PHẦN II : TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.4. Kinh nghiệm đấu giá đất ở một số nước trên thế giới và Việt Nam
2.4.4. Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Từ khi Luật Đất đai 1993 [21] qui định đất có giá, Chính phủ đã ban hành nhiều qui định về giá đất, cụ thể là:
- Nghị định số 80/CP ngày 6/11/1993 về việc qui định khung giá các loại đất. Nội dung cơ bản của Nghị định này là qui định bảng khung giá chuẩn tối thiểu các loại đất (không quy định mức giá tối đa). Nghị định còn qui định trường hợp giá thị trường có sự biến động từ 20% trở lên so với bảng giá chuẩn tối thiểu thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
- Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ qui định khung giá các loại đất (thay thế Nghị định số 80/CP ngày 6/11/1993).
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn
- Thông tư số 94/TT-LB ngày 14/11/1994 của Liên Bộ Ban vật giá Chính phủ - Tài chính - Xây dựng - Tổng cục Địa chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ.
- Quyết định 302 TTg ngày 13/5/1996. Nội dung chính của Quyết định là nới rộng hệ số K qui định tại Nghị định 87/CP từ 0,5 đến 1,8 lần.
- Nghị định 17/CP ngày 21/3/1998. Nội dung chính của Nghị định là tiếp tục nới rộng hệ số K = 50%. Vì vậy, cho đến ngày 05/4/1998 (ngày Nghị định 17/CP ngày 21/3/1998 có hiệu lực), hệ số điều chỉnh K được nới rộng từ 0,25 đến 2,7 lần.
Trong các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai [6], [13] việc xác định giá đất có nói đến thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, nhưng Nhà nước vẫn chưa có văn bản nào quy định cụ thể hoặc có các hướng dẫn để địa phương thực hiện mà chủ yếu do các địa phương tự tổ chức đấu giá trong các trường hợp cần thiết. Dẫn đến tình trạng, thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất không thống nhất giữa các địa phương trong cả nước. Đồng thời việc xác định giá đất đấu giá dựa trên cơ sở Nghị định 87/CP, nhưng khung giá này khơng cịn mang đầy đủ ý nghĩa là khung giá chuẩn đối với giá các loại đất, dẫn đến việc xác định giá đất để phục vụ các mục đích, trong đó có mục đích xác định giá đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất của UBND cấp tỉnh gặp rất nhiều khó khăn.
- Giá đất theo Quyết định số 22/QĐ-BTC ngày 18/2/2003 của Bộ Tài chính về cơ chế tài chính khi sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất [15].
- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính về Hướng dẫn thực hiện Nghị định số: 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Căn cứ vào khung giá đất qui định của Chính phủ, UBND các tỉnh, Thành phố trực thuộc T.W qui định giá đất cụ thể cho từng địa phương.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn
Mặc dù đấu giá QSDĐ mới được triển khai thực hiện ở một số tỉnh, thành phố nhưng đã đạt được những kết quả nhất định, đem lại lợi ích chung cho cộng đồng, người SDĐ và Nhà nước. Sau đây là sơ lược tình hình đấu giá QSDĐ ở 3 thành phố điển hình trong cơng tác đấu giá QSDĐ của Việt Nam trong thời gian qua.
* Thị trường bất động sản tại Việt Nam
Năm 2008, thị trường BĐS Việt Nam đã có dấu hiệu bất ổn, do tỷ lệ lạm phát tăng nhanh, giá xây dựng tăng, bắt buộc phải thắt chặt tín dụng nên tốc độ hoàn vốn của các dự án chậm. Tác động tiêu cực từ cuộc khủng hoảng tài chính trên thế giới tiếp tục làm thị trường BĐS giảm sút, giao dịch diễn ra cầm chừng.
Năm 2009, các nhà đầu tư BĐS đang đứng trước những thách thức lớn bởi sự suy thoái kinh tế đã và đang trực tiếp tác động vào VN; thị trường BĐS có xu hướng giảm hẳn các giao dịch và đi xuống. Mặc dù vậy, thị trường BĐS vẫn đầy tiềm năng và mở ra nhiều cơ hội tốt. Năm 2010, thị trường Bất động sản ở 2 trung tâm kinh tế lớn là Hà Nội và TP HCM liên tiếp có những biến động tăng giảm bất thường. Trong khi tại Hà Nội, thị trường Bất động sản tiếp tục tăng giá và diễn biến phức tạp, TP Hồ Chí Minh chứng kiến sự sụt giảm mạnh về giao dịch và chững lại của giá nhà đất [25]. Việc mở rộng các đô thị cũng như tốc độ đơ thị hóa diễn ra nhanh chóng cùng với nền kinh tế tiếp tục tăng trưởng dương sẽ làm tăng nhu cầu về BĐS: nhà ở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại và các khu cơng nghiệp...
Thời gian qua có rất nhiều ý kiến, đề xuất với các cơ quan quản lý nên có các cơ chế chính sách phù hợp để thị trường BĐS VN phát triển lành mạnh, ổn định và bền vững. Hiệp hội BĐS VN cũng đã có văn bản kiến nghị lên Thủ tướng ba nhóm giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS. Một trong những vấn đề cơ bản hiện nay của thị trường BĐS vẫn là vốn, là mối quan hệ giữa thị trường tài chính và thị trường BĐS. Vừa qua, Chính phủ đã cơng bố gói đầu tư về nhà ở xã hội cho thị trường BĐS “hi vọng
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn
gói đầu tư vào thị trường nhà ở xã hội sẽ có tác động như một cú hích lớn của Nhà nước làm cho thị trường này lành mạnh hơn.” Trên thực tế, chênh lệch cung cầu của thị trường BĐS vẫn còn rất lớn. Cho nên tại thời điểm này nhiều doanh nghiệp vẫn quyết định mạnh dạn đầu tư cho những dự án có tính khả thi cao. Dù bị ảnh hưởng của suy thoái kinh tế thế giới nhưng nền kinh tế VN đang trong q trình phát triển khiến thị trường BĐS vẫn có những cơ hội tốt cho các nhà đầu tư trong cũng như ngoài nước. Tuy nhiên, trong giai đoạn hiện nay cần tiếp tục có sự hỗ trợ từ cơ chế chính sách của Chính phủ như về thuế, cải cách thủ tục hành chính, chính sách lãi suất cho vay... [1], [18].
2.4.4.1. Hà Nội
UBND TP Hà Nội ban hành QĐ số 66/2003/QĐ-UB ngày 29/5/2003 về việc ban hành Quy trình về đấu giá QSDĐ để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, bản qui trình này qui định chi tiết với 4 bước thực hiện và những qui định chặt chẽ tới từng ngày cho việc đấu giá quyền sử dụng đất [26], [18].
Bước 1: Quy trình được qui định thực hiện trong 32 ngày, trong đó: Chủ dự án liên hệ với Sở Quy hoạch - Kiến trúc để được giới thiệu địa điểm triển khai dự án, lập hồ sơ sử dụng đất (12 ngày), Sở Quy hoạch - Kiến trúc chỉ đạo, đôn đốc Viện Quy hoạch xây dựng xác định chỉ giới đường đỏ (10 ngày) và chủ dự án liên hệ với đơn vị có tư cách pháp nhân thiết kế, lập quy hoạch tổng mặt bằng, trình Sở Quy hoạch - Kiến trúc duyệt (10 ngày).
Bước 2: Sau khi có quy hoạch tổng thể mặt bằng hoặc ranh giới được duyệt, dự án sang bước 2 (27 ngày); 2 ngày để chủ dự án lập hồ sơ xin giao đất tạm thời để thực hiện giải phóng mặt bằng, Sở Địa chính - Nhà đất (nay là Sở Tài nguyên - Môi trường) là đầu mối giải quyết (10 ngày); trình UBND quận, huyện thành lập hội đồng giải phóng mặt bằng, tổ chức thực hiện cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, Sở Tài chính - Vật giá là đầu mối giải quyết giá đền bù (10 ngày); liên hệ với Sở Tài chính - Vật giá giải quyết nguồn kinh phí ứng trước của Ngân sách mà Sở Tài chính - Vật giá là đầu mối, phối hợp với Sở Kế hoạch - Đầu tư giải quyết (15 ngày).
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn
Bước 3: Không vượt quá 40 ngày, bao gồm các công đoạn: Chủ dự án lập dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, báo cáo Sở Kế hoạch - Đầu tư trình UBND thành phố duyệt (15 ngày), trong 15 ngày chủ dự án cần lập, trình thẩm định và phê duyệt thiết kế kỹ thuật tổng dự tốn đối với cơng trình hạ tầng kỹ thuật (Sở Giao thơng - Cơng chính giải quyết) ; trong 5 ngày chủ dự án tiến hành xây dựng giá sàn và bước giá để tổ chức đấu giá trình Sở Tài chính - Vật giá là đầu mối giải quyết và trong 5 ngày chủ dự án phải lập xong hồ sơ để được giao đất chính thức, xây dựng và ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất cho dự án để tổ chức thực hiện.
Bước 4: Là bước cuối cùng của quy trình, trong đó quy định UBND quận, huyện có trách nhiệm tổ chức đấu giá (15 ngày) và một vài quy định khác. Nếu các quy định trong quy trình bị vi phạm, các cấp, các ngành, các cơ quan liên quan đều phải chịu xử lý theo pháp luật.
UBND TP Hà Nội vừa cho biết, năm 2010 dự kiến toàn TP sẽ thực hiện vượt mức chỉ tiêu 2.450 tỉ đồng tiền thu đấu giá quyền sử dụng đất theo kế hoạch được giao. Hà Nội coi công tác đấu giá quyền sử dụng (QSD) đất này là nhiệm vụ trọng tâm của năm 2010. Vì đây là kênh khai thác, huy động nguồn vốn lớn bổ sung cho nguồn vốn đầu tư phát triển của Thành phố và các Quận, huyện, thị xã.
Theo kế hoạch tổng thể danh mục các dự án tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất và chuẩn bị đầu tư, giải phóng mặt bằng, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật các khu đất đấu giá quyền sử dụng đất thuộc Thành phố quản lý (quy mô từ 5000 m2 trở lên) năm 2011: tổng số 62 dự án, với tổng diện tích đất là 372,54 ha, trong đó:
Số dự án tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất năm 2011 là 30 dự án, diện tích lập dự án 187,9 ha; trong đó tổng diện tích đất đấu giá là 39,71 ha; diện tích đất đã đấu giá đến hết năm 2010 là 21,75 ha, diện tích đất (dự kiến) đấu giá năm 2011 là 17,96 ha, chia theo khối các đơn vị: Quận 7 dự án (thu
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn
đồng); Sở, Ngành: 6 dự án (thu khoảng 421 tỷ đồng) [1]. Một số dự án mới sẽ được đấu giá trong năm 2011: 4 dự án ở xã Mĩ Đình (Từ Liêm), 1,3 ha phường Quảng An (Tây Hồ), 25 ha tại Phù Linh (Sóc Sơn)... hầu như đều tại các quận huyện ngoại vi mà khơng có dự án nào tại khu trung tâm TP.
2.4.4.2. Đà Nẵng
Thực hiện đấu giá đất tại thành phố Đã Nẵng:
+ Tất cả những người tham gia đấu giá đều thực hiện đấu giá trực tiếp để nhận QSD đất dưới hình thức niêm yết cơng khai trong thời gian 15 ngày và thông báo trên các thông tin đại chúng 03 lần. Sau khi hết thời gian niêm yết giá, Hội đồng bán đấu giá gia hạn thêm thời gian nhận đơn trong 15 ngày.
+ Mỗi đơn đăng ký tham gia đấu giá được cử 02 người đại diện vào phòng đấu giá và ngồi theo sự xắp xếp của Hội đồng bán đấu giá. Khi muốn ra ngồi phải có sự đồng ý của Hội đồng bán đấu giá.
+ Mức chênh lệch mỗi lần hô giá là 50.000đồng/m2, mỗi người tham gia đấu giá được quyền hô nhiều lần không hạn chế cho đến khi khơng có ai hơ giá cao hơn. Thời gian quy định mỗi lần hô giá cách nhau 03 phút (Hội đồng sẽ nhắc lại 03 lần), q 03 phút khơng có ai tiếp tục hơ thì người có mức giá cao nhất là người trúng đấu giá.
- Sau khi việc bán đấu giá kết thúc, Hội đồng sẽ lập biên bản tại chỗ và mọi người tham gia đấu giá đều ký vào biên bản.
* Tình hình giá đất ở Đà Nẵng: Cũng giống như Hà Nội, nhu cầu mua đất ở Đà Nẵng cũng đang nóng lên từng ngày khơng chỉ ở những lơ đất mặt tiền trong nội thành, mà cả đất đường kiệt, đất ngoại thành.
Sôi động nhất phải kể đến các tuyến đường Nguyễn Tri Phương nối dài, Trường Sa, Nguyễn Văn Linh, Lê Duẩn, Hàm Nghi..., đặc biệt là các tuyến đường gần biển như Phạm Văn Đồng, Sơn Trà - Điện Ngọc, Nguyễn Tất Thành. Chẳng hạn như 100 m2 ở đường Trường Sa, giá chưa đến 1 tỉ đồng, nay vọt lên trên 2 tỉ. Giá đất đường Lê Duẩn đã được rao bán với giá 70 triệu đồng/m2, tăng 3 lần so với trước. Đường Phạm Văn Đồng 2 năm qua giá đất
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn
dưới 10 triệu đồng/m2, nay tăng lên gần 20 triệu đồng/m2. Đất trên đường Nguyễn Văn Linh từ 30-40 triệu/m2 những tháng trước, giờ đây đã tăng vèo lên 100 triệu/m2 và chưa có dấu hiệu ngừng. Từ khi có thơng tin về dự án xây cầu mới thay thế hai cây cầu Trần Thị Lý và Nguyễn Văn Trỗi nối hai bờ sông Hàn và Dự án cầu Rồng thì đất lên giá, do nhiều người trong diện di dời giải toả tìm lo chỗ ở mới.
Bên cạnh đó, hàng loạt dự án tại Đà Nẵng vừa tổ chức khởi cơng như cơng trình khách sạn Raffles và căn hộ, khu đô thị Công nghệ FPT tại quận Ngũ Hành Sơn với giá trị đầu tư trên 1 tỉ USD đã góp phần thổi phồng giá đất [17].
2.4.4.3. Thành phố Hồ Chí Minh
Là một thành phố thuộc Trung ương, là trung tâm văn hóa, kinh tế, chính trị, xã hội của khu vực phía nam. Thành phố Hồ Chí Minh cũng là nơi thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất từ rất sớm. Năm 2003 nguồn thu từ đất của thành phố Hồ Chí Minh là 700 tỷ đồng, năm 2004 là 1.700 tỷ đồng và năm 2005 là hơn 1.400 tỷ đồng. Để sử dụng nguồn thu đó thành phố đã quyết định dành một phần lớn tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất cho các quận, huyện nhằm khuyến khích khai thác giá trị từ đất. Cụ thể như sau: để lại địa phương (quận, huyện có dự án đấu giá 50%, 40% và 30% nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất tương ứng với những khi đất trị giá dưới 50 tỷ đồng, 50 - 100 tỷ đồng và 100 - 500 tỷ đồng. Các quận, huyện được tự tổ chức đấu giá với đất cơng có diện tích 500 - 1.000m2
(nội thành) và 1.500 - 2.000m2 (ngoại thành) [2].
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn