PHAN BAI TAP TINH HUONG
Điều 2 Điều 2 Thông tư 18/2016/TT-BTC như sau
Mức thu tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa = tỷ lệ phần trăm (%) (x) diện tích (x) giá
của loại đất trồng lúa.
Trong đó:
+ Ty lệ phần trăm (%) xác định số thu tiền bảo vệ, phát trién đất trồng lúa do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành phù hợp với điều kiện cụ thể từng địa bàn của địa phương, nhưng không thấp hơn 50%;
+ Diện tích là phần diện tích đất chuyên trồng lúa nước chuyền sang đất phi nông nghiệp ghi cụ thể trong quyết định cho phép chuyên mục đích sử dụng đất từ đất chuyên trồng lúa nước sang đất phi nông nghiệp của cơ quan có thẩm quyên;
+ Giá của loại đất trồng lúa tính theo Bảng giá đất đang được áp dụng tại thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
- Thứ hai, căn cứ theo điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, việc chuyên
từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất băng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền
33
sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyên mục đích của cơ quan nhà nước có thâm quyền. Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp).
- Thứ ba, lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Đây là số tiền mà ông A phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa mà phải cấp số mới/xác nhận biến động.
Khoản này được thu theo Nghị quyết của từng Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nơi có đất trồng lúa. Căn cứ Nghị định 10/2022/NĐ-CP, mức lệ phí trước bạ được tính thu là 0,5%, hay: Mức tiền nộp lệ phí trước bạ = 0,5% x giá đất trồng lúa tính theo Bảng giá đất x diện tích đất trồng lúa được phép chuyên mục đích sử dụng
- Thứ tư, ông A có thê phải đóng phí thâm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định nên. Không phải tỉnh thành nào cũng thu loại phí này. Nếu có thu thì mức thu giữa các tỉnh thành là không giống nhau.
Bài 9:
Ông K là Việt kiều Mỹ về Việt Nam thực hiện dự án sản xuất gạch ngói cao cấp. Hỏi:
Câu 1. Các phương thức để ông K có đất thực hiện dự án trên?
- Tại khoản I Điều 169 của Luật Đất Đai 2013 quy định những phương thức để người
Việt Nam định cư ở nước ngoài như ông K được nhận chuyển quyền sử dụng đất như sau:
+ Mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, hoặc, được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự ân phát triển nhà ở nếu
thuộc diện sở hữu nhà đất.
+ Thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm
công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
+ Thông qua việc Nhà nước giao đất hoặc thông qua việc Nhà nước cho thuê đất + Nhận quyên sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được
Ủy ban nhân dân cấp có thâm quyền công nhận
Câu 2. Xác dịnh hình thức sử dụng đất, quyền giao dịch về quyền sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính tương ứng khi ông K thực hiện dự án trên?
- Hình thức sử dụng đất: đất cho thuê. Dựa vào điểm đ, khoản I Điều 56 Luật Dat Dai 2013, loại đất mà ông K dùng để sản xuất gạch ngói cao cấp là thuộc loại đất cho thuê bởi Nhà Nước và Nhà Nước thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê: “76 chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đâu tư nước ngoài sử dụng đất dé thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trông thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phì nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất dé thực hiện dự án dau tu nha 6 dé cho thué.’ ,
34
- Nghĩa vụ tài chính: các loại nghĩa vụ tài chính mà ông K sẽ phải trả trước và trong khi sử dụng mảnh đất để sản xuất gạch ngói cao cấp:
+ Nghĩa vụ nộp tiền thuê đất + Nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ + Nghĩa vụ nộp lệ phí hành chính + Nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất
+ Nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ chuyền quyền sử dụng đất - Quyên giao dịch về quyên sở hữu đất:
+_ Tại Điều 5 Luật Đất Đai 2013 quy định, chủ thé str dung đất được Nhà nước cho thuê đất, công nhận quyên sử dụng đất, nhận chuyển quyên sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định pháp luật về quốc tịch (khoản 6 Điều 5). Và ông K, theo luật, là người Việt Nam định cư ở nước ngoài dựa vào khoản 3 Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam 2008 (sửa đôi, bô sung năm 2014). Vì thế, ông K được công nhận là chủ thể sử dụng đất được quyền tham gia giao dịch quyền sử dụng đất.
+ Dựa vào Điều I88§ cùng bộ luật, ông K cần phải đáp ứng đây đủ điều kiện dé có
thực hiện được quyền giao dịch về quyền sở hữu đất:
+ Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 va trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này.
+ Đất không có tranh chấp
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
+ Trong thời hạn sử dụng đất.
Câu 3. Nếu Nhà nước thu hồi đất để thực hiện quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt, diện tích đất mà ông K đang sử dụng có được bồi thường hay không?
Giải thích. Biết toàn bộ diện tích đất đã được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Theo khoản 6, điều 75 Luật đất đai 2013: Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đât vi mục đích quôc phòng, an ninh; phát triên kinh tê - xã hội vì lợi ích quốc ứ1a, cụng cộng
“Tô chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đẫu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở đề bản hoặc bán kêt hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiên thuê đát một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyên sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mmà chưa được cáp.. ”
Vậy ông K là người định cư ở nước ngoài được nhà nước cho thuê đất sẽ được bồi thường khi nhà nước thu hồi đât đề thực hiện quy hoạch sử dụng dat
Bên cạnh đó, theo khoản l1, điều 81: “7ổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư Ở nước ngoài đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, đất nghĩa trang, nghĩa
35