2.2.1 Quản lý việc xây dựng theo quy hoạch.
Quy hoạch xây dựng: là việc tổ chức không gian của đô thị, nông thôn và khu chức năng đặc thù; tổ chức hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; tạo lập môi trường thích hợp cho người dân sống tại các vùng lãnh thổ, bảo đảm kết hợp hài hòa giữa lợi ích quốc gia với lợi ích cộng đồng, đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế - xã
hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệmôi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu. Quy hoạch xây dựng được thể hiện thông qua đồ án quy hoạch xây dựng gồm sơ đồ, bản vẽ, mô hình và thuyết minh.
Tất cả các hành vi vi phạm quy hoạch xây dựng phải bịđình chỉ ngay và được xử lý kịp thời theo các quy định của pháp luật. Người có thẩm quyền quản lý quy hoạch xây dựng theo phân cấp phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về những công việc quản lý được giao và phải bồi thường thiệt hại do các quyết định không kịp thời, trái thẩm quyền gây thiệt hại cho quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước, tổ chức và cá nhân.
Quản lý quy hoạch xây dựng bao gồm những nội dung chính sau đây:
- Quản lý việc xây dựng công trình theo quy hoạch xây dựng;
- Quản lý các mốc giới ngoài thực địa;
- Quản lý việc xây dựng đồng bộ các công trình hạ tầng kỹ thuật;
- Đình chỉ thi công xây dựng, xử phạt vi phạm hành chính, cưỡng chế phá dỡ những công trình, bộ phận công trình xây dựng sai nội dung GPXD, xây dựng không tuân thủ theo quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt.
Quản lý việc xây dựng công trình theo quy hoạch là một việc quan trọng trong công tác quản lý trật tự xây dựng bởi đối với các khu vực đã có quy hoạch chi tiết cụ thể (1/500) thì bắt buộc các công trình xây dựng phải phù hợp, đảm bảo theo đúng quy hoạch đã được phê duyệt về không gian, kiến trúc, số tầng, MĐXD… Nếu chủđầu tư không ý thức trong việc chấp hành các quy định về pháp luật xây dựng dẫn đến việc xây dựng sai so với quy hoạch. Do đó, việc quản lý xây dựng công trình theo quy hoạch là vô vùng cần thiết, nhằm đảm bảo mỹquan, văn minh đô thị, công bằng xã hội, đảm bảo đô thị được xây dựng theo đúng nội dung quy hoạch đã được cấp thẩm quyền phê duyệt.
2.2.2 Quản lý việc xây dựng theo giấy phép xây dựng.
Giấy phép xây dựng: là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.
GPXD là một công cụ hữu hiệu trong quản lý xây dựng tại các đô thị, mặc dù vẫn có một khoảng cách lý thuyết từ dự báo quy hoạchđến thực tiễn. Do vậy, cần xem xét bổ
sung các quy định phù hợp với mục tiêu quản lý chỉ tiêu sử dụng đất trong GPXD theo quy hoạch, cụ thể là kiểm soát tổng diện tích sàn xây dựng theo quy hoạch hay HSSDĐ theo quy hoạch.
Nội dung đổi mới quản lý trong GPXD là việc bổ sung các quy định mới nhằm tăng tính linh hoạt của việc xác định chỉ tiêu HSSDĐ trên thực tế. Theo đó, GPXD được gắn với các cơ chế ưu đãi phù hợp dựa trên giấy chứng nhận ưu đãi sẽ góp phần đơn giản hóa thủ tục, rút nhắn thời gian trong các bước điều chỉnh quy hoạch, điều chỉnh dự án. Đặc biệt nó tạo nên công cụ bổ sung cho nhà quản lý nhằm thực hiện các chính sách, định hướng mới trong phát triển đô thị phù hợp theo quy hoạch và các điều kiện thực tế.
Công tác quản lý việc xây dựng theo giấy phép là một nội dung có ý nghĩa quan trọng trong lĩnh vực quản lý xây dựng. Thông qua việc cấp giấy phép xây dựng cũng như việc quản lý xây dựng theo giấy phép được cơ quan có thẩm quyền cấp sẽ đảm bảo quy hoạch xây dựng được thực hiện một cách nghiêm túc, cảnh quan kiến trúc, chất lượng công trình xây dựng được đảm bảo. Chính vì vậy pháp luật về xây dựng đã quy định tất cả các công trình xây dựng trước khi khởi công công trình, chủ đầu tư phải làm thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng, trừ trường hợp xây dựng các công trình sau đây:
- Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;
- Công trình thuộc dựán đầu tư xây dựng được Thủtướng Chính phủ, Bộtrưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;
- Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;
- Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thịnhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận vềhướng tuyến công trình;
- Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và
được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng;
- Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;
- Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;
- Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;
- Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;
- Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồsơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương đểtheo dõi, lưu hồ sơ (trừ công trình nhà ở riêng lẻ).
Nghị định số 64/2012/NĐ-CP căn cứ Luật Xây dựng năm 2003 quy định các nội dung và yêu cầu về cấp phép xây dựng và được các đô thị lấy làm căn cứ ra quyết định về cấp GPXD. Hiện nay, huyện Mê Linh đang thực hiện việc cấp GPXD theo nội dung Thông tư số 15/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng và Quyết định số 20/2016/QĐ-UBND ngày 24/6/2016 của UBND thành phố Hà Nội.
Ngày 01/01/2015, Luật Xây dựng năm 2014 có hiệu lực quy định các nội dung về GPXD tại Điều 89 đến Điều 106. Trong đó, các quy định chi tiết về cơ bản là các quy định khung có tham khảo quy định theo Nghị định 64/2012/NĐ-CP. Do vậy, về cơ bản
có thể thấy nội dung trình tự cấp GPXD không có thay đổi lớn ngoài việc làm rõ quy định mở (nếu có) của MĐXD và HSSDĐ trong nội dung GPXD.
Mặt khác việc điều chỉnh Nghị định số 64/2012/NĐ-CP sẽ là cơ hội bổ sung điều khoản cho phép ưu đãi trong GPXD nhằm tạo nên sự linh hoạt trong nội dung GPXD.
Đồng thời, cho phép công cụ GPXD có tác dụng hỗ trợ hiệu quả hơn trong các định huớng phát triển bền vững đô thị, ứng dụng công nghệ mới, vật liệu mới, xu thế mới...