CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI VIETINBANK – CHI ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI VIETINBANK – CHI
B. SỬ DỤNG VỐN Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015
2.3. Thực trạng định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại Vietinbank – Chi nhánh Nam Thăng Long
ĐS i ản có giá trị và quan trọ g ối v i các cá nhân, tổ chức và hộ gi h h h ạ ộng kinh tế i ế ĐS òi hỏi phải cẩn trọng, cân nhắc kỹ ng, vì v y, hoạ ộng thế chấ ĐS ũ g h ịnh giá ĐS ý ghĩ ất l D ể ảm bảo quyền l i ghĩ ụ của các bên trong các hoạ ộng này, ở ã h h h h ột h thố g bản pháp lu t xuyên suốt từ g ơ g i bả h ng d n chỉ ạo của các ngân h g h ơ g ại Đối v i Vie i b ứ vào h thố g bản pháp lu t hi n hành và tình hình thị ờ g ịnh trình t , thủ tục về vi c nh n thế chấp, cụ thể theo các Quyế ịnh sau:
- Quyế ịnh số 68/QĐ-HĐQT -NHCT35 ngày 11/11/2011 của Hội ng quản trị NH TVN i ịnh về th c hi n bả ảm cấp tín dụng.
- Quyết ịnh số 867/QĐ-NHCT6 ngày 31/3/2009 của Tổ g gi ốc Ngân h g g h ơ g Vi t Nam về Quy trình nh n cầm cố, thế chấp tài sản của khách hàng hoặc của bên thứ ba.
- Quyế ị h 699 /TGĐ-NHCT35 ngày 10/10/2013 của Tổ g gi ốc Ngân h g TM g h ơ g Vi N Q ịnh về giá trị ịnh giá và mức cấp tín dụng tối i giá trị ịnh giá và chỉ ạo Bả ảm tiền vay tháng 10-2013.
Hi n nay tại Vie i b h ộ hò g ịnh giá riêng mà vi ịnh giá tài sản thế chấp nói chung và tài sản thế chấ ĐS i i g hứ g hi m vụ của Phòng Khách hàng.
2.3.1. Thực trạng về qui trình định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại Vietinbank – Chi nhánh Nam Thăng Long
ĐS i ản có giá trị và quan trọ g ối v i các cá nhân, tổ chức và hộ gia h h h ạ ộng kinh tế i ế ĐS òi hỏi phải cẩn trọng, cân nhắc kỹ ng, vì v y thế chấ ĐS ũ g h ị h gi ĐS ý ghĩ ất l n. Do ể ảm bảo quyền l i ghĩ ụ của các bên trong các hoạ ộng này, ở c ã h h h h ột h thố g bản pháp lu t xuyên suốt từ trung ơ g i bả h ng d n chỉ ạo của các ngân hà g h ơ g ại Đối v i Vietinbank, ứ vào h thố g bản pháp lu t hi h h b g h ịnh giá tại Vietinbank cụ thể h :
Cụ thể như sau:
Sơ đồ 2.2: Quy trình định giá BĐS thế chấp tại Vietinbank bộ hò g
KH (CBTD) Tiếp nh n và kiểm
tra h ơ
bộ hò g KH (CBTD) L p kế hoạ h ịnh
giá, liên h các bên liên quan.
Tổ ị h gi Khảo sát th c tế,
thu th p thông tin
Tổ ị h gi Định giá và phê
duy t nh TS Đ
Bước 1: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ:
Khâu tiếp nh n và kiểm tra h ơ TD hò g h h h g h c hi n. Bao g m các công vi : H ng d n, giải h h ể bên bả ảm hiể ầ ủ các trách nhi ghĩ ụ của mình khi cầm cố, thế chấp tài sản; (bên bả ảm có thể là khách hang vay hoặc bên thứ b ) T ổi ể thu th h g i i ến bên bả ả TS Đ H ng d n Bên bả ảm về thủ tục cầm cố, thế chấp tài sản;
thông báo các tài li u cần phải xuất trình, gửi cho NHCV. Kiểm tra bản chính h ơ TS Đ:
+ Đủ loại, số ng theo danh mục;
+ H p pháp, h p l ủ chữ ký và xác nh n củ ơ i ; + Phù h p về mặt nội dung giữa các tài li u có liên quan
Sao chụp h ơ TS Đ h h h g/ bả ảm xuấ h ể phục vụ công tác thẩ ịnh, chuyển 1 bộ h ơ TS Đ h hò g Q ản lý rủi ( ờng h p phải thẩ ịnh rủi ro tín dụ g ộc l p). Tổng h p các h ơ h g i ò hiế ể yêu cầu bên bả ảm bổ sung, làm rõ những nội dung do Phòng Quản lý rủi ề nghị hoặc nếu thấy cần thiết. L p tờ h ề xuất mua thông tin hoặ h ấn thẩ ị h TS Đ h Lã h ạ hò g h h h g Ng ời có thẩm quyền phê duy t (nếu cần).
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá, liên hệ đến các bên liên quan để hẹn ngày khảo sát hiện trạng tài sản thẩm định.
CBTD Phòng Khách hàng trong tổ ịnh giá sẽ th c hi n công vi g b c này. Cán bộ ịnh giá phải lên kế hoạ h b ã h ạ hò g ã h ạo chi nhánh (nế ờng h i h) ến khảo sát th c tế; L p quyế ịnh thành l p tổ ịnh giá; Liên h v i b i ể hẹ g ến khảo sát th c tế hi n trạng tài sản.
Bước 3: Thẩm định hiện trạng tài sản, thu thập tài liệu, thông tin thị trường:
Ở b c này, cán bộ ịnh giá có nhi m vụ hâ h h gi ề tính pháp lý, khả g h ể h ng, khả g ả ý TS Đ
Cơ sở, căn cứ để thực hiện:
- Q ịnh về bả ảm tiền vay.
- Các thông tin, tài li u thu th c về Bên bả ả TS Đ ừ nhiều ngu n khác nhau.
- Thông qua tiếp xúc v i Bên bả ảm và khảo sát th c tế TS Đ - Kiểm tra th c tế TS Đ;
- Thu th h g i ứ ịnh giá trị TS Đ h g i h khảo thu th hi ịnh giá trị TS Đ TD ần sao chụp hoặc ghi chép ầ ủ giữ trong h ơ ụng.
Bước 4: Định giá và phê duyệt nhận TSBĐ Định giá TSBĐ
Tất cả các thành viên trong tổ ị h gi TS Đ ẽ th c hi n vi ịnh giá trị TS Đ he Q ịnh về bả ảm tiền vay.
Tổng hợp kết quả thẩm định và định giá TSBĐ
Sau khi tổ ịnh giá thống nhất giá trị TS Đ TD hò g h h h g hải l p Biên bả ịnh giá tài sản thế chấp/cầm cố. Tổng h p kết quả thẩ ịnh, l p Tờ trình thẩ ị h ĐTV ghi ý iế ề xuất nh n/không nh n bả ảm, bi n pháp quả ý TS Đ ức cấp tín dụng so v i giá trị TS Đ h Lã h ạo Phòng h h h g T ờng h p thuê cơ ấn thẩ ị h TD ũ g hải tổng h p kết quả thẩ ị h ị h gi TS Đ
Lã h ạo Phòng Khách hàng có trách nhi m: Kiểm tra, rà soát h ơ TS Đ và các nội dung tại Tờ trình thẩ ị h ĐTV ảm bả ầ ủ g he Q ịnh về bả ảm tiền vay. Yêu cầu CBTD bổ sung thông tin, h ơ ội dung thẩm ị h ể ảm bảo kết quả thẩ ị h ầ ủ, chính xác; Ghi ý kiế ề xuất về vi c nh n/không nh n bả ảm; bi n pháp quả ý TS Đ ức cấp tín dụng so v i giá trị TS Đ; ý iểm soát trên từng trang tờ trình; T p h p h ơ ờ trình thẩ ịnh ĐTV ờ trình thẩ ịnh rủi ro tín dụng (nếu có), tờ trình bổ sung (nếu có) trình Ng ời có thẩm quyền phê duy t.
Phê duyệt nhận bảo đảm
Ng ời có thẩm quyền phê duy t xem xét Tờ trình thẩ ị h ĐTV b kết quả thẩ ịnh rủi ro tín dụng (nếu có), báo cáo thẩ ịnh củ ấn (nếu có),
tờ trình thẩ ịnh bổ sung (nếu có) và toàn bộ h ơ TS Đ Y ầu Phòng Khách hàng bổ sung thông tin/thẩ ịnh lại hoặ h ơ ấn thẩ ịnh, soạn thảo HĐ Đ ( ếu thấy cần thiết). Quyế ịnh nh n hay không nh TS Đ h ơ g hức quả ý/ giữ TS Đ; ghi ý iến phê duy t vào tờ trình của Phòng Khách hàng.
Chuyển lại hồ sơ cho Phòng Khách hàng để thực hiện các bước tiếp theo.
Hình thức tín dụng có tài sản bả ảm nói chung và bả ảm bằ g ĐS i i g ã ị h g bản pháp lu t củ h : ộ lu t dân s , lu ấ i ghị ịnh của chính phủ h g h ng d n của các Bộ … cạ h g h Ngâ h g ũ g ã chỉ ạ h ng d gi ối v i nghi p vụ này, bởi vì ngoài vi c góp phần th c hi n các chỉ i ĩ ò ý ghĩ ọng trong vi c t n tại và phát triển củ Ngâ h g Q h ịnh giá thống nhất trong toàn h thố g h hi n nay tại Vie i b h ã ở trên, bên cạnh nhữ g iểm v n t n tại một số h iểm.
Ưu điểm:
- Vi c xây d ng và áp dụng mộ Q h ịnh giá thống nhất trong toàn h thố g h hi n nay tại Vietinbank góp phần hạn chế những rủi ro và tổn thất xảy ra ối v i Ngân hàng.
- Quy trình rõ ràng, nhanh chóng, rút ngắn thời gian tác nghi p của cán bộ, ẩy nhanh quá trình vay vốn, từ g hần tạo ngu n vố ể các tác nhân trong nền kinh tế mở rộng sản xuất kinh doanh, góp phầ h ẩy nền kinh tế phát triển.
Nhược điểm:
- Vietinbank là một trong số ít Ngâ h g h bộ ph ịnh giá riêng bi t, cán bộ ị h gi ũ g ng thời là cán bộ thẩ ịnh cho vay nên giá trị tài sản bả ả ịnh giá nhiều khi chịu ả h h ởng của nhu cầu vay vốn của khách hàng.
Nh ã hâ h ở h ơ g ề Kinh nghi ịnh giá ở một số NHTM hi n nay, các NHTMCP ngoài quốc doanh có bộ ph ịnh giá tách bi t v i bộ ph n tín dụng. Vi c tách bộ ph ịnh giá thành một phòng riêng vừa tạo s chuyên môn hóa, chuyên nghi p trong công vi c vừ â g c hi u quả của công tác ịnh giá.
2.3.2. Thực trạng về công tác tổ chức định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại Vietinbank – Chi nhánh Nam Thăng Long
Công tác tổ chứ ịnh giá tại m i Ngân hàng là mộ hâ g i ò trọng trong vi c thẩ ịnh giá trị củ TS Đ Th h hần tổ ịnh giá tài sản bảo ả ịnh rõ trong Quyế ịnh số 68/QĐ-HĐQT -NHCT35 ngày 11/11/2011 của Hội ng quản trị NH TVN i ịnh về th c hi n bả ảm cấp tín dụng và nghị quyết số 293/NQ-HĐQT-NHCT44 ngày 25/06/2013. Cụ thể h :
Đối với trường hợp Chi nhánh thuê tư vấn định giá:
- Chi nhánh quyế ịnh thuê tổ chứ ấ ị h gi ối v i TS Đ g ờng h p Chi nhánh không t ị h gi c, hoặc Bên bả ảm và Chi nhánh không thống nhất v i kết quả ịnh giá mà Chi nhánh xét thấy cầ g ầu thẩm ị h ộc l p.
- Chi nhánh chủ ộng l a chọn tổ chức có chứ g ấ ị h gi ể cung cấp dịch vụ. Chi nhánh cần thỏa thu n v i Bên bả ảm về vi c Bên bả ảm phải chịu các hi h h ấ ịnh giá.
- hi h h ũ g ầ ý g i c so sánh ối chiếu khi cần thiết. Trong ờng h p có nghi ngờ về kết qủ ị h gi hơ gi ị th t của tài sản bả ảm
Đối với trường hợp Chi nhánh tự định giá:
- Thành phần Tổ ị h gi TS Đ hải có tối thiể h i g ời thuộc phòng Khách hàng/phòng Giao dịch
- T ờng h TS Đ ị h ể bả ảm cho mức cấp tín dụng từ 500 tri ng trở lên: Phải có 02 cán bộ hò g ã h ạo phòng Khách hàng/phòng Giao dịch.
- T ờng h TS Đ ị h ể bả ảm cho mức cấp tín dụng từ 3 tỷ ng trở lên hoặc TS Đ hức tạp: Phải h h h i g gi ốc Chi nhánh.
Ưu điểm:
- Đối v i nhữ g ờng h p tài sản bả ảm phức tạp, chi nhánh và khách hàng có thể thống nhấ h ơ ị b g i ịnh giá.
- Thành phần tổ ị h gi ng thời là nhữ g g ời th c hi n thẩ ịnh và quyết ị h h iều này sẽ giúp cho thủ tục giải quyết h ơ h h h g c nhanh h g hơ
- Đối v i nhữ g ĐS gi ị l n, có s h gi ịnh giá củ ã h ạo chi h h ã h ạo phòng Khách hàng.
Nhược điểm:
- Vi c không tách bi t giữa thẩ ịnh TS Đ và cho vay tạo ra khe hở khi có s móc ngoặc giữa ngân hàng (ở mộ hâ ) i h h h g ịnh giá tài sản cao hơ gi ị th c tế nhằ c nhiều vố hơ Điểm hạn chế ũ g ất phát từ Quy trình, mô hình tổ chức bộ ph ịnh giá tài sản bả ảm hi n nay tại Vietinbank.
Một th c tế là, hi NHTM Nh NHTM Nh c v g h h iều này ả h h ởng l ế g ịnh giá tài sản nói chung và tài sản ĐS i i g
- Thiếu s khách quan trong vi ịnh giá TS Đ.
- Cán bộ ịnh giá là cán bộ tín dụng nên có thể không phải g ời có chuyên ịnh giá.
- Đối v i vi h ơ ị b g i ịnh giá sẽ g hi h h h h h g vay vốn. Ngoài ra, có thể xảy ra khả g một số ơ ị ấn thẩ ịnh không khách g ịnh giá tài sả ặc bi t bị ộng từ KHV nhằm nâng khống giá trị tài sản bả ảm phục vụ cho mụ h ốn.
2.3.3. Thực trạng về phương pháp định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại Vietinbank – Chi nhánh Nam Thăng Long
ĐS hế chấp phải ịnh giá trị tại thời iểm ký h ng thế chấp.
Vi ịnh giá trị ĐS ại thời iểm này chỉ ể ơ ở ịnh mức cho vay và không áp dụng khi xửa lý tài sả ể thu h i n .
Giá trị ĐS ịnh bao g m cả hoa l i tức và các quyền phát sinh từ ĐS T g ờng h ĐS i ản gắn liền v i ất thì giá trị tài sản gắn liền v i ấ ũ g h ộ ĐS Nếu chỉ thế chấp một phần tài sản gắn liền v i ất chỉ phụ thuộc giá trị ĐS Nếu chỉ thế chấp một phần tài sản gắn liền v i ất chỉ phụ thuộc giá trị ĐS hi b hỏa thu n.
TS Đ ĐS hải ứ g iều ki n sau: i/Nằm ở vị trí thu n l i cho vi c khai thác và sử dụng; không thuộc di n quy hoạch, giải tỏa, có nhiều l i thế h ơ g ại, dễ dàng bán, chuyể h g ii/Đối v i tài sả h ởng, công trình xây d ng khác gắn liền v i ất (không phải là nhà ở): tài sả g c sử dụng phục vụ cho hoạ ộng sản xuất kinh doanh của doanh nghi p.
TS Đ ền sử dụ g ất
Loại tài sản Giá trị định giá tối đa
)T ờng h ị h gi TS Đ a trên giá thị ờng Vị trí 1 (mặt đường các đường, phố chính có tên trên Bảng khung giá)
Theo giá thị ờng Vị trí 2 (mặt ngõ của các đường/phố, có mặt cắt ngõ tối
thiểu: 4,0m đối với KV TP CM, N, ĐN; 8,0m đối với các địa bàn còn lại)
Vị trí 3 (mặt ngõ của các đường/phố, có mặt cắt ngõ tối thiểu: 3,0m đối với KV TP CM, N, ĐN; 5,0m đối với các địa bàn còn lại)
Các vị trí còn lại
b) T ờng h ịnh giá d a trên Bả g h g gi ất của UBND tỉnh/TP
Vị trí 1 (mặt đường các đường, phố chính) Theo Bảng khung giá Các vị trí còn lại
TS Đ QSD ất của DN i h; QSD ất nông nghi p
Loại đất Giá trị định giá tối đa
)Đất nông nghi g ịa gi i h h h h h ờng, g h â h ộc thị trấn, kh â g h ; thử ất nông nghi p tiếp giáp v i ranh gi i h ờng, ranh gi i h â
= gi ất nông nghi ơ g ứ g + XXX% gi ất ở trung bình của khu v ấ c ịnh trong Bả g gi ất củ ị h ơ g
b) Đấ ờn, áo trong cùng thử ất có nhà ở trong h â h g h g c công nh ất ở; ất ờn, ao trong cùng thử ất có nhà ở riêng lẻ; ất ờn, ao trong cùng thử ất có nhà ở dọc kênh ơ g ọc tuyế ờng giao thông
= gi ất nông nghi p trông â â +XXX% gi ất ở của thử ấ c quy ịnh trong bả g gi ất của ị h ơ g
c)Các loại ất nông nghi p còn lại (không thuộc ờng h p nêu tại iể b â )/ ất của DN liên doanh
The gi ất nông nghi / ất phi nông nghi ơ g ứng ịnh trong Bảng h g gi ất hi n hàng của UBND tỉnh/thành phố ơi ất ban hành.
T g :
- Tỷ l XXX% gi ất ở: hi h h ị h he ịnh về h tr ối v i ất nông nghi g h â ại Q ịnh hi n hành của UBND Tỉnh/Thành phố ơi ất ban hành về b i h ờn, h tr hi Nh c thu h i ất.
- Gi ất ở g b h ịnh theo nguyên tắc trung bình cộng các mứ gi ất ở trong bả g gi ất do UBND cấp Tỉnh ban hành của khu v ất.
TS Đ QSD ất thuê
Loại đất Giá trị định giá tối đa
Đất thuê lại của tổ chức kinh tế Nh c h h ấ ể ầ â ng kết cấu hạ tầng trong khu công nghi p, khu công ngh cao, khu kinh tế hoặc thuê tr c tiếp củ Nh c
Di h ất nh n bả ảm Gi ấ ịnh theo gi ấ Nh c/Ban quản lý cho thuê tại thời iểm ị h gi ối v i thời gian sử dụng còn lại
+Đối v i ất thuê của Nhà c: số tiề ền bù, giải phóng mặt bằng (nếu có) và số tiề h ấ ã ộp cho Ngâ h Nh c sau khi trừ tiề h ấ ã ả cho thời gi ã ử dụng.
+ Đối v i ất thuê lại của Ban quản lý:Số tiề h ất ã ả cho Ban quản lý sau khi trừ tiề h ấ ã ả cho thời gi ã ử dụng.
TS Đ i ản gắn liền v i ất.
Loại tài sản Giá trị định giá tối đa a)Nhà ở ã c cấp GCN quyền sở hữu nhà X ị h ơ g ờng
h ịnh giá quyền sử dụng ất.
b)Nhà ở h c cấp GCN quyền sở hữu Định giá phần giá trị g thêm củ TS Đ he gi ị công trình xây d ng/ v t kiế ất
-T ờng h p bên bả ả ủ giấy tờ ể g ý QSH nhà ở
-T ờng h p bên bả ả h ủ giấy tờ ể g ý QSH nhà ở. (có thể bổ sung hoặc xin xác nh n của ị h ơ g)
)Nh ởng, công trình xây d ng khác gắn liền v i ất, tài sản khác gắn liền v i ất
Tối he gi hị ờng
Giá trị v t kiến trúc/công trình xây d g ấ =(i)Đơ gi â i x Di n tích sàn xây d ng x (1-Thời gi ã ử dụng/thời gian khấu hao); hoặc (ii) giá trị th c tế xây d ng x (1-Thời gi ã ử dụng/thời gian khấu hao).
Ưu điểm:
- Đã ử dụng giá trị thị ờng củ ĐS g ị h gi Điề iểm hơ i i ịnh về ịnh giá của Techcombank ở ch , tại Techcombank một số khu v c giá trị ị h gi c lấy bằng giá thị ờng, còn một số khu v c giá trị ịnh giá bị gi i hạn bởi khung giá x h số chặn K. Mà h số chặ h h g c khả h ổi h ờ g c biế ộng giá củ ĐS
- hâ hi h h ờng h p cụ thể thu n ti n cho cán bộ ịnh giá áp dụ g hi ị h gi ĐS hế chấp.
Nhược điểm:
- h g i ị h h ng d n cụ thể về h ơ g h ịnh gi ĐS hế chấp g ờng h Nh y có thể d n t i vi c áp dụ g h ơ g h ịnh giá không phù h hi ị h gi ĐS hế chấp. Ngoài ra, vi h g i ị h h ng d n cụ thể về h ơ g h ịnh giá có thể d n t i vi c cán bộ ịnh giá một các ơ sài, thiế ứ ịnh giá.
2.3.4. Ví dụ minh họa
Để có cái nhìn tổng thể và chính xác nhất về g ịnh giá tài sản bả ảm ĐS g e ột số ví dụ, là nhữ g ịnh giá th c tế tại Vietinbank – chi nhánh N Th g L g.
Đối với BĐS là đất trống
T ờng h ĐS hế chấp là mả h ất trố g ờng h ĐS hế chấp có tài sả ấ h g h g g ý ền sở hữu.
Trường hợp 1: BĐS thế chấp là mảnh đất trống.
Địa chỉ: h ờ g Nghĩ Tâ , Q. Cầu Giấy, Hà Nội.
Thời gi ịnh giá: 15/08/2015
Nội dung kết quả ịnh giá theo phụ lục 01
ĐS hế chấp là mả h ất trống, cán bộ thẩ ị h ã ịnh các thông tin cần thiết về mả h ấ h : h ạng pháp lý, hi n trạng th c tế … bộ thẩm ị h ịnh mả h ất này thuộc vị he ịnh của Vietinbank. Cán bộ thẩ ị h ã ấy thông tin mua bán trên mạng của các mả h ất tại khu v c P.
Nghĩ Tâ Q ầu Giấy, kết h p v i thông tin thu th c do phỏng vấ g ời â ị h ơ g bộ ị h gi gi hị ờng của mả h ất này là 40.0 / 2 và giá trị mả h ất là 51.4 m2 4 / 2 = 2.056.000.000 ( hống nhấ ò ) Mức cho vay tối 4 0.000.000 (Đất nằm ở vị trí 1, khách hàng xếp loại AA nên mức cho vay tối 7 %)
Qua biên bả ịnh giá ta thấy cần xem xét một số vấ ề sau:
Thứ nhấ Ngâ h g ã h c hi b c kiểm tra một cách kỹ ng vầ tính chất pháp lý và hi n trạng của mả h ất. Trong biên bả ị h gi ịnh các yếu tố ơ ở cho vi ị h gi h : X ịnh có tranh chấp hay không, hi n trạng sử dụng mả h ấ g i những gì nêu trong giấy chứng nh n quyền sử dụ g ấ … h ũ g gầ h h h h h c khái ni m sử dụng tốt nhất và hi u quả nhấ g ởng của cán bộ ị h gi Đã ử dụng lý lu n của h ơ g h ị h gi h ể ịnh giá mả h ất trên. Tuy nhiên, thông tin về giá ĐS h c thu th p trên mạng và qua phỏng vấ g ời â ị h ơ g