2.3 T ng mổ ức đầu tƣ và nguồn vốn.
2.3.4 Cơ sở tớnh giỏ bỏn căn hộ
vào hai y u t và
Cơ sở tớnh giỏ bỏn căn hộ căn cứ ế ố chớnh là giỏ thành căn hộ giỏ th ị trường.
2.3.4.1Tớnh toỏn giỏ thành căn hộ:
Diện tớch sàn dành cho khu vực căn hộ là: 20.022 m2(bao gồm căn hộ, hành lang, c u thang, sầ ảnh vào khu căn hộ) chi m 32.73% t ng diế ổ ện tớch sàn tũa nhà, căn c trờn t l diứ ỷ ệ ện tớch này để tớnh toỏn t l chi phớ riờng cho khu vỷ ệ ực căn hộ (xem chi tiết ở ả b ng 1- T ng h p cỏc chi phớ T ng mổ ợ – ổ ức đầu tư cụng trỡnh)
- T ng chi phớ cho khu vổ ực căn hộ là: 231.522.332.000 VNĐ ( m t t ng ch n).
Đõy là toàn bộ cỏc chi phớ cho phần căn hộ, khụng cú lói vay ngõn hàng vỡ d ki n ự ế toàn b ộ cơ cấu v n dành cho vi c xõy dố ệ ựng căn hộ là vốn huy động t ừ người mua căn hộ, được huy động d n trong su t quỏ trỡnh xõy d ng và khụng ch u lói vay ầ ố ự ị ngõn hàng
- T ng s m2 ổ ố sàn bỏn được là 15.443 m2
- Như vậy ta cú giỏ thành cho 1 m2 căn hộ là 231.522.332.000 : 15.443 = 14.992.000 (VNĐ)
2.3.4.2 Tham khảo giỏ căn hộ ạ t i một số ự d ỏn t i Thành ph ạ ố Vũng Tàu:
Chớ Linh
Chủ đầu tư: Cụng ty DIC
-10 tri ng / m2
Giỏ bỏn: 8.5 ệu đồ
ng Hodeco tng 7
Chủ đầu tư: Hodeco
Giỏ bỏn: giao động quanh m c 15 triứ ệu đồng / m2
tment Building cao 22 t ng n ng Th y Võn di n tớch 72-98m2
Chủ đầu tư: Cụng ty cổ ph n xõy lầ ắp và địa ốc Vũng Tàu Giỏ bỏn: 20-24 triệu đồng / m2
Silver Sea Tower cao 18 t ng n di n tớch
101-161m2
Chủ đầ tư: Cụng ty cổ u phần thương mạ ổi t ng h p t nh BR-VT (Getraco) và ợ ỉ
cụng ty TNHH Ng c Nhiờn (Amazing) xõy lạ ắp và địa ốc Vũng Tàu
Giỏ bỏn: trờn dưới 20 triệu đồng / m2
Cao c B u Sen cao 25 t di n tớch 80-107m2
Chủ đầu tư: Cụng ty cổ ph n xõy d ng và phỏt triầ ự ển đụ thị Vũng Giỏ bỏn: khoảng 15-20 triệu đồng / m2
Son Thinh Apartment cao 26 t ng t i 23D Th din tớch 100-137m2
Chủ đầu tư: Doanh nghiệp tư nhõn Sơn Thịnh
Giỏ bỏn: khoảng 18-20 triệu đồng / m2
Cao cao c p Oc cao 18 t ng t i Ng c di n tớch 89-136m2
Chủ đầu tư: Cụng ty cổ phần Hoàn Vũ và CT TNHH thương mạ ịi d ch v Kim ụ Tơ
Giỏ bỏn: khoảng 13-20 triệu đồng / m2 2.3.4.3 Giỏ bỏn đềxuất:
Qua vi c tớnhệ giỏ thành căn hộ và tham kh o giỏ th trưả ị ờng đề xuất giỏ bỏn căn h ộ trung bỡnh là 15.000.000 VNĐ/ m2. (Mười năm triệu đồng/ m2 sàn căn hộ).
N i thộ ất căn hộ đó bao gồm t b p, thiủ ế ết bị ếp như bế b p ga, mỏy hỳt mựi, ch u ậ r a, sàn g cụng nghi p, cỏc khu v sinh hoàn thiử ỗ ệ ệ ện đồng b . Riờng h thộ ệ ống điện đó cú ổ ắ c m, cụng t c khụng cú cỏc loắ ại đốn.
H ệthống ga trung tõm s do m t nhà cung cẽ ộ ấp ga đầu tư hệthống đường ng. ố Đơn giỏ trờn đó bao gồm cỏc thi t b ế ị đó nờu.
Đơn giỏ trờn được dựng để tớnh toỏn hi u qu ệ ả đầu tư của d ự ỏn cũng như việc xỏc định cơ cấu v n, lói xu t ngõn hàng cho d ố ấ ựỏn.
Đơn giỏ trờn là giỏ bỏn căn hộ trung bỡnh, tuy nhiờn giỏ bỏn căn hộ ph thu c ụ ộ vào độ cao t ng, v ầ ị trớ căn hộ trong t ng, d kiầ ự ến được phõn b ổ như sau:
- H s t ng: Giỏ s ệ ố ầ ẽ tăng dần t t ng thừ ầ ấp đến t ng cao, chờnh l ch m i t ng ầ ệ ỗ ầ là: 200.000 VND/m2, như vậy ta cú m c giỏ trung bỡnh theo t ng ( xem bứ ầ ảng dưới đõy).
Bảng 2.3 Giỏ bỏn căn hộ trung bỡnh t từ ầng 7 đến tõng 25 Tầng Giỏ bỏn căn hộ trung bỡnh c a tủ ầng ( VNĐ/m2)
7 13.150.000 8 13.350.000 9 13.550.000 10 13.750.000 11 13,950,000 12 14,150,000 13 14,350,000 14 14,550,000 15 14,750,000 16 14,950,000 17 15,150,000 18 15,350,000
19 15,550,000 20 15,750,000 21 15,950,000 22 16,150,000 23 16,350,000 24 16,550,000 25 16,870,000
Giỏ bỏn căn hộ trong m i m t t ng t tỗ ộ ầ ừ ầng 7 đến tầng 24 được phõn ra theo thứ ự ưu tiờn cỏc hướng như sau: t
- Loại 1-Căn H: Cửa sổ hướng Đụng Nam, hai mặt tiếp xỳc, t m nhỡn t ầ ốt. - Loại 2-Căn G: Cửa sổ hướng Đụng Bắc, hai m t ti p xỳc, t m nhỡn t ặ ế ầ ốt. - Loại 3-Căn A,F: Cử ổ hướa s ng Nam, m t mộ ặt tiếp xỳc, t m nhỡn t ầ ốt. - Loại 4-Căn B: Cửa sổ hướng Tõy Nam, hai m t ti p xỳc, t m nhỡn t ặ ế ầ ốt. - Loại 5: + Căn C: Cửa sổ hướng Tõy B c, hai mắ ặt tiếp xỳc, t m nhỡn tầ ốt. + Căn D, E: Cửa s ổ hướng B c, m t m t ti p xỳc, t m nhỡn vào khắ ộ ặ ế ầ ối văn phũng.
B ng 2.4 H s giỏ c a cỏc loả ệ ố ủ ại căn hộ trong một tầng t từ ầng 7 đến tầng 24:
Loại Loại 1 Loại 2 Loại 3 Loại 4 Loại 5
H s giỏ ệ ố 1.035 1.023 1 0.99 0.98
Giỏ bỏn căn hộ cho tầng 25 được phõn ra theo th t ứ ự ưu tiờn cỏc hướng như sau:
- Loại 2-Căn L: Cửa sổ hướng Đụng Bắc, hai m t ti p xỳc. ặ ế - Loại 3-Căn I: Cửa sổ hướng Tõy Nam, hai mặt tiếp xỳc. - Loại 4-Căn K: Cửa sổ hướng Tõy B c, hai mắ ặt tiếp xỳc. B ng 2.5 H s ả ệ ố giỏ căn hộ ầ t ng 25:
Loại Loại 1 Loại 2 Loại 3 Loại 4
H s giỏ ệ ố 1.025 1.015 1 0.96
Dựa vào cỏch phõn bổ trờn, giỏ bỏn cỏc căn hộcho từng t ng c ầ ụthể như sau: Bảng 2.6 Giỏ bỏn căn hộ ầng 7 đế t n tầng 24: ĐVT: Đồng/m2 Tầng Loại 1 Loại 2 Loại 3 Loại 4 Loại 5 7 13.610.000 13.452.0 00 13.150.000 13.018.000 12.887.000 8 13.817.000 13.657.000 13.350.000 13.216.000 13.083.000 9 14.024.000 13.862.000 13.500.000 13.415.000 13.279.000 10 14.231.000 14.066.000 13.750.000 13.613.000 13.475.000 11 14.438.000 14.271.000 13.950.000 13.811.0 00 13.671.000 12 14.645.000 14.475.000 14.150.000 14.009.000 13.867.000 13 14.852.000 14.680.000 14.350.000 14.207.000 14.063.000 14 15.059.000 14.885.000 14.550.000 14.405.000 14.259.000 15 15.266.000 15.089.000 14.750.000 14.603.000 14.455.000 16 15.473.000 15.294.000 14.950.000 14.801.000 14.651.000
17 15.680.000 15.498.000 15.150.000 14.999.000 14.847.000 18 15.887.000 15.703.000 15.350.000 15.197.000 15.043.000 19 16.094.000 15.908.000 15.550.000 15.395.000 15.239.000 20 16.301.000 16.112.000 15.750.000 15.593.000 15.435.000 21 16.508.000 16.317.000 15.950.000 15.791.000 15.631.000 22 16.715.000 16.521.000 16.150.000 15.989.000 15.827.000 23 16.922.000 16.726.000 16.350.000 16.187.000 16.023.000 24 17.129.000 16.931.000 16.550.000 16.385.000 16.219.000 25 17.292.000 17.123.000 16.870.000 16.195.000
Như vậy: + Giỏ căn hộ ấ th p nhất là: 12.887.000 VNĐ/m2. + Giỏ căn hộcao nhất là: 17.292.000 VNĐ/m2. 2.4 Phõn tớch kinh t tài chớnh. ế 2.4.1 Cỏc dữ ệ li u phõn tớch, tớnh toỏn. a. Tiến độthực hiện dự ỏn: - T ng tiổ ến độthực hi n 30 thỏng. ệ : - Chuẩn b xõy d ng: 3 thỏng. ị ự - Thi cụng xõy dựng: 26 thỏng.
- Nghiệm thu, kiểm định chất lượng cụng trỡnh và đưa vào khai thỏc:1 thỏng.
b. Chƣơng trỡnh khai thỏc dự ế ki n
STT Loại dịch v ụ Diện tớch cho thuờ
1 Căn hộ để bỏn 15 443 45.6% 2 Văn phũng 15 266 45% 3 Khu thương mại 3.170 9.4% 4 Bói đỗ xe 250 ch ỗ c. Tiền thuờ đất. h t s -
Căn cứ ợp đồng thuờ đấ ố 12/HĐ CSTĐ ngày 11/7/2006 giữa U ban ỷ nhõn dõn t nh Bà Rỉ ịa – Vũng Tàu và Cụng ty Dịch vụ ỹ k thuật dầu khớ.
- Diện tớch đất thuờ: 4.732,2 m2.
- T ng cụng ty c phổ ổ ần Dịch v K thu t D u khớ Viụ ỹ ậ ầ ệt Nam đó mua lụ đất đú với giỏ trịlà 67 tỷ VNĐ.
d. Khấu hao:
u hao tài s n c nh th c hi - BCT ngày
Chế độkhấ ả ố đị ự ện theo thụng tư 203/TT 20/10/2009 ỏp d ng t 01/01/2010.ụ ừ
- Mỏy múc thiết bị kh u hao: ấ 10 năm. - Nhà cửa, vật ki n trỳc kh u hao: ế ấ 25 năm.
ph n kh u hao kh c tớnh
(Riờng ầ ấ u căn hộ để bỏn thu ngay năm đầu tiờn, ướ
47% giỏ tr nhà cị ửa, vật tư)
- Lói vay trong th i gian xõy d ng: ờ ự 5 năm. e. Thu : ế Căn cứ tớnh cỏc lo i thu i v i d ạ ế đố ớ ựỏn:
- Thuế giỏ tr ị gia tăng VAT, thuế thu nh p doanh nghiậ ệp căn cứLuật thu giỏ ế trị gia tăng, Luật thu thu nh p doanh nghi p và cỏc ngh nh c a Chớnh ph ế ậ ệ ị đị ủ ủ hướng d n thi hành. ẫ
- Thuế thu nh p doanh nghi p: ỏp d ng m c thu ậ ệ ụ ứ ế suất 25% (Lu t thu thu ậ ế nh p doanh nghi p 14/2008/QH12, Ngh ậ ệ ị định s ố 124/2008/NĐ-CP ngày 11/12/2008 c a Chớnh ph v ủ ủ ề hướng d n thi hành Lu t thu thu nh p doanh nghiẫ ậ ế ậ ệp và Thụng tư số 130/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 c a B ủ ộ Tài chớnh hướng d n thi ẫ
hành m t s ộ ố điều c a Lu t thu thu nh p doanh nghi p và Ngh ủ ậ ế ậ ệ ị định hướng d n thi ẫ hành lu t thu thu nh p doanh nghi p). ậ ế ậ ệ
f. Kho n vay, lói vay, k thanh toỏn. ả ỳ
D ki n kho n vay, lói vay, k ự ế ả ỳ thanh toỏn như sau:
- Vốn vay ngõn hàng thương mại: 50% vốn đầu tư ố địc nh. - Thời gian vay: 5-10 năm.
- Lói suất: 16%. g. Giỏ cho thuờ:
- Giỏ bỏn căn hộ để ở : 15.000.000đ/m2. - Giỏ cho thuờ văn phũng: 16 USD/m2/thỏng. - Giỏ cho thuờ khu thương mại: 24 USD/m2/thỏng. - Mức phớ cho bói để xe ụtụ: 700.000/xe/thỏng. - Mức phớ cho xe mỏy: 50.000/xe/thỏng
- Khai thỏc hội trường: 4.000.000.000 VNĐ/ năm
H s ệ ố cho thuờ ước tớnh 80% cho năm thứ 1 và duy trỡ t ừ năm thứ 2 tr ở đi 90%.
h. Cỏc d u khỏc. ữliệ
- Chi phớ quản lý :Tớnh 10% doanh thu cho thuờ.
- Chi phớ marketing :2% doanh thu năm đầu và 1% doanh thu cho cỏc năm
tiếp theo.
- Chi phớ bảo dưỡng sửa chữa, bảo hành v.v ước tớnh 3% doanh thu. 2.4.2 Phõn tớch kinh tế tài chớnh.
Đinh Văn Nam Trang 74 Bảng 2.7 - T ng mổ ức đầu tƣ
STT Hạng mục Thành tiền (Triệu đ) Quy đổi triệu
USD
Tỷ lệ vốn
I Chi tiết tổng mức đầu t- theo chi phí 765,765.61 36.3439 10
1 Chi phí Xây dựng (Gxd) 531,007.20 25.2021 69
2 Chi phí thiết bị (Gtb) 42,225.07 2.0040 5
3 Chi phí d n d p mọ ẹ ặt bằng 50.00 0.0000
4 Chi phí quản lý dự án 7,133.13 0.3385 0
5 Chi phí t- vấn đầu t- xây dựng 22,103.53 1.0491 2
6 Chi phí khác(Gk) 126,781.65 6.0172 16
7 Chi phí dự phịng 36,465.03 1.7307 4
III Tổng mức đầu t- 765,765.61 36.3439
IV Cơ cấu vốn đầu t- 765,765.61 36.3439
1 Bằng ngoại tệ (USD) 0.00 0.0000
2 Bằng tiền Việt Nam (Triệu đ) 765,765.61 36.3439
V nguồn vốn 765,765.61 36.3439
1 Vốn chủ sở hữu 498,388.28 23.6539
2 Vốn vay ngân hàng th-ơng mại 267,377.32 12.6900
VI Tỷ giá áp dụng 1USD / VNĐ 21,070.0000
Đinh Văn Nam Trang 75 Bảng 2.8 - D trự k t qu s n ự ế ả ả xuất kinh doanh
1 2 3 4 5
I Tổng doanh số bán hàng sau thuế 296,799 73,298 73,298 140,603 140, 1-1. Thuế VAT phải nộp - - - -
Thuế VAT đầu vào 10% 26,982 6,663 6,663 12,782 12 Thuế VAT đầu ra 10% 26,982 6,663 6,663 12,782 12
1-2. Doanh thu 296,799 73,298 73,298 140,603 140 II Tổng hợp Tổng chi phí sản xuất 386,748 98,638 94,360 99,505 95
1 Chi phí vận hành 44,520 10,262 10,262 19,684 19
2 Khấu hao cơ bản 300,517 50,944 50,944 50,944 50 3 Lãi vay vốn cố định 41,711 37,433 33,155 28,877 24
III Lợi nhuận gộp (89,949) (25,340) (21,062) 41,098 45
Lợi nhuận gôp cộng dồn (89,949) (115,288) (136,350) (95,252) (49
IV Thu nhập doanh nghiệp
Tỷ lệ chịu thuế % % 0.00% 25.00% 25.00% 25.00% 25
Thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp - (6,335) (5,265) 10,275 11
V Lợi nhuận thuần (89,949) (19,005) (15,796) 30,824 34 Năm thứ 4 5 6 7
Lợi nhuận thuần cộng dồn (89,949) (108,953) (124,750) (93,926) (59
IV Các tỷ lệ tài chính
Lợi nhuận thuần / Doanh thu ( % ) -30.306% -25.928% -21.551% 21.922% 24 Lợi nhuận thuần / Tổng vốn đầu t- ( % ) (0.12) -2.482% -2.063% 4.025% 4. Khả năng trả nợ
(LN thuần + KHCB) / Nợ đến hạn phải trả 7.88 10.53 10.65 12.39 12
Đinh Văn Nam Trang 76
Đơn vị :Triệu
8 9 10 11 12
I Tổng doanh số bán hàng sau thuế 154.080 154.080 168.904 168.904 168.90 1-1. Thuế VAT phải nộp - - - -
Thuế VAT đầu vào 10% 14.007 14.007 15.355 15.355 15.35 Thuế VAT đầu ra 10% 14.007 14.007 15.355 15.355 15.35
1-2. Doanh thu 154.080 154.080 168.904 168.904 168.9 II Tổng hợp Tổng chi phí sản xuất 51.630 47.352 45.149 37.718 37.71
1 Chi phí vận hành 21.571 21.571 23.647 23.647 23.64
2 Khấu hao cơ bản 18.294 18.294 18.294 14.072 14.07 3 Lãi vay vốn cố định 11.765 7.487 3.209 -
III Lợi nhuận gộp 102.450 106.728 123.755 131.186 131.18
Lợi nhuận gôp cộng dồn 233.049 339.777 463.532 594.717 725.90
IV Thu nhập doanh nghiệp
Tỷ lệ chịu thuế % % 25,0% 25,0% 25,0% 25,0% 25,0
Thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp 25.612 26.682 30.939 32.796 32.79
V Lợi nhuận thuần 76.837 80.046 92.816 98.389 98.38 Năm thứ 11 12 13 14 1
Lợi nhuận thuần cộng dồn 152.300 232.346 325.162 423.551 521.94
IV Các tỷ lệ tài chính
Lợi nhuận thuần / Doanh thu ( % ) 49,869% 51,951% 54,952% 58,252% 58,252 Lợi nhuận thuần / Tổng vốn đầu t- ( % ) 10,034% 10,453% 12,121% 12,848% 12,848
Năm khai thác
Đinh Văn Nam Trang 77
15 16 17 18
I Tổng doanh số bán hàng sau thuế 185.211 203.148 203.148 203.148 1-1. Thuế VAT phải nộp - - - -
Thuế VAT đầu vào 10% 16.837 18.468 18.468 18.468
Thuế VAT đầu ra 10% 16.837 18.468 18.468 18.468
1-2. Doanh thu 185.211 203.148 203.148 203.148 II Tổng hợp Tổng chi phí sản xuất 40.001 42.512 42.512 42.512
1 Chi phí vận hành 25.930 28.441 28.441 28.441
2 Khấu hao cơ bản 14.072 14.072 14.072 14.072
3 Lãi vay vốn cố định
III Lợi nhuận gộp 145.210 160.636 160.636 160.636
Lợi nhuận gôp cộng dồn 1.161.532 1.322.168 1.482.804 1.643.440
IV Thu nhập doanh nghiệp
Tỷ lệ chịu thuế % % 25% 25% 25% 25%
Thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp 36.302 40.159 40.159 40.159
V Lợi nhuận thuần 108.907 120.477 120.477 120.477 Năm thứ 18 19 20 21
Lợi nhuận thuần cộng dồn 848.662 969.139 1.089.616 1.210.093
IV Các tỷ lệ tài chính
Lợi nhuận thuần / Doanh thu ( % ) 58,802% 59,305% 59,305% 59,305% Lợi nhuận thuần / Tổng vốn đầu t- ( % ) 14,222% 15,733% 15,733% 15,733%
Năm khai thác
Đinh Văn Nam Trang 78 B ng 2.9 Th i gian hoàn vả ờ ốn Thời gian hoàn vốn là thời gian thu hồi toàn bộ tổng vốn đầu t- từ lãi của Dự án. Lãi của chỉ tiêu này gồm:
Lãi Dự án = Lợi nhuận sau thuế + Khấu hao TSCĐ + tr lãi vayả
Lợi nhuận sau thuế Khấu hao TSCĐ Lãi vay Lãi của Dự án Hiện giá Lãi của Dự án Vốn đầu t- Kh 1 2 3 4 5 6 1 (279,569) 2 (179,891) 3 (89,949) 300,517 41,711 252,279 161,625 - 4 (19,005) 50,944 37,433 69,372 38,313 - 5 (15,796) 50,944 33,155 68,302 32,519 - 6 24,347 50,944 28,877 104,167 42,754 - 7 27,555 50,944 24,599 103,097 36,479 8 55,251 18,294 20,321 93,865 28,631 9 66,504 18,294 16,043 100,841 26,516 10 69,712 18,294 11,765 99,771 22,617 11 72,921 18,294 7,487 98,702 19,288 12 84,979 18,294 3,209 106,481 17,938 13 90,552 14,072 - 104,624 15,194 14 90,552 14,072 - 104,624 13,098 15 100,286 14,072 - 114,358 12,342 16 100,286 14,072 - 114,358 10,640 17 100,286 14,072 - 114,358 9,172