KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ GIẢI PHÁP

Một phần của tài liệu Tín dụng nhà ở cho người cho thu nhập trung bình và thấp (Trang 145 - 172)

GIỚI THIỆU

Nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp là một vấn đề lớn không chỉ là trách nhiệm của các cấp có thẩm quyền mà là vấn đề của toàn xã hội. Theo kết quả, nội dung nghiên cứu ở những chương trước đã chứng minh được vai trò và tầm quan trọng của việc tham gia của các định chế tài chính trong việc phát triển thị trường nhà ở nói chung và giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp nói riêng. Nội dung của chương này là khái quát hóa lại kết quả đã thực hiện được làm cơ sở để tiếp tục nghiên cứu, đề xuất các giải pháp để có thể góp phần vào việc giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp thông qua hình thức hỗ trợ tín dụng ngân hàng cho người có thu nhập trung bình và thấp có nhu cầu vay mua nhà.

Hình 16: Sơ đồ kết cấu chương 4 Giới thiệu (4.1)

Tóm tắt kết quả nghiên cứu (4.2)

Tìm hiểu các nghiên cứu về giải pháp có liên quan (4.3)

Giải pháp (4.4)

Nghiên cứu , xây dựng các chính sách hỗ trợ của chính phủ (4.4.1) vấn đề cần quan tâm trong khuyến khích

tín dụng nhà ở thu nhập thấp (4.4.2) Vấn đề quản lý và phát triển thị trường

nhả ở giá trị thấp (4.4.3) Quỹ phát triển nhà ở và ứng dụng mô

hình của Peru vào VN (4.4.5)

TểM TẮT KẾT QUẢ NGHIấN CỨU

Như chỳng ta đó theo dừi nội dung của những chương trước, vấn đề nhà ở và tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp là vấn đề được sự quan tâm của chính phủ và toàn xã hội. Giải quyết bài toán nhà ở cho người có thu nhập thấp cần có những giải pháp đồng bộ, hiệu quả và phù hợp với điều kiện, nguồn lực trong từng giai đoạn. Trước khi tham khảo một số các đề xuất giải pháp góp phần phát triển hoạt động tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp, các kết quả nghiên cứu, đánh giá, tổng hợp và phân tích của các chương trước có thể tóm tắt lại một số các nội dung như sau:

1. Vấn đề nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp là vấn đề mang nhiều ý nghĩa kinh tế và xã hội, thu hút sự quan tâm của chính phủ và toàn xã hội. Nghiên cứu về vấn đề nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp là một đề tài rộng bao gồm nhiều khía cạnh, nhiều vấn đề liên quan chặt chẽ lẫn nhau. Do vậy, vấn đề về tài chính nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp cũng là một đề tài rất rộng, bao gồm nhiều vấn đề cần được nghiên cứu.

2. Đề tài được xây dựng nhằm nghiên cứu một khía cạnh nhỏ của vấn đề là phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp bằng hình thức tín dụng ngân hàng thông qua việc nghiên cứu các yếu tố tác động đến xu hướng cho người có thu nhập trung bình và thấp vay mua nhà.

3. Tại Việt Nam nhu cầu về nhà ở và vay tiền mua nhà của đối tượng có thu nhập trung bình và thấp rất lớn, tuy nhiên các NHTM đánh giá đây là thị trường chưa tiềm năng, chưa đủ độ hấp dẫn để thu hút các NHTM tham gia phát triển.

4. Các chương trình tín dụng nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình và thấp còn rất hạn chế. Còn nhiều những vấn đề bất cập và khó khăn trong việc mở rộng và phát triển hoạt động cho vay mua nhà dành cho người có thu nhập trung bình và thấp.

5. Dựa trên cơ sở lý thuyết về tín dụng, các nhân tố tác động, ảnh hưởng đến quyết định tín dụng của ngân hàng được nhóm thành 4 nhóm:

- Nhóm các yếu tố bên ngoài - Nhóm các yếu tố bên trong

- Nhóm các yếu tố đánh giá năng lực khách hàng - Nhóm các yếu tố thuộc về giá trị của khoản vay

6. Kết quả nghiên cứu với 39 biến quan sát thuộc 4 nhóm yếu tố được trích thành 11 nhân tố với giả thuyết nghiên cứu là có ảnh hưởng đến xu hướng cho người có thu nhập trung bình và thấp vay mua nhà với kết quả phân tích hồi quy cho thấy có 6 nhân tố ảnh hưởng:

- Chính sách ưu đãi, khuyến khích đặc biệt của chính phủ - Các yếu tố về nguồn vốn.

- Các vấn đề liên quan đến tài sản đảm bảo - Các yếu tố thuộc về giá trị của khoản vay

- Các quy định, cơ chế quản lý hoạt động tín dụng - Năng lực vay nợ của khách hàng

7. Trong đó, để phát triền tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp bằng hình thức tín dụng ngân hàng, chính phủ đóng vai trò đặc biệt quan trọng. Chính phủ cần xây dựng những chính sách, cơ chế khuyến khích cụ thể nhằm thu hút sự quan tâm của các NHTM. Trong quá trình xây dựng các chính sách cần lưu ý đến quá trình và cách thức triển khai thực hiện của chính sách, đảm bảm chính sách được thực hiện một cách hiệu quả nhất đến đúng các đối tượng có liên quan.

NGHIấN CỨU MỘT SỐ GIẢI PHÁP Cể LIấN QUAN Phát triển thị trường cầm cố thứ cấp bất động sản

Thị trường bất động sản (viết tắt BĐS) thông thường bao gồm 3 loại thị trường có mối quan hệ hữu cơ: (1) thị trường mua bán chuyển dịch, (2) thị trường cho thuê, (3) thị trường thế chấp. Thực tế ở nước ta trong những năm qua, sự sôi động hay đóng băng thị trường bất động sản đều diễn ra chủ yếu ở thị trường mua bán, chuyển nhượng, còn đối với thị trường cho thuê và thị trường thế chấp thì phát triển rất chậm và còn nhiều nhân tố cản trở [Trần Du Lịch 2008].

Thị trường cầm cố thế chấp dành cho bất động sản là thị trường mà tại đây các tổ chức tín dụng có thể mua bán những khoản cầm cố sơ cấp để tạo tính thanh khoản cho các khoản tín dụng này hay nói một cách khách đây là thị trường quan trọng để chuyển từ “vốn chết” của các BĐS cầm cố, thế chấp sang “vốn sống”

hoạt động trong thị trường tín dụng. Tại hầu hết các nước phát triển, thị trường cầm cố cả sơ cấp lẫn thứ cấp đều rất phát triển nên các khoản vay dành cho mua nhà với lãi suất thấp và thời gian cho vay có thể kéo dài đến 20 – 30 năm, từ đó có thể giải quyết tốt nhu cầu cho vay để mua nhà ở của người dân.

Tại Việt Nam, mới chỉ có một thị trường cầm cố sơ cấp rất thô sơ và nhiều rủi ro và chứa đựng nhiều rủi ro do thiếu tính thanh khoản, nên thị trường nhà ở phát triển yếu, sức mua kém và sản phẩm ít ỏi, dẫn đến thường xảy ra biến động giá cả và nhu cầu nhà ở của người dân khó được đáp ứng [Trần Minh Hoàng 2008]. Phát triển thị trường cầm cố thế chấp là một trong những giải pháp được đại diện Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh đề xuất với Bộ kế hoạch và đầu tư nhằm ổn định, phát triển thị trường bất động sản và tạo điều kiện để cho người có thu nhập thấp được vay dài hạn từ 20 – 25 năm để mua nhà ở.

Để phát triển thị trường này, chính phủ cần rà soát lại tất cả các quy trình thủ tục liên quan đến thế chấp BĐS từ giai đoạn thế chấp đến giai đoạn xử lý và phát mãi BĐS hiện nay còn rất phức tạp và kéo dài làm nản lòng nhiều tổ chức tín dụng. Mặc dù vấn đề này đã chế định trong luật dân sự, luật đất đai nhưng trên thực tế những thủ tục liên quan đến xác định giá trị BĐS, thủ tục công chứng, thủ

tục phát mãi, đấu giá đều rất phức tạp đối với cả bên thế chấp lẫn bên nhận thế chấp. Sau đó, chính phủ nghiên cứu và áp dụng các sản phẩm trên thị trường tài chính (hối phiếu, trái phiếu … có đảm bảo bằng BĐS) nhằm tạo thanh khoản cho ngân hàng khi nhận thế chấp bằng BĐS. Do vậy, nếu phát triển tốt thị trường thế chấp sẽ tạo ra kênh huy động vốn rất quan trọng cho nền kinh tế, góp phần phát triển thị trường tài chính, ổn định và phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, đây cũng chính là cách chính phủ khai thông 2 thị trường bất động sản và thị trường vốn [Trần Du Lịch 2008].

Chứng khoán MBSs (mortgage-back securities)

Để thị trường BĐS phát triển bền vững thì việc liên thông giữa thị trường BĐS và thị trường vốn là điều cần thiết khi mà sự lớn mạnh của thị trường BĐS không thể chỉ dựa vào nguồn vốn vay có hạn của các NHTM, trong khi đó các NHTM luôn gặp khó khăn trong việc huy động các nguồn vốn trung và dài hạn.

Sự không tương xứng giữa thời gian huy động và thời gian tài trợ cho tín dụng BĐS luôn tiềm ẩn những rủi ro cho các bên cho vay và bên đi vay. Do vậy, các NHTM cần gia tăng các hoạt động của nghiệp vụ chứng khoán phái sinh trên thị trường thứ cấp để đáp ứng nhu cầu vốn dài hạn tài trợ cho những người mua BĐS cũng như các nhà đầu tư BĐS. Chứng khoán hóa tài sản thế chấp, cầm cố (chứng khoán MBSs) sẽ là kênh tạo vốn mạnh mẽ giúp cho ngân hàng mở rộng được qui mô hoạt động, giảm thiểu rủi ro trong kinh doanh đồng thời tạo nền tảng cho việc phát triển bền vững thị trường BĐS.

Việc nghiên cứu, ứng dụng và phát triển các kỹ thuật chứng khoán hóa là cần thiết xuất phát từ chính đòi hỏi phát triển của thị trường tài chính, của nền kinh tế và gắn với những lợi ích cơ bản mà chứng khoán hóa mang lại, thể hiện trên 4 phương diện [Phạm Kim Loan 2008]:

[1] Thực hiện chứng khoán hóa cho phép khắc phục những tồn tại, hạn chế về nguồn vốn cho vay trung và dài hạn của các NHTM, đồng thời đảm bảo cho các NHTM hoạt động hiệu quả, đúng bản chất (trung gian tài chính) nhằm đáp ứng vốn cho việc phát triển hoạt động SXKD và nhu cầu vốn tiêu dùng của người dân.

Hiện nay, các NHTM được sử dụng nguồn vốn cho vay trung dài hạn gồm:

vốn huy động trung dài hạn, tỷ lệ quy định về vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn và vốn chủ sở hữu. Tuy nhiên, với những nguồn vốn trung dài hạn này rất hạn chế này chỉ có thể đáp ứng khoảng 50% nhu cầu cho vay trung, dài hạn của các ngân hàng đã tạo áp lực rất lớn về nguồn vốn cho vay trung, dài hạn của NHTM, trong đó đặc biệt là nguồn vốn tín dụng cho BĐS. Do vậy, các kỹ thuật chứng khoán hóa nguồn tài sản cầm cố, thế chấp thực sự là cần thiết và có ý nghĩa thực hiện, thực thi cao, tạo điều kiện để các NHTM có thể mở rộng khả năng cho vay dài hạn từ 20 – 30 năm, cũng như đẩy nhanh quá trình tuần hoàn và chu chuyển vốn, khai thác và sử dụng vốn hiệu quả.

[2] Thúc đẩy thị trường tài chính phát triển

Thực tế hiện nay, thị trường tài chính, thị trường chứng khoán tại Việt Nam chỉ mới phát triển ở mức độ thấp và chưa đầy đủ. Một trong những nguyên nhân cơ bản là lượng hàng hóa (các loại chứng khoán) còn ít và chưa đa dạng. Sự phát triển của thị trường vẫn có nhiều tồn tại như tăng trưởng thiếu ổn định, sự hạn chế về công nghệ và hạ tầng thông tin, tính chuyên nghiệp của các đơn vị liên quan, nhà đầu tư còn thiếu kiến thức, trình độ, còn mang nặng yếu tố tâm lý và bầy đàn.

Do đó việc thực hiện chứng khóa hóa các khoản tín dụng bất động sản sẽ là nguồn cung cấp thêm hàng hóa cho thị trường, góp phần kích thích thị trường phát riển, đồng thời góp phần đa dạng hóa danh mục hàng hóa và tăng sự lựa chọn cho nhà đầu tư.

[3] Chứng khoán hóa tạo điều kiện phát triển, hoàn thiện các loại thị trường có liên qua như tín dụng, chứng khoán, thị trường bất động sản.

Trên cơ sở tạo ra nguồn vốn lớn để đáp ứng nhu cầu phát triển lĩnh vực bất động sản, nhà ở cũng như tạo nguồn vốn cho NHTM mở rộng và tăng trưởng tín dụng bất động sản, chứng khoán hóa các khoản tín dụng bất động sản sẽ cho phép đáp ứng tốt nhất các nhu cầu về các sản phẩm trong lĩnh vực bất động sản của người dân và của nền kinh tế.

[4] Tạo điều kiện sử dụng hiệu quả các nguồn lực của nền kinh tế - xã hội, huy động mọi nguồn lực xã hội trong việc tăng trưởng, phát triển kinh tế xã hội bền vững.

Chứng khoán hóa các khoản tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại tạo điều kiện khai thác và sử dụng hiệu quả mọi nguồn lực trong xã hội, trong nền kinh tế. Cùng với các kênh đầu tư hiện có như tiền gửi ngân hàng, mua vàng tích lũy, người dân có thêm lựa chọn đầu tư vào các chứng khoán MBSs.

Ngoài những lợi ích nêu trên, tại các nước, việc sử dụng các sản phẩm chứng khoán hóa được đảm bảo bởi tài sản thế chấp còn được xem là công cụ giảm thiểu rủi ro trong hoạt động của các NHTM. “Với việc chứng khoán hóa các khoản tín dụng bất động sản, ngân hàng không thể cất giấu các khoản thua lỗ” nhờ giao dịch các loại chứng khoán MBSs được thực hiện dựa trên thông tin đầy đủ và tính minh bạch và khách quan do sự tham gia của nhiều đơn vị, thành phần trong nền kinh tế [SAGA 2009]18

Tuy nhiên để phát triển và ứng dụng kỹ thuật chứng khoán hóa tại Việt Nam, không chỉ cần một quá trình (chuẩn bị cơ sở hạ tầng kỹ thuật, luật pháp, các tổ chức tài chính liên quan, cơ chế chính sách …) mà còn cần có những đánh giá và nhìn nhận cụ thể, đầy đủ hơn về lợi ích cũng như tác động tiêu cực mà công cụ này có thể tạo ra. Thực tế bài học kinh nghiệm về chứng khoán hóa và khủng hoảng thị trường tín dụng bất động sản của Mỹ và các nước vừa qua là những bài học kinh nghiệm quý giá liên quan đến vấn đề chứng khoán hóa và thị trường tín dụng dưới chuẩn cần được nghiên cứu, đánh giá và phân tích một cách nghiêm túc và thận trọng trước khi ứng dụng kỹ thuật chứng khoán hóa tại Việt Nam.

18 Tài liệu chuyên đề nghiên cứu của SAGA và báo điện tử ĐCSVN dựa trên nghiên cứu của Richard Green (George Washington Uni), Roberto S.Mariano (Singapore Management Uni), Andrey Palov (Uni of Pennylvania) và Susan Wachter (Wharton Shool) năm 2007.

Mô hình PPP (Public - Private - Partnerships).

Phương thức liên kết và kết hợp PPP được xem là công cụ hiệu quả cho việc phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng tại Việt Nam, đặc biệt là trong lĩnh vực năng lượng và hạ tầng giao thông. Tuy nhiên, trên thế giới mô hình PPP cũng được áp dụng trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp. Mô hình PPP cũng đã được nghiên cứu trong việc phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Cần Thơ – Việt Nam [Tran Quang Ninh & Nihn 2009]19 như sau:

Chính phủ Cần Thơ ADB

BVSP (60%) NHNN (10%)

Thỏa thuận

Hợp đồng vay vốn Hỗ trợ đền bù, giải tỏa Hỗ trợ lãi suất, thuế

Nợ 70%

Hình 17: Mô hình PPP cho việc phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp

C.ty dịch vụ

Công nhân khu công nghiệp

Trợ cấp trực tiếp

UBNDHợp đồng BT HĐ bảo hiểm HĐ O&M Hợp đồng thuê nh

Công ty bảo hiểm Người t.dùng CB-CNV 5%

Doanh nghiệp tại các khu công nghiệp (10%)

Cty BĐS (15%)

Công ty XD

Vốn 30%

Hợp đồng xây dựng

à DA p.triển nhà cho công nhân

Hợp đồng mua nhà Hợp đồng bảo lãnh

Người t.dùng

NHTM

Hợp đồng vay vốn

19 Tham khảo kết quả nghiên cứu công bố tại http://professionalprojectmanagement.blogspot.com , trang web được quản trị và phát triển bởi Construction, Engineering and Infrastructure Management (CEIM), Asian Institute of Technology, Thailand. CEIM chia sẽ các kết quả, kinh nghiệm hàm lâm cho các hoạt động nghiên cứu về quản lý dự án bậc đào tạo thạc sĩ và tiến sĩ tại Thailand, Indonesia và Vietnam. http://www.set.ait.ac.th/ceim/

Sử dụng mô hình hợp tác nhà nước – tư nhân như một giải pháp nhằm huy động các nguồn lực tư nhân kết hợp với các nguồn lực và ưu đãi của chính phủ hoàn toàn có thể thực hiện trong việc giải quyết bài toán nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp.

Tài chính vi mô cho việc phát triển nhà ở (Micro – finance)

Xuất phát từ nền tảng, quan điểm và nguyên tắc về tín dụng, tài chính vi mô được đã thu hút nhiều nhà hoạch định chính sách, các nhà nghiên cứu và các nhà hoạt động thực tiễn ở khắp các nơi trên thế giới nhằm mở rộng và phát triển hoạt động cung cấp tín dụng cho người nghèo, từ đó góp phần giải quyết các vấn đề về xã hội và tăng trưởng kinh tế. Trong những năm gần đây, tài chính vi mô được xem là công cụ hữu hiệu trong chiến lược dành cho người nghèo ở các quốc gia đang phát triển, ở Việt Nam hoạt động tài chính vi mô đã được triển khai trong nhiều năm qua là đã đạt được nhiều kết quả nhất định. [Đào Văn Hùng 2005].

Tại các nước, vấn đề tài chính vi mô cũng đã được nghiên cứu và áp dụng nhằm giải quyết các vấn đề về nhà ở dành cho người nghèo. Với việc gia tăng số lượng các khoản vay nhỏ cho mục đích phát triển nhà ở, chủ yếu là phục vụ cho các vấn đề về sửa chữa nhà ở, hoặc cho vay để mua nhà ở các khu vực nông thôn, nơi có giá trị nhà ở tương đối thấp. Quỹ Kuyasa tại Nam Phi cung cấp các khoản vay nhỏ cho các gia đình có thu nhập thấp để sửa chữa, nâng cấp hoặc mở rộng thêm nhà ở, đồng thời cũng giúp cho những đối tượng có thu nhập thấp. Tại KixiCrédio, Angola, tài chính vi mô cũng được áp dụng như một công cụ để giải quyết các vấn đề tài chính nhà ở cho người nghèo. Trong cả 2 trường hợp này, số lượng các khoản vay tăng nhanh chóng đã phản ánh quy mô nhu cầu vay mượn cho mục đích cải thiện chỗ ở của người có thu nhập thấp và rất lớn. Tại Phillipin, chương trình kết hợp giữa việc phát triển nhà ở đi kèm với phát triển hoạt động tín dụng nhà ở dành cho người nghèo, theo đó ủy ban phát triển nhà ở cho người nghèo sẽ tham gia hỗ trợ các doanh nghiệp, tổ chức tham gia vào việc cung cấp các khoản vay nhà ở cho người dân (microenterprise finance) [Mitlin 2008].

Một phần của tài liệu Tín dụng nhà ở cho người cho thu nhập trung bình và thấp (Trang 145 - 172)

Tải bản đầy đủ (DOCX)

(212 trang)
w