Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI GIẤY CHỨNG
2.2. Thực tiễn thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Củ Chi, thành phồ
2.2.1. Về cơ sở vật chất và nguồn nhân lực phục vụ công tác thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Củ Chi, thành phồ Hồ Chí Minh
Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Củ Chi là cơ quan chuyên môn thuộc UBND cấp huyện thực hiện chức năng tham mưu, giúp UBND cấp huyện quản lý nhà nước về tài nguyên và môi trường gồm: đất đai, tài nguyên nước, khoáng sản, môi trường, biến đổi khí hậu, biển và hải đảo, trong đó có công tác thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Củ Chi.
Hiện nay, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Củ Chi có 20 biên chế, có trình độ từ Đại học trở lên và được đào tạo phù hợp với lĩnh vực chuyên môn; trong đó có 05 cán bộ chuyên trách thực hiện công tác thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, 05 cán bộ này đều có trình độ đại học có chuyên ngành đào tạo phù hợp với yêu cầu của vị trí việc làm.
Các xã, thị trấn trên địa bàn huyện được bố trí từ 2-3 công chức địa chính, cán bộ, công chức có trình độ đại học và trên đại học, trình độ chuyên môn đồng đều, cơ bản đáp ứng yêu cầu đặt ra.
Hiện nay, cơ sở dữ liệu để phục vụ cho công tác cấp và thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Củ Chi gồm có:
+ Các Bản đồ địa chính giấy được đo vẽ cho 21 xã, thị trấn (đo vẽ từ năm 2003);
+ Bản đồ địa chính dạng số được đo vẽ cho 21 xã, thị trấn (đo vẽ từ năm 2003);
+ Bản đồ quy hoạch sử dụng đất của huyện, của xã, thị trấn giai đoạn 2016-2020;
+ Các đầu sổ gồm: sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ theo dõi đăng ký biến động quyền sử dụng đất… lưu giữ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện và tại các xã, thị trấn.
+ Bên cạnh đó, việc lập, điều chỉnh Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương đảm bảo theo đúng quy định của Luật đất đai và trên cơ sở nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực. Hàng năm, UBND huyện Củ Chi đã lập và trình Kế hoạch sử dụng đất và đã được UBND thành phố Hồ Chí Minh phê duyệt, cụ thể:
(Có thể nêu ví dụ kế hoạch sử dụng đất các năm từ 2016-2020 được UBND thành phố Hồ Chí Minh phê duyệt tại Quyết định số 3051/QĐ-UBND, ngày 22 tháng 07 năm 2019 và Quyết định số 4382/QĐ-UBND, ngày 27 tháng 11 năm 2020). Đồng thời UBND huyện Củ Chi đã thực hiện công khai Quy hoạch, Kế hoạch sử dụng đất theo quy định.
Kế hoạch sử dụng đất hàng năm đảm bảo các chỉ tiêu sử dụng đất phù hợp với Quy hoạch sử dụng đất huyện Củ Chi đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2016-2020 đã được UBND thành phố Hồ Chi Minh phê duyệt duyệt tại Quyết định số 3051/QĐ-UBND, ngày 22 tháng 07 năm 2019 và Quyết định số 4382/QĐ-UBND, ngày 27 tháng 11 năm 2020.
+ Thực hiện Chỉ thị số 364/CT ngày 06/11/1991 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng, UBND huyện Củ Chi đã tiến hành lập và quản lý nghiêm ngặt đường địa giới hành chính, hồ sơ địa giới hành chính cấp xã và cấp huyện.
Hồ sơ địa giới hành chính cấp huyện gồm: 01 bản chính và 01 bản sao bản đồ địa giới hành chính (lập năm 2003), 01 quyển hồ sơ địa giới hành chính (năm 2003).
Hồ sơ địa giới hành chính cấp xã gồm: 01 bản chính và 01 bản sao bản đồ địa giới hành chính (lập năm 2003), 01 quyển hồ sơ địa giới hành chính (năm 2003). Hồ sơ, bản đồ địa giới hành chính được bảo quản 01 bản chính tại tại Bộ phận Văn phòng – Thống kê lưu giữ và 01 bản sao được bộ phận Địa chính lưu.
Sổ tài liệu, hồ sơ, bản đồ hiện nay đang được quản lý, bảo quản tốt; các xã, thị trấn đều có bản đồ hiện trạng sử dụng đất tỷ lệ 1/2.000, 1/5.000 và 1/10.000, bản đồ hiện trạng sử dụng đất huyện tỷ lệ 1/25.000.
2.2.2. Về triển khai công tác thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Củ Chi, thành phồ Hồ Chí Minh
Xác định công tác thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là nhiệm vụ trọng tâm, có liên quan đến quyền lợi và đời sống vật chất, tinh thần của người dân nhất là những hộ dân bị thu hồi đất, tài sản để giao mặt bằng cho Chủ đầu tư xây dựng các dự án nhằm phục vụ công trình lợi ích quốc gia, công cộng và phát triển kinh tế, xã hội. Do đó lãnh đạo các đơn vị tại UBND huyện Củ Chi có tinh thần chủ động sáng tạo trong việc tham mưu cho Huyện ủy, UBND huyện thực hiện công tác chuyên môn, chủ động chỉ đạo và phối hợp tốt nhiệm vụ được giao.
Lãnh đạo UBND huyện Củ Chi thường xuyên phối hợp tập trung chỉ đạo, phân công nhiệm vụ cụ thể và kiểm tra kết quả thực hiện đến từng cán bộ, nhân viên đơn vị.
Từng cán bộ, công chức, nhân viên luôn nâng cao ý thức trách nhiệm, tập trung giải quyết kịp thời những công việc được giao với phương châm: Thực hiện nhiệm vụ công khai, minh bạch, trung thực khách quan, tập trung với công việc hết lòng phục vụ nhân dân. Do đó trong thực thi công vụ cán bộ, công chức làm đúng tinh thần trách nhiệm, không để xảy ra sai sót và phần lớn được người dân tin tưởng, hợp tác để sớm hoàn thành công tác.
Những trường hợp thu hồi giấy chứng nhận còn tồn đọng kéo dài có tính phức tạp được lãnh đạo phân công từng bộ phận chức năng kết hợp giải quyết có kết quả cụ thể và nhanh hơn.
Khi phân công giao việc thường xuyên kiểm tra, nhắc nhở để giải quyết dứt điểm từng vụ việc.
Trong công tác vận động quần chúng: Đây là nhiệm vụ quan trọng trong công tác thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bởi vì: Trong công tác thu hồi đất, bồi thường cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân cần phải triển khai phương án bồi thường, các chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và thực hiện dự án gì, có lợi cho dân ra sao...đều phải cho người dân biết nắm rõ và cùng hợp tác với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường thực hiện tốt và đẩy nhanh tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện dự án.
Công tác đo đạc, kiểm kê đất đai, tài sản, cây cối, hoa màu đều phải được thực hiện công khai, chính xác.
Những vấn đề phát sinh mới trong quá trình thực hiện đều được thông qua Hội đồng bồi thường của dự án, thường trực UBND huyện để đề xuất, kiến nghị với Hội đồng Thẩm định bồi thường Thành phố, UBND thành phố xem xét giải quyết thỏa đáng và phối hợp với yêu cầu của người dân.
Cụ thể: Như dự án Tỉnh lộ 8 mở rộng giai đoạn 1 từ Khu công nghiệp Đông Nam đến Tỉnh lộ 9 khi người dân chưa đồng thuận về diện tích bồi thường trừ từ lề đường vào trong 3 mét. Sau đó Hội đồng bồi thường và UBND huyện kiến nghị Thành phố và được chấp thuận, nhân dân rất đồng tình.
Đối với các dự án điện: Cũng nhờ sự quán triệt, triển khai và vận động nhân dân một cách tích cực nên hiệu quả đạt cao, mặc dù người dân chưa nhận tiền bồi thường (vì dự án chưa được phê duyệt do vướng giá bồi thường) nhưng người dân cũng đồng ý giao mặt bằng thi công các vị trí móng trụ đạt 97% và công tác thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ các hộ dân bị ảnh hưởng cũng được sự hỗ trợ, hợp tác từ người dân.
Ngoài ra các vụ việc còn khiếu nại, phản ánh đều được UBND huyện chỉ đạo tổ chức kiểm tra xác minh và trực tiếp đối thoại giải quyết khiếu nại đúng quy định nên làm cho người dân tin tưởng vào chính quyền hơn.
Riêng đối với các phản ánh, kiến nghị đối với trường hợp thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng tại huyện Củ Chi cơ bản được giải quyết xong trong năm có phát sinh, đến nay chỉ còn 03 phán ánh, kiến nghị chưa được giải quyết do đang xác minh giải quyết.
Bảng 2.1. Số lượng phản ánh, kiến nghị đối với trường hợp thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất đã được giải quyết tại huyện Củ Chi giai đoạn 2015-2020
Năm 2015 2016 2017 2018
2019 2020 (Nguồn: Phòng Tài nguyên – Môi trường huyện Củ Chi) 2.2.3. Kết quả công tác thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Củ Chi, thành phồ Hồ Chí Minh
Bảng 2.2. Số liệu thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Củ Chi giai đoạn 2014-2020
Nội dung thu hồi Giấy chứng nhận STT
1 Do Nhà nước thu hồi vì lợi ích công cộng,
phát triển kinh tế xã hội…
2 Do sai phạm trong quá trình cấp Giấy
chứng nhận
3 Do cấp đổi Giấy chứng nhận
4 Do chuyển quyền sử dụng đất (chuyển
nhượng, thừa kế, tặng cho).
5 Do chia tách quyền sử dụng
6 Do đăng ký biến động khác
Tổng cộng (Nguồn: Phòng Tài nguyên – Môi trường huyện Củ Chi) Kết quả trên cho thấy, việc
thu hồi giấy do sai phạm trong quá trình cấp giấy chiếm số lượng thấp nhất (99 giấy), thu hồi giấy do đăng ký biến động khác là cao nhất (63.778 giấy), tiếp theo là do chuyển quyền sử dụng đất (chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho) (43.969 giấy).
Phân tích cụ thể các trường hợp thu hồi cụ thể như sau:
2.2.3.1. Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp Căn cứ thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh từ năm 2014 đến năm 2020: Không có trường hợp nào.
48
Căn cứ thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người từ năm 2014 đến năm 2020: Không có trường hợp nào.
Căn cứ thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng từ năm 2014 đến năm 2020:
Bảng 2.3. Số liệu thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng tại huyện Củ
Chi giai đoạn 2014-2020
(Nguồn: Phòng Tài nguyên – Môi trường huyện Củ Chi) Căn cứ thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai từ năm 2014 đến năm 2020: 14 trường hợp (chỉ riêng năm 2020).
Các lý do thu hồi đất vì vi phạm pháp luật về đất đai từ năm 2014 đến năm 2020 chủ yếu do: Chuyển đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn (Điểm c, Khoản 3 Điều 9 Nghị định 91/2019/NĐ-CP; Tự ý lấn chiếm đất phi nông nghiệp (Khoản 4 Điều 14 Nghị định 91/2019/NĐ-CP); Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn (Điểm c, Khoản 2, Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP); Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn (Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP).
2.2.3.2. Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp
Căn cứ thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bảng 2.4. Số liệu thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Củ Chi giai đoạn 2014-2020
(Nguồn: Phòng Tài nguyên – Môi trường huyện Củ Chi) 2.2.3.3. Người sư dụng đất, chủ sơ hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sư dụng đất, quyền sơ hữu nhà ơ và tài sản khác gắn liền với đất
Căn cứ thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do chuyển quyền sử dụng đất (chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho).
Bảng 2.5. Số liệu thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Củ Chi giai đoạn 2014-2020
(Nguồn: Phòng Tài nguyên – Môi trường huyện Củ Chi) Căn cứ thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Bảng 2.6. Số liệu thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Củ
Chi giai đoạn 2014-2020
Căn cứ thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do đăng ký biến động khác Bảng 2.7. Số liệu thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do đăng ký biến
động khác tại huyện Củ Chi giai đoạn 2014-2020
Tổng cộng
(Nguồn: Phòng Tài nguyên – Môi trường huyện Củ Chi) 2.2.3.4. Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sư dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sư dụng đất hoặc thời hạn sư dụng đất hoặc nguồn gốc sư dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sư dụng đất, quyền sơ hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.
Căn cứ thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp không đúng quy định của pháp luật.
Bảng 2.8. Số liệu thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cấp không đúng quy định pháp luật tại huyện Củ Chi giai đoạn 2014-2020
(Nguồn: Phòng Tài nguyên – Môi trường huyện Củ Chi) Ví dụ một số trường hợp điển hình sau:
- Quyết định thu hồi giấy chứng nhận quyền sư dụng đất số 2784/QĐ-UBND ngày 03 tháng 4 năm 2017 của UBND huyện Củ Chi về việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sư dụng đất số CH03831 ngày 22/12/2014 do UBND huyện Củ Chi đã
cấp cho ông Phạm Hữu Tình, cư trú tại ấp Bàu Chứa, xã Nhuận Đức, huyện Củ Chi, cụ thể như sau:
Phần đất có diện tích 914,4m2 đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH03831 ngày 22/12/2014 do ông Phạm Hữu Tình đứng tên có nguồn gốc đất
công do Nhà nước quản lý. Sau giải phóng năm 1975, phần đất nêu trên do gia đình bà Vũ Thị Khánh cùng chồng là ông Phạm Văn Bẩn là cha mẹ ông Phạm Hữu Tình đến phần đất này khai phá sử dụng, sau đó phần đất này đưa vào tập đoàn rồi lên Hợp tác xã Nông nghiệp, đến khi Hợp tác xã tan rã thì gia đình bà Vũ Thị Khánh tiếp tục quản lý sử dụng đến khoảng năm 2008 thì cho con là ông Phạm Hữu Tình quản lý sử dụng trồng cây cao su (cha ông Tình chết năm 2007, mẹ ông Tình hiện nay còn sống). Trong quá trình sử dụng đất cha mẹ ông Phạm Hữu Tình chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng đến năm 2008 cho ông Phạm Hữu Tình sử dụng đến năm 2014, ông Phạm Hữu Tình kê khai đăng ký hợp thức hóa quyền sử dụng đất và được UBND xã Nhuận Đức xét và đề nghị UBND huyện Củ Chi đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Phạm Hữu Tình là sai quy định (vì việc cho đất thực hiện sau 01/7/2004). Do đó, ngày 03 tháng 4 năm 2017, UBND huyện Củ Chi quyết định thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH03831 ngày 22/12/2014 do UBND huyện Củ Chi đã cấp cho ông Phạm Hữu Tình, cư trú tại ấp Bàu Chứa, xã Nhuận Đức, huyện Củ Chi vì lý do cấp không đúng đối tượng sử dụng đất.
- Quyết định thu hồi giấy chứng nhận quyền sư dụng đất số 5054/QĐ-UBND ngày 19 tháng 6 năm 2012 của UBND huyện Củ Chi, cụ thể như sau:
Về việc thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H00493/21 ngày 23/09/2005 của UBND huyện Củ Chi cấp cho bà Lý Ngọc Luôn ngụ tại 74/4 Lê Đại Hành, Phường 7, Quận 11, Thành phố Hồ Chí Minh, đã được điều chỉnh tại trang
4 sang tên của bà Cao Thị Thu Thủy ngụ tại số 254/9/32 Tây Thạnh, phường Tây Thạnh, quận Tân Phú thành phố Hồ Chí Minh, với lý do: Đất còn đang tranh chấp chưa giải quyết xong lại cho chuyển quyền ghi ở trang 04 là sai quy định. Khôi phục lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H00493/21 ngày 23/09/2005 của UBND huyện Củ Chi đã cấp cho bà Lý Ngọc Luôn ngụ tại 7474 Lê Đại Hành, Phường 7, Quận 11, Thành phố Hồ Chí Minh. Việc tranh chấp quyền sử dụng đất (nếu có) giữa ông Lý Văn Tùng với bà Lý Ngọc Luôn, cũng như việc tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nếu có) giữa bà Cao Thị Thu Thủy với bà Lý Ngọc Luôn, sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.