3.2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về cho vay mua
3.2.4. Hoàn thiện quy định pháp luật về tạo lập nguồn vốn, mức lã
suất, xử lý tài sản thế chấp cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp
Về tạo lập nguồn vốn: Nhu cầu vốn cho nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp từ nay đến 2020 là rất lớn. Nhà ở xã hội thì cần phải huy động nguồn vốn từ xã hội.Vì vậy, Nhà nƣớc xác định sẽ khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tƣ phát triển nhà ở, đồng thời tạo cơ chế cho các doanh nghiệp huy động một cách hợp lý nguồn vốn từ nhân dân, mở ra nhiều nguồn vốn khác nhƣ quỹ đầu tƣ, quỹ tín thác, quỹ tiết kiệm, nguồn vốn từ nƣớc ngồi đặc biệt là nguồn vốn tín dụng ngân hàng.
Để phát triển NƠXH, một trong những yếu tố quan trọng là hình thành nguồn vốn trung và dài hạn do Nhà nƣớc cần cho vay ƣu đãi thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội và tổ chức tín dụng do Nhà nƣớc chỉ định. Đồng thời, cần đẩy mạnh huy động các nguồn vốn theo quy định của Luật Nhà ở để hỗ trợ cho đối tƣợng đƣợc hƣởng chính sách NƠXH. Bên cạnh đó, Chính phủ và các cơ quan liên quan tiếp tục đề xuất sửa đổi các cơ chế, chính sách về tài
chính, tín dụng, thuế liên quan đến NƠXH; đặc biệt là vai trị của chính quyền các địa phƣơng trong việc triển khai thực hiện cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch và thủ tục chuẩn bị đầu tƣ, tạo quỹ đất dành để xây dựng NƠXH. Chính phủ cần xây dựng các chính sách hỗ trợ nguồn vốn dài hạn cho các NHTM nhƣ nguồn vốn vay dài hạn từ Chính phủ (NHNN hoặc Quỹ phát triển nhà ở, Quỹ địa phƣơng). Nghiên cứu và ứng dụng việc phát hành các cơng cụ tài chính phái sinh để huy động nguồn vốn dài hạn phù hợp với mục tiêu khuyến khích của Chính phủ (các cơng cụ chứng khốn hóa, phát triển thị trƣờng thế chấp, cầm cố, các giải pháp huy động khác thông qua thị trƣờng tài chính trong và ngồi nƣớc). Đối với quy định về tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay dài hạn, có thể đƣợc nghiên cứu và áp dụng riêng nhằm khuyến khích cho đối tƣợng có thu nhập thấp vay mua nhà, cùng với các sản phẩm bảo hiểm nhằm hạn chế các rủi ro thanh khoản và rủi ro tín dụng, các chính sách hỗ trợ NHTM xử lý các rủi ro trong việc khuyến khích cho các đối tƣợng thu nhập trung bình vay tạo lập nhà ở.
Tham khảo kinh nghiệm giải quyết của một số nƣớc trong việc thực hiện chính sách nhà ở xã hội, chẳng hạn nhƣ Singapore. Để tập trung cho chiến lƣợc phát triển nhà ở, Chính phủ Singapore năm 1960 đã quyết định thành lập một cơ quan chuyên trách có tên gọi: Cơ quan phát triển nhà ở xã hội (HDB), với nhiệm vụ giải quyết nhanh chóng cuộc khủng hoảng nhà ở.
Chiến lƣợc phát triển nhà ở xã hội của Singapore thành công dựa trên ba nhân tố quyết định.
Trƣớc hết, Singapore đã thực hiện chính sách một cơ quan duy nhất
chịu trách nhiệm về nhà ở xã hội để phân bổ và quy hoạch nguồn lực hiệu quả hơn. Việc này vừa giúp cho HDB có khả năng bảo đảm quỹ đất, nguyên liệu và nguồn nhân lực cho các cơng trình xây dựng quy mơ lớn, vừa bảo đảm tiết kiệm chi phí song lại đạt kết quả cao nhất.
Thứ hai, áp dụng phƣơng thức tiếp cận tổng thể đối với nhà ở. Từ quy hoạch, thiết kế cho đến thu hồi đất và xây dựng, thơng qua phân phối, quản lý, bảo trì, các nhiệm vụ liên quan đến nhà ở nằm trong một tổng thể trọn vẹn, liền mạch.
Thứ ba, có sự định hƣớng cũng nhƣ hỗ trợ mạnh mẽ của chính phủ về
lĩnh vực tài chính và pháp lý đã giúp cho chƣơng trình nhà ở xã hội đi đúng lộ trình và đến đƣợc với ngƣời dân có nhu cầu thực sự. Giải pháp tạo nguồn lực tài chính của Singgapore đƣợc thực hiện thông qua Quỹ Tiết kiệm nhà ở Central Provident Fund (CPF) hoạt động nhƣ một hình thức tiết kiệm cho ngƣời lao động Singapore có nhu cầu về nhà ở. CPF đƣợc áp dụng bắt buộc cho tất cả ngƣời làm cơng ăn lƣơng khơng phân biệt ngƣời có nhu cầu mua nhà hay không và thời gian góp vốn tối thiểu từ 10 - 15 năm. Những ngƣời khơng có nhu cầu mua nhà sau đó có thể rút vốn trong một khoảng thời gian nhất định. Những ngƣời tham gia CPF sẽ mất khoảng 12 - 15 năm để có thể mua đƣợc một căn nhà. CPF đƣợc khởi đầu từ năm 1955 có mục đích tạo nguồn vốn cho ngƣời lao động khi nghỉ hƣu và việc tiết kiệm là tự nguyện. Từ năm 1965 trở đi, Chính phủ thực hiện chính sách tiết kiệm bắt buộc, mọi ngƣời lao động có thu nhập bằng lƣơng đều phải gửi tiết kiệm vào quỹ khoảng 20-25% thu nhập của mình. Trên thực tế, tỷ lệ tiền gửi tiết kiệm đã tăng dần từ 10% năm 1955 lên tới 50% vào năm 1984, tiền gửi đƣợc Nhà nƣớc bảo hiểm. Số tiền gửi đƣợc lĩnh khi rút ra một phần. Quỹ tiết kiệm này đã trở thành một nhân tố quan trọng để các chƣơng trình nhà ở thực thi, ngƣời dân dùng tiền gửi tiết kiệm để mua căn hộ của cơ quan nhà ở với giá rẻ hơn giá thị trƣờng. Chính sách mua bán nhà ở cũng trở nên mềm dẻo, tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển đổi, bán căn hộ cũ đổi lấy căn hộ mới khi có nhu cầu. Trong quỹ này, mỗi ngƣời lao động sẽ sở hữu ba tài khoản tiết kiệm bao gồm: Tài khoản tiết kiệm thông thƣờng, tài khoản đặc biệt, tài khoản y tế. Quỹ này đƣợc dùng cho năm mục đích chính bao gồm: Sở hữu nhà ở, vấn đề
hƣu trí, y tế, quỹ bảo trợ gia đình, đầu tƣ. Hàng năm, ngƣời đóng góp vào các quỹ này đƣợc hƣởng lãi suất 2,5%/năm. Trong ba tài khoản trên, thì tài khoản tiết kiệm thƣờng đƣợc dùng cho mục đích sở hữu nhà ở. Cho tới tháng 3/2012, tài khoản thƣờng của quỹ này đƣợc sử dụng tối đa là 100% cho mục đích mua nhà. Quy luật của quỹ này là đối với tỷ lệ đóng góp vào quỹ càng thấp thì với số tiền rút ra, ngƣời lao động khó có khả năng mua đƣợc những căn nhà có giá trị cao mà chỉ mua đƣợc những căn nhà có giá trị thấp (phần lớn là nhà thu nhập thấp).
Về mức lãi suất: Chính phủ thực hiện các chính sách bù lãi suất để bù
đắp phần chênh lệch giữa mức lãi suất các NHTM muốn cho vay và mức lãi suất ngƣời có thu nhập thấp có khả năng trả nợ nhằm giảm các áp lực lãi vay cho ngƣời đi vay, đồng thời có thể hấp dẫn các NHTM với mức lãi suất hợp lý. Khuyến khích các NHTM bằng các chƣơng trình, chính sách bù lãi suất cũng là một trong những biện pháp phổ biến mà các chính phủ ở các nƣớc áp dụng trong bài tốn tài chính nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp.
Về bảo đảm và xử lý tài sản thế chấp: Một trong những vấn đề nổi bật trong quá trình nghiên cứu, là các vấn đề liên quan đến tài sản đảm bảo và công tác xử lý tài sản thế chấp. Đối với các NHTM, tài sản thế chấp, cầm cố đƣợc xem là khoản thu nợ thứ hai. Tuy nhiên, ở những nƣớc đang phát triển nhƣ Việt Nam, khi hệ thống ngân hàng còn mới phát triển và cịn nhiều bất cập, thì tài sản thế chấp lại trở thành niềm tin và đảm bảo cho khoản vay của NHTM. Đặc biệt đối với ngƣời có thu nhập thấp đƣợc các NHTM đánh giá là đối tƣợng khách hàng có rủi ro cao hơn thì việc thu nợ từ nguồn tài sản đảm bảo càng đƣợc các NHTM quan tâm. Để thu nợ từ việc thanh lý tài sản đảm bảo, ngồi tính thanh khoản của tài sản, thì vấn để về thủ tục và quy định xử lý tài sản đảm bảo cũng đang là vấn đề khó khăn của các NHTM hiện nay, do vậy, chính phủ cần quan tâm trong việc tạo sự linh hoạt, chủ động cho các ngân hàng trong vấn đề này nhƣ:
+ Cải tiến quy trình, đơn giải hóa thủ tục và nhanh chóng hồn tất việc cấp chứng nhận nhà ở, đất ở. Quy định về thủ tục chuyển nhƣợng quyền sở hữu tài sản một cách nhanh chóng, thuận lợi, ƣu đãi các tài sản thế chấp, cầm cố khi xử lý không phải nộp các khoản thuế mua bán, ngoại trừ lệ phí trƣớc bạ.
+ Tăng cƣờng trách nhiệm của các ngành liên quan trong việc phối hợp xử lý tài sản thế cấp, cầm cố nhƣ Cơng an, Tịa án, Viện Kiểm sát, Sở Tài nguyên và Môi trƣờng, NHNN…, tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức tín dụng trong việc thu hồi nợ từ nguồn thu nợ thứ hai này.