IX.1. Phân tích doanh thu
IX.1.1. Các thông số giả định dùng để tính toán
Các thông số giả định trên dùng để tính toán hiệu quả kinh tế của dự án trên cơ sở tính toán của các dự án đã triển khai, các văn bản liên quan đến giá bán, các tài liệu cung cấp từ Chủ đầu tƣ, cụ thể nhƣ sau:
Thời gian dự án có doanh thu bán nền trong 5 năm, bắt đầu từ đầu năm 2013;
Vốn chủ sở hữu 30%, vốn vay 70%;
Doanh thu của dự án đƣợc từ phân lô bán nền.
Chí phí kinh doanh: bao gồm các chi phí quảng cáo, chi phí mô giới, hoa hồng và các chi phí khác...
Lãi suất vay đối với nội tệ tạm tính: 21%/năm;
Thời hạn trả nợ 22 quý.
Thuế thu nhập doanh nghiệp của dự án thuế suất áp dụng là 25%.
IX.1.2. Doanh thu dự kiến
Căn cứ giá trị đầu tƣ dự án, chi phí hoạt động và căn cứ thời giá bất động sản trên thị trường hiện nay công ty chúng tôi tạm tính được doanh thu dự kiến trong 5 năm kinh doanh bán đất nền cụ thể nhƣ sau:
Sau khi hoàn thành cơ sở vật chất hạ tầng của khu vực, chủ đầu tƣ sẽ rao và bán nền dự án từ năm 2013.
Bảng tổng hợp doanh thu của dự án
ĐVT: 1,000 đ
Hạng mục 2013 2014 2015 2016 2017
Tỷ lệ đất nền chuyển nhƣợng 50% 25% 10% 10% 5%
Tổng diện tích đất nền chƣa chuyển nhƣợng
4,294 2,147 1,288 429 -
Diện tích đất đã đƣợc chuyển nhƣợng
4,294 2,147 859 859 429
Đơn giá/m2 18,000 19,800 21,780 23,958 26,354
Doanh thu 77,283,000 42,505,650 18,702,486 20,572,735 11,315,004
IX.2. Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh tế của dự án Báo cáo lãi lỗ:
ĐVT: 1,000 đ
TT Hạng mục 2013 2014 2015 2016 2017
1 Doanh thu 77,283,000 42,505,650 18,702,486 20,572,735 11,315,004 2 Chi phí đầu tƣ xây
dựng
47,124,000 23,562,000 9,424,800 9,424,800 4,712,400 3 Chi phí hoạt động 1,217,207 669,464 294,564 324,021 178,211 5 Chi phí lãi vay 7,323,070 5,739,703 4,156,337 2,572,970 989,604 6 Lợi nhuận trước thuế 21,618,723 12,534,483 4,826,785 8,250,944 5,434,789 7 Thuế TNDN (25%) 5,404,681 3,133,621 1,206,696 2,062,736 1,358,697 8 Lợi nhuận sau thuế 16,214,042 9,400,862 3,620,089 6,188,208 4,076,092
Qua bảng cân đối lãi lỗ cho thấy dự án đầu tƣ xây dựng Khu dân cƣ Én Vàng mang tính khả thi cao. Năm 2013 dự án bắt đầu hoạt động và kỳ vọng bán đƣợc doanh thu cao nhất trong những năm đầu. Ngoài ra, chi phí hoạt động không cao chủ yếu là chi phí đầu tƣ cho dự án ban đầu. Hiện nay, bất động sản đang dần hồi phục và nhu cầu nhà ở mức trung đang là nhu cầu lớn cho đại đa số người dân trong xã hội.
Báo cáo ngân lưu:
ĐVT: 1,000 đ
Năm 2012 2013 2014 2015 2016 2017
0 1 2 3 4 5
NGÂN LƯU VÀO
Doanh thu 77,283,000 42,505,650 18,702,486 20,572,735 11,315,004 Vay ngân hàng 37,699,200
Tổng ngân lưu vào 37,699,200 77,283,000 42,505,650 18,702,486 20,572,735 11,315,004 NGÂN LƯU RA
Chi phí đầu tƣ ban đầu
94,248,000
Chi phí hoạt động, 1,217,207 669,464 294,564 324,021 178,211
Nợ vay 3,958,416 14,862,910 13,279,543 11,696,177 10,112,810 8,529,444 Tổng ngân lưu ra 98,206,416 16,080,117 13,949,007 11,990,741 10,436,831 8,707,655
Ngân lưu ròng sau thuế
(60,507,216) 55,798,202 25,423,022 5,505,049 8,073,168 1,248,652
Hệ số chiết khấu 1.00 0.87 0.76 0.66 0.57 0.50
Suất chiết khấu 15%
Hiện giá ngân lưu ròng
(60,507,216) 48,520,176 19,223,457 3,619,659 4,615,860 620,800 Hiện giá tích luỹ (60,507,216) (11,987,040) 7,236,417 10,856,076 15,471,936 16,092,736
NPV 16,092,736
IRR 17%
Tpb 2 năm
Kết quả tính toán các chỉ tiêu kinh tế nhƣ sau:
TT Chỉ tiêu
1 Tổng mức đầu tƣ bao gồm thuế GTGT 10% (VND) 94,248,000,000
2 Giá trị hiện tại thực NPV (VND) 16,092,736,000
3 Tỷ suất hòan vốn nội bộ IRR (%) 17%
4 Thời gian hoàn vốn (năm) 2
Đánh giá Hiệu quả
Thời gian phân tích hiệu quả tài chính của dự án trong vòng đời 5 năm kể từ năm bắt đầu triển khai hoạt động.
Dòng tiền thu vào bao gồm: tổng doanh thu trong 5 năm; nguồn thu từ vốn vay ngân hàng;
Dòng tiền chi ra gồm: các khoản chi đầu tƣ ban đầu xây dựng và quản lý dự án và chi phí hoạt động (không bao gồm chi phí khấu hao), chi trả nợ vay ngân hàng gồm cả lãi vay và vốn gốc, tiền thuế nộp cho ngân sách Nhà Nước; chi trả tiền đất.
Với suất sinh lời Chủ đầu tƣ kỳ vọng sẽ lớn hơn lãi vay để đảm bảo khả năng thanh toán nợ vay là re = 15%
Dựa vào kết quả ngân lưu vào và ngân lưu ra, ta tính được các chỉ số tài chính, và kết quả cho thấy:
Hiện giá thu nhập thuần của dự án là :NPV = 16,092,736,000 đ > 0 Suất sinh lời nội bộ là: IRR = 17%
Thời gian hoàn vốn tính là 2 năm
Qua quá trình hoạch định, phân tích và tính toán các chỉ số tài chính trên cho thấy dự án mang lại lợi nhuận cao cho chủ đầu tƣ, suất sinh lời nội bộ cũng cao hơn sự kỳ vọng của nhà đầu tƣ, và điểm nổi bật là khả năng thu hồi vốn nhanh, dù chƣa kết thúc tổng đầu tư nhưng với phương án kinh doanh song song thời gian xây dựng nên dự án nhanh chóng hoàn vồn và thu lợi nhuận cho chủ đầu tƣ.
IX.3. Đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội
Dự án đầu tƣ xây dựng khu Dân cƣ Én Vàng có nhiều tác động tích cực đến sự phát triển kinh tế xã hội. Đóng góp vào sự phát triển đô thị và sự phồn vinh của đất nước.
Nhà nước/ địa phương có nguồn thu ngân sách từ Thuế GTGT, Thuế Thu nhập doanh nghiệp. Tạo ra công ăn việc làm cho người lao động và thu nhập cho chủ đầu tư; đáp ứng nhu cầu của thời hiện đại công nghệ hóa, xã hội văn hóa, nâng cao chất lƣợng cũng ứng dịch vụ. Ngày nay, nhu cầu định cƣ ổn định cuộc sống, nên nhu cầu mua căn hộ cũng cao, dự án đầu tƣ xây dựng khu Dân cƣ Én Vàng đƣợc thực thi sẽ bắt kịp đƣợc sự phát triển của xã hội.
Không chỉ tiềm năng về mặt thị trường ở lĩnh vực bất động sản, dự án còn rất khả thi qua các thông số tài chính nhƣ NPV = 16,092,736,000 đ; Suất sinh lời nội bộ là: IRR
= 17 % ; thời gian hoàn vốn sau 2 năm, bao gồm cả thời gian xây dựng. Điều này cho thấy dự án mang lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tƣ, niềm tin lớn khi khả năng thanh toán nợ vay cao và thu hồi vốn đầu tƣ nhanh. Thêm vào đó, dự án còn đóng góp rất lớn cho ngân sách Nhà Nước và giải quyết một số lực lượng lao động cho khu vực cho Thành phố Hồ Chí Minh.