Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ THANH HÓA
2.1. Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại
2.1.3. Quy định hợp đồng chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại
Khoản 1 Điều 67 Luật KDBĐS năm 2006 quy định các loại hợp đồng KDBĐS chỉ bao gồm 4 loại hợp đồng: hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Hợp đồng thuê bất động sản; Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng thì Luật KDBĐS năm 2014 đã bổ sung thêm hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản cũng là một loại hợp đồng kinh doanh bất động sản. Việc bổ sung này là hoàn toàn phù hợp,
thừa nhận các bên khi kí kết hợp đồng thực hiện việc chuyển nhượng dự án thì các hợp đồng đó được xem là hợp đồng KDBĐS, các bên trong giao dịch sẽ không phải lập các hợp đồng núp bóng dưới dạng các hợp đồng KDBĐS khác, làm biến dạng thị trường, gây thất thu cho ngân sách nhà nước do không thu được thuế.
Hợp đồng chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại là một loại hợp đồng kinh doanh bất động sản có đối tượng là bất động sản và các quyền tài sản và về bản chất nó cũng là một loại hợp đồng dân sự "là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hay chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự". Theo đó bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng cùng nhau xác lập một quan hệ hợp đồng để ràng buộc, để cam kết cùng nhau thực hiện đúng pháp luật về giao dịch dân sự. Tuy nhiên, trong giao dịch chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại nói riêng và giao dịch bất động sản nói chung các chủ thể kinh doanh đều hướng tới một lợi nhuận nhất định. Nếu không vì lợi nhuận các chủ thể này sẽ không tham gia vào giao dịch trừ trường hợp phải chuyển nhượng để trả nợ. Từ phân tích trên có thể hiểu: Hợp đồng chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại là sự thỏa thuận của giữa các bên bằng văn bản, theo đó bên chuyển nhượng chuyển giao một phần hoặc toàn bộ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp đối với dự án sang cho bên nhận chuyển nhượng và nhận một khoản tiền tương ứng với giá trị dự án chuyển nhượng trên cơ sở các quy định của pháp luật.
Hợp đồng chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại có một số đặc điểm cơ bản sau đây:
Thứ nhất, chủ thể tham gia giao dịch bao gồm các tổ chức, cá nhân. Trong đó các bên tham gia giao dịch chủ yếu là chủ thể kinh doanh bất động sản và phải đáp ứng các điều kiện về chủ thể kinh doanh bất động sản.
Thứ hai, đối tượng giao dịch của hợp đồng là nhà ở, các công trình xây dựng và quyền sử đụng đất đối với dự án nhà ở thương mại. Dự án nhà ở thương mại chuyển nhượng phải đáp ứng những điều kiện do luật Nhà ở, Luật KDBĐS vì nếu không đáp ứng được thì các dự án này sẽ không được phép chuyển nhượng.
Thứ ba, hợp đồng chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại phải xác lập bằng văn bản. Bởi lẽ các dự án nhà ở thương mại thường có giá trị lớn, việc chuyển nhượng rất phức tạp qua nhiều công đoạn với thời gian thường kéo dài. Do đó để đảm bảo an toàn về mặt pháp lí cho các chủ thể chuyển nhượng pháp luật quy định hợp đồng này bắt buộc phải được xác lập bằng văn bản.
Thứ tư, thông qua hoạt động chuyển nhượng, các chủ thể trong giao dịch chuyển nhượng tìm kiếm lợi nhuận từ các hoạt động của mình. Chủ thể chuyển nhượng kiếm lợi nhuận từ việc chuyển nhượng dự án hoặc có thu hồi lại vốn đầu tư để có thể tiến hành các hoạt động kinh doanh khác nhằm thu lợi nhuận còn chủ thể nhận chuyển nhượng thông qua việc nhận dự án sẽ có quyền triển khai dự án và bán sản phẩm trong dự án khi dự án hoàn thành để kiếm lời. Như vậy, mục đích mà các bên hướng tới khi tham gia giao dịch là lợi nhuận.
2.1.3.2. Hình thức và hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại
Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại là cách thức biểu hiện nội dung của hợp đồng này ra bên ngoài, thông qua hình thức đó các chủ thể, những người khác, cơ quan nhà nước thấy rõ nội dung các bên đã cam kết, thỏa thuận trong hợp đồng giúp các cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra, kiểm soát được hợp đồng chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại có hợp pháp không. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 17 Luật KDBĐS năm 2014 quy định: Hợp đồng KDBĐS phải được lập thành văn bản. Như vậy, Luật KDBĐS năm 2014 không quy định hợp đồng chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại bắt buộc phải công chứng, chứng thực, việc công chứng, chứng thực do các bên thỏa thuận. Với quy định này, các bên được quyền công chứng, chứng thực giao dịch chuyển nhượng để hưởng những ưu điểm của công chứng, chứng thực là chứng nhận tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng có giá trị thi hành, không chỉ đối với các bên giao kết, mà còn đối với các bên có liên quan khác. Qua đó, Nhà nước có thể kiểm tra, giám sát, điều tiết một cách khách quan, công minh và hiệu quả hợp đồng, giao dịch này. Ngược lại nếu hợp đồng không được công chứng, chứng thực thì giao dịch bất động sản cũng không bị vô hiệu và các bên cũng không bị bắt buộc phải thực hiện. Hiện nay, việc yêu cầu các giao dịch về quyền sử dụng đất đang là nguyên nhân của nhiều giao dịch bị tuyên bố vô hiệu mặc dù ý chí của các bên là hoàn toàn tự nguyện và rất rõ ràng. Trong khi đó, giao dịch (hợp đồng) sinh ra không phải là để bị tuyên bố vô hiệu mà là để thực hiện phù hợp với ý chí của các bên.
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là yếu tố pháp lí quan trọng trong việc thực hiện hợp đồng. Kể từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, quyền và nghĩa vụ của các bên sẽ phát sinh, hiệu lực ràng buộc của hợp đồng và giá trị pháp lý của hợp đồng được pháp luật tôn trọng và bảo đảm thực hiện. Luật KDBĐS 2014 đã quy định rõ thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp
đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng. Tuy nhiên, trong hồ sơ chuyển nhượng được quy định tại Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định hướng dẫn chi tiết một số điều Luật KDBĐS hiện nay không thấy quy định phải có hợp đồng chuyển nhượng dự án của hai bên mà chỉ nói trong vòng 30 ngày kể từ ngày có quyết định của cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án thì các bên phải ký hợp đồng chuyển nhượng và hoàn thành việc bàn giao dự án hoặc phần dự án. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng có trách nhiệm triển khai dự án hoặc phần dự án ngay sau khi nhận bàn giao. Chủ đầu tư chuyển nhượng có trách nhiệm bàn giao cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hồ sơ dự án hoặc một phần dự án, có biên bản bàn giao kèm theo danh mục hồ sơ. Với việc quy định như vậy, quyền và nghĩa vụ của các bên chỉ phát sinh sau khi có quyết định đồng ý cho chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Giả sử, nếu các bên kí kết hợp đồng chuyển nhượng dự án trước khi có quyết định đồng ý cho chuyển nhượng dự án của cơ quan nhà nước vì chuyển nhượng dự án là một hoạt động rất phức tạp, nhiều nội dung cần cả một quá trình để các bên có thể đàm phán được và đi đến thống nhất về quyền và nghĩa vụ của mình nên các bên thường sẽ phải thỏa thuận kí kết hợp đồng từ trước và nếu các bên không có thỏa thuận gì về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng và hợp đồng không có công chứng hoặc chứng thực thì căn cứ theo Điều 17 Luật KDBĐS hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm các bên kí kết hợp đồng. Tuy nhiên, lúc này chưa có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án thì liệu có phát sinh các quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng không. Do đó, việc quy định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng trong trường hợp này là vô nghĩa.
2.1.3.3. Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại
Điều 53 Luật KDBĐS năm 2014 quy định cụ thể nội dung hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Do đó, mặc dù tôn trọng sự tự thỏa thuận của các bên nhưng trong hợp đồng chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại, pháp luật quy định một số nội dung các bên bắt buộc phải thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Để cụ thể và chi tiết hơn các nội dung cần có trong hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản nói chung và hợp đồng chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại nói riêng tại Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết về Luật
KDBĐS có quy định về mẫu hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án. Trên cơ sở mẫu hợp đồng này các bên sẽ tiến hành thỏa thuận các điều khoản hợp đồng. Cụ thể, bao gồm các nội dung chính như sau:
1. Tên, địa chỉ của các bên các bên cần nêu như tên doanh nghiệp, địa chỉ, giấy chứng nhận đăng kí doanh nghiệp, mã số doanh nghiệp, người đại diện theo pháp luật, điện thoại...
2. Thông tin cơ bản của dự án đã được phê duyệt như tên dự án, diện tích đất, nội dung quy hoạch SDĐ, quy hoạch xây dựng, nội dung công trình xây dựng, tổng mức đầu tư, tiến độ dự án, nguồn vốn... Nếu chuyển nhượng một phần dự án thì có thêm số liệu của phần dự án chuyển nhượng tương tự như trên.
3. Thông tin chi tiết về toàn bộ dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng gồm thông tin về GPMB, về xây dựng hạ tầng kĩ thuật, về xây dựng công trình.
4. Giá chuyển nhượng sẽ do các bên thỏa thuận. Giá này được xác định bao gồm giá trị quyền sử dụng đất thực hiện dự án, các chi phí bỏ ra để được thực hiện dự án, lợi nhuận từ việc thực hiện dự án...Tuy nhiên, để hạn chế việc phải đóng các khoản thuế, phí và lệ phí mức giá thỏa thuận của các bên ghi trong hợp đồng thường không phản ánh đúng thực tế mức giá mà các bên thỏa thuận.
5. Phương thức và thời hạn thanh toán có thể chuyển khoản hoặc các hình thức khác nhưng thông thường là chuyển khoản do giá trị dự án là rất lớn và thường không trả bằng tiền mặt. Thời hạn thanh toán có thể chia theo đợt hoặc thanh toán vào một ngày xác định.
6. Thời hạn bàn giao toàn bộ hoặc một phần dự án và hồ sơ kèm theo bao gồm cách thức bàn giao hồ sơ trên giấy tờ, trên thực địa. Thời gian bàn giao do các bên thỏa thuận.
7. Quyền và nghĩa vụ của các bên. Đây là cơ sở pháp lí quan trọng để giải quyết các tranh chấp phát sinh. Các bên quy định quyền và nghĩa vụ càng cụ thể chi tiết thì việc thực hiện sẽ dễ dàng, thuận lợi hơn. Đặc biệt là những dự án đang thực hiện, đã bán một số căn nhà cho người dân mà tiến hành chuyển nhượng. Lúc này cần xác định rõ quyền và nghĩa vụ kế thừa một cách chính xác, trách nhiệm kế thừa như xử lý việc chưa nộp thuế cho Nhà nước, chưa trả nợ ngân hàng, với người mua đã thu tiền… phải được thể hiện rõ. Việc các bên quy định càng rõ ràng quyền và nghĩa vụ của mỗi bên sẽ hạn chế được các tranh chấp không mong muốn phát sinh, kéo dài thời gian thực hiện hợp đồng.
8. Trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến quyền sử dụng đất sẽ do các bên thỏa thuận.
9. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng quy định này là nhằm đảm bảo cho các bên thực hiện đúng hợp đồng, nếu có sự vi phạm thì sẽ phải gánh chịu những hậu quả pháp lí bất lợi như bồi thường thiệt hại, tạm ngưng thực hiện hợp đồng...
10. Phạt vi phạm hợp đồng là khoản tiền bên vi phạm phải trả cho bên bị vi phạm khi có hành vi vi phạm hợp đồng với mục đích là trừng phạt người có hành vi vi phạm qua đó răn đe, phòng ngừa hành vi vi phạm hợp đồng của các bên.
11. Giải quyết tranh chấp đây là điều khoản cần thiết để đảm bảo khi phát sinh tranh chấp, mâu thuẫn thì sẽ được giải quyết, đảm bảo cho việc thực hiện đúng hợp đồng chuyển nhượng.
12. Các trường hợp chấm dứt thực hiện hợp đồng và các biện pháp xử lý.
Quy định này là để khi rơi vào các trường hợp này một bên không thực hiện hợp đồng nữa và cũng không bị coi là có hành vi vi phạm hợp đồng.
13. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Ngoài ra, các bên có thể thỏa thuận thêm các nội dung khác.
Việc pháp luật quy định các nội dung phải có trong hợp đồng chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại không làm hạn chế quyền tự do thỏa thuận của các chủ thể chuyển nhượng. Pháp luật chỉ xác định những nội dung cần phải thỏa thuận khi các bên muốn chuyển nhượng dự án còn nội dung các thỏa thuận sẽ do các bên tự quyết định. Việc pháp luật xác định những nội dung cần phải có trong hợp đồng chuyển nhượng dự án là nhằm giúp các bên xác định rõ quyền lợi ích cũng như nghĩa vụ của mình trong quan hệ chuyển nhượng qua đó đảm bảo cho hoạt động chuyển nhượng đúng mục đích, ổn định lành mạnh.