yếu tố bên ngoài BĐS : môi trường, xu hướng phát triển kinh tế, xã hội
3.3.1.3. Ban hành văn bản pháp luật quy định chặt chẽ hơn về các căn cứ, nguyên tắc, phương pháp và quy
nguyên tắc, phương pháp và quy trình định giá bất động sản thế chấp, các tiêu chuẩn thẩm định giá, ban hành khung giá đất phù hợp với thị trường.
Nhà nước cần phải có những quy định cụ thể hơn nữa, chặt chẽ hơn nữa về tài sản và các loại tài sản được thế chấp, bảo lãnh vay vốn ngân hàng. Các quy định về tài sản cần rõ ràng và thể hiện thống nhất trong các văn bản, tránh chồng chéo và đối nghịch nhau trong các văn bản. Do các quy định liên quan đến BĐS chưa có quy định trực tiếp, rõ ràng về cơng khai hóa thơng tin về tình trạng pháp lý của BĐS. Điều này dẫn đến khó khăn cho các TCTD khi quyết định có nhận thế chấp BĐS hay khơng vì thơng tin và tình trạng pháp lý của BĐS đó đang được dùng để thể chấp hay khơng thế chấp thì TCTD có thể tìm hiểu thơng tin ở Văn Phịng đăng kỳ quyền sử dụng đất vì theo quy định hiện hành thì cơ quan có thẩm quyền đăng ký thế chấp BĐS là văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh và huyện. Vì vậy, các cơ quan quản lý nhà nước cần sớm nghiên cứu, khắc phục những vướng mắc nêu trên trong các quy định về thế chấp BĐS. Xây dựng và ban hành kịp thời khung giá đất phù hợp với thị trường.
Nhà nước cần ban hành chi tiết và đầy đủ những tiêu chuẩn về thẩm định giá. Khuyến khích phát triển nghề định giá, tạo môi trường pháp lý thuận lợi cho việc thành lập các tổ chức định giá. Nâng cao vai trò của Hội đồng thẩm định giá Việt Nam, để từng bước hoàn thiện một lĩnh vực, một dịch vụ chuyên nghiệp quan trọng của nền kinh tế, lĩnh vực “Định giá”. Xây dựng một chính sách phù hợp, nhất quán
và đồng bộ giữa định giá tài sản trí tuệ và chế độ kế tốn kiểm tốn để phản ánh đầy đủ và chính xác giá trị tài sản vơ hình nói chung và tài sản sở hữu trí tuệ nói riêng. Các tổ chức định giá muốn nâng cao năng lực và hình ảnh của mình để đáp ứng được nhu cầu của xã hội thì:
- Cần tham gia cùng với Hội và các cơ quan quản lý Nhà nước xây dựng các Tiêu chuẩn về thẩm định giá của Việt Nam; đặc biệt là tiêu chuẩn về định giá tài sản vơ hình.
- Cần đào tạo đội ngũ thẩm định viên định giá có trình độ chun mơn cao, xây dựng các tiêu chuẩn định giá phù hợp với kinh tế Việt Nam và thông lệ quốc tế. Phối hợp chặt chẽ với các tổ chức, công ty định giá quốc tế để nâng cao năng lực về lĩnh vực định giá của mình.
Nhà nước cũng cần thay đổi phương thức xác định khung giá đất được ban hành hàng năm theo hướng sát với giá thị trường tương ứng với từng khu vực. Khung giá đất hiện nay thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường, trong khi đó nhiều TCTD vẫn thường căn cứ vào khung giá đất do nhà nước ban hành để định giá BĐS thế chấp. Điều này làm cản trở việc thực hiện các quyền lợi đối với BĐS .
Như vậy, các hệ thống văn bản pháp luật đó là các chính sách đất đai, các quy phạm pháp luật trong việc sử dụng đất, hệ thống các nguyên tắc, phương pháp, khuôn khổ pháp lý cho ngành định giá, các tiêu chuẩn định giá phù hợp với pháp luật Việt Nam và thông lệ quốc tế. Đây là vấn đề khó khăn nhất cần phải có những chính sách định hướng vĩ mơ của Nhà nước, sự trợ giúp của nhiều tổ chức quốc tế và thơng qua q trình học tập kinh nghiệm lâu dài từ các nước trên thế giới.
3.3.1.4. Hình thành một tổ chức định giá bất động sản chuyên nghiệp hoạt động độc lập của cơ quan Nhà nước
Định giá nói chung và ngành thẩm định giá BĐS nói riêng muốn phát triển bền vững thì việc xác định giá trị BĐS phải tuân thủ theo các nguyên tắc, phương pháp, quy định của Nhà nước. Bên cạnh đó, đất đai là một tài sản có giá trị lớn và là thành phần cơ bản tạo nên BĐS đối với mỗi quốc gia, do đó Nhà nước cần phải có những biện pháp quản lý hiệu quả nhất tạo cho thị trường BĐS ngày càng phát triển
lành mạnh và một trong những biện pháp hữu hiệu ấy chính là hoạt động có hiệu quả của tổ chức tư vấn thẩm định giá. Vì vậy, tổ chức thẩm định giá BĐS cần thiết hình thành và phát triển nhằm đáp ứng nhu cầu xã hội, tạo điều kiện cho Nhà nước quản lý tốt hoạt động của thị trường BĐS, thúc đẩy và đưa thị trường BĐS hoạt động một cách ổn định và ngày một lành mạnh hơn. Cần ban hành các văn bản pháp luật liên quan đến công tác quản lý thị trường BĐS giúp cho thị trường BĐS hoạt động thơng suốt, thể hiện tính thị trường trong giao dịch BĐS, và bên cạnh đó thúc đẩy ngành định giá BĐS.
3.3.2. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước
Để giải quyết những khó khăn, vướng mắc phát sinh từ thực tế tại các TCTD nói chung và tại ACB nói riêng, để việc thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại Ngân hàng tuân thủ theo đúng trình tự, thủ tục luật định ACB kiến nghị, đề xuất như sau:
- Thống nhất về thời gian đăng ký giao dịch đảm bảo trong cả nước, tránh tình trạng chờ đợi và phù hợp với quy định của pháp luật. Đồng thời, thống nhất việc tiếp nhận và giải quyết việc đăng ký thế chấp, xóa thế chấp trong cả nước, tránh tình trạng tại địa bàn này thì làm được nhưng tại địa bàn khác thì khơng làm được đối với cùng một hồ sơ.
- Quy định cụ thể hình thức xử lý đối với các đơn vị giải quyết thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm trong trường hợp không tuân thủ các quy định về thời hạn và nội dung đăng ký giao dịch bảo đảm.
- Cho phép thành lập cơ quan thi hành án tư chuyên thụ lý các vụ kiện liên quan đến việc xử lý tài sản thế chấp đảm bảo việc thi hành án được nhanh chóng và hiệu quả, tiết kiệm cả về thời gian, nhân lực và tài chính cho Ngân hàng.
- Khi xử lý tài sản thế chấp cần có thêm giải pháp Ngân hàng được quyền chuyển nhượng trực tiếp cho người mua mà không phải thông qua Công ty bán đấu giá để thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ cho khách hàng.
- Quy định cụ thể hình thức xử lý đối với vi phạm trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp và tiến hành kiểm tra kết quả định giá BĐSTC hàng năm như đối với các lĩnh vực khác.
- Khi Nhà nước có quy định pháp luật mới có liên quan đến tài sản thế chấp là nhà đất, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền liên kết với các Ngân hàng để tập huấn cho cán bộ nhân viên về các quy định mới cũng như các trường hợp cần lưu ý khi thực hiện.
Trên đây là một số kiến nghị, đề xuất của Ngân hàng ACB về việc giải quyết các vướng mắc, khó khăn trong hoạt động thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất tại các TCTD. Trong trường hợp cần thiết, để tạo cơ chế và căn cứ cho các tổ chức, cá nhân áp dụng đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét việc sửa đổi, bổ sung các điều luật có liên quan cho phù hợp với thực tế.
KẾT LUẬN
Định giá BĐS phục vụ cho mục đích tín dụng là một trong những nhiệm vụ rất quan trọng đối với các ngân hàng hiện nay. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, nhu cầu về định giá BĐSTC cũng ngày một tăng theo. Thông qua công tác định giá mà bộ phận tín dụng có căn cứ để quyết định mức cho vay đối với các tổ chức, cá nhân một cách hợp lý, đồng thời cũng thông qua việc xác định giá trị của BĐS góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực BĐS, đảm bảo cho ngân hàng giảm thiểu được một cách tối đa rủi ro trong hoạt động tín dụng của mình trong trường hợp xấu khi mà khách hàng vay khơng có khả năng trả nợ. Hoạt động định giá tại các ngân hàng nói chung và đối với ngân hàng Á Châu nói riêng trong công tác định giá phải tuân thủ những quy định từ phía HĐTĐTS và thị trường BĐS để làm căn cứ định giá. Với việc nghiên cứu đề tài: “ Định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu (ACB)” luận văn đã hoàn thành một số nhiệm vụ sau:
Góp phần làm rõ các vấn đề về BĐS, định giá BĐS; đánh giá được vai trò và tầm quan trong của công tác định giá BĐS trong ngân hàng, TCTD nói chung và tại ACB nói riêng. Từ đó làm cơ sở cho việc phân tích về mặt lý luận và thực tiễn trong quá trình định giá BĐS thế chấp tại ACB.
Chỉ ra quy trình thực hiện định giá BĐS thế chấp; các phương pháp định giá BĐS thế chấp, cơ sở lý luận, trình tự thực hiện và nội dung của từng phương pháp; ưu điểm, nhược điểm của từng phương pháp và các điều kiện để ứng dụng từng phương pháp;
Đánh giá thực trạng hoạt động định giá BĐSTC trong Ngân hàng ACB, từ đó chỉ ra được các kết quả của công tác định giá BĐSTC, những tồn tại, nguyên nhân của tồn tại trong hoạt động định giá BĐSTC.
Đưa ra một số giải pháp, kiến nghị hoàn thiện hoạt động định giá BĐSTC tại Ngân hàng ACB nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng vốn, nâng cao năng lực cạnh tranh và hiệu quả sử dụng BĐS đáp ứng nhu cầu của khách hàng.
Các giải pháp, đề xuất và kiến nghị được trình bày trong luận văn đều có tính khả thi vì chúng dựa trên việc nghiên cứu về mặt lý luận và phân tích, đánh giá thực hiện q trình triển khai cơng tác định giá BĐS thế chấp tại ACB.
Trên đây là những đóng góp của luận văn, phù hợp với mục đích nghiên cứu đề tài của tác giả. Tuy nhiên, do vấn đề định giá BĐS hết sức phức tạp, thị trường BĐS liên tục biến động nên luận văn có nhưng hạn chế đó là: Chưa xem xét được mối quan hệ giữa việc thế chấp BĐS với các tài sản khác; chưa làm rõ được mối quan hệ giữa việc nợ xấu trong ngân hàng với việc đảm bảo bằng BĐS và các tài sản khác. Để giải quyết được những hạn chế nêu trên thì cần nghiên cứu trong một tổng thể hệ thống các ngân hàng, các TCTD và có thời gian dài để tập hợp , phân tích số liệu và chỉ ra được mối quan hệ nêu trên. Như vậy, còn nhiều vấn đề cần được tiếp tục nghiên cứ sâu rộng để góp phần nâng cao hiệu quả định giá và quản lý BĐSTC, từ đó nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực BĐS và giảm thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
Tiếng việt:
1. Bộ Tài Chính (2004) Thông tư số 114 /2004/TT-BTC ngày 26/11/2004
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, Hà
Nội.
2. Bộ phận thẩm định tài sản - Ngân hàng TMCP Á Châu (2011), Hồ sơ lưu trữ
tờ trình định giá BĐS tại bộ phận thẩm định tài sản khu vực Hà Nội thuộc ngân hàng Á Châu, Hà Nội.
3. Chính phủ (2004), Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về
phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất, Hà Nội.
4. Chính phủ (2007), Nghị định số 123/NĐ-CP ngày 27/07/2007 về sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, Hà Nội
5. Chính phủ (2004), Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về hướng
dẫn thi hành luật đất đai 2003, Hà Nội.
6. Chính phủ (2006), Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về việc
sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003, Hà Nội.
7. Chính phủ (2005), Nghị định số 101/NĐ-CP ngày 03/08/2005 về thẩm định
giá, Hà Nội.
8. Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao
dịch bảo đảm, Hà Nội.
9. Chính phủ (2005), Nghị định số 05/2005/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản, Hà Nội.
10. Đại học kinh tế quốc dân (2008), Chuyên đề thị trường bất động sản, Hà Nội.
11. Hội đồng thẩm định tài sản - Ngân hàng TMCP Á Châu (2011), Hồ sơ lưu trữ hệ thống tài liệu bên trong các cơng văn ban hành từ phía hội đồng thẩm định tài sản, Hà Nội.
12. Hội đồng thẩm định tài sản (2011), Cập nhật đơn giá đất thị trường năm
định tài sản thuộc ngân hàng Á Châu, Hà Nội.
13. Nguyễn Minh Hồng (2006), Giáo trình nguyên lý định giá tài sản & giá trị
doanh nghiệp, nhà xuất bản thống kê, Hà Nội.
14. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2001), Quyết định số 1627/2001/QĐ-
NHNN ngày 31/12/2001 của Thống đốc NHNN về việc ban hành quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng, Hà Nội.
15. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2005), Quyết định số 127/2005/QĐ-NHNN
ngày 03/02/2005 của Thống đốc NHNN về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng ban hành kèm theo quyết định số 1627/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001, Hà Nội.
16. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2003), Thông tư số 07/2003/TT-NHNN
ngày 19/05/2003 về việc hướng dẫn thực hiện một số quy định bảo đảm tiền vay của các TCTD, Hà Nội.
17. Ngân hàng TMCP Á Châu (2010), Bản cáo bạch của ngân hàng Á Châu
năm 2010, Hà Nội.
18. Ngân hàng TMCP Á Châu (2010), Báo cáo thường niên của ngân hàng
TMCP Á Châu năm 2010, Hà Nội.
19. Ngân hàng TMCP Á Châu (2006), Quy định về thẩm định BĐS ban hành
ngày 01/06/2006 của Tổng giám đốc ngân hàng Á Châu, Hồ Chí Minh.
20. Ngân hàng TMCP Á Châu (2006), Quyết định số 607/TCQĐ – TĐTS.06 của
Chủ tịch hội đồng quản trị về chức năng, nhiệm vụ, tổ chức của phịng thẩm định tài sản, Hồ Chí Minh.
21. Quốc hội (2006), Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 , Hà Nội.
22. Quốc hội (2009), Luật đất đai 2003 đã được sửa đổi, bổ sung năm 2009, Hà Nội.
23. Lê Đình Thắng (2000), Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất, nhà xuất bản chính trị quốc gia, Hà Nội.
24. UBND (2011), Bảng giá đất do UBND thành phố Hà Nội ban hành năm
2011, Hà Nội.
Trang Web:
1. Webside của Ngân hàng TMCP Á Châu: http://www.acb.com.vn/
2. Webside được quản lý và tài trợ bởi Công ty truyền thông thương hiệu Quốc tế: http://www.vanbanphapluat.com
3. Webside của Công ty cổ phần bất động sản B.D.S: http://batdongsan.com.vn/ 4. Webside của Công ty CP Tư vấn đầu tư và thẩm định giá Việt Nam:
Phụ lục số 01
CÔNG TY TĐG ĐỊA ỐC Á CHÂU Mã tài sản: 205331 CN: CN HÀ NỘI
Số: 18237/TĐTS-11.07
TỜ TRÌNH THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN
( Áp dụng đối với nhà và/hoặc đất riêng lẻ trong trường hợp chưa được phê duyệt đơn giá đất thị trường)
I. CÁC THÔNG TIN CHUNG
1. Chủ sở hữu tài sản: HỘ ƠNG LÊ VĂN HỊA 2. Người vay: NGUYỄN ĐỨC CHƯƠNG
3. Đơn vị đề nghị thẩm định: PGD ĐỀN LỪ Ngày giờ: 30/08/2011 11:24:00AM 4. Thời điểm chận nhận đề nghị thẩm định: 30/08/2011 1:30:00PM 5. Thời điểm phân hồ sơ: 30/08/2011 2:30:00AM 6. Thời điểm hồn tất tờ trình để ký: 31/08/2011 3:30:00PM
II. MÔ TẢ VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 1. Vị trí bất động sản
Số: Thửa 38, tờ bản đồ 03 Đường/Ấp: THÔN TRÁT CẦU