Vì các bất động sản đều trong quá trình giao dịch, do đó chưa thể phản ánh được giá trị thực của tài sản. Mức giá được sử dụng phân tích là mức giá thương lượng.
Phân cấp hẻm
Theo Quyết định số 144/2007/QĐ-UBND ban hành ngày 27/12/2007 của UBND thành phố về việc phân cấp hẻm và vị trí đất trong hẻm:
• Hẻm cấp 1: là hẻm có vị trí tiếp giáp với mặt tiền đường. Đơn giá đất cảu hẻm cấp 1 được xác định theo hệ số vị trí so với đơn giá đất mặt tiền.
• Các hẻm còn lại(bao gồm hẻm cấp 2 và cấp hẻm còn lại)
o Hẻm cấp 2: là hẻm có vị trí tiếp giáp với hẻm cấp 1. Đơn giá đất của hẻm cấp 2 được tính bằng 0.8 lần đơn giá đất của hẻm cấp 1 cho từng vị trí hẻm tương ứng.
o Cấp hẻm còn lại: Là hẻm có vị trí tiếp giáp với hẻm cấp 2.
Đơn giá đất của cấp hẻm còn lại được tính bằng 0.8 lần đơn giá đất của hẻm cấp 2cho từng vị trí hẻm tương ứng.
• Vị trí hẻm:
Vị trí 1 Có chiều rộng hẻm lớn hơn 5m được trải nhựa hoặc bê tông, xi măng.
Vị trí 2 Có chiều rộng hẻm từ 3m đến 5m được trải nhựa hoặc bê tông, xi măng.
Vị trí 3 Có chiều rộng hẻm từ 2m đến dưới 3m được trải nhựa hoặc bê tông, xi măng.
Vị trí 4 Có chiều rộng hẻm dưới 2m được trải nhựa hoặc bê tông, xi măng.
Bảng 1: Hệ số để tính giá đất theo các vị trí và cấp hẻm so với giá đất mặt tiền đường(1):
Loại hẻm Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4
Hẻm cấp 1 0.5 0.4 0.3 0.2
Hẻm cấp 2 Tính bằng 0.8 lần giá hẻm cấp 1 Cấp hẻm còn lại Tính bằng 0.8 lần giá hẻm cấp 2
o Nếu là hẻm đất, tính bằng 0.8 lần so với mức giá của hẻm trải nhựa hoặc bê tông, xi măng của cùng loại hẻm.
Bảng đơn giá xây dựng và niên hạn đối với nhà ở
Đơn giá xây dựng mới của bất động sản vào thời điểm nghiên cứu (tháng 05/2011) của công ty TNHH Xây dựng – Tư vấn thiết kế Vạn Đại Phát số 130/14 Hồng Lạc, phường 10, quận Tân Bình.
Bảng 2: Đơn giá xây dựng
CẤP NHÀ KẾT CẤU ĐƠN GIÁ (VNĐ/m2)
ĐƠN GIÁ THIẾT KẾ
(VNĐ/m2)
Cấp 1 BTCT 6.000.000 250.000
Cấp 2 BTCT 5.000.000
Cấp 3 BTCT 4.500.000
Vách gạch, sàn gỗ, mái tôn 4.000.000
Cấp 4 BTCT 3.800.000
(1) Công văn số: 734/HD-LS (V/v Hướng dẫn áp dụng Bảng giá các loại đất ban hành kèm theo Quyết định số
316/2004/QĐ-UB ngày 24 tháng 12 năm 2004 của Ủy ban nhân dân Thành phố)
Vách gạch, sàn gỗ, mái tôn 3.200.000
Nhà tạm Vách tôn, mái tôn 2.000.000
Bảng 3: Xác định cấp nhà và tuổi thọ1(2)
Các công thức tính
Vì đa phần các bất động sản thu thập bao gồm đất và công trình trên đất, nên giá trị Quyền sử dụng đất được tính như sau:
Giá trị Quyền sử dụng đất = Giá trị bất động sản – Giá trị còn lại công trình trên đất Trong đó:
o Giá trị còn lại công trình trên đất = Chi phí xây dựng mới x Tỷ lệ còn lại o Chi phí xây dựng mới = Tổng diện tích sàn xây dựng x Đơn giá sàn xây dựng o
Các giả định
- Các thông tin được cung cấp từ chủ sở hữu bất động sản dùng để so sánh là chính xác và có độ tin cậy cao.
- Giá thương lượng được xem là giá giao dịch thành công đối với bất động sản đã thu thập.
- Thị trường ít biến động.
2.2.1. Bất động sản số 1: 1132 Lê Đức Thọ, phường 13, quận Gò Vấp.
2.2.1.1. Vị trí
1(2) Thông tư số 5-BXD/ĐT
NHÀ Cấp 1 Cấp 2 Cấp 3 Cấp 4 Nhà tạm
TUỔI THỌ 80 năm 60 năm 40năm 20 năm 10 năm
- 2 mặt tiền đường Lê Đức Thọ rộng 5.76m và mặt tiền đường Phạm Văn Chiêu rộng 5.59m.
2.2.1.2. Diện tích
- Đất : 154.1m2 - Nhà:
+ Diện tích xây dựng: Dài: 25.11m - 25.2m. Rộng: 5.78m – 2.84m.
+ Tổng diện tích sử dụng: 196.7m2 + Cấp nhà: 4
+ Kết cấu: Vách gạch, sàn BTCT, mái tôn.
+ Kiến trúc: 1 trệt, 1 gác lửng, 5 phòng ngủ, 1 phòng khách, 1 nhà bếp, 1 WC.
+ Đơn giá xây dựng: 3,600,000 đồng.
2.2.1.3. Pháp lý về đất và nhà
- Có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.
2.2.1.4. Mục đích sử dụng.
- Mặt tiền Lê Đức Thọ là để cho thuê kinh doanh quán ăn, mặt tiền Phạm Văn Chiêu là để ở.
2.2.1.5. Thời gian xây dựng: Năm 2002.
2.2.1.6. Chất lượng còn lại.
x 100%=
2.2.1.7. Các yếu tố khác
- Tiện ích: Điện, nước, cáp, điện thoại, internet.
- Thị hưởng lợi ích cộng đồng: Nằm ngay ngã tư Lạng Sơn, Gần trường THCS Lê Thị Hồng Gấm, THCS Tây Sơn, mầm non 13A, Mẫu giáo Mỹ Sơn, đối diện nhà thờ Lạng Sơn,cách chợ Xóm Mới khoảng 150m, cách ủy ban nhân dân phường 13 khoảng 200m.
- Môi trường: Tốt
- Tình trạng an ninh trật tự, an toàn xã hội: Khu vực an ninh tốt.
- Mục đích mua bán, chuyển nhượng: Chuyển sang khu vực khác ở.
2.2.1.8. Giá chào bán: 5,500,000,000 đồng.
2.2.1.9. Giá thương lượng: 5,500,000,000 đồng.
2.2.1.10. Giá trị công trình trên đất.
Giá trị công trình trên đất = Tổng diện tích sử dụng*Đơn giá xây dựng*chất lượng còn lại = 196.7*3,600,000*55%= 389,466,000 đồng.
2.2.1.11. Đơn giá quyền sử dụng đất.
đồng/m2
2.2.1.12. Nguồn thông tin: Cô Bích, số điện thoại: 0908230450.
Hình 5: Mặt tiền Lê Đức Thọ bất động sản 1
Hình 6: Mặt tiền Phạm Văn Chiêu bất động sản 1
2.2.2. Bất động sản số 2: 1084/8 Lê Đức Thọ, phường 13, quận Gò Vấp
2.2.2.1. Vị trí
- Nằm trong hẻm cách đường Lê Đức Thọ 9m.
2.2.2.2. Diện tích
- Đất : 119.2m2 - Nhà:
+ Diện tích xây dựng: Dài: 15.81m. Rộng: 6.85m – 8.45m.
+ Tổng diện tích sử dụng: 175.8m2 + Cấp nhà: 3
+ Kết cấu: Tường gạch, khung cột bê tông, sàn BTCT, mái tôn
+ Kiến trúc: 1 trệt, 1 lầu, 3 phòng ngủ, 1 phòng khách, 1 nhà bếp, 2 WC.
+ Đơn giá xây dựng: 4,300,000 đồng.
2.2.2.3. Pháp lý về đất và nhà
- Có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.
2.2.2.4. Mục đích sử dụng.
- Dùng để ở
2.2.2.5. Thời gian xây dựng: Năm 2003.
2.2.2.6. Chất lượng còn lại.
x 100%=
2.2.2.7. Các yếu tố khác
- Tiện ích: Điện, nước, cáp, điện thoại, internet.
- Thị hưởng lợi ích cộng đồng: Gần trường THCS Lê Thị Hồng Gấm, THCS Tây Sơn, mầm non 13A, Mẫu giáo Mỹ Sơn, gần nhà thờ giáo xứ
Lam Sơn, cách chợ Xóm Mới khoảng 200m, cách ủy ban nhân dân phường 13 khoảng 100m.
- Môi trường: Tốt
- Tình trạng an ninh trật tự, an toàn xã hội: Khu vực an ninh tốt.
- Mục đích mua bán, chuyển nhượng: Chuyển sang khu vực khác ở.
2.2.2.8. Giá chào bán: 3,500,000,000 đồng.
2.2.2.9. Giá thương lượng: 3,460,000,000 đồng.
2.2.2.10. Giá trị công trình trên đất.
Giá trị công trình trên đất = Tổng diện tích sử dụng*Đơn giá xây dựng*chất lượng còn lại = 175.8*4,300,000*80%= 604,752,000 đồng.
2.2.2.11. Đơn giá quyền sử dụng đất.
23,953,423 đồng/m2
2.2.2.12. Nguồn thông tin: Cô Huệ, số điện thoại: 0938947993.
Hình 7: Tổng quan bất động sản 2
2.2.3. Bất động sản số 3: 501 Phạm Văn Chiêu, phường 13, quận Gò Vấp.
2.2.3.1. Vị trí
- Nằm ở mặt tiền đường Phạm Văn Chiêu rộng 4.2m.
2.2.3.2. Diện tích
- Đất : 101.7m2 - Nhà:
+ Diện tích xây dựng: Dài: 23.53m – 23.68m. Rộng: 4.2m – 4.24m.
+ Tổng diện tích sử dụng: 130.3m2 + Cấp nhà: 4
+ Kết cấu: Vách gạch, sàn gỗ, mái tôn
+ Kiến trúc: 1 trệt, 1 gác lửng, 3 phòng ngủ, 1 phòng khách, 1 nhà bếp, 1 WC.
+ Đơn giá xây dựng: 3,200,000 đồng.
2.2.3.3. Pháp lý về đất và nhà
- Có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.
2.2.3.4. Mục đích sử dụng.
- Dùng để ở và buôn bán nhỏ.
2.2.3.5. Thời gian xây dựng: Năm 2000.
2.2.3.6. Chất lượng còn lại.
x 100%=
2.2.3.7. Các yếu tố khác
- Tiện ích: Điện, nước, cáp, điện thoại, internet.
- Thị hưởng lợi ích cộng đồng: Nằm gần ngã tư Lạng Sơn, cách đường Lê Đức Thọ khoảng 20m, gần trường THCS Lê Thị Hồng Gấm, mầm non 13A, Mẫu giáo Mỹ Sơn, gần nhà thờ Lạng Sơn, cách chợ Xóm Mới khoảng 170m, cách ủy ban nhân dân phường 13 khoảng 220m.
- Môi trường: Tốt
- Tình trạng an ninh trật tự, an toàn xã hội: Khu vực an ninh tốt.
- Mục đích mua bán, chuyển nhượng: Chuyển sang khu vực khác ở.
2.2.3.8. Giá chào bán: 3,200,000,000 đồng.
2.2.3.9. Giá thương lượng: 3,050,000,000 đồng.
2.2.3.10. Giá trị công trình trên đất.
Giá trị công trình trên đất = Tổng diện tích sử dụng*Đơn giá xây dựng*chất lượng còn lại = 130.3*3,200,000*45%= 187,617,000 đồng.
2.2.3.11. Đơn giá quyền sử dụng đất.
28,145,353 đồng/m2
2.2.3.12. Nguồn thông tin: Qua cò, số điện thoại: 01223126252.
Hình 8: Tổng quan bất động sản 3
2.2.4. Bất động sản số 4: 55/14 Lê Đức Thọ, phường 13, quận Gò Vấp.
2.2.4.1. Vị trí
- Nằm ngay mặt tiền đường số 1, ra Lê Đức Thọ 3m.
2.2.4.2. Diện tích
- Đất : 124.13m2 - Nhà:
+ Diện tích xây dựng: Dài: 14.7m - 16.31m. Rộng: 5.69m - 10.79m + Tổng diện tích sử dụng: 90.3m2 m2
+ Cấp nhà: 4
+ Kết cấu: Vách gạch, sàn BTCT, mái BTCT.
+ Kiến trúc: 1 trệt, 1 gác lững, 1 phòng ngủ, 1 phòng khách, 1 nhà bếp, 1 WC.
+ Đơn giá xây dựng: 3,200,000 đồng.
2.2.4.3. Pháp lý về đất và nhà
- Có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.
2.2.4.4. Mục đích sử dụng.
- Dùng để ở.
2.2.4.5. Thời gian xây dựng: Năm 2009.
2.2.4.6. Chất lượng còn lại.
x 100%=
2.2.4.7. Các yếu tố khác
- Tiện ích: Điện, nước, cáp, điện thoại, internet.
- Thị hưởng lợi ích cộng đồng: Gần trường THCS Lê Thị Hồng Gấm, THCS Tây Sơn, mầm non 13A, Mẫu giáo Mỹ Sơn, gần nhà thờ Lạng Sơn cách chợ Xóm Mới khoảng 300m, cách ủy ban nhân dân phường 13 khoảng 200m.
- Môi trường: Tốt
- Tình trạng an ninh trật tự, an toàn xã hội: Khu vực an ninh tốt.
- Mục đích mua bán, chuyển nhượng: Chuyển sang khu vực khác ở.
2.2.4.8. Giá chào bán: 3,900,000,000 đồng.
2.2.4.9. Giá thương lượng: 3,755,000,000 đồng.
2.2.4.10. Giá trị công trình trên đất.
Giá trị công trình trên đất = Tổng diện tích sử dụng*Đơn giá xây dựng*chất lượng còn lại = 90.3*3,200,000*90%= 260,179,200 đồng.
2.2.4.11. Đơn giá quyền sử dụng đất.
đồng/m2
2.2.4.12. Nguồn thông tin: Qua cò, số điện thoại: 01223126252.
Hình 9: Tổng quan bất động sản 4
2.2.5. Bất động sản số 5: 543/1/2 Phạm Văn Chiêu, phường 13, quận Gò Vấp.
2.2.5.1. Vị trí
- Hẻm cấp 1 đường Phạm Văn Chiêu cách mặt tiền đường khoảng 7m.
2.2.5.2. Diện tích
- Đất : 38.2m2 - Nhà:
+ Diện tích xây dựng: Dài: 25.11m - 25.2m. Rộng: 5.78m – 2.84m.
+ Tổng diện tích sử dụng: 72.6m2 + Cấp nhà: 3
+ Kết cấu: Vách gạch, sàn BTCT, mái tôn.
+ Kiến trúc: 1 trệt, 1 lầu đúc, 2 phòng ngủ, 1 phòng khách, 1 nhà bếp, 2 WC, 1 sân phơi.
+ Đơn giá xây dựng: 4,000,000 đồng.
2.2.5.3. Pháp lý về đất và nhà
- Có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.
2.2.5.4. Mục đích sử dụng.
- Dùng để ở.
2.2.5.5. Thời gian xây dựng: Năm 2011.
2.2.5.6. Chất lượng còn lại: 100%
2.2.5.7. Các yếu tố khác
- Tiện ích: Điện, nước, cáp, điện thoại, internet.
- Thị hưởng lợi ích cộng đồng: Gần trường THCS Lê Thị Hồng Gấm, THCS Tây Sơn, mầm non 13A, Mẫu giáo Mỹ Sơn.
- Môi trường: Tốt
- Tình trạng an ninh trật tự, an toàn xã hội: Khu vực an ninh tốt.
- Mục đích mua bán, chuyển nhượng: Chuyển sang khu vực khác ở.
2.2.5.8. Giá chào bán: 1,500,000,000 đồng.
2.2.5.9. Giá thương lượng: 1,167,000,000 đồng.
2.2.5.10. Giá trị công trình trên đất.
Giá trị công trình trên đất = Tổng diện tích sử dụng*Đơn giá xây dựng*chất lượng còn lại = 72.6*4,000,000*100%= 288,000,000 đồng.
2.2.5.11. Đơn giá quyền sử dụng đất.
đồng/m2
2.2.5.12. Nguồn thông tin: Chị Oanh, số điện thoại: 0909279251.
Hình 10: Tổng quan bất động sản 5
2.2.6. Bất động sản số 6: 104/4 Phạm Văn Chiêu, phường 13, quận Gò Vấp.
2.2.6.1. Vị trí
- Hẻm cấp 1 đường Số 1, cách đường số 1 khoảng 5m, cách mặt tiền đường Phạm Văn Chiêu khoảng 10m.
2.2.6.2. Diện tích - Đất : 57m2 - Nhà:
+ Diện tích xây dựng: Dài: 8.29m - 8.47m. Rộng: 6.51m - 6.43m.
+ Tổng diện tích sử dụng: 85.7m2 + Cấp nhà: 3
+ Kết cấu: Tường gạch, khung cột BTCT, sàn BTCT, mái tôn.
+ Kiến trúc: 1 trệt, 1 lầu đúc, 2 phòng ngủ, 1 phòng khách, 1 nhà bếp, 2 WC.
+ Đơn giá xây dựng: 4,300,000 đồng.
2.2.6.3. Pháp lý về đất và nhà
- Có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.
2.2.6.4. Mục đích sử dụng.
- Dùng để ở.
2.2.6.5. Thời gian xây dựng: Năm 2009.
2.2.6.6. Chất lượng còn lại
x 100%=
2.2.6.7. Các yếu tố khác
- Tiện ích: Điện, nước, cáp, điện thoại, internet.
- Thị hưởng lợi ích cộng đồng: Gần trường THCS Lê Thị Hồng Gấm, THCS Tây Sơn, mầm non 13A, Mẫu giáo Mỹ Sơn.
- Môi trường: Tốt
- Tình trạng an ninh trật tự, an toàn xã hội: Khu vực an ninh tốt.
- Mục đích mua bán, chuyển nhượng: Trả nợ ngân hàng.
2.2.6.8. Giá chào bán: 1,500,000,000 đồng.
2.2.6.9. Giá thương lượng: 1,450,000,000 đồng.
2.2.6.10. Giá trị công trình trên đất.
Giá trị công trình trên đất = Tổng diện tích sử dụng*Đơn giá xây dựng*chất lượng còn lại = 87.5*4,300,000*95%= 357,437,500 đồng.
2.2.6.11. Đơn giá quyền sử dụng đất.
đồng/m2
2.2.6.12. Nguồn thông tin: Anh Toàn, số điện thoại: 0906400329.
Hình 11:Tổng quan bất động sản 6
2.2.7. Bất động sản số 7: 519/20 Phạm Văn Chiêu, phường 13, quận Gò Vấp.
2.2.7.1. Vị trí
- Hẻm cấp 1 đường Phạm Văn Chiêu cách mặt tiền đường khoảng 9m.
2.2.7.2. Diện tích
- Đất : 40.9m2 - Nhà:
+ Diện tích xây dựng: Dài: 14.35m - 14.4m. Rộng: 4m - 3.9m.
+ Tổng diện tích sử dụng: 81.8m2 + Cấp nhà: 3
+ Kết cấu: Tường gạch, khung cột BTCT,sàn BTCT, mái tôn.
+ Kiến trúc: 1 trệt, 1 lầu đúc, 2 phòng ngủ, 1 phòng khách, 1 nhà bếp, 2 WC.
+ Đơn giá xây dựng: 4,300,000 đồng.
2.2.7.3. Pháp lý về đất và nhà
- Có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.
2.2.7.4. Mục đích sử dụng.
- Dùng để ở.
2.2.7.5. Thời gian xây dựng: Năm 2001.
2.2.7.6. Chất lượng còn lại
x 100%=
2.2.7.7. Các yếu tố khác
- Tiện ích: Điện, nước, cáp, điện thoại, internet.
- Thị hưởng lợi ích cộng đồng: Gần trường THCS Lê Thị Hồng Gấm, THCS Tây Sơn, mầm non 13A, Mẫu giáo Mỹ Sơn, gần nhà thờ Lạng Sơn, nằm trong khu xóm đạo, gần đài Đức Mẹ, cách chợ Xóm Mới khoảng 300m, cách ủy ban nhân dân phường 13 khoảng 280m.
- Môi trường: Tốt
- Tình trạng an ninh trật tự, an toàn xã hội: Khu vực an ninh tốt.
- Mục đích mua bán, chuyển nhượng: Chuyển sang khu vực khác ở.
2.2.7.8. Giá chào bán: 1,650,000,000 đồng.
2.2.7.9. Giá thương lượng: 1,206,000,000 đồng.
2.2.7.10. Giá trị công trình trên đất.
Giá trị công trình trên đất = Tổng diện tích sử dụng*Đơn giá xây dựng*chất lượng còn lại = 81.8*4,300,000*75%= 263,805,000 đồng.
2.2.7.11. Đơn giá quyền sử dụng đất.
đồng/m2
2.2.7.12. Nguồn thông tin: Chị Liễu, số điện thoại: 0909657539.
Hình 12: Tổng quan bất động sản 7 2.2.8. Sơ đồ mô tả vị trí các bất động sản trong khu vực khảo sát.
Hình 13: Sơ đồ miêu tả vị trí các bất động sản.
2.2.9. Bảng tổng hợp bất động sản và đơn giá quyền sử dụng đất
2.2.10. Phân tích sự chênh lệch giữa giá chào bán và giá thương lượng.
2.2.10.1. Bảng thể hiện sự chênh lệch giữa giá bán và giá thương lượng.
Bảng 4: Bảng thể hiện sự chênh lệch giữa giá chào bán và giá thương lượng.
Đơn vị: VNĐ STT Giá chào bán Giá thương Chênh lệch Tỷ lệ chênh
lượng lệch(%)
1 5,500,000,000 5,500,000,000 0 0%
2 3,500,000,000 3,460,000,000 40,000,000 1.1%
3 3,200,000,000 3,050,000,000 150,000,000 5%
4 3,900,000,000 3,755,000,000 145,000,000 3.7%
5 1,500,000,000 1,167,000,000 333,000,000 22%
6 1,500,000,000 1,450,000,000 50,000,000 3.3%
7 1,650,000,000 1,206,000,000 444,000,000 26.9%
2.2.10.2. Phân tích.
Dựa vào bảng 4 ta thấy 5/7 bất động sản có sự chênh lệch giữa giá chào bán và giá thương lượng.
Theo lý thuyết giá của thị trường thì người mua bao giờ cũng muốn mua ở mức giá thấp nhất và người bán luôn có tâm lý muốn bán được mức giá càng cao càng tốt, do đó sẽ dẫn đến xu hưởng đẩy giá chào bán lên cao.
Mặt khác, tâm lý muốn việc mua bán diễn ra nhanh chóng, giữa người mua và người bán luôn có sự thương lượng. Trong quá trình này, cả hai bên sẽ cố gắng đưa giá đến mức hợp lý nhất mà cả người mua và người bán đều có thể chấp nhận được.
Bên cạnh đó, các bất động sản thu thập đều đang được rao bán và chưa có giao dịch nên đề án chưa thể phản ánh được mức giá chính xác của bất động sản.
- Bất động sản số 1: Tỷ lệ chênh lệch giữa giá chào bán và giá thương lượng của 2 bất động sản này là 0% do chủ nhà trước khi đưa ra giá cũng đã dựa trên giá bán đã giao dịch trên thị trường của các bất động sản tương tự cũng trên con đường đó và có phần giảm bớt.
- Bất động sản số 2: Tỷ lệ chênh lệch rất thấp 1.1% do người bán đã rao bán bất động sản này rất lâu nên trong quá trình rao bán đã có rất nhiều người mua đến xem nhà và cũng đã có sự thương lượng về giá cả với người bán nên người bán ngày càng chỉnh sửa hợp lý hơn do nhận được nhiều ý kiến từ phía người mua.
- Bất động sản số 3: Tỷ lệ chênh lệch giữa giá chào bán và giá thương lượng của bất động sản này không nhiều(5%) do người bán trước khi đưa ra giá cũng đã
dựa trên giá bán đã giao dịch trên thị trường của các bất động sản tương tự cũng trên con đường đó
- Bất động sản số 4: Tỷ lệ chênh lệch giữa giá chào bán và giá thương lượng thấp 3.7% do người bán trước khi đưa ra giá cũng đã dựa trên giá bán đã giao dịch trên thị trường của các bất động sản tương tự cũng trên con đường đó.
- Bất động sản số 5: Tỷ lệ chênh lệch giữa giá chào bán và giá thương lượng của bất động sản này tương đối cao 22% do người bán đã có một căn nhà khác để ở kế bên bất động sản và người bán cũng không khó khăn trong việc thương lượng giá cả nhằm để bán được nhà và hài lòng cả 2 bên nên việc thương lượng diễn ra dễ dàng hài lòng cả 2 bên.
- Bất động sản số 6: Tỷ lệ chênh lệch giữa giá chào bán và giá thương lượng của bất động sản này thấp 3.3% do người bán là người kinh doanh đang cần tiền để trả nợ ngân hàng nên trong quá trình rao bán cũng đã thăm dò giáo giao dịch trên thị trường nhằm để quá trình mua bán được thực hiện nhanh chống để trả nợ ngân hàng nên mức giá đưa ra tương đối sát với giá thị trường.
- Bất động sản số 7: Tỷ lệ chênh lệch giữa giá rao bán và giá thương lượng của bất động sản cũng tương đối cao 26.9% do tâm lý của người bán muốn bán với giá cao mà không chú ý nhiều tới giá thị trường nên trong quá trình thương lượng đã có sự chênh lệch khá nhiều.
2.2.11. Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá.
2.2.11.1. Bảng so sánh đặc điểm của các bất động sản.
Bảng 5: Bảng so sánh đặc điểmcủa các bất đọng sản Yếu tố so
sánh
Đơn giá đất(VNĐ)
Vị trí lô đất
Tổng diện
tích đất Chiều dài Hình dáng BĐS1 33,163,751 2 Mặt tiền 154m2 25.11m - 25.2m Tóp hậu BĐS2 23,953,423
Hẻm cấp
1(4.5m) 119m2 15.81m Nở hậu
BĐS3 28,145,353 Mặt Tiền 102m2 23.53m - 23.68m Nở hậu
BĐS4 28,154,522 Mặt tiền 124m2 14.7m-16.31m Nở hậu
BĐS5 23,010,471 Hẻm cấp 38m2 13.2m Tóp hậu