L. Một số quyền trong Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ
Quyền và nghĩa vụ của các bên trong Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ được quy định chung ở Điều 515, 516 Bộ luật Dân sự 2015, Điều §, 9 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2010.
Ngoài ra, phía khách hàng ký kết hợp đồng còn có các quyền và nghĩa vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng. Liên hệ với Hợp đồng sở hữu kỷ nghỉ của Công ty Vịnh Thiên Đường, một số tranh chấp đã xảy ra liên quan đến các điều khoản về quyên của khách hàng. Ngoài Ta, tên hợp đồng là “Sở hữu kỳ nghỉ” cũng gây hiểu nhằm đối với nhiều người về các quyền và nghĩa vụ đối với khu nghỉ dưỡng mà mình có Sở hữu kỳ nghỉ.
1. Sở hữu kỳ nghỉ và quyên sở hữu bất động sản
Dù đã xuất hiện ở Việt Nam trong một thời gian dài, Sở hữu kỳ nghỉ vẫn là khái niệm mới mẻ đối với nhiều người. Bởi vậy, tên loại mô hình này đã gây nhằm lẫn đối với những khách hàng ký kết rằng đây là hợp đồng mua bán tài sản, và cụ thể tài sản ở đây là bất động sản, là phòng mà khách hàng đã mua quyền nghỉ dưỡng.
Việc phân định “quyền nghỉ dưỡng” có phái tài sản hay không đã được giải thích ở mục 2.1 phan II chương I ở trên. Quyền nghỉ dưỡng xét về bản chất đều có những đặc điểm của quyên tài sản và đủ điều kiện để trở thành đối tượng của một hợp đồng. Tuy nhiên, chưa có quy định nào của pháp luật Việt Nam quy định quyền tài sản có bao gồm quyền nghỉ dưỡng.
Trong ‹ điều khoán của Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ của Công ty Vịnh Thiên Đường có quy định về quyền nghỉ dưỡng, là việc khách nghỉ dưỡng đồng ý thuê phòng từ Công ty và Công ty tại đây đồng ý cho Khách nghỉ dưỡng được thuê phòng trên cơ sở lặp lại định kỳ đối với Căn hộ nghỉ dưỡng được thỏa thuận. Có thê thấy, quyền nghỉ dưỡng có bản chất như việc thuê phòng giữa khách hàng và công ty cung ửng dịch vụ lưu trủ, tức khách hàng sẽ trả trước một khoản tiền đê có được quyền lưu trú trong một thời gian nhất định đối với phòng thuộc quyền sở hữu của công ty cung ứng địch vụ lưu trú. Vì vậy, dù khách hàng đã mua quyền nghỉ dưỡng nhưng vẫn không có quyền sở hữu đối với bất kỳ tài sản hay bất động sản nào ở đây.
2. Quyên sở hữu đối với “Sở hữu kỳ nghỉ”
Một trong những tranh chấp phô giữa khách hàng với Công ty Vịnh Thiên Đường, đó là, liệu khách hàng có trọn quyền sở hữu đối với đối tượng của hợp đồng như tên hợp đồng là “Sở hữu kỳ nghỉ” hay không? Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đôi với tài sản của chủ sở hữu!?. Tuy nhiên, dù khách hàng đã có quyên sở hữu quyền nghỉ dưỡng sau khi ký kết hợp đồng, khi thực hiện chuyên nhượng quyền sở hữu này cho bên thứ ba, trong hợp đồng vần yêu cầu khách hàng phải có sự đồng ý của bên cung ứng dịch vụ. Điều này dẫn đến việc một số khách hàng cho rằng quy định
!9 Điều 158 Bộ luật Dân sự 2015.
20
này của Công ty Vịnh Thiên Đường đã vi phạm điều cấm của luật do khách hàng không có đầy đủ các quyền chiếm hữu và định đoạt đối với quyền nghỉ dưỡng như tên của hợp đồng là “Sở hữu kỳ nghỉ”!!,
Bởi lẽ, trong Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ, quyền nghỉ dưỡng còn gắn liền với những nghĩa vụ khác được hai bên thỏa thuận với nhau đề bảo đảm việc thực hiện hợp đồng. Bản chất của Hợp đồng sở hữu kỳ nghí, như đã xác định, là hợp đồng cung cấp dịch vụ lưu trú, dù quyền nghỉ dưỡng, hay Sở hữu kỳ nghỉ, được xác định có các đặc điểm như quyên tài sản. Khi chuyển nhượng quyền nghỉ dưỡng, dù đã mua Sở hữu kỳ nghỉ, nhưng trên thực tế, khách hàng đang bỏ một số tiền dé thuê phòng tại khu nghỉ dưỡng. Theo điều khoản trong Hợp đồng này, “quyền nghỉ dưỡng” còn được hiểu là “Cho thuê phòng”, và muốn chuyên nhượng việc “Cho thuê phòng” thì cần có sự đồng ý của chủ sở hữu phòng này, vì chủ sở hữu của phòng này là phía công ty, khách hàng không có quyền sở hữu đổi với bất động sản này. Do vậy, việc chuyên nhượng quyền nghỉ dưỡng cho bên thứ ba cũng giống như chuyển nhượng hợp đồng cho thuê phòng, mà chủ thể của hợp đồng lúc này. đang là công ty và khách hàng. Trong Bộ luật Dân sự 2015, tại Điều 370 có quy định về chuyên giao nghĩa vụ, theo đó, bên có nghĩa vụ có thê chuyên giao nghĩa vụ cho người thế nghĩa vụ nêu được bên có quyền đồng ý. Quy định này là cần thiết đê bên cung ứng địch vụ có thê nắm bắt được khả năng thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng của bên được chuyển nhượng quyền sở hữu. Bên cạnh đó, công ty cũng có thê quản lý được hệ thống khách hàng sử dụng dịch vụ lưu trú của mình sau khi xác nhận đồng ý cho bên nhận dịch vụ chuyên nhượng quyền sở hữu cho bên thứ ba.
Có thể nói, dù đã mua quyền nghỉ dưỡng, nhưng khách hàng vẫn không có hoàn toàn quyền đối với quyền nghỉ dưỡng của mình. Tuy nhiên, điều khoán này trong Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ của Công ty Vịnh Thiên Đường vẫn phù hợp với quy định của pháp luật vì khách hàng không có quyền sở hữu với bất động sản mà mình đã mua quyền nghỉ dưỡng.
II. Điều kiện kinh doanh của doanh nghiệp cung cấp quyền nghỉ dưỡng
Trong danh mục ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện được quy định ở phụ
lục IV Luật Đầu tư 2020, thì kinh doanh dịch vụ lưu trú nằm trong danh mục này. Vậy để có thể cung cấp dịch vụ lưu trú cho khách hàng, chủ đầu tư nơi cung cấp địch vụ cần đáp ứng các điều kiện của ngành này để đưa dịch vụ vào kinh doanh đúng pháp luật. Điều kiện kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch được quy định tại khoản l Điều 49 Luật Du lịch 2017, bao gồm (1) đám bảo về đăng ký kinh doanh; (ii) dap ing cac diéu kiện về an ninh, trật tự, an toàn về phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường, an toàn thực phẩm theo quy định của pháp luật; và, (iii) đáp ứng điều kiện tối thiểu về cơ sở vật chất kỹ thuật và địch vụ phục vụ khách du lịch.
Thứ nhất, doanh nghiệp kinh doanh phái đăng ký kinh doanh đối với dịch vụ lưu trú theo quy định của pháp luật. Kinh doanh lưu trú được hiểu là hoạt động kinh doanh dịch vụ cho
11 Theo lời trình bày của nguyên đơn trong các bản án số 10/2022/DS-PT, 11/2022/DS-PT, 12/2022/DS-PT của Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa.
21
thuê phòng ngủ của một cơ sở lưu trú du lịch, có thể kèm theo việc cung cấp các dịch vụ ăn uống và các dịch vụ khác nhằm thỏa mãn nhu cầu của du khách. Cơ sở lưu trú du lịch được quy định tại khoản 12 Điều Luật Du lịch 2017 là nơi cung cấp dịch vụ phục vụ nhu cầu lưu trú của khách du lịch. Các loại cơ sở lưu trú du lịch được quy định trong Điều 48 Luật Du lịch 2017 gom khách sạn, biệt thự du lịch, căn hộ du lich, tau thủy lưu trú du lịch, nhà nghỉ du lịch, nhà ở có phòng cho khách du lịch thuê, bãi cắm trại du lịch, và các cơ sở lưu trú du lịch khác.
Thứ hai, doanh nghiệp phải đáp ứng được các điều kiện về an ninh, trật tự, an toàn về phòng cháy và chữa cháy, bảo vệ môi trường, an toàn thực phâm theo quy định của pháp luật. Như theo quy định tại Khoản 22 Điều 3 Nghị định 96/2016/NĐ-CP thì kinh doanh dịch vụ lưu trú là một trong những ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện về an ninh, trật tự nên
đề kinh doanh dịch vụ này thì doanh nghiệp cần phải đáp ứng điều kiện về an ninh, trật tự.
Bên cạnh đó là các yêu cầu về điều kiện vệ sinh an toàn thực phẩm, phòng cháy và chữa cháy, bảo vệ môi trường.
Thứ ba, công ty cung ứng quyền nghí dưỡng phải đáp ứng điều kiện tối thiêu về cơ sở vật chất kỹ thuật và dịch vụ phục vụ khách du lịch theo quy định tại Mục 3 Chương V Nghị định 168/2017/NĐ-CP, được sửa đôi, bô sung ở Điều 5 Nghị định 142/2018/NĐ-CP.
Ngoài ra, doanh nghiệp còn có trách nhiệm chung áp dụng đối với các ngành, nghề quy định ở Điều 25 Luật Du lịch 2017, và trách nhiệm của cơ sở kinh doanh dịch vụ lưu
trú theo quy định ở Điều 44 Luật Du lịch 2017.
Ví dụ, Công ty Vịnh Thiên Đường để đưa Khu nghỉ dưỡng Alma vào hoạt động đã đáp ứng
các điều kiện kinh doanh dich vụ lưu trú như sau: !?
- - Giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh, trật tự do Phòng Cánh sát quản lý hành
chính về an ninh, trật tự do Công an tỉnh Khánh Hòa cấp;
- _ Văn bản do Phòng Cảnh sát phòng cháy chữa cháy và cứu hộ cứu nạn của Công an tỉnh Khánh Hòa cấp, nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy;
- - Được UBND tỉnh Khánh Hòa cấp Quyết định phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường của Dự án và Giấy phép xá nước thải vào nguồn;
- - Được Sở Du lịch tỉnh Khánh Hòa ban hành Văn bản xác nhận khu nghỉ dưỡng đảm bảo điều kiện tối thiêu về cơ sở vật chất kỹ thuật, dịch vụ đối với khách sạn.
Một số lưu ý về khu nghỉ dưỡng hình thành trong tương lai
Hiện nay, hầu hết các chủ đầu tư của khu du lịch cung cấp quyền nghỉ dưỡng sẽ mở
bán Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ trước khi các dự án ổi vào hoạt động. Điều này dễ dẫn đến
những rủi ro cho khách hàng khi những bất động sản hình thành trong tương lai co thé không đám bảo được chất lượng như đã quảng cáo, hay như trong cam kết ở Hợp đồng.
Khoản 6 Điều 16 Luật Doanh nghiệp 2020 quy định về các hành vi bị nghiêm cắm của doanh nghiệp, bao gồm kinh doanh ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện khi chưa đủ điều kiện kinh doanh theo quy định của pháp luật. Bên cạnh đó, khoản 1 Điều § Luật
12 Theo nhận định của Tòa án tại bản án số 06/2022/DS-PT của Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa.
22
này cũng quy định doanh nghiệp phải đáp ứng đủ điều kiện đầu tư kinh doanh khi kinh doanh ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện. Vậy, việc cần xác định trong Hợp đồng sở hữu kỷ nghỉ là, quyền nghỉ dưỡng của khách hàng bắt đầu từ thời điểm nào, hay nói cách khác, thời điểm phía công ty cung cấp quyền nghỉ dưỡng bắt đầu kinh doanh dịch vụ lưu trú là khi nào. Nếu tại thời điểm bắt đầu đưa nơi cung cấp quyền nghỉ dưỡng vào hoạt động, bên cung ứng dịch vụ vẫn chưa có đủ giấy phép như luật định để đảm bảo nghề kinh doanh có điều kiện của mình, thì chắc chắn, bên cung ứng dịch vụ đã vi phạm điều cắm của Luật Doanh nghiệp 2020. Ngoài sự điều chỉnh của Luật Doanh nghiệp, hành vi có thể bị xem
như vi phạm điều cắm trong hoạt động du lịch, cụ thể là ở khoản 5 và khoản 8 Điều 9 Luật Du lịch 2017, vì kinh doanh du lịch khi không đủ điều kiện kinh doanh, theo quy định pháp luật, và quảng cáo về loại, hạng cơ sở lưu trú du lịch khi chưa được cơ quan nhà nước có thâm quyền công nhận.
Liên hệ các bản án giữa khách hàng khởi kiện Công ty Vịnh Thiên Đường, phía nguyên đơn lập luận rằng Công ty đã vi phạm điều cắm của luật khi tại thời điểm ký kết, Công ty chưa có giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh, trật tự theo quy định của pháp luật vì còn đang trong quá trình xây dựng. Tuy nhiên, Tòa án đã bác yêu cầu này của nguyên đơn vì phía bị đơn đã chứng minh được rằng, khi Công ty chính thức khai trương và đưa Khu nghỉ dưỡng Alma vào hoạt động, chính thức cung cấp dịch vụ lưu trú cho khách hàng thì Công ty đã có đủ các giấy chứng nhận về an ninh, trật tự theo quy định của pháp luật. Việc Công ty chưa đáp ứng được điều kiện kinh doanh khi ký kết hợp đồng với khách hàng sẽ không vi phạm pháp luật nêu lúc quyền nghỉ đưỡng của khách hàng được bắt đầu, Công ty đã đảm bảo được đủ các điều kiện của kinh doanh dịch vụ lưu trú.
HI. Giải quyết tranh chấp liên quan đến Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ
Theo quy định của pháp luật hiện hành, cơ quan giải quyết tranh chấp được xác định dựa vào phương thức giải quyết tranh chấp, cụ thê có các phương thức sau:
- _ Hòa giải: người chịu trách nhiệm là Hòa giải viên;
- _ Giải quyết bằng trọng tài: Hội đồng trọng tài, Trọng tài viên là chủ thể thực hiện giải quyết vụ việc;
- Theo thủ tục tu phap: Toa an nhan dan thu ly giải quyết. Thâm quyền giải quyết tranh chấp gồm có: thâm quyên theo vụ việc!3: thâm quyền theo cấp xét xử !*; thẩm quyền theo lãnh thô!Š; thấm quyền theo của tòa theo sự lựa chọn của nguyên đơn!®, Câu hỏi đặt ra là, khi chưa có định nghĩa rõ ràng về Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ trong pháp luật Việt Nam, thì các tranh chấp phát sinh từ đây có thể được thụ lý giải quyết bởi Tòa án nhân dân không? Xét thấy, đây là hợp đồng dân sự giữa chủ thể là Công ty cung cấp sở hữu kỳ nghỉ tại khu nghỉ dưỡng, và khách hàng ký kết hợp đồng, theo khoản 3 Điều 26 Bộ luật
!3 Quy định từ Điều 26 đến Điều 34 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
1 Quy định từ Điều 35 đến Điều 38 Bộ luật Tổ tụng dân sự 2015.
15 Quy định tại Điều 39 Bộ luật Tế tụng dân sự 2015.
16 Quy dinh tại Điều 40 Bộ luật Tổ tụng dân sự 2015.
23
Tố tụng dân sự 2015, tranh chấp về hợp đồng này thuộc thâm quyền giải quyết của Tòa án, và cụ thể là tòa cấp huyện, theo quy định tại điểm a khoán 1 Điều 31 Bộ luật này.
Tuy nhiên, nếu trong Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ có điều khoản chọn Trung tâm trọng tài thương mại để giái quyết, và khách hàng khởi kiện lên Tòa án khi có tranh chap phát sinh thì sẽ giải quyết như thế nào? Liên hệ Hợp đồng sở hữu kỳ nghi của Công ty Vịnh Thiên Đường có điều khoản quy định về giải quyết tranh chấp như sau: các bên có thỏa thuận chọn cơ quan và phương thức giải quyết tranh chấp là Trung tâm Trọng tài quốc tế Singapore (SIAC) theo các quy tắc trọng tài của SIAC có hiệu lực tại thời điểm giái quyết tranh chấp. Xét thấy, Điều 17 Luật Trọng tài thương mại 2010 và hướng dẫn tại khoản 5 Điều 4 của Nghị quyết só 01/2014/NQ-HĐTP ngày 20/3/2014 của Hội đồng Thâm phán Tòa án nhân dân tối cao quy định về thỏa thuận trọng tài không thê thực hiện được: “Nhờ cung cấp hàng hóa, dịch vụ và người tiêu dùng có điều khoản về thỏa thuận trọng tài được ghi nhận trong các điều kiện chung về cung cấp hàng hóa, dịch vụ do nhà cung cấp soạn sẵn quy định tại Diễu I7 Luật Trọng tài thương mại” nhưng khi phát sinh tranh chấp, người tiêu dùng không đông ý lựa chọn Trọng tài giải quyết tranh chấp”. Vậy, việc cần xác định ở đây là, Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ này có thuộc Điều 17 của Luật Trọng tài thương mại 2010 hay không. Điều này đã được Tòa án nhân dân thành phố Nha Trang đưa ra nhận định, đây là loại hợp đồng Soạn sẵn do Công ty Vịnh Thiên Đường đưa ra, nội dung soạn sẵn có bao gồm quy định về thỏa thuận trọng tài, nay nguyên đơn là người tiêu dùng không đồng ý lựa chọn trọng tài và yêu cầu Tòa án giải quyết là phù hợp Điều 38 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng!Š, Điều 17 Luật Trọng tài thương mại và hướng dẫn tại khoán 5 Điều 4 của Nghị quyết só 01/2014/NQ-HĐTP ngày 20/3/2014 của Hội đồng Thâm phán
Tòa án nhân dân tối cao. Nhận định này đã được chọn làm án lệ số 42/2021/AL do Hội
đồng Thâm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 23/02/2021 và được công bố theo Quyết định 42/QĐ-CA ngày 12/3/2021 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao. Do đó, nếu thời điểm khởi kiện của người tiêu dùng vẫn đảm báo về mặt thời hiệu theo quy định của pháp luật tô tụng dân sự, thì tranh chấp xáy ra với Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ của Công ty Vịnh Thiên Đường vẫn có thê được Tòa án thụ lý.
L7 Điệu 7 Quyển lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp của người tiêu dùng Đối với các tranh chấp giữa nhà cung. cấp hàng hóa, dịch vụ và người tiêu dùng, mặc dù điều khoản trọng tài đã được ghi nhận trong các. điều kiện chung về cung cáp hàng hod, dich vu do nha cung cấp soạn sẵn thỏa thuận trọng tài thì người tiêu dùng vẫn được quyên lựa chọn Trọng tài hoặc Tòa đn để giải quyết tranh chấp. Nhà cung cấp hàng hóa, dich vụ chỉ được quyền khởi kiện tại Trọng tài nếu được người tiêu dùng chấp thuận.
L8 p¡âu 38, Hiệu lực của điều khoản trọng tài Tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ phải thông báo về điều khoản trọng tài trước khi giao kết hợp đồng và được người tiêu dùng chấp thuận. Trường hợp điều khoản trọng tài do tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ đưa vào hợp đồng theo mẫu hoặc điều kiện giao dịch chung thì khi xảy ra tranh chấp, người tiêu dùng là cá nhân có quyên lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp khác.
24