Năm 1949, Trung Quốc triển khai cuộc “cải cách ruộng đất” xoá bỏ quan hệ đất đai phong kiến trên quy mô toàn quốc. Toàn bộ quỹ đất đai quốc gia thuộc sở hữu và quản lý của Nhà nước có 3 hình thức sở hữu: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân. Năm 1954, Trung Quốc tiến hành cải tạo tư bản tư doanh đã xoá bỏ sở hữu tư nhân về ruộng đất, chỉ còn lại sở hữu của Nhà nước và sở hữu của tập thể. Năm 1982, tại khoản 4 Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc, không tổ chức, cá nhân nào được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay
chuyển nhượng đất đai dưới bất kỳ hình thức nào. Như vậy, không khác gì thời kỳ kinh tế tập trung của Việt Nam, ở Trung Quốc lúc bấy giờ không hề tồn tại cơ chế thị trường nào cho người SDĐ để họ có thể trao đổi đất đai như một loại hàng hóa.
Hậu quả là đất đai bị sử dụng một cách không hiệu quả và lãng phí. Quy định hạn chế nói trên rõ ràng đi ngược lại với quy luật khách quan của sự phát triển kinh tế - xã hội cho nên chỉ phát huy được hiệu lực trong một thời gian ngắn. Người SDĐ trên thực tế vẫn tiến hành trao đổi đất đai như một loại hàng hóa. Chính vì vậy, thị trường đất đai “không chính thức” - còn gọi là “chợ đen” (black market) nhưng năng động đã bắt đầu xuất hiện ở Trung Quốc. Ở đó, nhiều nông dân, hợp tác xã đã lén lút bán hoặc cho thuê đất của mình cho các doanh nghiệp có nhu cầu. Đây chính là nhân tố tạo đà cho quá trình thực hiện cải cách chính sách đất đai ở nước này. Việc đưa đất đai vào quan hệ thị trường khởi nguồn từ những cải cách trong hệ thống SDĐ cuối những năm 1980. Luật Quản lý đất đai do Quốc vụ Viện ban hành năm 1986 quy định hai hình thức giao đất chủ yếu là giao đất không thu tiền sử dụng đất và có thu tiền sử dụng đất. Hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất áp dụng đối với sử dụng đất tại khu vực nông thôn và đối với đất xây dựng công trình của Nhà nước (trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp), công trình hạ tầng, công trình công cộng không có mục đích sinh lợi tại khu vực đô thị. Luật Quản lý đất đai năm 1986 cũng đã quy định cơ cấu SDĐ thông qua việc giao và cho thuê có đền bù, từ đây đã tạo nền tảng cho việc hình thành thị trường đất đai. Vào tháng 11/1987, Hội đồng Nhà nước Trung Quốc đã ban hành quyết định cải cách đất đai ở một số thành phố lớn như Thượng Hải, Thẩm Quyến, Quảng Châu... Đặc khu Kinh tế Thẩm Quyến là thành phố đầu tiên ở Trung Quốc thừa nhận giá trị hàng hóa của đất đai. Vào 01/12/1987, Thẩm Quyến đã bán đấu giá QSD đất 8.588 m2 với thời hạn 50 năm. 44 doanh nghiệp ở đây đã cạnh tranh quyết liệt để có QSD đất và người chiến thắng đã phải trả 5.250.000 Nhân dân tệ (NDT). Như vậy, tại Thẩm Quyến, QSD đất tham gia vào thị trường như các tài sản khác lần đầu tiên trong lịch sử Trung Quốc và đã khởi xướng cho việc chuyển giao QSD đất của Nhà nước bằng phương thức đấu thầu và đấu giá. Sau đó, vào tháng 4/1988, Quốc hội nước này đã sửa đổi Hiến pháp, trong đó bổ sung quyền chuyển nhượng QSD đất theo quy định của pháp luật và hủy bỏ quy định cấm cho thuê đất. Cùng với việc sửa đổi Hiến pháp, Hội đồng nhà nước Trung Quốc đã ban hành Quy chế tạm thời về việc giao và chuyển nhượng QSD đất của Nhà nước tại đô thị, trong đó quy định rõ rằng QSD đất có thể chuyển nhượng bằng hợp đồng, đấu thầu và đấu giá.
(Tôn
Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2006) 2.2.2. Úc
Nghiên cứu về chính sách đất đai của Úc cho thấy mặc dù phần lớn đất đai ở Australia thuộc sở hữu tư nhân nhưng Nhà nước vẫn tiến hành quản lý đất đai nói chung và quản lý đất của các tổ chức nói riêng rất chặt chẽ thông qua hệ thống Torrens, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất…Hệ thống đăng ký đất đai của Australia cũng rất phát triển nhằm đáp ứng tốt mọi biến động, giao dịch liên quan đến từng thửa đất. Các tổ chức sử dụng đất phải bỏ tiền ra mua hoặc thuê đất trên cơ sở các nguyên tắc của thị trường. Cơ chế kinh tế thị trường được tuân thủ nghiêm ngặt trong quản lý và sử dụng đất đai của các tổ chức. Nhà nước không chấp nhận và xóa bỏ triệt để vấn đề bao cấp đất đai cho các tổ chức. Hay nói cách khác, thị trường điều tiết vấn đề giá cả trong các giao dịch về đất đai. Nhà nước chỉ giữ vai trò quản lý về mặt thủ tục pháp lý, giấy tờ về đất đai và cung cấp các dịch vụ công khi tổ chức có nhu cầu trong quá trình quản lý và sử dụng đất.
2.2.3. Hàn Quốc
Hàn Quốc có diện tích đất 99.392 Km2 trong đó rừng chiếm 66%, đất nông nghiệp 21,4%; 7% là các loại đất khác và đất ở đô thị chỉ chiếm 4,8%. Quá trình đô thị hóa ở Hàn Quốc diễn ra manh mẽ trong các thập niêm 60 đến 90 của thế kỷ AX. Quá trình này có đặc điểm nổi bật là tốc độ cao và tập trung về không gian.
(Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2006)
Đô thị hóa tốc độ cao và sự tăng vọt dân số đô thị đã dẫn đến những vấn đề khó khăn trong quản lý và sử dụng đất đô thị ở Hàn Quốc như hoạt động đầu cơ đất đai trên phạm vi lớn, lợi nhuận từ gia tăng giá từ đất đai chỉ dồn vào một nhóm chủ đất giàu có, các mâu thuẫn xã hội chất chứa do đầu cơ đất đai sẽ không chỉ gây cản trở cho phát triển kinh tế mà còn có nguy cơ phá vỡ cơ cấu chính trị xã hội của quốc gia. Tuy nhiên Hàn Quốc đã vượt qua được các khó khăn này một cách khá thành công nhờ ban hành một loại các giải pháp tổng hợp về chống đầu cơ đất đã được Chính phủ ban hành gồm:
-Hợp nhất tất cả các hệ thống định giá đất của Chính phủ lại thành một hệ thống duy nhất, hệ thống này phản ánh đúng giá trị trên thị trường của lô đất và là cơ sở để tính thuế lô đất đó.
- Thuế được đánh trên diện tích tổng hợp của tất cả các lô đất của chủ sở hữu (dù chúng ở các vị trí khác nhau). Thuế này gọi là thuế nắm giữ đất tổng hợp
nhằm nắm rõ sự thừa thãi quá mức của một chủ sở hữu hay nhu cầu giả về nắm giữ đất (đầu cơ đất). Trên cơ sở đó sẽ đánh thuế lũy kế tiến lên những diện tích đầu cơ và do đó khuyến khích họ bán đi các phần đất này làm tăng nguồn cung trên thị trường đất đai
- Ba giải pháp mới có tên gọi là giải pháp “Gong-Kae-nyom” bao gồm:
+ Giới hạn về việc nắm giữ đất dân cư ở đô thị: Đây là giải pháp bổ sung cho hệ thống đánh thuế tổng hợp nhằm mục đích cơ bản là ép buộc chủ đất bán số đất thừa ra. Theo đạo luật thì không có hộ gia đình hay công ty nào được sở
hữu đất dân cư vượt quá 200 py-ôm (660 m2). Phần sở hữu vượt quá giới hạn này được đề nghị bán đi. Nếu chủ đất không chịu bán thì phần đất dư sẽ bị đánh thuế
“nắm giữ đất đai quá mức” với mức chịu thuế cao khoản 7 – 11% trong giá trị thị trường của diện tích đất thừa đó. Số thuế này sẽ được thu hàng năm cho đến khi chủ đất bán đi phần đất thừa đó.
+ Phí phát triển đất đai
Do phát triển đô thị hóa, đất nông nghiệp ở vùng ven đô bị các nhà đầu cơ đất mua những vùng rộng lớn để hưởng lợi nhuận khổng lồ khi chuyển dịch. Vì vậy nhà nước ban hành phí phát triển đất. Phí này đánh thuế lên những khu vực đất phát triển cho mục đích cư trú, công nghiệp và giải trí sau khi đã được chính quyền cho phép. Nghĩa là nó đánh lên tất cả các đề án phát triển (có diện tích lớn hơn 660 m2) trừ đề án của Chính phủ. Các đề án do tập đoàn nhà nước đại diện cho chính quyền trung ương hay địa phương được giảm 50 %.
+ Thuế lợi nhuận từ giá trị đất (thuế lợi nhận từ đất đai thừa ngoài tiêu chuẩn).
Đây là giải pháp gián tiếp cản trở các chủ đất nắm giữ đất với mục đích đầu cơ. Mặc dù có những tranh cãi về thuế này đánh trên các lợi nhuận chưa được thu vào, do đó vi phạm nguyên tắc đánh thuế 2 lần, tức đánh lên lợi nhuận thu được từ việc bán đất nhưng đây là biện pháp cứng rắn của chính quyền nhằm đánh vào việc tập trung tài sản quá mức vào một nhóm những người giàu có do đầu cơ đất đai buộc họ bán ra, điều tiết lại nguồn cung để giảm giá đất đai, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.
Nhìn chung, việc quản lý, sử dụng đất nói chung và đất của các tổ chức kinh tế nói riêng ở các nước phát triển dựa trên cơ chế thị trường nhưng có sự điều tiết vĩ mô của nhà nước, nhà nước chủ yếu thực hiện trao quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu đất thông qua bán đấu giá đất và cho thuê đất theo giá thị trường.
Nhờ có giá đất sát giá thị trường nhà nước mới có kết quả tính toán tài chính đúng liên quan đến đất đai và qua đó dùng công cụ tài chính (đánh thuế) để điều khiển sự vận động lưu thông đất đai theo kế hoạch vĩ mô của mình, người sử dụng đất có cơ sở để tính toán những bài toán kinh tế của mình trên giá cả đất đai sát với giá thị trường. Nhờ đó đất đai được vận động, tự động phân phối vào các quy trình khai thác hợp lý, có hiệu quả, sự vận động này là sự vận động tự giác điều tiết qua cơ chế thị trường nhưng có sự điều khiển quản lý vĩ mô của nhà nước.
Bài học của Hàn Quốc về đánh thuế lũy tiến lên đất đai đầu cơ cho thấy chính quyền phải có một lập trường kiên định, dám thực hiện các biện pháp cứng rắn với các đối tượng cần thiết để điều chỉnh cho được sự phân phối đất đai trên thị trường, để thực hiện được cơ chế thị trường thì cần cải tiến và phát triển các yếu tố hỗ trợ như: phát triển hệ thống đăng ký đất đai; các giải pháp đổi mới của Chính phủ Hàn Quốc sẽ không bao giờ thực hiện thành công được nếu không có hệ thống đăng ký đất đai hiện đại của Hàn Quốc hỗ trợ (để nắm chắc tổng số diện tích đất sở hữu của mỗi chủ và qua đó đánh thuế lên đất dư ra do đầu cơ).