2.2.1 Quy trình nghiệp vụ cho vay mua bất động sản
Lặp hồ sơ và Thẩm định Phê duyệt
phỏng vấn cho vay cho vay
khách hàng
21 Kế hoạch trả
| Phương thức | ne Gi Ký hợp đồng
Bang 1.4: Sơ đồ quy trình nghiệp vụ cho vay mua bất động sản
Bước ]: Lập hồ sơ vay von:
Lập hô sơ vay vôn:
-_ Giấy đề nghị vay vốn của Ngân hàng.
-__ Các giấy tờ chứng minh nhu cầu của đD án: hợp đồng mua bán nhà ở, chuyên nhượng quyền sử dụng đất ở.... được công chứng NN hoặc Uỷ ban nhân dân có thâm quyền chứng thDc.
- H6 so phap ly lién quan dén tài sản đảm bảo như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng quyền sở hữu nhà ở hoặc các giấy tờ đ0lợc pháp luật thừa nhận chứng minh quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở của bên bán được quyền nhượng hoặc đã chuyên quyền sở hữu, sử dụng cho người vay.
- _ Các loại giấy tờ chứng minh thu nhập như: Thư giới thiệu và xác nhận của người sử dụng lao động, chứng nhận bảng lương, biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân, hợp đồng tiêu thụ sản phẩm...
22
- Hợp đồng liên kết cho vay (trong trường hợp NH và đơn vị liên kết xây đDng nhà ở).
Phỏng vấn khách hàng:
Khi khách hàng đến đề nghị vay vốn thì cán bộ tín dụng có trách nhiệm phỏng vấn trDc tiếp khách hàng nhằm ghi nhận các nhu cầu vay vốn, thu nhập các thông tin cần thiết cho việc thâm định và theo đõi sau khi cho vay. Đồng thời cán bộ tín dụng cũng có thê hỗ trợ, tư vấn cho khách hàng đưa ra các quyết định tài chính, hướng dẫn khách hàng về quy trình cho vay vốn. Nếu khách hàng có ký hợp đồng liên kết cho vay với NH thì phải có tên trong danh sách vay vốn của đơn vị.
Bước 2: Thâm định cho vay
Cán bộ tín dụng thâm định cho vay cần xem xét các thông tin tín dụng trong quá khử, mối quan hệ xã hội và tư cách của khách hàng vay đề đánh giá khả năng trả nợ đúng hạn. Tình hình tài chính của khách hàng đối chiếu thu nhập hiện tại và tương lai với các điều kiện cho vay, tính toán tổng chi phí trên thu nhập, tỷ lệ thu nhập dùng để trả nợ trên tông thu nhập (tỷ lệ này thường dao động từ 30%-40%), khả năng tích lũy của khách hàng và vốn tD có tham gia vào đD án, tình hình hợp pháp của tài sản đảm bảo.
Tuy nhiên, điều quan trọng nhất vẫn là thu nhập ổn định của khách hàng nhằm đảm bảo khả năng trả nợ đúng hạn, tránh gây tổn thất cho Ngân hàng.
Bước 3: Phê duyệt cho vay
Trên cơ sở thâm định tư cách khách hàng, kiểm tra tai san và định giá, cán bộ tin dung lập tờ trình xin phê duyệt tín dụng bao gồm các nội dung thâm định nói trên. Kết luận và đánh giá khách hàng có đủ khả năng vay vốn hay không và chuyên cho lãnh đạo phòng tín dụng. Trường hợp lãnh đạo phòng tín dụng không cho vay phải ghi rõ lý do dé can bộ tín dụng thông báo tra lời trDc tiếp cho khách hàng.
Bước 4: Phương thức cho vay
23
Trên cơ sở nhu cầu vay vốn của khách hàng, khả năng kiểm tra giám sát việc khách hàng sử dụng vốn vay LPB Đồng Nai thỏa thuận với khách hàng phương thức cho vay.
Mỗi lần vay vốn thì Ngân hàng và khách hàng phải ký kết hợp đồng tín dụng mới. Căn cứ vào hợp đồng tín dụng thì Ngân hàng có thể giải ngân I lần hoặc nhiều lần phù hợp với tiễn độ sử dụng vốn của khách hàng.
Bước 5: Kế hoạch trả nợ sốc, no (Gi
Nếu khách hàng có hoạt động sản xuất kinh doanh, dịch vụ hoặc làm những ngành nghề có thu nhập thường xuyên thì phân kỳ trả nợ theo tháng, quý, năm. Trường hợp thu nhập không thường xuyên thì phân kỳ trả nợ theo chu kỳ sản xuất và tiêu thụ sản phâm. Nếu khách hàng là công chức hoặc người lao động hưởng lương hàng tháng thì phân kỳ trả nợ gốc và lãi hàng tháng.
Số tiền trả nợ từng kỳ được tính theo phương pháp sau:
Lãi suất trong kỳ là lãi suất năm chia cho số kỳ phải trả trong năm
Số tiền gốc và lãi phải trả đ0|ợc chia thành từng khoản nhỏ bằng nhau cho mỗi kỳ điều chính cho phù hợp với thời điểm người vay có thu nhập.
Bước 6: Ký kết hợp đồng tín dụng
Sau khi khoản vay được phê duyệt, cán bộ tín đụng soạn thảo, thương lượng và thu xếp cho khách hàng ký hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm tiền vay nếu khách hàng vay có bảo đảm bằng tài sản (theo hợp đồng tín dụng nhà ở và mẫu Hợp đồng bảo đảm tiền vay của LPB) và các văn bản có liên quan.
Bước 7: Giải ngân
Sau khi kiểm tra toàn bộ hồ sơ vay vốn trước khi giải ngân, cán bộ tín dụng có trách nhiệm thông báo ký giấy nợ, lập tờ trình giải ngân trình lãnh đạo phê duyệt, chuyên hồ
24
sơ tín dụng, giấy tờ tài sản thê chấp cho phòng kế toán - ngân quỹ và hạch toán các khoản chi giải ngân.
2.2.2. Tô chức triển khai hoạt động cho vay mua bất động sản
Trong những năm gần đây, tình hình bất động sản ở tỉnh Đồng Nai có nhiều biến động khi hàng loạt đD án lớn được thDc hiện. Do đó, bat động sản ở tỉnh Đồng Nai trở nên có giá hơn, năm bắt được tình hình đó LPB Đồng Nai đã chủ động mở rộng hoạt động cho vay mua bất động sản, nghiên cửu thị trường và tìm kiếm khách hàng một cách chủ động, đảm bảo được nhu cầu và mục đích của người vay là hợp lệ, đúng với những gì khai báo với NH. Bên cạnh đó, LPB Đồng Nai cũng giao chỉ tiêu cho từng bộ phận, trong đó chuyên viên khách hàng là 3 tỷ/tháng. Về công tác marketing, truyền thông quảng bá LPB Đồng Nai đã chủ động đưa ra nhiều cách thức để để dàng tiếp cận với khách hàng, tạo điều kiện đề gia tăng thêm phần tin tưởng của khách hàng đối với LPB Đồng Nai các nhu cầu của khách hàng như: quảng cáo trên các kênh thông tin đại chúng. Thông qua tô chức, triển khai, hoạt động LPB Đồng Nai đã nhận được nhiều phản hồi tích cDc từ phía khách hàng như: nhân viên thân thiện, môi trường làm việc năng động, lắng nghe và giải đáp mọi thắc mắc của khách hàng....
CHƯƠNG 3 : ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH HOẠT DONG CHO VAY MUA BAT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP BƯU ĐIỆN LIÊN VIỆT - CHI NHÁNH