4.2.1. Tình hình quản lý đất đai
Trong giới hạn nghiên cứu của đề tài, chỉ đánh giá một số nét cơ bản về công tác quản lý đất đai ảnh hưởng đến việc thực hiện các quyền sử dụng đất.
4.2.1.1. Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất
* Công tác điều tra, khảo sát, đo đạc lập bản đồ địa chính:
Đến nay thành phố Hải Dương đã hoàn thành dự án đo đạc lập bản đồ, hồ sơ địa chính đất dân cư ở các tỷ lệ 1/500, 1/1000 và đất canh tác ở tỷ lệ 1/2000.
Kết quả đo đạc địa chính có độ chính xác cao, đã khắc phục được những nhược điểm của bản đồ giải thửa, có đủ cơ sở pháp lý giúp cho công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như quản lý đất đai được thuận lợi, chính xác.
* Xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất
Công tác xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất được thực hiện theo đúng quy định, 5 năm một lần cùng với kiểm kê đất đai; bản đồ hiện trạng sử dụng đất cấp thành phố và cấp xã, phường được thực hiện theo tỷ lệ tương ứng, cấp thành phố 1/10.000; cấp xã, phường 1/2000, 1/5.000. Bản đồ các cấp đều được thành lập theo công nghệ số.
4.2.1.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Hàng năm căn cứ vào quy hoạch chung của thành phố, căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất của các xã, phường, các tổ chức, cá nhân để xây dựng kế hoạch sử dụng đất và căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt để làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất đúng theo trình tự quy định của Nhà nước.
4.2.1.3. Công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
Việc cho thuê đất và giao đất ổn định lâu dài cho các đối tượng sử dụng đất là giải pháp quan trọng nhằm khắc phục tình trạng sử dụng kém hiệu quả, đồng thời tạo điều kiện cho các đối tượng yên tâm đầu tư để phát triển sản xuất, kinh doanh nhằm sử dụng đất hợp lý và có hiệu quả cao hơn.
- Đất nông nghiệp giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là 1806.10 ha, UBND cấp xã sử dụng là 605,44 ha, các tổ chức kinh tế sử dụng là 20,12ha, tổ chức khác sử dụng 1,10 ha, cộng đồng dân cư sử dụng 1,20 ha, UBND cấp xã quản lý 4,40 ha.
- Đất phi nông nghiệp giao cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng là 1166,50 ha, UBND cấp xã sử dụng là 204,96 ha, tổ chức kinh tế sử dụng 1078,82 ha, Cơ quan đơn vị nhà nước sử dụng 59,42 ha, tổ chức khác sử dụng 203,50 ha, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng 59,99 ha, cộng đồng dân cư sử dụng 9,07 ha, còn lại giao cho UBND các cấp quản lý 1171,98 ha và các tổ chức quản lý 763,83 ha.
4.2.1.4. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Việc đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện theo đúng các quy định của Pháp luật. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố tính đến hết năm 2015 toàn thành phố cấp được như sau:
- Cấp GCNQSD đất ở nông thôn, đã cấp được 106.228 hộ với tổng diện tích đã cấp 289,81ha, đạt 96,21%.
- Cấp GCNQSD đất ở đô thị, đã cấp 38.688 hộ, với tổng diện tích đã cấp 768,25 ha, đạt 92,06 %.
4.2.1.5. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai
Công tác thống kê đất đai được tổ chức thực hiện thường xuyên. Hàng năm thành phố chỉ đạo các xã, phường thống kê biến động đất đai, lập biểu thống kê hàng năm theo đúng quy định.
Công tác kiểm kê đất đai được thực hiện 5 năm một lần và thống kê đất đai được thực hiện hàng năm, số liệu và bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2016
thành phố Hải Dương đã được báo cáo lên Ban chỉ đạo tổng kiểm kê đất đai cấp tỉnh. Dữ liệu đã được cập nhật lên hệ thống mạng thông tin của Tổng cục Quản lý đất đai - Bộ Tài nguyên và Môi trường đảm bảo đúng quy định, đáp ứng được nội dung quản lý Nhà nước về đất đai.
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 thành phố Hải Dương
Tổng diện tích hành chính của thành phố năm 2016 là 7176,03 ha bằng 4,31% diện tích tự nhiên toàn tỉnh.
Trong đó:
Nhóm đất nông nghiệp là 2438,36 ha, chiếm 33,72% diện tích đất tự nhiên.
Nhóm đất phi nông nghiệp là 4718,07 ha, chiếm 66,01% diện tích đất tự nhiên.
Nhóm đất chưa sử dụng là 19,6 ha chiếm 0,27% diện tích đất tự nhiên.
Cơ cấu sử dụng đất theo các mục đích như sau:
Hình 4.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 thành phố Hải Dương Nguồn: Tác giả tổng hợp
Bảng 4.4. Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 củathành phố Hải Dương
STT Chỉ tiêu Mã Diện tích (ha) Cơ cấu (%)
Tổng diện tích đất tự nhiên 7176,03
I Đất nông nghiệp NNP 2438,36 100
1 Đất trồng lúa DLN 1629,21 66,82
2 Đất trồng cây lâu năm CLN 194,34 7,97
3 Đất nuôi trồng thủy sản NTS 350,98 14,39
4 Đất nông nghiệp khác NKH 0,76 0,03
II Đất phi nông nghiệp PNN 4718,07 100
1 Đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp CTS 58,88 1,25
2 Đất quốc phòng, an ninh CQP 22,79 0,48
3 Đất an ninh CAN 9,76 0,21
4 Đất công nghiệp SKK 421,95 8,94
5 Đất cơ sở sản xuất, kinh doanh SKC 497,07 10,54 6 Đất cơ sở sản xuất,vật liệu gốm sứ SKX 86,90 1,84
7 Đất cho hoạt động khoáng sản SKS 2,58 0,05
8 Đất danh thắng DDT 2,75 0,06
9 Đất bãi thải, xử lý chất thải RAC 13,33 0,28
10 Đất tôn giáo, tín ngưỡng TTN 24,36 0,52
11 Đất nghĩa trang, nghĩa địa NTD 67,34 1,43
12 Đất sông suối mặt nước chuyên dùng SMN 658,80 13,96
13 Đất phát triển hạ tầng DHT 1524,73 32,32
13.1 Đất giao thông DGT 912,52 19,34
13.2 Đất thủy lợi DTL 352,21 7,47
13.3 Đất cơ sở văn hóa DVH 82,27 1,74
13.4 Đất cơ sở y tế DYT 19,26 0,41
13.5 Đất truyền dẫn năng lượng DNL 12,25 0,26
13.6 Đất bưu chính viễn thông DBV 0,41 0,01
13.7 Đất cơ sở giáo dục DGD 103,63 2,20
13.8 Đất cơ sở thể dục thể thao DTT 26,03 0,55
13.9 Đất chợ DCH 16,13 0,34
14 Đất ở đô thị ODT 926,59 19,64
15 Đất ở nông thôn OTC 393,37 8,34
16 Đất phi nông nghiệp khác PNK 6,87 0,15
III Đất chưa sử dụng CSD 19,60 100
Nguồn: Tác giả tổng hợp
4.2.3. Công tác đăng ký biến động về đất đai của thành phố Hải Dương Khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực, đã cho phép người sử dụng đất được thực hiện quyền sử dụng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh; tạo cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất, đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.
Sau khi UBND thành phố Hải Dương ban hành Quyết định số: 142/QĐ- UB ngày 29/01/2007 về việc thành lập Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường, là đơn vị sự nghiệp có thu thực hiện chức năng dịch vụ hành chính công, giúp phòng Tài nguyên và Môi trường làm đầu mối thực hiện việc giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai, nhà ở như:
chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, thực hiện nghĩa vụ tài chính…. thì việc tiếp nhận hồ sơ thực hiện các quyền của người sử dụng đất đã được quản lý.
Tổng hợp số liệu hồ sơ đăng ký biến động trong một số lĩnh vực về đất đai tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hải Dương từ năm 2012 đến năm 2016 được thể hiện trong bảng 4.5.
Qua bảng 4.5 cho thấy: Từ năm 2012 đến năm 2016, thành phố Hải Dương đã tiếp nhận và xử lý giải quyết 65.133 hồ sơ đăng ký thực hiện thủ tục hành chính về đất đai trong một số lĩnh vực như: Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kết, thế chấp, xóa đăng ký thế chấpQSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trong đó, số lượng hồ sơ giao dịch đăng ký thế chấp bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện đăng ký tại cơ quan nhà nước là cao nhất, đạt 21.539 hồ sơ, chiếm 33,07% tổng số hồ sơ đăng ký biến động. Số lượng hồ sơ giao dịch thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ngày càng có chiều hướng tăng qua từng năm.
Năm 2012, số lượng hồ sơ giao dịch đến làm thủ tục đăng ký tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố là 3.680 hồ sơ, nhưng đến năm 2016 là 4.869 hồ sơ, tăng gấp 1,3 lần so với năm 2012. Điều đó cho thấy, các giao dịch thế chấp QSD đất ngày càng có chiều hướng ra tăng và việc chấp hành pháp luật đăng ký thực hiện quyền theo quy định của người dân ngày càng tăng. Có thể nói rằng, đất đai không chỉ là nơi cư trú mà còn là nguồn vốn để đầu tư sản xuất trong xã hội có nền kinh tế ngày càng phát triển. Bên cạnh đó, các Văn bản pháp
lý của Nhà nước có ảnh hưởng trực tiếp đến việc thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh của người sử dụng đất. Các văn bản ngày càng rõ ràng hơn, quy định rõ về trình tự thủ tục thực hiện và thời gian giải quyết hồ sơ giúp người sử dụng đất thuận tiện khi thực hiện đăng ký tại cơ quan nhà nước.
Bảng 4.5.Kết quả tiếp nhận và giải quyết một số thủ tụchành chính về đất đai giai đoạn 2012 – 2016 tại thành phố Hải Dương
STT Tên thủ tục Tổng Năm
2012
Năm 2013
Năm 2014
Năm 2015
Năm 2016
1
Đăng ký biến động về chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
19.714 1.822 3.182 7.167 5.371 2.172
2
Đăng ký biến động về tặng cho QSD đất,QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
5.185 278 521 1.121 1.200 2.065
3
Đăng ký biến động về thừa kế QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
353 41 60 84 60 108
4
Đăng ký thế chấp bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
21.539 3.680 4.178 4.239 4.573 4.869
5
Xóa đăng ký thế chấp bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
18.342 3.447 3.440 3.254 3.920 4.281
Tổng 65.133 9.268 11.381 15.865 15.124 13.495 Nguồn: Văn phòng đăng ký QSDĐ TP. Hải Dương (2016) Về hồ sơ giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện đăng ký tại cơ quan nhà nước là 19.714 hồ sơ, chiếm 30,27% tổng số hồ sơ đăng ký biến động. Năm 2013, là năm có số lượng hồ sơ giao dịch chuyển nhượng cao nhất, đạt 7.167 hồ sơ, chiếm 36,35% tổng số hồ sơ chuyển nhượng trong cả giai đoạn từ năm 2012 - 2016; do quá trình đô thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ tại thành phố Hải Dương, nhu cầu nhà ở ngày các tăng cao theo tiến trình phát triển đô thị củathành phố, đặc biệt số lượng giao dịch của một thửa đất diễn ra nhiều lần do đó số lượng hồ sơ đăng ký chuyển nhượng tăng nhanh trong năm 2014. Cuối năm 2015, 2016 số hồ sơ đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có chiều hướng giảm dần. Năm 2016 số hồ sơ đăng ký chuyển nhượng là 2.172 hồ sơ là do khủng
hoảng nền kinh tế trên thế giới đã làm ảnh hưởng đến khả năng tài chính của các nhà đầu tư, các ngân hàng thắt chặt tài chính, giảm mức cho vay, lãi suất tăng cao. Ngoài ra, sự giảm sút của nền kinh tế cũng ảnh hưởng đến các giao dịch chuyển nhượng tại thành phố Hải Dương năm 2016.
Giai đoạn 2012 – 2016, toàn thành phố Hải Dương đã tiếp nhận và giải quyết 5.185 hồ sơ thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã đăng ký biến động theo quy định. Riêng năm 2016, số hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện đăng ký tại Văn phòng Đăng ký QSD đất là 2.065 hồ sơ, tăng 7,4 lần so với năm 2012 và các năm sau đều tăng hơn năm trước. Nhận thức về quyền sử dụng đất của người dân đã tăng lên, đặc biệt là nhận thức về quyền tặng cho quyền sử dụng đất trong gia đình từ bố mẹ cho các con, anh chị em ruột cho nhau quyền sử dụng đất.
Từ số liệu trên cho thấy: toàn thành phố có 353 hồ sơ thừa kế quyền sử dụng đất thực hiện đăng ký theo quy định. Số hồ sơ đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất còn thấp so với thực tiễn.
Song, số lượng hồ sơ thừa kế quyền sử dụng đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện đăng ký ngày càng tăng qua các năm. Năm 2012 chỉ có là 41 hồ sơ, đến năm 2016 là 108 hồ sơ; qua đây cho thấy, người dân ngày càng am hiểu pháp luật và có ý thức chấp hành pháp luật.
Số lượng hồ sơ xóa đăng ký thế chấp ngày càng có chiều hướng tăng qua từng năm. Năm 2012, số lượng hồ sơ giao dịch đến làm thủ tục đăng ký tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố là 3447 hồ sơ, nhưng đến năm 2016 tăng lênlà 4281 hồ sơ, tăng gấp 1,2 lần so với năm 2012. Điều này chứng tỏ rằng khả năng trả nợ ngân hàng của người sử dụng đất là cao.
4.2.4. Nhận xét chung về tình hình quản lý, sử dụng và công tác đăng ký biến động về đất đai
Công tác quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Hải Dương được sự quan tâm chỉ đạo của Thành ủy, HĐND và UBND thành phố, đạt được những kết quả to lớn, tạo nguồn lực quan trọng góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, giữ ổn định an ninh chính trị và trật tự an toàn xã hội trên địa bàn thành phố. Từ khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lựcvà tiếp theo được thay thế là Luật Đất đai năm 2013, việc quản lý sử dụng đất tại thành phố Hải Dương có nhiều chuyển biến tích cực, đi vào nề nếp. Một phần là do các các quy định về thực hiện các quyền sử dụng đất cụ thể hơn, phù hợp với thực tế.
Công tác đăng ký biến động về đất đai được thành phố đặc biệt quan tâm, các thủ tục hành chính về đất đai được công khai giúp người sử dụng đất dễ tiếp cận thực hiện. Bên cạnh đó, người sử dụng đất ngày càng quan tâm tới quyền, mong muốn được cơ quan nhà nước chứng nhận quyền sử dụng đất của mình.
Ngoài ra, người sử dụng đất cũng muốn được nhà nước bảo đảm các quyền sử dụng đất của mình. Do vậy, việc thực hiện đăng ký các giao dịch về quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước ngày càng có chiều hướng gia tăng.