Công ty cổ phần bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán

Một phần của tài liệu (LUẬN văn THẠC sĩ) phân tích tài chính các công ty cổ phần bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán việt nam (Trang 46 - 67)

CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH TẠI MỘT SỐ CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT Ở VIỆT NAM

3.1. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN

3.1.3 Công ty cổ phần bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán

điểm của công ty niêm yết trên thị trường chứng khoán là công ty mang đầy đủ tính chất của công ty cổ phần. Nên công ty cổ phần bất động sản niêm yết ảnh hưởng bởi một số đặc điểm sau:

- Công ty cổ phần bất động sản niêm yết có số vốn điều lệ được chia thành nhiều phần bằng nhau gọi là cổ phần, và giao dịch trên thị trường chứng khoán được gọi là cổ phiếu.

- Công ty cổ phần bất động sản niêm yết có đa chủ sở hữu, người nắm giữ cổ phần của công ty là cổ đông đều là chủ sở hữu của công ty. Do vậy, cơ chế giám sát cao, sự minh bạch thông tin trong quá trình hoạt động là yêu cầu tiên quyết và chi phối bởi quy định niêm yết nghiêm ngặt.

- Công ty cổ phần bất động sản niêm yết dễ huy động vốn, và có thể chuyển nhượng là quyền sở hữu vốn cho chủ thể khác thông qua giao dịch trên thị trường chứng khoán. Chủ sở hữu có thể chuyển nhượng vốn một cách dễ dàng, có tính thanh khoản cao. Chủ sở hữu có thể thu được lợi từ cổ phiếu từ hai nguồn là lợi tức và chênh lệch giá của cổ phiếu, tuy nhiên thu nhập này bị đánh thuế hai lần. Và đồng nghĩa với lợi nhuận, khi công ty làm ăn kém hiệu quả, giá cổ phiếu giảm sút, chủ sở hữu có thể mất trắng số vốn đầu tư trên phần vốn góp của mình.

- Kể từ quý 4/2013, thị trường BĐS bắt đầu khởi sắc giúp giá cổ phiếu nhiều doanh nghiệp BĐS tăng mạnh. Kết thúc năm 2014 có 67 doanh nghiệp BĐS trong tổng số 669 doanh nghiệp đang niêm yết với tổng vốn hóa đạt gần 124 nghìn tỷ đồng (chiếm khoảng 11% vốn hóa toàn thị trường chứng khoán). Trong đó, VIC là doanh nghiệp có vốn hóa thị trường lớn nhất (chiếm 52%) và cũng là doanh nghiệp có doanh thu và lợi nhuận lớn nhất trong ngành. Kế đến là những doanh nghiệp vốn hóa lớn khác trong ngành như KBC (5%), ITA (4,64%), OCH (4,05%), IJC (2,99%), FLC (2,77%), QCG (2,15%), SJS (2,03%)….

- Năm 2014, tổng DTT và LNST toàn ngành BĐS niêm yết đạt lần lượt 53.237 tỷ VNĐ (tăng 40% so với năm 2013) và 6195 tỷ VNĐ (giảm 19% so với năm 2013). Trong đó, VIC đóng góp 52% tổng DTT và 51% tổng LNST. Trừ VIC thì

không có doanh nghiệp nào đạt DTT trên 3000 tỷ và không có doanh nghiệp nào có LNST trên 400 tỷ trong 3 năm gần đây. Tổng LNST 2014 giảm so với năm 2013 là do năm 2013 VIC đã chuyển nhượng Vincom A và thu về khoảng 4300 tỷ VNĐ thu nhập tài chính gây nên đột biến bất thường trong lợi nhuận của VIC nói riêng và của toàn ngành BĐS nói chung.

- Giai đoạn 2011 – 2013 là thời kỳ ảm đạm của thị trường BĐS hàng tồn kho rất lớn, nhiều dự án treo dang dở, nhiều biệt thự bỏ không, trong khi áp lực lãi vay lớn đẫn đến đa số các doanh nghiệp BĐS chỉ ghi nhận lợi nhuận khiêm tốn và thậm chí lỗ, phá sản bởi áp lực chi phí lãi vay. Giai đoạn 2014 – nay, thị trường đang dần phục hồi, các doanh nghiệp BĐS vẫn còn phụ thuộc rất nhiều vào nguồn vốn tài trợ từ ngân hàng nên chi phí lãi vay vẫn là yếu tố quyết định chi phối KQKD của doanh nghiệp. Do đó, những doanh nghiệp nào ít sử dụng nợ vay sẽ tiếp tục ghi nhận KQKD khả quan trong những thời gian tới.

- Giá trị HTK BĐS đang giảm, tính đến 15/12/214, Theo Bộ Xây dựng tổng giá trị tồn kho BĐS còn khoảng 73.889 tỷ đồng, giảm 20.569 tỷ đồng (giảm 21,8%) so với tháng 12/2013. Trong đó, có 15.400 căn hộ chung cư, 10.505 căn nhà thấp tầng, hơn 8,6 triệu m2 và trên 1,6 triệu m2 đất nền thương mại. Lượng HTK giảm chủ yếu tại các dự án căn hộ có diện tích nhỏ, giá bán trung bình, tại các dự án đã hoàn thành và những khu vực có hạ tầng tốt. Tuy HTK đang giảm, nhưng HTK vẫn chiếm tỷ trọng khá lớn trong tổng tài sản, điển hình như: VNI (94%), NVN (94%), PDR (89%), VPH (87%), SJS (79%), NBB (77%), NTL(77%)….. Trong khi tỷ trọng này của toàn ngành trung bình chỉ là 36%. HTK ứ đọng đồng nghĩa với việc doanh nghiệp không bán được hàng, dòng tiền thu về eo hẹp khi đó áp lực trả nợ vay sẽ trở thành vấn đề sống còn.

- Trong Báo cáo tình hình thị trường bất động sản của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tính đến tháng 9/2015 đưa ra một số thông tin tích cực về thanh khoản và lượng tồn kho toàn thị trường. Theo đó, lượng HTK toàn thị trường tiếp tục giảm mạnh. Tại Hà Nội, trong tháng 9 có khoảng 1.600 giao dịch thành công, giảm 16%

so với tháng trước, nhưng tăng 40% so với cùng kỳ năm 2014. Tính chung trong tháng 9, toàn Hà Nội có khoảng 5.300 giao dịch, tăng 70% so với cùng kỳ năm trước. Tương tự, tại TP. Hồ Chí Minh, có khoảng 1.550 giao dịch thành công, giảm 14% so với tháng trước, nhưng tăng hơn 55% so với cùng kỳ năm 2014. Tính đến hết quý III/2015, toàn thành phố có khoảng 5.100 giao dịch, tăng gấp hai lần so với cùng kỳ năm 2014. Nhờ lượng giao dịch tăng đều qua nhiều tháng, tính đến tháng 9/2015 tổng giá trị HTK BĐS chỉ còn khoảng 59.395 tỷ đồng, giảm hơn 69.000 tỷ so với hồi đầu năm 2013, và giảm hơn 900 tỷ đồng so với thời điểm cuối tháng 8/2015. Cùng với lượng HTK giảm mạnh, trong 9 tháng, số doanh nghiệp thành lập mới hoạt động trong lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản cũng tăng mạnh hơn 78% so với cùng kỳ năm trước.

- Giá bán, tại Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh giá bán căn hộ phần lớn giữ ổn định, chỉ tăng nhẹ 2 – 4% tại một số dự án hoàn thiện, có hạ tầng tốt.

3.2 THỰC TRẠNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH TẠI CÁC CTCP BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TRÊN THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM 3.2.1 Phân tích tài chính trong công ty cổ phần niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam theo quy định của pháp luật

3.2.1.1 Phân tích tài chính quy định trong Bản cáo bạch

Bản cáo bạch: Căn cứ vào quyết định số 13/2007/QĐ-BTC v/v Ban hành Mẫu bản cáo bạch trong Hồ sơ đăng ký chào bán chứng khoán ra công chúng và Hồ sơ niêm yết chứng khoán tại Sở giao dịch chứng khoán, Trung tâm giao dịch chứng khoán. Theo đó, Bản cáo bạch công khai những thông tin chính xác, trung thực, khách quan liên quan đến việc chào bán hoặc niêm yết chứng khoán của tổ chức phát hành. Trong bản cáo bạch, Tình hình tài chính đối với các tổ chức không phải là tổ chức tín dụng và tổ chức tài chính phi ngân hàng, Các chỉ tiêu phân tích tài chính chủ yếu (tùy theo từng ngành):

Bảng 3.1: Bảng phân tích tài chính quy định trong bản cáo bạch

Các chỉ tiêu Năm X – 1 Năm X Ghi chú

1. Chỉ tiêu về khả năng thanh toán

 Hệ số thanh toán ngắn hạn:

TSLĐ/Nợ ngắn hạn

 Hệ số thanh toán nhanh:

TSLĐ - Hàng tồn kho Nợ ngắn hạn

2. Chỉ tiêu về cơ cấu vốn

 Hệ số Nợ/Tổng tài sản

 Hệ số Nợ/Vốn chủ sở hữu 3. Chỉ tiêu về năng lực hoạt động

 Vòng quay hàng tồn kho:

Giá vốn hàng bán Hàng tồn kho bình quân

 Doanh thu thuần/Tổng tài sản 4. Chỉ tiêu về khả năng sinh lời

 Hệ số Lợi nhuận sau thuế/Doanh thu thuần

 Hệ số Lợi nhuận sau thuế/Vốn chủ sở hữu

 Hệ số Lợi nhuận sau thuế/Tổng tài sản

 Hệ số Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh/Doanh thu thuần . . .

(Nguồn : Trích quyết định 13/2007/QĐ-BTC)

3.2.1.2 Phân tích tài chính quy định trong Báo cáo thường niên

Báo cáo thường niên: Ban hành kèm theo thông tư số 09/2010/TT – BTC ngày 15 tháng 01 năm 2010 của Bộ trưởng Bộ tài chính hướng dẫn về việc Công bố thông tin trên thị trường chứng khoán. Theo đó, hướng dẫn về Báo cáo tình hình tài chính như sau:

III. Báo cáo của Ban Giám đốc 1. Báo cáo tình hình tài chính

- Khả năng sinh lời, khả năng thanh toán

- Phân tích các hệ số phù hợp trong khu vực kinh doanh

- Phân tích những biến động, những thay đổi lớn so với dự kiến và nguyên nhân dẫn đến biến động)

- Giá trị sổ sách tại thời điểm 31/12 của năm báo cáo - Những thay đổi về vốn cổ đông/vốn góp

- Tổng số cổ phiếu theo từng loại (cổ phiếu thường, cổ phiếu ưu đãi...)

- Tổng số trái phiếu đang lưu hành theo từng loại (trái phiếu có thể chuyển đổi, trái phiếu không thể chuyển đổi...)

- Số lượng cổ phiếu đang lưu hành theo từng loại

- Số lượng cổ phiếu dự trữ, cổ phiếu quỹ theo từng loại (nếu có) - Cổ tức/lợi nhuận chia cho các thành viên góp vốn”

(Nguồn: Trích phụ lục số II Báo cáo thường niên) 3.2.2 Thực trạng phân tích tài chính tại các công ty cổ phần bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam

CTCP BĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam giống như các cổ phần niêm yết khác tuy hoạt động ở nhiều ngành nghề, quy mô vốn khác nhau. Nhưng đều lập báo cáo tài chính theo mẫu thống nhất, cùng tuân thủ theo chuẩn mực kế toán số 21

“Trình bày báo cáo tài chính”. Phân tích tài chính được tiến hành trên cơ sở số liệu báo cáo tài chính cung cấp, do đó cách thức phân tích tài chính là giống nhau. Tuy nhiên, cùng một chỉ tiêu này, nhưng trị số của từng ngành là khác nhau. Do vậy,

Luận văn không đi so sánh các ngành với nhau, mà khảo sát thực trạng phân tích tài chính các công ty cổ phần bất động sản niêm yết trên TTCK Việt Nam.

Theo đánh giá của các chuyên gia, thị trường BĐS năm 2015 đang phục hồi tích cực về thanh khoản và giá đã có xu hướng tăng nhẹ ở một số phân khúc. Điều này kỳ vọng thị trường BĐS sẽ còn tích cực tăng hơn nữa dựa trên những yếu tố chính: (1) Chính sách hỗ trợ từ phía Chính phủ như thông tư 32 của NHNN đã nới lỏng điều kiện lãi suất và thời hạn cho vay gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng, Thông tư 36 của NHNN giảm hệ số rủi ro cho vay kinh doanh BĐS từ mức 250% xuống còn 150%; (2) Luật kinh doanh BĐS và luật nhà ở sửa đổi bắt đầu có hiệu lực từ 1/07/2015 sẽ tạo điều kiện cho người nước ngoài sở hữu BĐS dễ dàng hơn; (3) Mặt bằng lãi suất ở mức thấp nhất trong 5 năm trở lại đây cùng với tín hiệu ổn định và phục hồi của nền kinh tế trong trung hạn đang khiến nhà đầu tư sẽ có xu hướng tìm kiếm các kênh đầu tư rủi ro hơn trong đó có BĐS; (4) Những thay đổi trong cơ sở hạ tầng sẽ tạo sức hút cho nhiều dự án BĐS. Do vậy, tác giả cho rằng giá trị cổ phiếu ngành BĐS sẽ có triển vọng trong thời gian tới. Những doanh nghiệp được nhiều nhà đầu tư ưa thích là những doanh nghiệp đáp ứng được: (1) Doanh nghiệp có quỹ đất lớn với giá vốn rẻ; (2) Sản phẩm doanh nghiệp có sẵn để bán thuộc phân khúc bình dân và trung cấp hoặc sản phẩm đất tại các khu công nghiệp; (3) Tình hình tài chính của doanh nghiệp lành mạnh; (4) Mức chiết khấu của doanh nghiệp so với NAV cao. Dựa trên những tiêu chí đó một số doanh nghiệp đáng chú ý như:

KBC, DXG, BCI, DIG, SJS, LJC, NBB…

Theo thống kê mã ngành, tính đến 31/12/2014 có 4.480 công ty đăng kí kinh doanh BĐS trong danh sách ngành hoạt động, trong đó có 67 công ty BĐS đang niêm yết.

Trong đó, một số doanh nghiệp lớn đầu ngành như: VIC, KBC, ITA, IJC…

Hiện tại, tổng số công ty cổ phần ngành bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam có 58 mã chứng khoán (Phụ lục 01: Danh sách công ty cổ phần bất động sản niêm yết trên thị trừng chứng khoán Việt Nam). Luận văn tiến hành thu thập dữ liệu thứ cấp là hệ thống phân tích tài chính được công bố công khai từ 30 công ty cổ phần bất động sản niêm yết trên TTCK Việt Nam có thông tin

phân tích tài chính năm 2014, gồm: CTCP Đầu tư và Xây dựng Sao Mai tỉnh Anh Giang (Mã chứng khoán ASM), CTCP đầu tư xây dựng Bình Chánh (Mã chứng khoán BCI), CTCP Đầu tư và Phát triển Dầu Khí Cửu Long (Mã chứng khoán CCL), CTCP Đầu tư và Phát triển Nhà đất Cotex (Mã chứng khoán CLG), CTCP Đầu tư và xây dựng Thành Nam (Mã chứng khoán CSC), CTCP Địa Ốc 11 (Mã chứng khoán D11), CTCP phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 (Mã chứng khoán D2D), CTCP đầu tư phát triển xây dựng (Mã chứng khoán DIG), CTCP Tập đoàn Đức Long Gia Lai (Mã chứng khoán DLG), CTCP Đầu tư Căn nhà Mơ Ước (Mã chứng khoán DRH), CTCP Đệ Tam (Mã chứng khoán DTA), CTCP Dịch VỤ và Xây dựng Địa Ốc Đất Xanh (Mã chứng khoán DXG), CPCP Tập đoàn Đầu tư Thăng Long (Mã chứng khoán TIG), CTCP Xây dựng và Kinh doanh Địa ốc Hòa Bình (Mã chứng khoán HBC), CTCP phát triển nhà Bà Rịa – Vũng Tàu (Mã chứng khoán HDC), CTCP tập đoàn Hà Đô (Mã chứng khoán HDG), CTCP Đầu tư và Phát triển Đa Quốc Gia (Mã chứng khoán IDI), CTCP Đầu tư tài chính Quốc tế và phát triển doanh nghiệp IDJ (Mã chứng khoán IDJ), CTCP phát triển Hạ tầng Kỹ thuật (IJC), CTCP Đầu tư – Kinh doanh Nhà (Mã chứng khoán ITC), CTCP Đầu tư Địa Ốc Khang An (Mã chứng khoán KAC), Tổng công ty phát triển Đô Thị Kinh Bắc – CTCP (Mã chứng khoán KBC), CTCP đầu tư và kinh doanh nhà Khang Điền (Mã chứng khoán KDH), CPCP LICOGI 16 (Mã chứng khoán LCG), CTCP Đầu tư và phát triển Đô thị Long Giang (Mã chứng khoán LGL), CTCP đầu tư Năm Bảy Bảy (NBB), CTCP đầu tư phát triển Nhà Đà Nẵng (Mã chứng khoán NDN), CTCP đầu tư phát triển Nhà và Đô thị Nam Hà Nội (Mã chứng khoán NHA), CTCP phát triển Đô Thị Từ Liêm (Mã chứng khoán NTL), CTCP Bất động sản Du Lịch Ninh Vân Bay (Mã chứng khoán NVT).

3.2.2.1 Khái quát tình hình phân tích tài chính các công ty cổ phần bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam

Qua thu thập dữ liệu thứ cấp được công bố công khai từ các công ty cổ phần BĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam kết hợp với các dữ liệu sơ cấp tác giả đã thu thập, có thể khái quát thực trạng phân tích tài chính của các công ty cổ phần BĐS như sau:

Về tổ chức phân tích tài chính

Qua khảo sát về thực trạng phân tích tài chính ở 58 công ty cổ phần niêm yết, tác giả thấy rằng, có một số công ty có công bố báo cáo thường niên năm 2014 nhưng không phân tích tình hình tài chính như DLR, HQC, LHG, PVL. Một số công ty còn chậm trễ trong công bố báo cáo thường niên như: IDV chưa công bố báo cáo thường niên 2013, 2014; ITA chưa công bố báo cáo thường niên năm 2014.

Hầu hết các công ty cổ phần bất động sản niêm yết đều quan tâm thực hiện công tác phân tích tài chính. Tuy nhiên, phần lớn các công ty vẫn chưa có bộ phận phân tích tài chính chuyên trách độc lập, hầu hết các công ty cổ phần BĐS niêm yết thực hiện phân tích tình hình tài chính tại phòng tài chính kế toán.

Công tác phân tích tài chính tại các CTCP BĐS niêm yết được tiến hành định kỳ công bố trên báo cáo thường niên. 100% Công ty cổ phần BĐS niêm yết sử dụng nguồn số liệu chủ yếu là hệ thống báo cáo tài chính để phân tích tình hình tài chính, tập trung ở bảng cân đối kế toán và báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh.

Về phương pháp phân tích tình hình tài chính

Trên cơ sở lý thuyết có rất nhiều phương pháp khác nhau mà nhà phân tích có thể sử dụng, sự kết hợp đa dạng các phương pháp sẽ mang lại kết quả đáng tin cậy và toàn diện hơn. Tuy nhiên, một số ít Công ty cổ phần BĐS mới chỉ áp dụng phương pháp so sánh theo thời gian, so sánh bằng số tuyệt đối và số tương đối, các chỉ tiêu được tiến hành giữa kỳ này với kỳ trước. Hầu hết các công ty chỉ phân tích số liệu năm báo cáo mà không so sánh sự biến động các chỉ tiêu theo thời gian.

Về nội dung và chỉ tiêu phân tích tình hình tài chính

Qua nghiên cứu thực tế các công ty BĐS niêm yết có phân tích tình hình tài chính có 100% công ty cổ phần bất động sản niêm yết trên TTCK Việt nam có một số đặc điểm: Hệ thống phân tích tài chính được các công ty sử dụng rất ít chỉ tiêu, nội dung phân tích sơ sài (Chủ yếu chỉ bao gồm: cơ cấu tài sản, cơ cấu nguồn vốn, phân tích khả năng thanh toán, phân tích năng lực hoạt động, phân tích khả năng sinh lời). Các thông tin phân tích tài chính được công bố không phản ánh được tình hình và xu hướng tăng trưởng của các chỉ tiêu theo thời gian. Không có sự thống

Một phần của tài liệu (LUẬN văn THẠC sĩ) phân tích tài chính các công ty cổ phần bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán việt nam (Trang 46 - 67)

Tải bản đầy đủ (PDF)

(90 trang)