5. Quyền của chủ thể HĐKDBĐS: đối với
5.1. Quyền đối với quyền sử dụng đất
- Quyền chung của người sử dụng đất;
- Quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất;
- Quyền giao dịch quyền sử dụng đất.
MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀ KINH DOANH BĐS
* Quyền giao dịch quyền sử dụng đất: để tiến hành quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất, phải đáp ứng 02 nhóm điều kiện:
- Điều kiện chung:
+ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
+ đất không tranh chấp;
+ còn thời hạn sử dụng đất;
+ quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
+ điều kiện về công chứng, chứng thực hợp đồng.
- Điều kiện riêng:
+ hình thức sử dụng đất phải là giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
+ trên đất phải có tài sản/công trình kiến trúc/kết cấu hạ tầng phù hợp.
MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀ KINH DOANH BĐS
* Quyền giao dịch quyền sử dụng đất của từng chủ thể sau khi đáp ứng các điều kiện quy định.
- Tổ chức kinh tế trong nước: sử dụng đất giao có thu tiền sử dụng đất
+ chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
+ tặng, cho quyền sử dụng đất;
+ góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
+ cho thuê quyền sử dụng đất;
+ thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất.
MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀ KINH DOANH BĐS
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài: sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
+ chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
+ góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
+ cho thuê quyền sử dụng đất;
+ thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài:
+ sử dụng đất giao có thu tiền sử dụng đất: như tổ chức kinh tế trong nước;
+ sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê: như tổ chức, cá nhân nước ngoài.
MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀ KINH DOANH BĐS
5.2. Quyền đối với tài sản trên đất:
Các chủ thể kinh doanh bất động sản đều có các quyền đối với tài sản thuộc sở hữu của mình đã đầu tư xây dựng trên đất, cụ thể:
- Bán, cho thuê tài sản trên đất;
- Góp vốn bằng tài sản trên đất;
- Thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản trên đất.
* Lưu ý: quyền đối với nhà ở của Người VN định cư ở nước ngoài và tổ chức, cá nhân nước ngoài:
- Người VN định cư ở nước ngoài: có quyền bán, tặng cho, để thừa kế, đổi nhà ở, thế chấp nhà ở; cho thuê, ủy quyền quản lý nhà ở trong thời gian không sử dụng.
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài:
+ Bán, tặng cho nhà ở sau thời hạn 12 tháng kể từ ngày được cấp gcn;
+ Để thừa kế, thế chấp nhà ở;
+ Ủy quyền quản lý nhà ở.
MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀ KINH DOANH BĐS
6. Nghĩa vụ của chủ thể kinh doanh BĐS:
- Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất;
- Nghĩa vụ tài chính phải nộp cho Nhà nước:
+ Tiền sử dụng đất;
+ Tiền thuê đất;
+ Thuế sử dụng đất;
+ Thuế thu nhập từ chuyển quyền bđs;
+ Lệ phí trước bạ;
+ Lệ phí địa chính;
+ Thuế giá trị gia tăng.
- Nghĩa vụ công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh.
- Các nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật.
MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀ KINH DOANH BĐS
* Nghĩa vụ công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh (điều 11 Luật KDBĐS).
Thông tin về BĐS được chủ thể kinh doanh BĐS công khai tại sàn giao dịch BĐS và trên các phương tiện thông tin đại chúng với nội dung cụ thể gồm:
- Loại BĐS: nhà (riêng lẻ, chung cư, nhà vườn, biệt thự, nhà liền kề), văn phòng, khách sạn, cửa hàng, siêu thị, nhà xưởng, nhà máy, kho, bãi, quyền sử dụng đất (nông nghiệp hay phi nông nghiệp)..v.v;
- Vị trí BĐS: địa chỉ cụ thể hoặc tên dự án, ký hiệu từng lô đất, ký hiệu từng căn hộ;
- Thông tin quy hoạch có liên quan BĐS;
- Quy mô, diện tích của BĐS: diện tích đất, diện tích xây
dựng, số tầng, diện tích sàn, diện tích sử dụng chung, sử dụng riêng..v.v.
MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀ KINH DOANH BĐS
- Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng và chất
lượng BĐS: kết cấu công trình, móng, khung, tường, sàn, mái, năm xây dựng, cấp, hạng công trình;
- Thực trạng các công trình hạ tầng, các dịch vụ kỹ thuật, xã hội có liên quan BĐS;
- Tình trạng pháp lý của BĐS: hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu, sử dụng và giấy tờ liên quan;
- Các hạn chế về quyền: quyền của người thứ ba, thế chấp, bảo lãnh, cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ..v.v.;
- Giá bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS;
- Các thông tin khác.
MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀ KINH DOANH BĐS
* Sàn giao dịch bất động sản phải công khai các thông tin về bất động sản cần bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua tại sàn giao dịch để khách hàng biết và đăng ký giao dịch.
- Thời gian thực hiện công khai tối thiểu 07 (bảy) ngày tại Sàn giao dịch.
- Thông tin về tên dự án, loại, số lượng bất động sản, địa điểm và thời gian tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải được đăng tải:
+ tối thiểu 03 (ba) số liên tiếp trên một tờ báo phát hành tại địa phương;
+ tối thiểu 01 (một) lần trên đài truyền hình địa phương nơi có dự án và
+ trên trang web (nếu có) của Sàn giao dịch bất động sản.
- Chi phí đăng tải thông tin do chủ đầu tư (hoặc chủ sở hữu) chi trả;
- Hết thời hạn công khai, chủ đầu tư được tổ chức giao dịch đối với BĐS đã công khai theo hình thức bốc thăm hoặc đấu giá.
MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀ KINH DOANH BĐS
7. Hợp đồng trong kinh doanh BĐS (điều 67 và từ điều 70 đến điều 79 Luật KDBĐS):
- Phải lập thành văn bản;
- Đảm bảo những nội dung chủ yếu theo quy định pháp luật
- Được công chứng hoặc chứng thực theo thỏa thuận hoặc theo quy định pháp luật.
Đối với giao dịch quyền sử dụng đất của:
+ Hộ gia đình, cá nhân: được lựa chọn công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã;
+ Các chủ thể khác: công chứng tại Phòng công chứng;
+ Giao dịch quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế: xác nhận của Ban Quản lý;
MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀ KINH DOANH BĐS