Chương 4: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THUÊ ĐẤT Ở VIỆT NAM HIỆN NAY
4.3. Kiến nghị, đề xuất
Thứ nhất, cải cách thủ tục tục hành chính trong quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp như: áp dụng chung về thủ tục hành chính cho tất cả loại hình doanh nghiệp về nội dung hồ sơ, nơi nộp hồ sơ, thời hạn thực hiện các trình tự, thủ tục khi thực hiện giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất; rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ xin thuê đất đối với trường hợp đã giải phóng mặt bằng hoặc không phải giải phóng mặt bằng xuống còn 20 ngày kể từ ngày nộp hồ sơ xin thuê đất.
Quy định của Luật Đất đai năm 2013 về trình tự, thủ tục nộp hồ sơ xin thuê đất (Điều 57) tuy tránh được tình trạng dự án treo như trước đây song các cơ quan có thẩm quyền cần ban hành các văn bản đúng thời gian quy định của
142
Luật, không gây phiền hà; như vậy sẽ không ảnh hưởng đến quá trình cho thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất.
Thứ hai, pháp Luật Đất đai quy định nhiều lựa chọn cho doanh nghiệp khi tìm kiếm mặt bằng sản xuất - kinh doanh: nhận giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất của Nhà nước; nhận chuyển quyền sử dụng đất, thuê đất, thuê lại đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ các tổ chức kinh tế khác, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của các tổ chức, cá nhân nước ngoài. Như vậy, tuỳ vào điều kiện, khả năng cụ thể của mình, doanh nghiệp tiếp cận với quyền sử dụng đất thông qua một trong các hình thức nêu trên.
Đối với nhóm doanh nghiệp đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê cũng được quyền lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền hoặc thuê đất từ Nhà nước.
- Thứ ba, xây dựng các căn cứ, tiêu chí cho thuê đất ở từng mức quy mô diện tích đối với mỗi loại lĩnh vực, ngành, nghề hoạt động, địa bàn hoạt động, quy mô vốn đầu tư, định mức lao động. Thực tế cho thấy, tình trạng sử dụng dư thừa, sai mục đích, “đầu cơ” đất đai, tình trạng được giao, cho thuê đất nhiều năm vẫn chưa được đưa vào sử dụng đã gây lãng phí lớn tài nguyên đất đai, gây tác động tiêu cực đối với dư luận xã hội. Trong giai đoạn hiện nay, quỹ đất Nhà nước có thể giao, cho thuê có hạn và nhu cầu được giao đất, thuê đất từ Nhà nước của doanh nghiệp là rất lớn. Để đảm bảo cho diện tích đất đai được cho thuê đến đúng được những người sử dụng đất có nhu cầu và khả năng thực sự, đảm bảo sự bình đẳng giữa các doanh nghiệp cần quy định cụ thể các tiêu chí cho thuê đất đối với các doanh nghiệp ở từng mức quy mô diện tích.
- Thứ ba, Nhà nước cần có một số chính sách hỗ trợ cụ thể như: miễn hoặc giảm tiền cho thuê đối với một số doanh nghiệp có nguồn thu chủ yếu từ đất bị ảnh hưởng do thiên tai, lũ lụt, biến đổi khí hậu làm thất thoát nguồn thu của doanh nghiệp nhằm giúp doanh nghiệp vượt qua những khó khăn, tạo sự
143
ổn định phát triển kinh tế - xã hội cho địa phương, đạt hiệu quả cao trong quá trình khai thác và sử dụng đất.
- Thứ tư, tăng cường hoạt động công tác kiểm tra, giám sát quá trình sử dụng đất thuê trong thời gian cho thuê đất. Thực tế cho thấy, việc xử lý vi phạm sau khi cho thuê đất chưa được tiến hành một cách thường xuyên. Quá trình phân cấp chưa đi đôi với việc kiểm tra, giám sát thực hiện và chưa gắn với trách nhiệm của chủ thể được phân cấp. Vì vậy, cần có cơ chế kết hợp chặt chẽ giữa cơ quan có thẩm quyền cho thuê đất và tổ chức, cá nhân giám sát, theo dõi, đánh giá việc quản lý và sử dụng đất (Quốc hội, Hội đồng nhân dân các cấp, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các thành viên, công dân) nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động cho thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất.
Thứ năm, căn cứ vào hình thức thanh toán tài chính đất đai đối với doanh nghiệp (giao đất có thu tiền hay thuê đất; trả tiền thuê 1 lần cho cả thời gian thuê hay thuê đất trả tiền thuê hàng năm) mà doanh nghiệp được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Pháp Luật Đất đai hiện hành đã đưa ra cơ chế thanh toán tài chính về đất đai khá linh hoạt, tạo điều kiện thuận lợi để doanh nghiệp sử dụng nguồn vốn mở rộng sản xuất, nâng cao khả năng cạnh tranh trên thương trường.
Thứ sáu, công nhận một cách đúng mức hơn việc nắm giữ quyền sử dụng đất như là sở hữu một loại tài sản để đảm bảo quyền tài sản của các chủ thể nắm giữ quyền sử dụng đất. Có nghĩa là nên công nhận quyền sử dụng như một thứ hàng hóa, hệ thống pháp Luật Đất đai phải làm rõ được ranh giới giữa quyền sở hữu chấm dứt ở đâu và quyền sử dụng bắt đầu từ chỗ nào. Có ý kiến đề xuất “thừa nhận quyền sở hữu đất nông nghiệp của nông dân, tăng thêm quyền sử dụng đất như tham gia hoạch định chính sách đất đai và quyền được đàm phán trực tiếp với thực thể thu hồi quyền sử dụng đất, bãi bỏ thời hạn nắm giữ quyền sử dụng đất; giá trị trao đổi của quyền sử dụng đất chưa được xác định trên cơ sở quy luật của thị trường” [65].
144
KẾT LUẬN CHƯƠNG 4
Hoàn thiện pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất trong chế độ sở toàn dân về đất đai ở Việt Nam hiện nay là một một vấn đề quan trọng không chỉ là vấn đề pháp lý mà nó còn mang tính chính trị, kinh tế, xã hội. Do đó, trước khi đưa ra những giải pháp hoàn thiện cụ thể, cần phải xác định hướng chủ yếu cho việc hoàn thiện này.
Từ các kết quả nghiên cứu tại Chương 2,3, tác giả rút ra các kết luận sau:
Đáp ứng yêu cầu của quá trình xây dựng và hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng XHCN, việc hoàn thiện pháp luật về thuê đất nhằm góp phần làm cho đất đai được sử dụng có hiệu quả hơn, bảo đảm quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất thuê, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, củng cố quốc phòng, an ninh quốc gia, pháp luật về thuêđất cần được hoàn thiện theo các phương hướng sau:
- Hoàn thiện pháp luật về thuê đất phải phù hợp với yêu cầu của kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế, phù hợp với đặc trưng của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai; phải nằm trong mối tương quan tổng thể với việc hoàn thiện các lĩnh vực pháp luật nêu trên, tăng cường hiệu quả công tác quản lý và sử dụng đất đai
.- Từ những phương hướng được xác định nêu trên, tác giả đã mạnh dạn đề xuất các giải pháp cơ bản cho việc hoàn thiện pháp luật về thuê đất cũng như các giải pháp cơ bản cho việc thực hiện có hiệu quả pháp luật thuê đất trong thời gian tới: Nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật về thuê đất (1) Tiến hành rà soát, hoàn thiện các quy phạm pháp luật về thuê đất; (2) Xây dựng các căn cứ, tiêu chí cho thuê đất ở từng mức quy mô diện tích đối với mỗi loại lĩnh vực, nghề hoạt động, địa bàn hoạt động, quy mô vốn đầu tư, định mức lao động; (3) Sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện chính sách giá đất và thẩm định giá đất do Nhà nước quy định. Nhóm giải pháp bảo đảm thực thi pháp luật về thuê đất (1) Xây dựng hệ thống văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến
145
việc thi hành Luật Đất đai năm 2013; (2) Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai; (3) Kiện toàn tổ chức bộ máy và đẩy mạnh cải cách hành chính trong quản lý đất đai; (4) Nâng cao hiệu quả cho cho thuê đất; (5)Thực hiện quy hoạch sử dụng đất các cấp dài hạn, nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng; (6) Tăng cường công tác kiểm tra, thanh tra việc giao đất, cho thuê đất đối với doanh nghiệp.
146
KẾT LUẬN
Cho thuê đất là đất là một trong những hình thức sử dụng đất đai phổ biến trên thế giới và ở Việt Nam. Đây là hình thức Nhà nước phân bổ đất đai và để đất đai được sử dụng có hiệu quả nhất. Đất đai là tài sản đặc biệt, là tư liệu sản xuất liên quan đến chính trị và sự phát triển kinh tế - xã hội của một đất nước, liên quan trực tiếp đến đời sống của con người. Chính vì vậy, không một quốc gia nào trong sự phát triển của nước mình lại không quan tâm và chú trọng đến phát triển hình thức này. Ở Việt Nam, hình thức cho thuê đất được quy định trong Luật Đất đai hiện hành và các văn bản hướng dẫn thi hành. Tuy nhiên, trong quá trình thực thi Luật Đất đai hiện hành cho thấy có những bất cập, hạn chế và những thiếu sót trong các quy định pháp luật về cho thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Nhằm đảm bảo cho pháp Luật Đất đai hiện hành có tính khả thi và đưa vào áp dụng trong cuộc sống, trước hết cần phải sớm tiếp tục hoàn thiện các văn bản pháp luật hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Việc rà soát, đánh giá những kết quả đạt được và những hạn chế, thiếu sót trong quá trình thực thi pháp luật đất đai trong năm qua là cơ sở cho quá trình hoàn thiện pháp luật về thuê đất ở Việt Nam hiện nay.
Trên cơ sở các kết quả nghiên cứu những vấn đề lý luận về cho thuê đất ở Việt Nam tại chương 2, đánh giá thực trạng pháp luật và đề xuất định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về thuê đất tại chương 3 và chương 4 của luận án, nghiên cứu sinh rút ra một số kết luận chủ yếu sau đây:
1. Hoàn thiện pháp luật về thuê đất phải có lộ trình thực hiện trong từng giai đoạn, không phải là phải thay đổi cơ chế ngay mà có từng giải pháp thực hiện cụ thể trong từng thời kỳ.
2. Tiếp cận, tìm hiểu kinh nghiệm pháp luật và thực tiễn pháp lý về một số vấn đề cho thuê đất cuả một số quốc gia trên thế giới như Trung Quốc, Đài Loan, Úc chúng ta rút ra được những gợi mở bổ ích cho Việt Nam trong quá trình hoàn thiện pháp luật về thuê đất, cụ thể: (1) Đa số các quốc gia trên thế
147
giới đều chấp nhận hình thức đa sở hữu về đất đai. Trong điều kiện Việt Nam của chúng ta vẫn xác định chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, để đáp ứng với yêu cầu của kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế, chúng ta cần hoàn thiện pháp luật về thuê đất theo hướng tăng cường và mở rộng hơn nữa quyền sử dụng đất cho các chủ thể thuê đất bằng các hình thức như: tạo điều kiện bình đẳng, cân xứng cho các bên trong quan hệ thuê đất trong tiếp cận thông tin về đất đai, về giá đất, về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất. (2) Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai được phân cấp mạnh mẽ hoặc ủy quyền cho cấp dưới nhằm giảm và hạn chế các trường hợp nhiều dự án bị tồn đọng do cơ chế quản lý đất đai. Tuy nhiên, phải quy định rõ ràng quyền và nghĩa vụ cho các cấp và quy định cụ thể về trách nhiệm và phạm vị được ủy quyền. (3) Đề cao yếu tố khách quan, minh bạnh trong hoạt động của các cơ quan thẩm định giá đất.
Với kết quả nghiên cứu trên, tác giả đã làm sáng tỏ phần nào những vấn đề lý luận, thực trạng pháp luật cũng như giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về thuê đất ở Việt Nam hiện nay. Tuy nhiên, do khuôn khổ của luận án tiến sĩ luật học có hạn nên NCS chưa thể đề cập được hết tất cả các nội dung liên quan đến lĩnh vực thuê đất và pháp luật về thuê đất ở Việt Nam hiện nay.
Tuy nhiên, đây có thể sẽ là đối tượng nghiên cứu của các công trình khoa học tiếp theo.
148
DANH MỤC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC CỦA TÁC GIẢ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN
1. “Chế định Nhànước cho thuê đất theo Luật Đất đai năm 2003”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật số chuyên đề 7/2012.
2. “KiếnTường Long An): Nhiều tồn đọng trong quản lý đất đai”, Tạp chí Nông thôn mới số 370 tháng 11/2014.
3. “Một số đề xuất, kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thuê đất ở Việt Nam hiện nay, Tạp chí Khoa học Kiểm sát số 05/2015.
149
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
TIẾNG VIỆT
1. Lê Xuân Bá, “Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam”, Nxb Khoa học và Kỹ thuật Hà Nội.
2. Báo cáo chuyên đề quản lý đất đai của Bộ Tài nguyên và Môi trường phục vụ kỳ họp thứ 2 Quốc hội khóa XIII tháng 10 năm 2011
3. Báo cáo Đoàn công tác học tập kinh nghiệm tại Đài Loan, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường 2011
4. Báo cáo tồng thể về Luật Đất đai của Bộ Tư pháp năm 2010 5. Bộ luật dân sự Cộng hòa Pháp (2005), Nxb Tư pháp.
6. Bộ luật dân sự Liên bang Nga (Tài liệu tham khảo do Ban soạn thoản Bộ luật dân sự, Bộ Tư pháp).
7. Bộ luật dân sự năm 1995, năm 2005.
8. Bộ luật dân sự Nhật Bản (Tài liệu tham khảo do Ban soạn thoản Bộ luật dân sự, Bộ Tư pháp).
9. Bộ luật dân sự và Thương mại Thái Lan (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
10. Bộ Tài nguyên và Môi trường, “Hội thảo tài chính đất đai, giá đất và cơ chế chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư”, Hà Nội, tháng 7/2011.
11. Bộ Tài nguyên và Môi trường, “Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và pháp luật đất đai”.
12. Nguyễn Đình Bồng (2007) "Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam(2007)", Bộ Tài nguyên và Môi trường.
13. Nguyễn Đình Bồng. “Giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế có yếu tố nước ngoài theo quy định của pháp Luật Đất đai”. Hội thảo khoa học tư vấn sửa đổi Luật Đất đai, Hội Khoa học đất Việt Nam, 2011.
150
14. Đào Trung Chính (2008) " Nghiên cứu cơ sở khoa học nhằm góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai liên quan đến thị trường bất động sản" Vụ đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường.
15. Trần Kim Chung, “Điều kiện giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư. Hội thảo” Thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, Hà Nội, 2011.
16. Vũ Đình Chuyên (2007) " Điều tra khảo sát, đánh giá thực trạng việc thực hiện chính sách giao đất, cho thuê đất đối với khu công nghiệp và khu chế xuất, chủ nhiệm đề tài", Viện Nghiên cứu địa chính.
17. Đảng Cộng sản Việt Nam (1986), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VI, Nxb Sự thật, Hà Nội.
18. Đảng Cộng sản Việt Nam (1991), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VII, Nxb Sự thật, Hà Nội.
19. Đảng Cộng sản Việt Nam (1996), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
20. Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
21. Đảng Cộng sản Việt Nam (2003), Nghị quyết Trung ương 7 khóa XII về
“Tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước”, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
22. Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Nghị quyết số 19-NQ/TW của Hội nghị lần thứ sáu Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
23. Nguyễn Thị Dung “Pháp luật về giao đất, cho thuê đất ở nước ta – Thực trạng và giải pháp hoàn thiện”, đề tài cấp cơ sở Viện Nghiên cứu Lập pháp năm 2012.
24. Hiến pháp năm 2013 (sửa đổi)
25. Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam các năm 1946, 1959, 1980 và 1992 (sửa đổi, bổ sung năm 2001).
151
26. Nguyễn Thị Thu Hiền, “Pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp Việt Nam”, Luận văn Thạc sĩ, năm 2012.
27. Nguyễn Đình Hòa, “Các đặc trưng của CNXH qua cương lĩnh 1991 và 2011 của Đảng Cộng sản Việt Nam”.
28. Hội khoa học về đất, “Hội thảo về sửa đổi Luật Đất đai”, Nxb Nông nghiệp, năm 2012.
29. Hội khoa học về đất, “Lý luận về địa chính hiện đại”, Nxb Nông nghiêp, năm 2011.
30. Trần Quang Huy (2003), “Khái quát về hệ thống pháp Luật Đất đai ở Việt Nam”, Cải cách pháp luật và cải cách tư pháp nhìn từ vấn đề tranh chấp đất đai, Hội thảo khoa học quốc tế tại Hà Nội từ ngày 25, 26-12, Viện nghiên cứu Nhà nước và pháp luật.
31. Trần Quang Huy (2004), “Các vấn đề pháp lý về tài chính, đất đai và giá đất”, Tạp chí Luật học (12).
32. Trần Quang Huy (2008), “Sửa đổi bổ sung Luật Đất đai năm 2003”, Tạp chí Luật học (12).
33. Lê Khanh Khuyến. BTN & MT “Điều tra, khảo sát nghiên cứu, đánh giá hiệu quả của việc giao đất có thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê gắn với xây dựng cơ sở hạ tầng”, Tổng cục địa chính, Hà Nội năm 2000.
34. Lê Khanh Khuyến (2008) " Điều tra, khảo sát, nghiên cứu, đánh giá hiệu quả của việc giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê gắn với xây dựng có sở hạ tầng, Bộ Tài nguyên và Môi trường”
35. Luật Đất đai năm 1987.
36. Luật Đất đai năm 1993.
37. Luật Đất đai năm 2003.
38. Luật Đất đai năm 2013 39. Luật đầu tư năm 2005.
40. Luật doanh nghiệp năm 2005 (sửa đổi năm 2009).