LÝ THUYẾT TÍN DỤNG
2.1 GIỚI THIỆU
Trong chương trước, xuất phát từ việc phân tích thực trạng về tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp nhằm xác định vấn đề, mục tiêu, phạm vi, ý nghĩa khoa học và thực tiễn của nghiên cứu, bước tiếp theo của đề tài là tổng hợp các lý thuyết cơ bản làm cơ sở khoa học cho nghiên cứu.
NHTM là doanh nghiệp đặc biệt, kinh doanh trong lĩnh vực tiền tệ, là tổ chức cung ứng vốn chủ yếu và hữu hiệu của nền kinh tế, trong đó cho vay là hoạt động đem lại nguồn thu chủ yếu cho NHTM. Để đảm bảo cho NHTM duy trì và phát triển vững chắc, đỏi hỏi hoạt động cho vay của NHTM phải an toàn, hiệu quả. Muốn vậy, hoạt động cho vay của NHTM phải được thực hiện một cách trôi chảy theo những nguyên tắc nhất định để đảm bảo NHTM có thể thu hồi được cả vốn và lãi khi hết thời hạn vay. [Nguyễn Thị Mùi 2008].
Mục đích của chương 2 là dựa trên các lý thuyết về tín dụng ngân hàng, các nguyên tắc cơ bản trong cho vay, điều kiện cho vay, phương pháp cho vay, các quy định về hoạt động cho vay, các biện pháp đảm bảo an toàn khoản vay, các vấn đề trong việc thẩm định tín dụng, vấn đề về quản lý rủi ro tín dụng (viết tắt là RRTD) của NHTM và các lý thuyết khác về quản trị kinh doanh để tổng hợp, xác định và phân loại các yếu tố ảnh hưởng đến xu hướng và quyết định của NHTM đối với việc cho người có thu nhập trung bình và thấp vay để mua nhà ở.
Hình 3: Sơ đồ kết cấu chương 2
Giới thiệu (2.1)
Mục tiêu hoạt động của NHTM (2.2)
Tín dụng nhà ở trong lý thuyết tín dụng (2.3)
Hoạt động tín dụng của NHTM(2.4)
Mục tiêu, cơ sở hình thành chính sách tín dụng
(2.4.1) Nội dung chính sách tín dụng (2.4.2)
Quy định pháp lý về cho vay (2.4.3) Quy trình tín dụng (2.4.4)
Thẩm định tín dụng (2.4.5) Bảm đảm tín dụng (2.4.5)
Rủi ro tín dụng và các mơ hình đánh giá rủi ro tín dụng (2.5)
Tổng hợp và phân nhóm các yếu tố ảnh hưởng quyết định cho vay của NHTM (2.6)
2.2 MỤC TIÊU HOẠT ĐỘNG CỦA NGÂN HÀNG
Theo khái niệm về doanh nghiệp thì doanh nghiệp là một tổ chức kinh tế được thành lập một cách hợp pháp, có tên gọi và được phép kinh doanh trên một số lĩnh vực nhất định, trong đó doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực tiền tệ được gọi là ngân hàng thương mại. Do vậy, nếu mục tiêu chính của doanh nghiệp là tối đa hóa lợi ích của cổ đơng trong dài hạn (có nghĩa là giá trị doanh nghiệp càng lớn thì lợi tức của các cổ đơng càng lớn) thì mục tiêu chính của các ngân hàng cũng hướng đến tối đa hóa lợi ích của cổ đơng bằng các mục tiêu cụ thể như sau [Phan Thị Cúc, Đoàn Văn Huy, Trần Duy Vũ Ngọc Lan 2009]:
- Tối đa hóa lợi nhuận. - Tối đa hóa giá trị tài sản
- Tối đa hóa khả năng thanh tốn
- Tối ưu hóa tốc độ chu chuyển dịng tiền. - Tối thiểu hóa chi phí sản xuất và dịch vụ
- Nghiên cứu, phát triển và cung cấp sản phẩm, dịch vụ. - Nâng cao thương hiệu
- Mở rộng thị trường, thị phần tiêu thụ sản phẩm
Trong đó, tối đa hóa lợi nhuận là được xem là mục tiêu quan trọng nhất vì tối đa hóa lợi nhuận sẽ dẫn đến thu nhập và cổ tức tính cho mỗi cổ phiếu mà cổ đông nắm giữ sẽ tăng lên, làm giá cổ phiếu gia tăng. Do vậy, lãnh đạo các ngân hàng ln cố gắng tối đa hóa mục tiêu này. Tuy nhiên, song song với mục tiêu tăng lợi nhuận, lãnh đạo các ngân hàng hay doanh nghiệp nói chung đều phải lưu ý đến yếu tố rủi ro vì lợi nhuận càng cao thì rủi ro càng lớn [Phan Thị Cúc, Đoàn Văn Huy, Trần Duy Vũ Ngọc Lan 2009].
Việc phát triển bất kỳ một sản phẩm nào trong hoạt động của doanh nghiệp nói chung cũng đều phải hướng đến mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận, tối đa hóa giá trị cho doanh nghiệp. Do vậy, việc thiết kế và thực hiện các vấn đề nghiên cứu về tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp trong đề tài được thực hiện trên cơ sở khái niệm của một sản phẩm thương mại, là sản phẩm có thể mang đến giá trị kinh doanh thực thụ cho NHTM, các yếu tố tác động đến xu hướng và quyết định cho vay của NHTM hoàn tồn được dựa trên quan điểm về tính hiệu quả và sinh lợi của hoạt động trong kinh doanh, khái niệm này khác với khái niệm phát triển tín dụng cho người nghèo theo quan điểm bao cấp trong các chương trình, chính sách xã hội do chính phủ thực hiện.
2.3 TÍN DỤNG NHÀ Ở TRONG LÝ THUYẾT TÍN DỤNG
Trong hoạt động kinh doanh ngân hàng, tín dụng được định nghĩa là quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng vốn từ ngân hàng cho khách hàng trong một khoản thời hạn nhất định với một khoản phí nhất định [Nguyễn Minh Kiều 2006]. Hoạt động tín dụng được xem là hoạt động kinh doanh mang lại lợi nhuận chủ yếu cho ngân hàng, thường đối với hầu hết các ngân hàng, dư nợ tín dụng chiếm đến hơn ½ tổng tài sản có và thu nhập từ hoạt động tín dụng chiếm khoảng từ ½ đến hơn 70% tổng thu nhập của ngân hàng. Vì tín dụng là khoản mục sinh lợi chủ yếu trong hoạt động ngân hàng nên đây cũng chính là khoản mục rủi ro chủ yếu của ngân hàng thương mại [Lê Văn Tề 2009].
Ngân hàng cung cấp nhiều loại tín dụng cho nhiều đối tượng khách hàng với những mục đích sử dụng khác nhau. Nhiều tài liệu phân loại tín dụng ngân hàng dựa vào một số các tiêu chí khác nhau, tổng quan, tín dụng ngân hàng có thể được chia làm nhiều loại, thể hiện ở Bảng 3.
Trong đó, tín dụng bất động sản được định nghĩa là những khoản tín dụng được đảm bảo bằng bất động sản, bao gồm tín dụng ngắn hạn với các hoạt động cho vay sửa chữa, xây dựng nhà và tín dụng dài hạn với hoạt động cho vay để mua đất đai, nhà cửa, căn hộ, trang trại và ngay cả hoạt động mua bất động sản ở nước ngoài [Lê Văn Tề 2009, Nguyễn Minh Kiều 2006]. Tuy nhiên, căn cứ vào các tiêu chí phân loại tín dụng ở phần 1, khái niệm về “tín dụng nhà ở” được nghiên cứu trong đề tài này có thể xác định và tìm hiểu tại các khái niệm có đánh dấu (*) với các đặc tính như sau:
“Tín dụng nhà ở” là khoản cho vay bất động sản được cung cấp cho khách hàng cá nhân nhằm mục đích mua nhà cửa, căn hộ, được xác định là khoản vay trả góp trong thời gian dài và là khoản vay theo món có tài sản đảm bảo.
Với những định nghĩa như trên, tín dụng nhà ở được xác định là một sản phẩm trong hoạt động tín dụng của ngân hàng, do đó ngồi việc phải tuân thủ mọi nguyên tắc và quy trình cho vay của hoạt động tín dụng nói chung, tín dụng nhà ở
cịn phải đáp ứng những yêu cầu, điều kiện được ngân hàng xây dựng riêng cho sản phẩm này.