O VA TAI SAN GAN LIEN VOI DAT
3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa
án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tổ cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thâm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp
chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài
chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là dat sử dụng chung cho cộng đồng thi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng dat, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Điều 101, Mục 2, Chương VII cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy ở về quyền sử dụng đất.
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khâu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,
làm muôi tại vùng có điêu kiện kinh tê - xã hội khó khăn, vùng có điêu kiện kinh tê -
20
xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ôn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyên sử dung đất, quyền sở hữu nhà ở và tai sản khác gan liền với dat và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ồn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thâm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3. Chính phủ quy định chỉ tiết Điều này.
Điều 102, Mục 2, Chương VII, Luật đất đai 2013 quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tô chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất
1. Tổ chức đang sử dụng dat được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng dat, quyên sở hữu nha ở và tai sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử dung
đúng mục đích.
2. Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được giải quyết như sau:
a) Nhà nước thu hồi phần diện tích đất không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, cho mượn, cho thuê trái pháp luật, diện tích đất dé bi lan, bị chiếm;
b) Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở cho Ủy ban nhân dân cấp huyện dé quản lý; trường hợp đất ở phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thâm quyền phê duyệt thì người sử dụng đất ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gan liền với đất; trường hợp doanh nghiệp nhà nước sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đã được Nhà nước giao đất mà doanh nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng một phần quỹ đất làm đất ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì phải lập phương án bố trí lại diện tích đất ở thành khu dân cư trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất phê duyệt trước khi bàn giao cho địa phương quản lý.
3. Đối với tổ chức đang sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất quy định tại Điều 56 của Luật này thì cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh làm thủ tục ký
21
hợp đồng thuê đất trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
4. Cơ sở tôn giáo đang sử dung đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có đủ các điều kiện sau
đây:
a) Được Nhà nước cho phép hoạt động;
b) Không có tranh chấp;
c) Không phải là đất nhận chuyên nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01 tháng 7
năm 2004.
1.2.1.5. Đối tượng cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng đất, quyên sở hữu nhà ở và tài sản gắn liên với đất.
Theo điều 5 của Luật đất đai 2013 có 7 đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyên sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, đó là những đối
tượng sau:
Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, côg nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyên quyên sử dụng đất theo quy định của Luật này bao gồm:
1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tô chức chính trị - xã hội, tô chức kinh tế, tô chức chính trị xã hội- nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội -nghé nghiép, tô chức sự nghiệp công lập và tô chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự ( sau đây gọi chung là tổ chức)
2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân)
3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng dân cư người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tô dân phố và diễm dân cư tương
tự có phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ.
4. Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thành thát, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tô chức tôn
giáo và cơ sở khác của tôn giáo;
5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại
giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao
được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện cho tô chức thuộc Liên hợp quốc,
cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện tô chức liên chính phủ;
6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc
tịch;
22
7. Doanh nghiệp có vén đầu tư ngước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam nhà đầu tư nước ngoài mua cô phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.
1.2.1.6. Trình tự, thủ tục công tác cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng dat, quyên sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn lién với dat.
Theo điều 70 của Luật đất dai 2013, trình tự cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đât, quyên sở hữu nhà ở và tài sản khác găn liên với đât được hiêu như sau:
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định dé làm thủ tục đăng ký.
2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và
thực hiện các công việc như sau:
a) Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dung đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch.
Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng thì xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tô chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc ban dé;
b) Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việc tại Điểm a Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);
c) Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng
tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xa và
khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.
23
3. Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:
a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký dat đai thì gửi hồ sơ đến Uy ban nhân dân cấp xã dé lay ý kiến xác nhận và công khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều này;
b) Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);
c) Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tô chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản dé;
d) Kiểm tra hồ so đăng ky; xác minh thực dia trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;
đ) Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trang tài sản có thay đôi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản
đó. Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý nhà nước đổi với tài sản gan liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng ký đất
dai;
e) Cập nhật thông tin thửa dat, tài san gắn liền với dat, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);
ứ) Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giõy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế đề xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ dé co quan tài nguyên và môi trường trình ky cấp Giấy chứng nhận quyền sử dung đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gan liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu dat đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Ủy
ban nhân dân cap xã đê trao cho người được cap.
24
4. Cơ quan tai nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau:
a) Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thâm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Trường hợp thuê dat thì trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký quyết định cho thuê đất , ky hợp đồng thuê đất và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyên sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp
luật.
b) Chuyén hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai.
5. Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật mà nay có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyên sử dụng dat, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận; Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc quy định tại Điểm g Khoản 3 và Khoản 4 Điều này.
Người sử dụng Kho bạc > Senn đất
A
' — oN
- _ Thông báo nộp tiền ị ⁄ \
- Trao GCN l Hồ sơ cấp \
- - Trả hô sơ : SN ở
Sea a „
Co quan Van phong dang ky
thué quyên sử dụng đât UBND
câp huyện Cấp Xã
+ >
+
a -
/ Tham tra, xác `⁄ \
| định ĐK câp GCN |
VN \ Công khai hô sơ |
( TH hô \ ‹ — Trích lục, trích do /
\ ra hô so ) ` ⁄
NG A XS - 4
x ` x , Kiểm caỶ a
Van phong dang ky ` X SA ⁄ À \ quyên sử dụng dat 4 P hong Bào yen va | pose.
cap tinh g \ sình /
2 i
[ Te báo !
lập we ị
ee + UBND cdphuyén SS | `
Sơ đồ 1.1. Trinh tự, thủ tục cấp GCN của UBND tinh Thanh Hoá
1.3. Cơ sở thực tiễn công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài san gan liên với dat.
1.3.1. Tình hình công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở Việt Nam
1.3.1.1. Tình hình công tác cấp GCN giai đoạn từ khi có Luật đất dai 1993 đến 2003
Ngày 29/12/1987, Luật đất đai đầu tiên ra đời là sự thành công của nghị quyết 10 của Bộ Chính trị đã khẳng định đường lối, chủ trương của đảng là hoàn toàn đúng dan với việc khang định: Dat đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Việc ban hành Luật đất đai 1987 ra đời trong bối cảnh nền kinh tế nước
26
ta chuyên từ cơ chế kế hoạch hoá tập trung, quan liêu, bao cấp sang cơ chế thị trường
có sự quản lí của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa nên còn mang nặng
tính chất của cơ chế cũ nên Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán đất.Vì vậy, GCNQSDD chỉ nhằm mục đích dé Nhà nước làm căn cứ quản lý đất toàn quốc. Luật đất đai ra đời chỉ giải quyết mối quan hệ hành chính về đất đai Nhà nước với tư cách chủ thê của quyền sở hữu đất đai với người được Nhà nước giao đất với tư cách là chủ thé của quyền sử dụng dat.
Trước những bất cập của Luật đất đai năm 1987 đã làm tiền đề thúc đây và tạo điều kiện cho Luật đất đai năm 1993 ra đời nhăm quản lí chặt chẽ đất đai hơn để đáp ứng nhu cầu sử dụng của ngươi dân là chủ thực sự của đất đai. Điều 13 Luật đất đai năm 1993 đất đai được phân thành 06 loại căn cứ vào mục đích sử dụng như sau:
Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng, đất chưa sử dụng.
Luật đất đai năm 1993 khăng định đất đai có giá trị và người dân có các quyền
sau: Chuyên đôi, chuyền nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp. Do vậy, công tác cấp
GCNQSDĐ giai đoạn này là việc làm cấp thiết dé người dân khai thác được hiệu qua cao nhất từ đất. Nhận thay được tình hình cấp thiết của van dé cấp GCNQSDD cho người dân, cơ quan các cấp, các địa phương đã tập trung chỉ đạo công tác cấp GCNQSDĐ và coi đó là van đề quan trọng nhất trong quản lý dat đai giai đoạn này.
Vì vậy, công tác cấp GCN được triển khai mạnh mẽ nhất từ năm 1997.
Từ khi ban hành Luật đất đai năm 1993 trong quá trình thực hiện bên cạnh những tích cực cũng bộc lộ không ít những hạn chế chưa that phù hợp, chưa đủ dé sử lý những vấn đề mới phát sinh, nhất là trong việc chuyển quyền sử dụng đất, làm cho quan hệ đất đai trong xã hội rất phức tạp, làm cho nền kinh tế phát triển chưa ôn định mà còn làm ảnh hưởng không nhỏ đến sự 6n định của xã hội. Do vậy, Luật đất đai năm 1993 đã có nhiều lần sửa chữa, bổ sung vào các năm 1998 và 2001 dé kịp thời điều chỉnh những vấn để mới phát sinh.
Kết quả trong 10 năm thực hiện Luật đất đai năm 1993 là tích cực, đã thúc đây
nên kinh tế, góp phần ôn định chính trị xã hội và tao sự 6n định tương đối trong công
tác quan lý Nhà nước va đất đai. Công tác cap GCNQSDD và hệ thống hồ sơ địa chính cũng khá hoàn thành. Nhưng Luật đất đai 1993 và Luật sửa đôi bổ sung 1998 và 2001 vẫn bộc lộ những vấn đề mới phát sinh mà chưa có định hướng giải quyết cụ thể, vẫn chưa thực sự theo kịp tiến trình chuyền đổi nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhập nên kinh tế khu vực và thé giới. Do vậy, Luật đất
27