Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.3. Đất đai, nhà ở trong thị trường BĐS những năm qua
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế, xã hội của đất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, đã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản nói chung trong đó có vấn đề giá đất. Có thể chia quá trình hình thành giá đất và phát triển thị trường BĐS ở nước ta thành 4 giai đoạn sau đây:
1.3.1.1. Giai đoạn trước năm 1946
Các cuộc mua bán, chuyển nhượng đất đai trong giai đoạn này diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị cai trị với một bên là kẻ cai trị; giữa một bên là người bị áp bức, bóc lột với một bên là kẻ áp bức, bóc lột. Quan hệ mua bán đó không thể gọi là quan hệ bình đẳng, kết quả các cuộc mua bán nói trên không thể nói là kết quả của sự thoả thuận của tất cả các bên, điều đó trái với những nguyên tắc cơ bản của thị trường. Tuy nhiên, về giá đất đã được hình thành trong giai đoạn này [31].
1.3.1.2. Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1980
Đây là giai đoạn thị trường BĐS ở nước ta bắt đầu được hình thành. Cái mốc để đánh dấu sự hình thành thị trường BĐS ở nước ta là Bản hiến pháp năm 1946 và sau này là Điều 11 của hiến pháp năm 1959, Nhà nước Việt nam đã ghi nhận sự tồn tại của các hình thức sở hữu tài sản nói chung và đất đai nói riêng. Tuy nhiên, thị trường BĐS trong giai đoạn này chưa có điều kiện phát triển do tình hình chiến tranh (1946 – 1954), sau này do hình thức sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể về đất đai chiếm ưu thế tuyệt đối (1960 – 1980).
Trên thị trường, việc mua bán BĐS chủ yếu diễn ra đối với đất thổ cư, giá đất được hình thành mang tính tự phát và nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước và pháp luật.
1.3.1.3. Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1993
Tại Điều 19 của Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Để cụ thể hoá Điều 19 của Hiến pháp, tại Điều 5 và Điều 17 Luật Đất đai năm 1988 đã quy định: nghiêm cấm việc mua, bán đất đai; khi chuyển nhượng quyền sở hữu nhà để ở, thì người nhận chuyển nhượng nhà có quyền được sử dụng đất ở đối với ngôi nhà đó. Như vậy, bằng các chế định pháp luật, Nhà nước Việt Nam chưa thừa nhận ở Việt Nam có thị trường đất đai mà chỉ có thị trường BĐS là nhà để ở (mặc dù trên thực tế thị trường ngầm về đất đai đang tồn tại và diễn ra sôi động ở hầu hết các đô thị).
Thị trường BĐS trong giai đoạn này cơ bản bị chia cắt: thị trường nhà ở và các công trình xây dựng khác gắn liền với đất là thị trường hợp pháp, thị trường đất không được pháp luật thừa nhận nhưng vẫn diễn ra bất hợp pháp [33]
1.3.1.4. Giai đoạn từ năm 1993 đến nay
Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Tuy nhiên, để phù hợp với sự vận động và phát triển của nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, một số quan hệ đất đai đã được chế định lại. Điều 12 Luật Đất đai năm 1993 quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi”. Đây là lần đầu tiên giá đất và việc xác định giá đất được pháp luật ghi nhận là một chế định pháp luật và được đưa thành một nội dung quản lý Nhà nước về đất đai (quy định tại Khoản 1 Điều 13 Luật Đất đai 1993) [28].
1.3.2. Đánh giá nhu cầu về bất động sản ở Việt Nam
1.3.2.1. Thực trạng giá đất và biến động của thị trường bất động sản trên địa bàn cả nước
Cung và cầu. Cung và cầu là cơ sở của lý thuyết định giá. Sức mạnh của
tương tác cung và cầu quyết định tới giá trị thị trường của BĐS, được phản ảnh qua những giá bán.
Cung và cầu có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định (bất biến). Điều này có nghĩa là giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu như mật độ dân cư, tỉ lệ tăng trưởng, mức độ thu nhập và việc làm tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông vận tải, tỉ lệ lãi suất thế chấp.
Hình 1.2 minh hoạ sự tương tác cung và cầu quyết định giá của đất. Lưu ý rằng đồ thị cung là một đường thẳng đứng nghĩa là số lượng đất là cố định:
bất kể giá cả, không thể tạo thêm ra đất. Do vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của địa phương. Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm d lên d' , thì giá tăng từ điểm p lên p'.
Hình 1.2. Đồ thị cung và cầu đất đai - ngắn hạn
Mặc dù tổng số cung của đất đai là cố định, nhưng cung cho một mục đích sử dụng đặc biệt có thể tăng lên hoặc giảm xuống. Ví dụ, đất rừng hoặc đất nông trại ở ngoại vi một thành phố có thể được phát triển làm khu dân cư.
Cung được tăng lên sẽ làm chậm sự tăng giá. Tuy nhiên, những giới hạn thực tế cho sự phát triển và tăng trưởng liên tục về cầu chắc chắn dẫn đến giá cao hơn và sử dụng cần nhiều hơn, ví dụ, các lô đất nhỏ hơn và việc thay thế những căn hộ một gia đình (xem hình 1.3).
Giá
Số lượng p'
p
s
d d'
giá
Hình 1.3. Đồ thị cung và cầu đất đai đối với một thị trường đặc thù Mạng lưới giao thông của địa phương ảnh hưởng mạnh mẽ đến sơ đồ phát triển và giá cả. Trước khi có ô tô, thị trường đất đô thị tập trung ở những khu buôn bán gần trung tâm dẫn đến những sự chênh lệch giá đỉnh cao giữa đất đai ở vị trí trung tâm và vùng ngoại vi. Đường sá và giao thông được cải thiện đã làm tăng nhu cầu về đất đai vùng ngoại ô và tăng lượng cung hiệu dụng của đất đô thị. Sự chênh lệch giá giữa đất trung tâm và vùng ngoại ô thành phố đã giảm đi.
Việc phân vùng và những kiểm soát sử dụng đất khác đã có ảnh hưởng trái ngược, bởi vì chúng giới hạn lượng cung sẵn có về đất đai cho một sử dụng nhất định. Điều này thường dẫn đến giá cả nói chung cao hơn, nhưng giá đất có tính sử dụng hạn chế sẽ thấp hơn.
Các nguyên tắc cung và cầu giải thích những khác biệt lớn trong giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng kế cận khác nhau trong cùng một vùng đô thị. Không một hàng hoá nào khác lại biểu hiện sự biến thiên lớn về giá như vậy - chắc chắn không phải hàng tiêu dùng không lâu bền, như thực phẩm, quần áo; cũng không phải hàng tiêu dùng lâu bền như các trang thiết bị và ôtô; cũng không
Số lượng p
p'
Q Q'
d d'
s
phải là các công trình. Nói chung, một mặt hàng càng có khả năng bất biến, thì giá của nó sẽ thay đổi càng lớn theo vùng. [45]
1.3.2.2. Các nhu cầu về đất đai
Từ đầu năm 1990 đến nay, công tác quản lý và sử dụng đất đai ở nước ta đã có nhiều chuyển biến tích cực, các loại đất được khai thác sử dụng triệt để, tiết kiệm. Theo số liệu thống kê của Tổng cục Địa chính (nay là Bộ TNMT), trên toàn bộ tổng diện tích đất tự nhiên là 32.924.100 ha, diện tích các loại đất của năm 2000 tăng so với thời kỳ năm 1990 - 1995 như sau (không tính đất chưa sử dụng, sông suối, núi đá):
Bảng 1.1: So sánh diện tích các loại đất của Việt Nam giai đoạn 1990-2010 Đơn vị tính : 1000 ha
LOẠI ĐẤT Diện tích năm 1990
Diện tích năm 2000
Diện tích năm 2010
So sánh năm 2010 và 2000
1. Đất nông nghiệp 6.993,2 9.345,4 9531,8 +186,4 2. Đất lâm nghiệp 9.395,2 11.575,4 12402,2 +826,8 3. Đất chuyên dùng 972,2 1.532,8 1669,6 +136,8
4. Đất ở nông thôn 371,0 379,3 + 8,3
5. Đất ở đô thị 817,8
72,2 81,0 + 8,8
Bảng thống kê trên cho thấy kết quả của việc khai thác sử dụng các loại đất đã có hiệu quả ở nước ta trong những năm gần đây, diện tích các loại đất nông, lâm nghiệp ngày càng tăng, đất khu dân cư nông thôn giảm dần (do từ năm 2000 việc thống kê chuyển diện tích đất vườn liền kề vào đất nông nghiệp, từ năm 2000 diện tích đất ở nông thôn đã có xu hướng tăng lên), đất ở đô thị có xu hướng gia tăng do quá trình đô thị hoá. Trên cơ sở quỹ đất hiện có, các nhu cầu về đất đai được đáp ứng đầy đủ cho các mục đích sử dụng, góp phần phục vụ quá trình hiện đại hoá nông nghiệp nông thôn, phát triển kinh tế đất nước thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Phục vụ cho các mục tiêu trên, từ 1990
đến nay, cả nước đã thực hiện việc giao đất đối với các loại đất như sau:
- Đất nông nghiệp: Giao gần 9,4 triệu ha cho 12 triệu tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng với 11,49 triệu GCNQSDĐ.
- Chuyển đổi 560.000 ha đất nông, lâm nghiệp phục vụ phát triển cơ sở hạ tầng, xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất và mở rộng đô thị
1.3.2.3 Các nhu cầu về nhà ở
Trong thời kỳ này, hoạt động thị trường nhà ở được pháp luật thừa nhận trên cơ sở Pháp lệnh về nhà ở năm 1991, tạo ra cơ chế, chính sách và những cơ hội cho các chủ thể SDĐ có cơ sở pháp lý để đầu tư và sử dụng đất đai có hiệu quả, phát huy được tiềm năng sử dụng đất, cùng với sự nhậy cảm của thị trường QSDĐ, thị trường nhà ở phát triển đột biến và sôi động nhất là khu vực đô thị. Từ năm 1995 đến năm 2000, đất xây dựng công trình do Nhà nước giao tăng 68.637 ha, đất ở đô thị tăng 16.827 ha, đất ở nông thôn tăng 27.726 ha. Theo số liệu thống kê, đến cuối năm 2000, quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước của các tỉnh, thành phố trực thuộc TW là 25.553.392 m2/tổng số 425.874 căn hộ, Nhà nước bán, thanh lý nhà ở cho người đang thuê nhà ở và cấp GCN - QSDĐ của 28 tỉnh, thành phố trực thuộc TW là 3.281.260 m2 chiếm 12,8% tổng quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.
Theo chính sách nhà ở của nước ta, ngoài việc chuyển nhượng trao tay về nhà ở và QSDĐ mà Nhà nước chưa kiểm soát được (khoảng 60.000 trường hợp) thì thị trường nhà ở hiện nay đang là nhu cầu bức xúc trong đời sống xã hội, hoạt động bán nhà kèm theo chuyển nhượng QSDĐ của các hộ gia đình, cá nhân, xây dựng nhà ở để bán kèm theo chuyển nhượng QSDĐ của các tổ chức kinh tế đang trở nên rất sôi động, giá cả có biến động lớn từ 1 - 7 triệu đ/m2 (năm 2000) tăng lên 3 - 15 triệu đ/m2 (năm 2001). Tính đến giữa năm 1999, cả nước có 701,4 triệu m2 nhà ở, trong đó nhà ở đô thị là 144,5 triệu m2, nhà ở nông thôn là 556,9 triệu m2.
Theo số liệu thống kê đến năm 2000, cả nước có 16,7 triệu hộ trong đó ở đô thị có 4,0 triệu hộ, nông thôn 12,7 triệu hộ và tăng nhanh ở khu vực đô thị, vấn đề nhà ở trong năm 2003 đã và đang được cải thiện tích cực, góp phần phát triển kinh tế và lành mạnh hoá đời sống xã hội đối với mọi tầng lớp dân cư.
1.3.2.4 Các nhu cầu hoạt động khác về đất đai - Cho thuê lại đất đã xây dựng cơ sở hạ tầng
- Góp vốn liên doanh bằng nhà - đất với các tổ chức, cá nhân trong nước và tổ chức cá nhân nước ngoài để sản xuất kinh doanh, đến nay, theo số liệu thống kê của 55 tỉnh, thành phố trực thuộc TW, phía Việt Nam đã sử dụng giá trị QSDĐ của 6.278 ha để góp vốn liên doanh với bên nước ngoài với tổng giá trị gần lên tới 3,0 tỷ USD tương đương khoảng 45.000 tỷ đồng Việt Nam.
Như vậy, thị trường BĐS trong đó có thị trường QSDĐ đã khẳng định sự tồn tại độc lập khách quan trong quá trình hình thành và phát triển thị trường BĐS ở nước ta.