CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
2.3. Phân loại thị trường bất động sản
2.3.1. Phân loại dựa vào khu vực có bất động sản
Căn cứ vào khu vực có bất động sản, thị trường bất động sản được chia thành các loại như sau:
- Thị trường bất động sản ở khu vực đô thị: gồm thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường bất động sản nhà xưởng công nghiệp, thị trường bất động sản thương mại, thị trường bất động sản công cộng ...
- Thị trường bất động sản ở khu vực nông thôn: gồm thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh v.v..), thị trường bất động sản nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường bất động sản công cộng...
- Thị trường bất động sản ở khu vực giáp ranh giữa đô thị và nông thôn;
gồm thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp; thị trường bất động sản nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường bất động sản công cộng...
2.3.2. Phân loại dựa vào hàng hóa bất động sản trên thị trường
Căn cứ vào các loại hàng hóa bất động sản trên thị trường có thể chia thị trường bất động sản thành các loại sau:
- Thị trường đất đai: các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất với các mục đích sử dụng khác nhau.
- Thị trường nhà ở: các giao dịch liên quan đến nhiều loại nhà ở như nhà chung cư, nhà biệt thự, nhà liền kề...
- Thị trường bất động sản thương mại và dịch vụ: các giao dịch liên quan đến các bất động sản sử dụng vào mục đích bán hàng và cung cấp các dịch vụ như cửa hàng, trung tâm thương mại, ki ốt bán lẻ...
- Thị trường bất động sản văn phòng công sở: các giao dịch liên quan đến các bất động sản là các văn phòng, các trụ sở làm việc của các doanh nghiệp hoạt động trong các lĩnh vực khác nhau.
- Thị trường công trình công nghiệp: các giao dịch liên quan đến các bất động sản là nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, kho bãi…
- Thị trường bất động sản nông nghiệp: các giao dịch liên quan đến bất động sản sử dụng vào mục đích nông nghiệp.
2.3.3. Phân loại dựa vào các hoạt động trên thị trường bất động sản
Căn cứ vào các hoạt động trên thị trường bất động sản có thể chia thị trường bất động sản thành các loại sau:
- Thị trường mua bán bất động sản
Đây là loại thị trường được hình thành sớm nhất trong các loại thị trường bất động sản. Hoạt động mua bán, trao đổi chuyển nhượng này có thể diễn ra trực tiếp giữa những người có nhu cầu với nhau hoặc diễn ra gián tiếp thông qua các tổ chức dịch vụ môi giới, tư vấn về nhà đất...
- Thị trường cho thuê bất động sản
Thị trường cho thuê bất động sản là thị trường mà người có nhu cầu thuê bất động sản chỉ sử dụng bất động sản đó trong một thời gian nhất định. Người có bất động sản cho thuê trên cơ sở nghiên cứu thị trường sẽ quyết định việc cho thuê bất động sản nhằm đảm bảo lợi ích thu được là cao nhất.
Trong thị trường cho thuê bất động sản, giá cả cho thuê được hình thành do quan hệ cung cầu về nhà đất cho thuê. Các giao dịch về thuê nhà đất có thể tiến hành trực tiếp giữa người có bất động sản cho thuê và người có nhu cầu thuê bất động sản hoặc được thực hiện gián tiếp thông qua các tổ chức trung gian môi giới bất động sản như công ty kinh doanh nhà đất, các tổ chức tư vấn, môi giới đất đai...
- Thị trường thế chấp bất động sản
Trong nền kinh tế thị trường, việc dùng bất động sản làm tài sản thế chấp để vay vốn ngân hàng nhằm giải quyết các nhu cầu khác là phổ biến.
Để vay vốn phục vụ sản xuất, kinh doanh và các nhu cầu khác của đời sống, người có bất động sản được thế chấp bất động sản này với ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng để vay vốn, hay nói cách khác là dùng bất động sản làm tài sản để đảm bảo tiền vay.
Việc dùng bất động sản làm tài sản thế chấp vay vốn làm nảy sinh các giao dịch liên quan đến bất động sản thế chấp. Cụ thể, nảy sinh nhu cầu định giá bất động sản làm giá thế chấp. Việc định giá này được xác định trên cơ sở giá thị trường. Tuy nhiên, việc định giá này chỉ mang tính tương đối và chịu ảnh hưởng rất lớn bởi quan hệ cung cầu về vốn. Trong một số trường hợp khi các khoản vay được chuyển nhượng từ người này sang người khác, từ công ty này sang công ty khác sẽ dẫn đến quyền nắm giữ tài sản bất động sản thế chấp cũng bị chuyển dịch theo. Do vậy làm nảy sinh giao dịch về chuyển nhượng quyền nắm giữ tài sản thế chấp (trường hợp này thường xảy ra ở các nước có thị trường vốn phát triển, có sự góp cổ phần tại các ngân hàng, các tổ chức tín dụng...). Khi khoản vay không có khả năng hoàn trả thì chủ nợ có quyền phát mại bất động
sản thế chấp để thu hồi vốn, hiện tượng này là khá phổ biến. Các giao dịch liên quan đến bất động sản dùng làm tài sản thế chấp đã hình thành nên thị trường bất động sản dùng làm tài sản thế chấp.
- Thị trường bảo hiểm bất động sản:
Trên thị trường bảo hiểm bất động sản diễn ra các giao dịch liên quan đến bảo hiểm bất động sản.
2.3.4. Căn cứ theo trình tự thời gian bất động sản tham gia thị trường
Căn cứ theo thứ tự thời gian bất động sản tham gia thị trường, thị trường bất động sản được chia thành:
- Thị trường cấp 1: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất còn gọi là thị trường bất động sản sơ cấp. Thị trường sơ cấp được hình thành từ khi nhà nước giao hoặc cho thuê đất. Chủ thể tham gia thị trường này là Nhà nước (đại diện chủ sở hữu) với nhà đầu tư hoặc người có nhu cầu sử dụng đất.
- Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.
- Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặc thuê.
Giai đoạn từ sau khi nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất tiến hành đầu tư tạo lập bất động sản (xác định vị trí tạo lập, xác lập quyền sở hữu hoặc sử dụng, xây dựng cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc,...), sau đó tiến hành các giao dịch về hàng hoá bất động sản nhà đất như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm... Giai đoạn này gọi là thị trường thứ cấp.
2.3.5. Phân loại dựa vào mức độ kiểm soát của nhà nước đối với thị trường Dựa vào mức độ kiểm soát của nhà nước đối với thị trường bất động sản, có thể chia thị trường bất động sản thành hai loại gồm:
- Thị trường bất động sản chính thức: Các hoạt động của thị trường chịu sự kiểm soát của nhà nước và tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật.
- Thị trường bất động sản phi chính thức: Các hoạt động của thị trường không tuân thủ hoặc không tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật.