2.2. Thực trạng quản lý đất đai ở Việt Nam
2.2.4. Thực trạng quản lý đất đai
Hiện nay trên thế giới tồn tại hai hệ thống Quản lý Nhà nước về đất đai phổ biến: Quản lý bằng Hệ thống địa bạ và Quản lý bằng Hệ thống bằng khoán. Mỗi hệ thống quản lý đều có những thế mạnh riêng của mình, cụ thể như sau:
Hệ thống địa bạ quản lý đất đai theo sổ sách, bao gồm: một hệ thống bản đồ địa chính và một sổ địa bạ ghi nhận tất cả các thông tin chi tiết về chủ sở hữu, về thửa đất, cũng như ghi nhận quyền và thực trạng pháp lý của chủ sở hữu đó. Hệ thống quản lý này không đặt nặng vấn đề cấp Giấy chứng nhận (GCN), chủ sở hữu
chỉ cần có tên trong sổ địa bạ (thường gọi là có số trong sổ địa bạ) thì được thực hiện tất cả các quyền đối với mảnh đất của mình như được cấp GCN.
Hệ thống bằng khoán quản lý đất đai theo nền tảng GCN, nếu không được cấp GCN thì người sử dụng đất sẽ không được thực hiện đầy đủ các quyền theo quy định của pháp luật Đất đai về sử dụng đất (SDĐ).
Hiện nay, nước ta quản lý đất đai theo hệ thống bằng khoán. Theo đó, Hệ thống quản lý đất đai nước ta gồm có các thành phần sau:
2.2.4.1. Hệ thống bản đồ địa chính
BĐĐC là thành phần của HSĐC phục vụ thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai.
BĐĐC là bản đồ về các thửa đất, được thành lập để miêu tả các yếu tố tự nhiên của thửa đất và các yếu tố địa hình có liên quan đến sử dụng đất.
Nội dung BĐĐC gồm các thông tin về :
Thửa đất: vị trí, kích thước, hình thể, số thứ tự, diện tích, mục đích SDĐ.
Hệ thống thủy văn : sông, ngòi, kênh, rạch, suối.
Hệ thống thủy lợi : hệ thống dẫn nước, đê, đập, cống.
Đường giao thông : đường bộ, đường sắt, cầu.
Khu vực đất chưa sử dụng không có ranh giới thửa khép kín.
Mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, mốc giới và chỉ giới quy hoạch sử dụng đất, mốc giới và ranh giới hành lang bảo vệ an toàn công trình.
Điểm tọa độ địa chính, địa danh và các ghi chú thuyết minh.
Trường hợp thửa đất quá nhỏ hoặc cần xác định rõ ranh giới thửa đất thì lập sơ đồ thửa đất kèm theo BĐĐC để thể hiện chính xác hơn về ranh giới thửa đất, hình dạng, kích thước, chiều dài cạnh thửa, tọa độ đỉnh thửa, diện tích chiếm đất của tài sản gắn liền, địa giới hành chính, chỉ giới quy hoạch, ranh giới hành lang bảo vệ an toàn công trình.
BĐĐC được lập trước khi tổ chức việc đăng ký quyền SDĐ và hoàn thành sau khi được Sở Tài Nguyên và Môi Trường xác nhận. Ranh giới, diện tích, mục đích sử dụng của thửa đất thể hiện trên BĐĐC được xác lập theo hiện trạng SDĐ. Khi cấp giấy chứng nhận mà ranh giới, diện tích, mục đích sử dụng có thay đổi thì Văn
phòng đăng ký quyền SDĐ thuộc Sở Tài Nguyên và Môi Trường phải chỉnh sửa BĐĐC thống nhất với GCN được xét cấp.
Bộ Tài Nguyên và Môi Trường chỉ đạo việc khảo sát, đo đạc, lập và quản lý BĐĐC trong phạm vi cả nước.
Ủy ban nhân dân Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương tổ chức thực hiện việc khảo sát, đo đạc, lập và quản lý BĐĐC ở địa phương.
BĐĐC được quản lý, lưu trữ tại cơ quan QLĐĐ của Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương; quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh và Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn.
Hệ thống sổ bộ được quản lý, lưu trữ tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, bao gồm :
a. Sổ địa chính
Sổ địa chính là sổ lưu trữ những thông tin về người sử dụng đất, các thửa đất của người đó đang sử dụng và tình trạng sử dụng đất của người đó.
Sổ địa chính được lập để quản lý việc sử dụng đất của người sử dụng và để tra cứu thông tin đất đai có liên quan đến từng người sử dụng đất. Sổ được lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn.
Nội dung sổ địa chính bao gồm :
Người sử dụng đất: tên, địa chỉ, thông tin về chứng minh nhân dân, hộ khẩu, hộ chiếu, quyết định thành lập tổ chức, giấy đăng ký kinh doanh của tổ chức kinh tế, giấy phép đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài.
Các thửa đất mà người sử dụng đất sử dụng: mã thửa, diện tích, hình thức sử dụng, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, nguồn gốc, số GCN đã được cấp.
Ghi chú về thửa đất và quyền sử dụng đất: giá đất, tài sản gắn liền, nghĩa vụ tài chính chưa thực hiện, tình trạng đo đạc-lập BĐĐC, những hạn chế về quyền SDĐ.
Những biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng gồm những thay đổi về thửa đất, về người sử dụng đất, về chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, về GCNQSDĐ.
b. Sổ mục kê đất đai
Sổ mục kê đất đai là sổ lưu trữ những thông tin về thửa đất, về đối tượng chiếm đất nhưng không có ranh giới khép kín trên tờ bản đồ và các thông tin có liên quan đến quá trình sử dụng đất.
Sổ mục kê đất đai được lập để quản lý thửa đất, tra cứu thông tin về thửa đất và phục vụ thống kê, kiểm kê đất đai. Sổ được lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn trong quá trình đo vẽ BĐĐC.
Nội dung sổ mục kê đất đai gồm:
Thửa đất: số thứ tự thửa, tên người sử dụng đất hoặc người được giao đất để quản lý, diện tích, mục đích sử dụng đất và những ghi chú về thửa đất.
Đối tượng có chiếm đất nhưng không tạo thành thửa đất hoặc có hành lang bảo vệ an toàn như đường giao thông, hệ thống thủy lợi, khu vực đất chưa sử dụng không có ranh giới thửa khép kín trên bản đồ gồm tên đối tượng, diện tích trên bản đồ; trường hợp đối tượng không có tên thì phải đặt tên hoặc ghi ký hiệu trong quá trình đo đạc lập bản đồ địa chính.
c. Sổ theo dõi biến động đất đai
Sổ theo dõi biến động đất đai là sổ lưu trữ những biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng.
Nội dung sổ theo dõi biến động đất đai gồm: tên và địa chỉ của người đăng ký biến động, thời điểm đăng ký biến động, số thứ tự thửa đất có biến động, nội dung biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng.
Sổ theo dõi biến động đất đai được lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn; do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn lập, quản lý.
d. Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được lập để lưu trữ thông tin về các giấy chứng nhận đã được cấp. Nội dung ghi trong sổ tương tự các nội dung ghi trong giấy chứng nhận.
2.2.4.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GCNQSDĐ đất được cấp cho người sử dụng đất, cho từng thửa đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất do Bộ Tài Nguyên và Môi trường phát hành.
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất”, được ban hành và đưa vào áp dụng thống nhất trên phạm vi cả nước theo Quyết định số 201/ĐKTK ngày 14/07/1989 của Tổng Cục Quản Lý Ruộng Đất, đánh dấu một quá trình đổi mới của Đảng và Nhà nước đối với công tác QLĐĐ là: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý” và “Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài” (Điều 1 Luật đất đai 1993). Như vậy “chứng thư pháp lý” đó đã xác lập quyền của người sử dụng đất là “chứng nhận quyền sử dụng đất” chứ không phải là một hình thức sở hữu nào khác. Người sử dụng đất hợp pháp sẽ được cấp GCNQSDĐ và được thực hiện các quyền của mình trên mảnh đất đó trong thời hạn giao đất và sử dụng đất đúng mục đích.
Như vậy, ba thành phần cơ bản của HSĐC (gồm: BĐĐC, hệ thống sổ bộ địa chính và GCNQSDĐ) có mối quan hệ mật thiết, bổ sung cho nhau và không thể tách rời. Do đó, để công tác Quản lý Nhà nước về đất đai muốn đạt hiệu quả cao thì cần phải liên kết chặt chẽ ba thành phần này với nhau