TTLT-BTP-BTNMT ngày 04/7/2003 hướng dẫn về trình tự, thủ tục đăng ký và cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội.
3. Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Nội vụ (2004), Thông tư Liên tịch số 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, Hà Nội.
4. Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường (2005), Thông tư Liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội.
5. Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường (2006), Thông tư Liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư Liên tịch số 05/2003/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội.
6. Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường (2006), Thông tư Liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất, Hà Nội.
7. Bộ Xây dựng (1993), Thông tư số 05/BXD-TT ngày 09/02/1993 hướng dẫn phương pháp xác định diện tích sử dụng và phân cấp nhà ở, Hà Nội.
8. Bộ Xây dựng (2005), Thông tư số 13/BXD-TT ngày 05/8/2005 hướng dẫn thi hành Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 của Chính phủ về cấp
91
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng, Hà Nội.
9. Bộ Xây dựng (2006), Thông tư số 05/2006/TT-BXD ngày 01/11/2006 hướng dẫn thi hành Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội.
10. Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường và Ngân hàng Nhà nước (2007), Thông tư Liên tịch số 05/2007/TTLT-BXD-BTP-BTNMT- NHNN ngày 21/5/2007 hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp nhà ở, Hà Nội.
11. Bộ Xây dựng (2009), Thông tư số 01/2009/TT-BXD ngày 25/02/2009 quy định một số nội dung về Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư trong dự án đầu tư xây dựng của tổ chức kinh doanh nhà ở. Hà Nội.
12. Chính phủ (1994), Nghị định số 60/CP ngày 05/7/1994 về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, Hà Nội.
13. Chính phủ (2004), Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày 19/5/2004 về một số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, Hà Nội.
14. Chính phủ (2004) Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003, Hà Nội.
15. Chính phủ (2005), Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng, Hà Nội.
16. Chính phủ (2006), Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội.
17. Chính phủ (2006), Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22/9/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số Điều của Luật Đầu tư, Hà Nội.
18. Chính phủ (2007), Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất,
92
thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai, Hà Nội.
19. Chính phủ (2008), Nghị định số 29/2008/NĐ-CP ngày 14/3/2008 quy định về khu công nghiệp, khu chế xuất và khu kinh tế, Hà Nội.
20. Chính phủ (2008), Nghị quyết số 22/2008/NQ-CP ngày 23/9/2008 ban hành chương trình hành động của Chính phủ thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng Khoá X về tiếp tục hoàn thiện thế chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Hà Nội.
21. Cổng Thông tin điện tử Bộ Tư pháp (2008), Dự án Luật Đăng ký bất động sản: Giấy và Sổ cái nào quan trọng hơn?, http://www.Westernland.com.vn/home/index.php?option=com.
22. Nguyễn Dung (2008), Dự luật Đăng ký bất động sản: Lúng túng, lòng vòng!, http://vietnamnet.vn/chinhtri/2008/08/800535/.
23. Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội.
24. Đảng Cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội.
25. Đảng Cộng sản Việt Nam (2008), Nghị quyết số 21/NQ-TW ngày 20 tháng 01 năm 2008 của Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng Khoá X về tiếp tục hoàn thiện thế chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội.
26. Nguyễn Ngọc Điện (2007), "Đăng ký bất động sản và vấn đề xác lập, công nhận các quyền liên quan đến bất động sản", Kỷ yếu hội thảo pháp luật về đăng ký bất động sản,10/01, Hà Nội.
27. Nguyễn Ngọc Điện (2008), "Lý luận và thực tiễn quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản và giải pháp hoàn thiện hệ thống đăng ký bất động sản", Kỷ yếu hội thảo khoa học bảo đảm sự thống nhất của pháp luật về đăng ký bất động sản, 07/11, Hà Nội.
28. Hội đồng Nhà nước (1991), Pháp lệnh nhà ở, Hà Nội.
93
29. Ngô Trọng Khang (2007), "Tình hình đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà tại Hà Nội", Kỷ yếu hội thảo pháp luật về đăng ký bất động sản, 10/01, Hà Nội.
30. Phong Lan (2005), Luật đăng ký bất động sản "lờ" chuyện sở hữu nhà, đất, http://www.vnexpress.net/GL/kinh-doanh/2005/12/3B9E52A4/.
31. Hoàng Xuân Liêm (1998), "Luật so sánh và vấn đề nhất thể hoá pháp luật", Nhà nước và pháp luật, (7).
32. Giáo sư Matshumoto, Đại học Hitotsubashi-Nhật Bản (2007), "Thuyết trình về đăng ký bất động sản", Kỷ yếu Hội thảo Luật đăng ký bất động sản,11/01, Hà Nội.
33. Đinh Thị Mai Phương (2005), Thống nhất luật hợp đồng ở Việt Nam, NXB Tư pháp, Hà Nội.
34. Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội.
35. Quốc hội (1946, 1959, 1980, 1992), Hiến pháp, Hà Nội.
36. Quốc hội (2005), Bộ Luật dân sự, Hà Nội.
37. Quốc hội (2005), Luật Đầu tư, Hà Nội.
38. Quốc hội (2005), Luật Nhà ở, Hà Nội.
39. Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội.
40. Quốc hội (2008), Nghị quyết số 07/2007/QH12 về phát triển kinh tế- xã hội năm 2008, Hà Nội.
41. Quốc hội (2008), Nghị quyết số 19/2008/QH12 về việc thí điểm cho Tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, Hà Nội.
42. Quốc hội (2009), Luật số 38/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung một số Điều của các Luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản, Hà Nội.
43. Đặng Trường Sơn (2007)," Pháp luật về đăng ký bất động sản trong điều kiện nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa", Kỷ yếu Hội thảo pháp luật về đăng ký bất động sản,10/01, Hà Nội.
44. Tạp chí Dân chủ và Pháp luật (2005), Thuật ngữ pháp luật dân sự, số chuyên đề về Bộ Luật dân sự, Hà Nội.