SVề vị trí: Nằm ngay vị trí trung tâm của thành phố tạo thành điểm kết nối dễdàng với nhiều quận trung tâm. Đồng thời, với ưu thế về việc gần với bến xe
và các cung đường huyết mạch nên thuận tiện cho cư dân khi di chuyển bằng các phương tiện giao thơng cơng cộng (xe bt).
Về tiện ích: Tại đây có nhiều tiện ích nội - ngoại khu phong phú và tiện lợi đáp ứng
đầy đủ cho dân cư tại đây.
Về dân cư: Là nơi tọa lạc của nhiều cơng trình tiện ích, trung tâm thương mại. Tại
đây, cịn có đầy đủ bệnh viện, siêu thị ,các trường đại học lớn. Do đó nơi đây vơ cùng thu hút cư dân.
Về cơng trình, Hà Đơ Centrosa là một điểm nhấn nổi bật tại đây, với vị trí tọa lạc
đắt địa và hệ thống các tiện ích mang đẳng cấp 5 sao đã thu hút được nhiều dân cư cũng như các nhà đầu tư. Bởi Hà Đô Centrosa khơng chỉ đơn thuần nơi để ở mà cịn là nơi mang nhiều lợi ích kinh tế. Căn hộ tại đây sẽ càng tăng giá trị trong tương lai bởi quỹ đất tại trung tâm thành phố ngày càng khan hiếm và đắt đỏ. So với các dự án căn hộ cao cấp, biệt thự liền kề khác, căn hộ dự Hà Đô Centrosa Garden quận 10 có nhiều ưu thế hơn hẳn. Dự án gần như là một thành phố thu nhỏ với đầy đủ tiện ích, cộng đồng dân cư văn minh, hiện đại. Môi trường sống trong lành, thân thiện, hịa hợp với khơng gian thiên nhiên.
WVề giao thông, không thể phủ nhận, việc gần với các tuyến đườnghuyết mạch tạo sự thuận tiện cho cư dân trong q trình tham gia
giao thơng, song việc tọa lạc trên đường 3/2, Cách Mạng tháng 8 – một trong những con đường vơ cùng huyết mạch
tại quận 10, thì tình trạng kẹt xe, ách tắc giao thơng vào các khung giờ cao điểm tại khu vực này diễn ra nghiêm trọng và kéo dài. Bên cạnh đó, việc nằm ngay sát vịng xoay Dân chủ - một trong những “điểm đen giao thông” gây nên nỗi ám ảnh của người dân khi tham gia giao thơng vì phải thường xuyên đối mặt với cảnh kẹt xe vào các giờ cao điểm, khiến hàng ngàn người phải “nhich” tưng centimet.
Về mảng xanh công cộng, khu vực này không đáp ứng đủ. Với 25.605 dân cư, tại
đây chỉ có 2 khu cơng viên là cơng viên Hồ Kỳ Hịa và Công viên Vườn Lài với tổng diện tích là 14,75ha. Thế nhưng tại cơng viên Hồ Kỳ Hịa có diện tích hơn 14ha nay chỉ cịn lại một vài cây lâu năm còn tồn tại bên trong.
Về giáo dục, chỉ tiêu tại khu vực này vẫn còn thiếu. So sánh theo tiêu chuẩn Việt
Nam về chỉ tiêu giáo dục trong khu đơ thị thì chỉ có các cơ sở Tiểu học nội khu đáp ứng đủ chỉ tiêu. Cịn về các cơ sở mầm non thì khu đất chỉ đáp ứng khoảng ⅗.Về cấp THCS và THPT chỉ đáp ứng khoảng ⅓.
OVề giá trị: Với sức thu hút dân cư mạnh mẽ thì giá nhà tại đây có phần tăng lên do nhu cầu tìm nhà ở cao. Về đầu tư: Tọa lạc tại vị trí trung tâm quận 10 và các cung đường huyết mạch nên
việc đầu tư bất động sản tại đây đối với các chủ đầu tư là một lựa chọn sáng suốt. Bởi với lĩnh vực bất động sản thì yếu tố quan trọng nhất là vị trí “Thứ nhất – vị trí, thứ nhì – vị trí, và thứ ba – vị trí”.
Về hạ tầng - giao thông: Phát triển các tuyến đường sắt dọc trên con đường 3/2,
tuyến đường MRT số 2 chạy ngầm dưới CMT8 và tuyến đường trên cao chạy trên đường Lê Hồng Phong vì vậy, hạ tầng giao thơng nơi đây càng được đẩy mạnh, đồng thời, tình trạng ùn tắc giao thơng tại khu vực này sẽ được cải thiện rõ rệt. Đây sẽ là sẽ một yếu tố quan trọng khiến tiềm năng kinh tế tại khu vực này được đẩy mạnh và phát triển.
Về tái mơ hình phát triển: Có thể nói, đây là một khu vực “đặc biệt” khi có thể
T
Về dân số, sự tập trung dân số quá cao (khoảng 20.100 người/km2) ở Phường 12
quận 10 đã gây nên nhiều vấn đề do sự phân bổ dân cư không đồng đều.
Về mảng xanh đơ thị, cơng viên Hồ Kỳ Hịa đang bị xâm lấn bởi các quán nhậu và
nhà hàng tiệc cưới, việc sử dụng công viên không đúng như chức năng công cộng ban đầu. Mới đây, Ủy Ban Nhân Dân quận 10 đã lập kế hoạch điều chỉnh hệ thống cây xanh nhằm thay đổi không gian đô thị quy hoạch quận 10, trong đó quyết định sẽ chuyển đổi chức năng Khu Kì Hịa 1 khơng cịn là cơng viên cây xanh nữa mà thành đất sử dụng cho khu trung tâm phát triển hỗn hợp. Điều này có thể hồn thiện các chức năng của khu đất, từ đó nâng cao chất lượng đời sống người dân, thay đổi bộ mặt kinh tế - xã hội của khu vực nhưng cũng sẽ làm giảm đi đáng kể diện tích cây xanh đã chưa đạt yêu cầu trước đó. Cùng với đó là cây xanh đường phố vì đường chính khu vực chỉ có 4 con đường Lê Hồng Phong, Cao Thắng, Hoàng Dư Khương, Trần Thiện Chánh còn gặp khá nhiều hạn chế.
Về cơ sở hạ tầng, với diện tích khá khiêm tốn, mật độ dân số cao, có nhiều tuyến
đường chính nhưng bề rộng khá nhỏ ít làn phân xe, cịn các đường nhỏ khác phải đối mặt với tình trạng sạt lở tạo nên các hố lớn, nhỏ dễ gây tai nạn cho người tham gia giao thông. Nếu như đầu tư, quy hoạch lại cơ sở hạ tầng thì sẽ phải giải tỏa một phần nhà ở để mở rộng đường, xây thêm các nút giao thơng khác mức tuy nhiên cũng phải cân nhắc vì phần lớn cư dân sẽ khơng chấp thuận, nếu có chấp thuận thì cần đền bù hợp lý.
KẾT LUẬN VÀ HƯỚNG PHÁT TRIỂN
Thơng q trình nghiên cứu, phân tích và xử lý dữ liệu, phần này sẽ xem xét các nhìn tổng quan về dự án đã được thực hiện. Đây là một bản tóm tắt về tồn bộ đề tài, trong đó quy trình thực hiện và những đúc kết về dự án sẽ được đề cập đến. Bên cạnh đó nhóm sẽ đưa ra hướng phát triển và các khuyến nghị về tính thực tiễn của dự án trong tương lai.
Những cơng việc đã thực hiện
Nhóm đã tiến hành tìm hiểu về tốc độ đơ thị hố ở các khu vực TP.HCM nói chung và các quận nói riêng. Để xem xét sự phát triển của các khu đơ thị, nhóm đã nghiên cứu những yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển đô thị của phường 12 quận 10.
Đầu tiên nhóm đã nghiên cứu về q trình hình thành và phát triển cùng với hiện trạng của khu đất để hiểu rõ hơn bản chất của khu đơ thị. Sau đó nhóm tiến hành phân tích quy hoạch đơ thị qua các yếu tố: cơng trình cơng cộng, cây xanh, giao
thơng, loại hình nhà ở, để có thể đánh giá được tiềm năng mà nó có thể mang lại cho khu đất. Để phân tích được điều đó nhóm đã tiến hành tính tốn số liệu và so sánh với các tiêu chuẩn của quốc gia và từ kết quả đó nhóm đã nhận thấy được điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội cũng như thách thức của khu đất. Cuối cùng, nhóm sẽ tiến hành kết luận và đưa ra đề xuất phát triển cho khu đô thị.
Kết luận
Sau q trình tìm hiểu và nghiên cứu, có thể thấy rằng về khu đô thị phường 12 quận 10 thành phố Hồ Chí Minh chính là sản phẩm của sự phát triển đi kèm với đơ thị hố. Phường 12 quận 10 là khu đơ thị có nhiều tiện ích nổi bật nằm ở khu trung tâm Thành phố, bao gồm đầy đủ các cơng trình từ thương mại, y tế, giáo dục và giải trí ở nội khu lẫn ngoại khu. Với tiềm năng phát triển hạ tầng giao thông trong tương lai, phường 12 được đánh giá là nơi sẽ đón đầu làn sóng hạ tầng mới, thúc đẩy tiềm lực phát triển thành một khu đô thị bền vững. Bên cạnh những lợi thế, phường 12 còn phải đối mặt với những yếu điểm như tình trạng thiếu hụt cây xanh ở cả 3 chỉ tiêu về đường phố, công viên và công cộng. Không những vậy, đối lập với sự thuận tiện về giao thơng hiện tại chính là hiện trạng kẹt xe hàng giờ. Hay kể đến là sự thiếu hụt về mảng giáo dục ở nội khu khi chỉ đáp ứng được chỉ tiêu về tiểu học. Song, dù còn tồn tại nhiều điểm yếu nhưng trong tương lai với những chính sách và hướng phát triển tốt hơn, khu đơ thị phường 12 quận 10 có thể trở thành một trong những khu đô thị vững mạnh tại thành phố Hồ Chí Minh.
Hướng phát triển
Nhận thấy được những hạn chế của điểm yếu cũng như những thách thức mà khu vực phải đối mặt, nhóm đề xuất một số hướng phát triển như sau:
1. Về phát triển khu đất thành “khu đơ thị tích hợp”
Khu đơ thị tích hợp là khu đơ thị nhiều chức năng như nhà ở, thương mại, giáo dục, giải trí, y tế và nhiều tiện ích khác nhau nhằm đáp ứng mọi nhu cầu tại chỗ cho cư dân. Với hệ thộng tiện ích nội khu đap ưng đươc 5 nhu câu tru côt thiêt yêu cua cuôc sông gôm sông – hoc tâp – lam viêc – vui chơi – mua săm. Có thể nói, “Khu đơ thị phường 12 quận 10” là một đơ thị có thể phát triển thành khu đơ thị tích hợp. Trong đó, ta cần chú trọng đẩy mạnh phát triển thương mại cũng như giáo dục – những yếu tố chưa thật sự đầy đủ trong khu vực. Đối với thương mại, việc xây dựng thêm chợ truyền là việc cần được quan tâm, nhằm tạo thuận lợi lưu thông hàng hoá, đáp ứng nhu cầu tiêu dùng của người dân, vừa giữ gìn nét văn hóa riêng của địa phương trong sự phát triển mạnh mẽ các hình thức thương mại hiện đại. Còn với giáo dục, cần xây dựng thêm các trường Trung học cơ sở và Trung học phổ thông trong nội khu để đảm bảo đáp ứng đủ nhu cầu của cư dân.
2. Về giao thơng
Tình trạng ách tắc giao thông là tình trạng phổ biến trên các tuyến đường tại Phường 12 quận 10. Do đó, cần quy định thời gian đậu xe ô tô cụ thể để đảm bảo không gây tắc nghẽn giao thông. Việc lưu lượng giao thông cá nhân nhiều gây ùn tắc thì vấn đề đậu xe ơ tơ khơng đúng thời gian quy định chiếm làn đường rất đáng quan ngại. Bên cạnh đó, khơng chỉ ở các trục đường lớn mà các tuyến đường nhỏ bên trong đôi khi cũng bị kẹt xe nghiêm trọng. Nguyên nhân là do nhiều phương tiện muốn tránh ách tắc ở đường lớn nên đã lách vào các đường nhỏ phía bên trong nhưng vơ tình tạo thêm một sự ách tắc mới. Vì vậy, cần phải có các biện pháp xử phạt khắt khe, và quy định rõ ràng về thời gian đậu xe ô tô.
3. Về diện tích phủ xanh
Nhìn chung, diện tích đất cây xanh của phường 12 quận 10 hiện đang thiếu hụt nghiêm trọng. Vì vậy, nhóm đề xuất “trồng cây xanh trên bề mặt đứng của chung cư”- giải pháp phủ xanh chung cư. Không chỉ tăng số lượng cây xanh giải pháp này còn bảo vệ con người và nhà cửa khỏi các tia có hại từ Mặt Trời, giảm ơ nhiễm tiếng ồn cũng như chống sự giãn nở đô thị do rừng được trồng theo chiều dọc nên khơng cần mở rộng đất. Bên cạnh đó, việc Cơng viên Hồ Kỳ Hịa khơng cịn được sử dụng đúng mục đích ban đầu và bị chiếm hữu bởi các cơng trình thương mại - dịch vụ khác rất đáng quan ngại. Việc cải tạo thêm các cơng trình thương mại - dịch vụ xâm lấn các khu đất xanh cần được xem xét do thực trạng không đáp ứng đủ chỉ tiêu cây xanh dành cho 25605 cư dân khu vực. Chính vì vậy, lãnh đạo quận 10 nên có những biện pháp khơi phục lại chức năng ban đầu của khu đất. Tiến hành những biện pháp kiểm soát và xử phạt đối với những trường hợp làm trái quy định.
4. Về phát triển mơ hình “Transit Oriented Development” (TOD)
Việc chưa hình thành nên các tuyến đường chuyên dụng đã làm đường sá bị chồng chéo lên nhau, sử dụng nhiều phương tiện cá nhân gây ảnh hưởng đến sự an tồn
giao thơng, lợi ích kinh tế và chất lượng sống của người dân. Việc đưa ra ý tưởng TOD để hạn chế phương tiện cá nhân và tăng tỷ lệ sử dụng giao thông công cộng, hạn chế tắc nghẽn. Các tuyến đường giao thông chất lượng cao sẽ giúp cho quy mô dân cư được phân bổ tốt hơn đến ngoại thành. Khơng những vậy, TOD cịn thành công khi áp dụng bởi sự tăng trưởng kinh tế và gia tăng lợi nhuận ở các trục đường thương mại. Phường 12 quận 10 là khu vực trung tâm, tiếp giáp với các tuyến đường chính và là nơi dân tập trung đơng đúc. Chính vì vậy, việc áp dụng mơ hình TOD là điều rất cần thiết, điều này sẽ giúp khu vực được cải thiện được các vấn đề liên quan đến giao thông, dân cư và sản sinh ra các tiềm lực kinh tế.
Việc phát triển khu đơ thị gắn liền với mơ hình TOD đã rất phổ biến trên tồn thế giới, sự thành công của các đô thị đều phần lớn từ việc áp dụng mơ hình. Có thể thấy, mơ hình TOD gắn với sự phát triển của đường sắt đô thị (MRT), sự tăng trưởng của các thành phố đều phụ thuộc vào chúng. Các tuyến MRT lần đầu tiên được xuất hiện ở London vào năm 1863 với chỉ vỏn vẹn 6km và trở thành phương tiện không thể thiếu đối với các đô thị phát triển hàng đầu thế giới. Việc áp dụng các mơ hình dựa trên nền tảng về thuyết tắc nghẽn và môi trường, phường 12 quận 10 là khu đơ thị có tiềm năng trong việc khai thác tối đa mơ hình TOD.
Phường 12 quận 10 là khu vực tích hợp nhiều tiện ích nội - ngoại khu từ giáo dục, y tế, thương mại và công cộng. Điều này là một trong những ưu điểm mà phường 12 có được. Với tính tiện ích, cư dân khu vực có thể tận hưởng một cuộc sống tiện nghi với khoảng cách ngắn mà không cần dùng đến phương tiện giao thơng.
Bên cạnh đó, khu đơ thị cịn là điểm sáng khi là nơi giao với các tuyến giao thông chất lượng cao của thành phố. Sự hình thành nên tuyến MRT số 2 dọc trên con đường Cách Mạng Tháng Tám sẽ mang lại những thành tựu đáng kể cho khu đô thị. Khi sự thành công của các đơ thị lớn trên thế giới về một mơ hình TOD lý tưởng đều bắt nguồn từ việc đầu tư mạnh mẽ chuỗi MRT. Với định hướng xây dựng đơ thị “hồn chỉnh” đến năm 2030, phường 12 quận 10 sẽ có nhiều lợi thế phát triển khi tích hợp các tuyến MRT và việc tắc nghẽn nan giải.
Khu đơ thị cịn có định hướng tăng cường tuyến đường trên cao số 3 chạy dọc trong khu đô thị. Vấn đề giao thông sẽ được thay đổi bề mặt trên diện rộng. Phường 12 cịn có thêm ưu thế khi nằm sát trục đường sắt quốc gia nối liền Bắc - Nam. Tương lai của phường 12 sẽ có nhiều tiềm lực để đẩy mạnh khu đơ thị theo một mơ hình mới.
Với các tiêu chí: sử dụng tối đa GTCC trong đơ thị, ít phụ thuộc vào giao thơng cá nhân. Phường 12, quận 10 đang dần trở thành một khu đô thị chuẩn khi đang ngày càng tăng cường các tiêu chí “mơ hình hồn hảo”.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
[1] ThS Trần Thị Quỳnh Mai, bài giảng và tài liệu môn học Quy hoạch đô thị và
Nhà ở - lớp học phần
[2] “Tiêu chuẩn TCVN 4451:2012 Nguyên tắc cơ bản thiết kế nhà ở”, Luật Việt