PHẦN IV: CÁC DỰ BÁO PHÁT TRIỂN VÀ LUẬN CHỨNG LỰA CHỌN CÁC CHỈ TIÊU KINH TẾ KỸ THUẬT CHỦ YẾU
5.4. Quy hoạch sử dụng đất - phân khu chức năng
- Quy hoạch sử dụng đất với những modul đáp ứng cho nhiều loại mô hình công nghiệp vừa và nhỏ.
- Tiết kiệm tối đa đầu tƣ hạ tầng kỹ thuật, phù hợp với địa hình, nguồn vốn còn nhiều khó khăn, tính khả thi cao khi đầu tƣ và đi vào sử dụng.
- Tận dụng các quỹ đất có thể xây dựng tối đa, hạn chế việc xây dựng không cần thiết.
Bản đồ quy hoạch sử dụng đất 5.4.1. Đất trung tâm điều hành
+ Đất công trình quản lý khu công nghiệp đƣợc xác định gồm: Ban quản lý khu công nghiệp; khu vực trƣng bày và giới thiệu sản phẩm trong của khu công nghiệp, các văn phòng đại diện của các nhà máy trong và ngoài khu công nghiệp v.v. Đƣợc bố trí tại giao trục trung tâm với tuyến đường Vành đai 3.
- Quy mô diện tích: 34.515 m2;
- Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật:
Mật độ xây dựng công trình chiếm 30-40%, tầng cao công trình từ 3 - 5 tầng.
5.4.2. Đất sản xuất công nghiệp
Giải pháp phân bố: Các nhà máy sử dụng đất diện tích lớn bố trí khu vực phía trung tâm, gần tuyến đường trục chính khu công nghiệp để thuận lợi giao thông. Các doanh nghiệp sử dụng đất diện tích bé hơn bố trí về phía Nam khu đất. Tổng diện tích đất xây dựng nhà máy, xí nghiệp là 2.025.312,0m2 chiếm 70,9% diện tích đất xây dựng khu công nghiệp. Tầng cao công trình theo dây chuyền công nghệ sản xuất, mật độ xây dựng thuần (nét-tô) từ 55%÷70%, tùy theo yêu cầu của loại hình sản xuất. Đối với loại hình công nghiệp sử dụng công nghệ cao, có thể xây dựng ở MĐXD thấp, chiều cao lớn hơn so với công nghiệp thông thường. Quy hoạch phân lô các lô đất xây dựng nhà máy, xí nghiệp linh hoạt, có thể ghép nối nhiều lô đất để đáp ứng yêu cầu xây dựng của các nhà máy có quy mô lớn.
Trên cơ sở phương án quy hoạch, dự kiến phân đất công nghiệp làm 3 dạng:
+ Đất công nghiệp sạch: được bố trí ở khu A,B,C,D nằm về phía giáp tuyến đường Vành đai 3.
+ Đất công nghiệp ít có khả năng ô nhiễm: đƣợc bố trí ở khu E,F,H thế hiện trong bản đồ quy hoạch sử dụng đất. vị trí đƣợc bố trí về phía trung tâm khu đất (nằm dọc tuyến đường trục chính khu công nghiệp).
+ Đất công nghiệp có khả năng ô nhiễm: đƣợc bố trí ở khu G,I,K nằm về phía Tây của khu đất.
Phân bổ các lô đất theo môđul để thuận lợi cho đầu tư các nhà xưởng sản xuất.
Căn cứ vào quá trình đầu tƣ cụ thể sẽ có dây chuyền công nghệ liên kết thích hợp trong toàn khu vực.
Nhà xưởng sản xuất: Quy mô nhà xưởng sản xuất được đầu tư phù hợp với yêu cầu công nghệ của dây chuyền sản xuất. Việc bố trí phân bố các nhà xưởng phải tạo lập mỹ quan trong toàn khu và hạn chế tác động về ô nhiễm môi trường lẫn nhau giữa các cơ sở sản xuất.
Yêu cầu về quản lý kiến trúc, hạ tầng: Hạ tầng trong hàng rào nhà máy đảm bảo phù hợp với yêu cầu công nghệ và đảm bảo chất lượng môi trường cảnh quan cho khu vực. Hạ tầng ngoài hàng rào kết nối đồng bộ, hiện đại, toàn bộ chất thải của nhà máy phải được xử lý trước đạt tiêu chuẩn vệ sinh môi trường trước khi thải ra môi trường bên ngoài.
5.4.3. Đất hạ tầng đầu mối
Đất công trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật có tổng diện tích 57.093 m2, là đất bao gồm nhà máy xử lý nước thải, khu tập kết chất thải rắn, trạm biến áp 110KV, tổng đài, trạm phát sóng thông tin liên lạc. Đƣợc bố trí phân tán khu đất đảm bảo nhu cầu cho khu công nghiệp cách ly an toàn.
5.4.4. Đất kho tàng, bãi đỗ xe
Để đáp ứng nhu cầu vận chuyển và lưu thông cho khu công nghiệp, khu vực kho tàng đƣợc đặt về phía Tây Nam khu đất quy hoạch; và hai bãi đỗ xe: một bãi đỗ xe đặt cạnh khu vực trung tâm điều hành gần lối ra vào, một bãi đặt cạnh khu vực kho tàng khu công nghiệp thuận tiện cho việc vận chuyển.
Tổng diện tích cho đất kho tàng, bãi đỗ xe: 70.556 m2
5.4.5. Đất cây xanh, mặt nước
- Giải pháp phân bố: Đất cây xanh bao gồm cây xanh cách ly, sông suối mặt nước, bố trí phân tán trên toàn khu quy hoạch. Phù hợp với yêu cầu kỹ thuật, yêu cầu cách ly và góp phần tạo lập cảnh quan cho khu công nghiệp.
- Khai thác triệt để các ao hồ, mương tưới tiêu để hình thành các khu vực cây xanh nhằm cân bằng sinh thái cho khu vực. Đồng thời cũng là các hành lang thoát lũ tránh ảnh hưởng đến khu vực sản xuất công nghiệp. Ngoài ra trong triển khai chi tiết các nhà máy công nghiệp sẽ bố trí mật độ cây xanh hợp lý trong khu vực nhà máy góp phần cải thiện môi trường sản xuất, tạo tiện nghi lao động cho người công nhân.
- Yêu cầu về quản lý kiến trúc, hạ tầng: Quản lý chặt chẽ, không để các doanh nghiệp lấn chiếm hay đổ đất đá thải xuống các khe suối làm giảm dòng chảy khi có lũ.
- Quy mô diện tích: 286.420,0m2 5.4.6. Đất giao thông
- Giải pháp phân bố: Không bao gồm diện tích các tuyến đường giao thông đối ngoại, Chủ yêu hệ thống giao thông đối nội đảm bảo tiếp cận thuận tiện đến từng lô đất.
- Quy mô diện tích: 386.104,0m2 5.4.7. Bảng cơ cấu sử dụng đất
a) Bảng so sánh cơ cấu sử dụng đất giữa quy hoạch điều chỉnh và quy hoạch đã đƣợc duyệt:
QH đã đƣợc duyệt QH điều chỉnh Tăng giảm so với QH
đƣợc phê duyệt TT Loại đất Diện tích
(m2)
Tỷ lệ (%)
Diện tích (m2)
Tỷ lệ (%)
Diện tích (m2)
Tỷ lệ (%) 1 Đất công nghiệp 1.954.547,80 68,15 2.025.312,00 70,9 +73.557,00 +2,80
2
Đất trung tâm điều hành & công trình
công cộng 132.055,40 4,60 34.515,00 1,2 -97.640,40 -3,40 3
Đất nhà ở công
nhân 148.087,90 5,16 Nằm ngoài ranh giới quy hoạch 4
Đất công viên cây
xanh 91.422,40 3,18 286.420,00 10,0 +194.997,0 +6,80 5
Đất hạ tầng kỹ
thuật, kho bãi 69.272,3 2,42 127.649,00 4,5 +58.376,70 +2,08 7 Đất trường lái 37101,5 1,29 Nằm ngoài ranh giới quy hoạch
8 Đất trường nghề 6740,1 0,23 Nằm ngoài ranh giới quy hoạch
9 Đất giao thông 396700,2 13,83 386.104,00 13,4 -13.389,00 -0,40 Tổng cộng 2.868.204 100,00 2.860.000 100,00
Qua so sánh đối chiếu cơ cấu sử dụng đất ta thấy so với quy hoạch đã đƣợc duyệt thì quy hoạch điều chỉnh chiếm nhiều ƣu thế hơn, phù hợp với các quy định hiện nay hơn: Việc tách khỏi ranh giới quy hoạch KCN các phần đất trường lái, trường nghề, đất
nhà ở công nhân là phù hợp với quy định tại Nghị định 29/2008/NĐ-CP ngày 14/3/2008 của Chính phủ quy định về KCN, KCX, KKT, Nghị định số 164/2013/NĐ-CP ngày 12/11/2013 của Chính phủ sủa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 29/2008/NĐ-CP và Thông tƣ số 19/2008/TT-BXD. Ngoài ra, tỷ lệ sử dụng đất cũng đảm bảo hài hòa hơn giữa các loại đất công nghiệp, giao thông, công viên cây xanh...
b) Tỷ lệ các loại đất trong Khu công nghiệp:
TT Loại đất Theo QH điều chỉnh
(% diện tích toàn khu)
QCXD 01:2008 (% diện tích toàn khu)
1 Nhà máy, kho tàng 70,9 55
2 Các khu kỹ thuật 2,0 1
3 Công trình hành chính, dịch vụ 1,2 1
4 Giao thông 13,4 8
5 Cây xanh 10,0 10
Đối chiếu so sánh quy hoạch sử dụng đất với Quy chuẩn xây dựng Việt Nam về quy hoạch QCXDVN01:2008/BXD.đều đảm bảo các chỉ tiêu bằng và vƣợt so với yêu cầu tối thiểu.
c) Quy hoạch sử dụng đất chi tiết trong KCN thực hiện theo bảng sau:
BẢNG THỐNG KÊ TỔNG HỢP SỬ DỤNG ĐẤT TT Tên lô đất Kí hiệu Diện tích
(M2)
Tầng cao
MĐXD (%)
HS SDĐ
Tỷ lệ (%) I Đất trung tâm điều
hành
CC-ĐH 34.515 3-5 30-40 0.75 1,2
II Đất nhà máy sản xuất
2.025.312 <16M 55-70 1.3 70,8 Đất công ty Hoàng
Tuấn
CN-HT 34.000 <16M 55-70 1.3 1,2 Công nghiệp khu A CN - A 131.598 <16M 55-70 1.3 4,6 Công nghiệp khu B CN - B 225.131 <16M 55-70 1.3 7,9 Công nghiệp khu C CN - C 128.648 <16M 55-70 1.3 4,5 Công nghiệp khu D CN - D 273.682 <16M 55-70 1.3 9,6 Công nghiệp khu E CN - E 218.206 <16M 55-70 1.3 7,6 Công nghiệp khu F CN - F 243.274 <16M 55-70 1.3 8,5 Công nghiệp khu G CN - G 179.070 <16M 55-70 1.3 6,3 Công nghiệp khu H CN - H 222.600 <16M 55-70 1.3 7,8 Công nghiệp khu I CN - I 195.660 <16M 55-70 1.3 6,8 Công nghiệp khu K CN - K 173.443 <16M 55-70 1.3 6,1 III Đất kho tàng, bãi đỗ
xe
70.556 <16M 1.3 2,5
Đất kho tàng Khu công nghiệp
KHO 42.321 55-70 1,5
Bãi đỗ xe 01 BX1 12.923 5-10 0,5
Bãi đỗ xe 02 BX2 15.312 5-10 0,5
IV Đất hạ tầng đầu mối
HT 57.093 2,0
Tổng đài, TPS thông tin liên lạc
2.000 30-40
Trạm biến áp 110KV
HT-01 12.000 1-2 30-40 0.8 0,4
Khu tập kết chất thải rắn
HT-02 13.161 1 5-10 0.1 0,5
Nhà máy xử lý nước thải
HT-03 29.932 1-2 30-40 0.8 1,0
V Đất cây xanh, mặt nước
286.420 10,0
Đất mặt nước 22.830 - - - 0,8
Cây xanh cảnh quan CX-01 9.586 - - - 0,4
Cây xanh cảnh quan CX-02 51.408 - - - 1,8
Cây xanh cảnh quan CX-03 11.145 - - - 0,4
Cây xanh cảnh quan CX-04 13.865 - - - 0,5
Công viên cây xanh CX-05 42.540 - - - 1,5
Công viên cây xanh CX-06 52.467 - - - 1,8
Cây xanh cách ly CXCL-01 71.612 - - - 2,5
Cây xanh cách ly CXCL-02 10.967 - - - 0,3
VI Đất giao thông 386.104 13,5
Tổng 2.860.000 100,0